Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van de publiekrechtelijke rechtspersoon X, gevestigd te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlemmermeer, verweerder.
1. Loop van het geding
1.1 Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 8 juli 2004, ingediend door mr. A te Q als haar gemachtigde. Het beroep is aangevuld bij schrijven van de gemachtigde van 7 september 2004.
1.2 Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, verzonden op 2 juli 2004, betreffende de met dagtekening 28 februari 1997 ten name van belanghebbende genomen beschikking waarbij van de onroerende zaak a-straat 1 te Z de waarde in de zin van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet woz) is vastgesteld op ƒ x, zulks naar de waardepeildatum 1 januari 1995 en voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000.
1.3 Bij de bestreden uitspraak heeft verweerder het door belanghebbende tegen de beschikking gemaakte bezwaar afgewezen.
1.4 Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en vermindering van de vastgestelde waarde naar ƒ y.
1.5 Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en heeft daarin geconcludeerd tot ongegrondverklaring van het beroep.
1.6 Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend. Verweerder heeft een conclusie van dupliek ingediend.
1.7 De zaak is behandeld ter zitting van 22 juli 2005. Van hetgeen ter zitting is voorgevallen is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is aangehecht. Voorafgaand aan de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende een pleitnota met bijlagen aan het Hof gezonden.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1 Belanghebbende is erfpachter en gebruiker van de onroerende zaak a-straat 1 te Z (hierna te noemen: het object). Het object is een kantoorpand dat door belanghebbende wordt gebruikt als hoofdkantoor van haar organisatie, die als taak heeft het beheer van het civiele luchtruim. Het pand is in 1996 als nieuwbouw opgeleverd en door belanghebbende in gebruik genomen.
2.2 Het object bestaat uit een perceel ter grootte van 13.539 m² met daarop een kantoorgebouw, dat uit twee bouwdelen bestaat. Deze bouwdelen zijn op de niveaus 0 en 1 met elkaar verbonden via een loopbrug in het midden en via de kantoren en de recreatiezalen aan de zijkanten. Al tijdens de bouw is de binnenplaats overkapt tot een atrium. Het gebouw bestaat uit een onderbouw, begane grond en vier verdiepingen.
De onderbouw bestaat hoofdzakelijk uit technische ruimten.
De begane grond (8.244 m²) bestaat voor een deel uit kantoorruimten, het atrium met rustruimten en restaurant, auditorium, computerruimten, opslagruimten, werkplaatsen en overige ruimten.
De eerste verdieping (3.831 m²) bestaat uit kantoorruimten, rustruimten, opslagruimten, installatieruimten en overige ruimten.
De tweede verdieping (6.305 m²) bevat de operationele zaal van 3039 m². Voorts bevinden zich daar kantoorruimten, de loopbrug, leslokalen, kleine rustruimten, vide en overige ruimten.
De derde verdieping (2.847 m²) bestaat voor een deel uit kantoorruimten en voorts uit de vide van de operationele zaal en het atrium.
De vierde verdieping (1.918 m²) bestaat grotendeels uit kantoorruimten.
Het totale brutovloeroppervlak bedraagt 23.145 m².
2.3 In een op verzoek van verweerder opgesteld taxatierapport heeft ing. B (makelaar-taxateur o.g. te R) aan het object een waarde in het economische verkeer naar de waardepeildatum 1 januari 1995 toegekend van € f. Deze waarde is bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode, waarbij de huurwaarde van het object is gesteld op € g per jaar en de kapitalisatiefactor op 11. Voorts stelt de taxateur zich in zijn rapport op het standpunt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object € h bedraagt. Deze waarde is samengesteld uit de herbouwwaarde van € k, toepassing van correcties voor technische en functionele veroudering van nihil en een grondwaarde van € m. In dit rapport staat vermeld (blz. 7):
“ Dit complex heeft als enig doel ruimte te bieden aan verkeersleiders voor de uitoefening van hun taak. Tevens wordt het gebouw gebruikt voor opleidingen en het onderbrengen van apparatuur ten behoeve van de luchtverkeersbeveiliging en luchtverkeersleiding. Tevens zijn er kantooractiviteiten ondergebracht.
Het gebouw is grotendeels specifiek ingericht en kan maar één doel dienen. Voor gebruik als kantoorgebouw dient de gehele infrastructuur te worden gewijzigd en dit gaat met zeer veel kosten gepaard.
[Belanghebbende] is opdrachtgever geweest voor de bouw. Het programma van eisen is geheel geënt op de functie die [belanghebbende] moet uitvoeren.”
en (blz. 11):
“Het (…)gebouw is geheel gebouwd naar de specifieke wensen van [belanghebbende]. De bouwkosten zijn daarom beduidend meer dan van een normaal kantoorgebouw. Volgens de bouwvergunning zijn de bouwkosten geweest € n. De werkelijke kosten zijn volgens de informatie van [belanghebbende] op circa € p uitgekomen. In dit bedrag is overigens specifieke apparatuur ten behoeve van de luchtverkeersbegeleiding opgenomen.
De werkelijke bouwkosten kunnen worden begroot op € k.”
2.4 Belanghebbende heeft ter staving van haar standpunt een taxatierapport van C en drs. D (taxateurs bij E) in het geding gebracht. In dit rapport wordt de huurwaarde van het object gesteld op € q per jaar. Met toepassing van dezelfde kapitalisatiefactor als door verweerder is gebruikt leidt dit gegeven tot een waarde in het economische verkeer van het object van € r. In dit rapport is onder meer opgenomen (blz. 9):
“Het getaxeerde is in gebruik bij [belanghebbende}. Een gedeelte van het pand is in gebruik als kantoor of als zodanig bruikbaar. Daarnaast zijn er ook veel bedrijfsmatige ruimten in het pand aanwezig en ruimten die niet tot het verhuurbare vloeroppervlak gerekend kunnen worden.
