Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
DERDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
1. [appellant sub 1]
en
2. [appellant sub 2],
beiden wonende te [woonplaats],
APPELLANTEN,
procureur: mr. C. van der Graaf,
t e g e n
de vereniging [de vereniging van eigenaren],
gevestigd te [woonplaats],
GEÏNTIMEERDE,
procureur: mr. A.P. Werner.
Appellanten zullen worden aangeduid (in enkelvoud) als [appellant], geïntimeerde als VvE.
1. Het geding in hoger beroep
Bij dagvaarding van 15 september 2004 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het door de kantonrechter te Amsterdam onder nummer 260883 / H 03.537 op 16 juni 2004 tussen [appellant] als gedaagde en VvE als eiseres uitgesproken vonnis.
Bij memorie heeft [appellant] tegen het vonnis waarvan beroep vier grieven aangevoerd, bewijs aangeboden, producties in het geding gebracht en geconcludeerd dat het hof het vonnis zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vordering van VvE alsnog zal afwijzen, met veroordeling van VvE in de kosten van het geding in beide instanties.
VvE heeft bij memorie de grieven bestreden, bewijs aangeboden, producties in het geding gebracht en geconcludeerd, zakelijk, tot bekrachtiging van het vonnis waarvan beroep, met veroordeling van [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep.
Ten slotte zijn de stukken van beide instanties – waarvan de inhoud als hier ingevoegd wordt beschouwd – overgelegd en is arrest gevraagd.
2. De feiten
Geen geschil bestaat omtrent de door de rechtbank in het vonnis waarvan beroep onder 1.a. tot en met h. opgesomde feiten. Ook het hof zal van die feiten uitgaan.
3. Beoordeling van het hoger beroep
3.1. Samengevat gaat deze zaak over het volgende.
(i) [Appellant] was appartementsgerechtigde van [het woonappartement] en appartementsgerechtigde van het (afzonderlijke) appartement dat recht geeft op het gebruik van een parkeerplaats in de kelder van [het pand] (hierna: het parkeerappartement). Op grond van artikel q van de splitsingsakte was [appellant] verplicht om bij vervreemding van het parkeerappartement dit appartementsrecht eerst, onder opgave van de gewenste koopsom, aan leden van de VvE aan te bieden, op straffe van een boete van ƒ 50.000,-;
(ii) Bij brief van 22 april 2001 heeft [appellant] het parkeerappartement aan de leden van VvE te koop aangeboden. De brief luidt – voor zover van belang – als volgt:
‘De koopsom zal fl. 450.000,00 kosten koper bedragen. Deze prijs is niet onderhandelbaar.’
Op deze brief is door (de leden van) VvE niet gereageerd.
(iii) Op 2 juli 2001 heeft [appellant] het woonappartement en het parkeerappartement verkocht aan [C], die geen lid was van VvE. In de transportakte van 3 augustus 2001 staan als koopsommen voor het woonappartement en het parkeerappartement vermeld respectievelijk ƒ 1.075.000,- en ƒ 450.000,-.
3.2. In dit geding vordert VvE de betaling van € 22.689,01 (ƒ 50.000,-) op de grond, kort gezegd, dat [appellant] zijn verplichtingen uit artikel q van de splitsingsakte niet is nagekomen en de boete heeft verbeurd. Na door [appellant] gevoerd verweer heeft de rechtbank de vordering integraal toegewezen, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.
3.3. De grieven 1 en 2 komen op tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellant] zijn verplichtingen uit artikel q van de splitsingsakte niet behoorlijk is nagekomen. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
3.4. Bij de beoordeling van de grieven staat voorop dat artikel q van de splitsingsakte naar redelijkheid en billijkheid moet worden uitgelegd en uitgevoerd.
3.5. Voor de beoordeling acht het hof voorts van belang:
- dat [het makelaarskantoor] B.V. bij brief van 29 mei 2001 heeft bericht dat de verkoopwaarde van het parkeerappartement is getaxeerd op ƒ 200.000,-, en
- dat blijkens een waardeverklaring van 7 maart 2002 [S] B.V. de verkoopwaarde van het parkeerappartement per 1 juni 2001 heeft getaxeerd op € 90.000,-.
Uit deze gegevens, die als zodanig niet door [appellant] zijn bestreden, blijkt dat de verkoopwaarde van het parkeerappartement door deskundigen wordt gewaardeerd op rond de ƒ 200.000,-. Tegen deze achtergrond kan naar het oordeel van het hof het aanbod van [appellant], in zijn brief van 22 april 2001, om het parkeerappartement uitsluitend voor ƒ 450.000,- te willen verkopen, niet worden aangemerkt als een aanbod in de zin van artikel q van de splitsingsakte. Immers, niet alleen ligt de vraagprijs zeer aanzienlijk (de rechtbank constateerde terecht: ruim tweemaal de reële marktwaarde) boven de door de deskundigen bepaalde verkoopwaarde, ook wordt iedere mogelijkheid tot overleg bij voorbaat uitgesloten door de toevoeging: niet onderhandelbaar.
3.6. Opvallend is dat [appellant], zelf makelaar, zich van de verkoopwaarde van het parkeerappartement goed bewust lijkt te zijn geweest. Zo heeft [appellant] het woonappartement op of omstreeks 6 mei 2001 op internet te koop aangeboden voor ƒ 1.795.000,- kosten koper, onder vermelding dat het parkeerappartement apart te koop was, en heeft hij enkele dagen later, op 9 mei 2001, de beide appartementen in een advertentie in de Telegraaf te koop aangeboden voor ƒ 1.859.000 kosten koper. Uit deze vraagprijzen kan allerminst een verkoopwaarde van het parkeerappartement van ƒ 450.000,- worden afgeleid.
3.7. [Appellant] beroept zich op de in de koopovereenkomst met [C] overeengekomen splitsing van ƒ 1.075.000,- voor het woonappartement en ƒ 450.000,- voor het parkeerappartement. Omdat hij het bedrag van ƒ 450.000,- voor het parkeerappartement daadwerkelijk ook heeft ontvangen is [appellant] van mening dat hij aan zijn verplichtingen heeft voldaan en dat de VvE geen enkel nadeel lijdt. [Appellant] biedt te bewijzen aan dat hij het parkeerappartement voor ƒ 450.000,- aan [C] heeft verkocht. Voorts legt hij waardebepalingen van twee verschillende makelaars over waarin staat dat de onderhandse verkoopwaarde van het woonappartement ten tijde van de verkoop rond de ƒ 1.100.000,- bedroeg. De te beantwoorden vraag is of deze stellingen en waardebepalingen [appellant] kunnen baten.
3.8. Het hof beantwoordt die vraag ontkennend. Uit de door [appellant] ingenomen stellingen en de door hem verschafte gegevens blijkt in geen enkel opzicht dat door hem de verkoopwaarde van het parkeerappartement ten tijde van het gedane aanbod aan VvE in redelijkheid op ƒ 450.000,- kon worden gesteld. De koopsom voor het parkeerappartement in de transportakte indiceert niet meer dan dat [appellant] en [C] in hun onderlinge verhouding – wellicht wegens de daarbij betrokken belangen van [appellant] – aan het parkeerappartement een waarde van ƒ 450.000,- hebben toegekend. Dit gegeven acht het hof, ook na kennisname van de taxatierapporten met betrekking tot het woonappartement, van onvoldoende betekenis. Het bewijsaanbod van [appellant] wordt daarom als niet terzake dienend gepasseerd. Het hof merkt het volgende op. [Appellant] heeft zijn woonappartement tezamen met het parkeerappartement verkocht. Naar het oordeel van het hof zou het niet juist zijn de eventuele meerwaarde van deze gezamenlijke verkoop toe te rekenen aan het parkeerappartement. Gegeven artikel q van de splitsingsakte, waarin ligt besloten dat [appellant] bij vervreemding van zijn woonappartement genoodzaakt is het parkeerappartement apart ten verkoop aan te bieden, had [appellant] op die potentiële meerwaarde geen (onvoorwaardelijk) recht.
3.9. [Appellant] heeft geen tegenbewijs aangeboden tegen de met bewijsstukken onderbouwde stelling van VvE dat de verkoopwaarde van het parkeerappartement in de periode van april-augustus 2001 rond ƒ 200.000,- bedroeg en in redelijkheid niet op ƒ 450.000,- kon worden bepaald. Bij deze stand van zaken moet worden geoordeeld dat het aanbod van 22 april 2001 niet voldeed aan de daaraan te stellen eisen en heeft de rechtbank terecht geoordeeld dat [appellant] de boete heeft verbeurd. De grieven 1 en 2 treffen derhalve geen doel.
3.10. Naar het oordeel van het hof heeft VvE een te respecteren belang bij handhaving van het in artikel q van de splitsingsakte bepaalde. Redenen om de boete op grond van de billijkheid te matigen zijn gesteld noch gebleken. Grief 3, waarin [appellant] klaagt dat de rechtbank de boete niet heeft gematigd, is daarom ongegrond.
3.11. Grief 4 heeft naast de overige grieven geen zelfstandige betekenis zodat afzonderlijke bespreking achterwege kan blijven. Ook deze grief treft geen doel.
3.12. De slotsom is dat de grieven falen en dat het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd. [Appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van het geding in hoger beroep worden veroordeeld.
4. Beslissing
Het hof:
- bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van VvE tot deze uitspraak begroot op € 680,- aan verschotten en € 1.158,- aan salaris.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.J. Visser, A.C. Faber en J.M. Boll en door de rolraadsheer in het openbaar uitgesproken op 20 april 2006.