Het pand is in de huidige bouwkundige vorm en indeling slechts ten dele bruikbaar als kantoor. In bouwkundig opzicht voldoet de opstal aan de specifieke wensen van [belanghebbende]. Hierdoor is de opstal in mindere mate functioneel voor alternatieve gebruikers.”
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil of verweerder de waarde van het object terecht heeft vastgesteld op ƒ x (€ f).
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen en de motivering daarvan verwijst het Hof naar de gedingstukken en naar het proces-verbaal van de zitting van 22 juli 2005.
5. Beoordeling van het geschil
5.1 Het Hof is van oordeel dat verweerder met zijn verwijzing naar het door hem in geding gebrachte taxatierapport van de taxateur ing. B de door hem gestelde huurwaarde van het object niet aannemelijk heeft gemaakt. In ieder geval op enkele onderdelen is naar het oordeel van het Hof sprake van tekortkomingen bij de bepaling van de huurwaarde van het object. Het Hof wijst daarbij op het volgende.
De taxateur heeft in zijn berekeningen aangenomen dat in verband met de specifieke kenmerken en voorzieningen van het object ten behoeve van het gebruik door belanghebbende een huurprijs zou kunnen worden behaald die ten minste € 20 per m² hoger ligt dan de huurprijs van overigens vergelijkbare onroerende zaken. Hoezeer verweerder ook kan worden toegegeven dat de in aanmerking te nemen huurwaarde mede wordt beïnvloed door de aanwezigheid van tot het object te rekenen zgn. “huurdersvoorzieningen”, in casu zijn omtrent de aanwezigheid van dergelijke voorzieningen en de hoedanigheid ervan aan het Hof onvoldoende gegevens bekend gemaakt om de door de taxateur toegepaste opslag te volgen.
Voorts is het Hof op grond van de uiteenzettingen ter zitting, waaruit naar voren komt dat het daarbij gaat om zeer eenvoudig uitgevoerde ruimten met beperkte aanwendingsmogelijkheden door onder meer het ontbreken van daglicht in ten minste delen van die ruimten, van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat aan de ruimten op de begane grond van ruim 3000 m² (door belanghebbende als werkplaats en magazijn aangeduid en door verweerder als kantoorachtig) een huurprijs van € 158,8231 per m² kan worden toegekend.
5.2 Uit het vorenstaande leidt het Hof af dat de waarde van het object, berekend volgens de huurwaardekapitalisatiemethode, in ieder geval lager is dan € h.
5.3 Uit de door partijen ingebrachte taxatierapporten – het Hof verwijst naar de onder 2.3 en 2.4 opgenomen citaten en de uit de rapporten afgeleide beschrijving, opgenomen onder 2.2 – is af te leiden dat het object in bouwkundige zin en daaruit voortvloeiende indeling en inrichting in hoge mate is vervaardigd met het oog op de vervulling van de specifieke taken van belanghebbende. In zijn conclusie van dupliek heeft verweerder in dat verband opgemerkt dat
“(n)ergens in Nederland (…) een gebouw voorhanden (is) met dezelfde specifieke voorzieningen als het onderhavige object”.
Ter zitting heeft verweerder daaraan nog toegevoegd dat bij verkoop van het gebouw er maar één gegadigde zal zijn, te weten belanghebbende, en dat, als het object zijn huidige bestemming verliest, het zal worden afgebroken aangezien alternatief gebruik niet denkbaar is. Een en ander is door belanghebbende niet weersproken.
Het vorenstaande noopt naar het oordeel van het Hof tot de gevolgtrekking dat in casu sprake is van een incourante onroerende zaak, zodat - naar verweerder ter zitting ook nog heeft geëxpliciteerd - de waarde van het object dient te worden gesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde ervan, ook als deze hoger is dan de waarde van het object in het economische verkeer.
5.4 Uit de stellingen van verweerder maakt het Hof op dat naar zijn oordeel de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object dient te worden gesteld op € h. Gelet op de onderbouwing daarvan in het taxatierapport van eerdergenoemde taxateur B is deze waarde aannemelijk. Belanghebbende heeft die ook niet weersproken.
5.5 De slotsom is derhalve dat het beroep in zoverre gegrond is dat de door verweerder vastgestelde waarde te hoog is en moet worden verlaagd tot € h.
6. Proceskosten
Nu het beroep gegrond is, bestaat er aanleiding voor een veroordeling van verweerder in de proceskosten van belanghebbende op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Met inachtneming van de normen van het Besluit proceskosten bestuursrecht stelt het Hof de kosten van beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op 2,5 (beroepschrift/repliek/verschijnen zitting) x € 322 x 1,5 (gewicht van de zaak) = € 805.
Voorts betreft de veroordeling de kosten van de deskundigen die een taxatierapport hebben opgesteld. Nu een gespecificeerde berekening van die kosten niet voorhanden is en de kosten volgens eerdergenoemd Besluit worden vastgesteld tegen € 81,23 per uur, zal het Hof de door de deskundigen bestede tijd in goede justitie vaststellen. Het Hof begroot het aantal met de werkzaamheden gemoeide uren, inclusief de ter zitting verleende bijstand, op 40, zodat de kosten worden vastgesteld op € 3.249,20.
7. Beslissing
Het Hof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van verweerder;
- vermindert de bij de bestreden beschikking vastgestelde waarde tot € h;
- gelast de gemeente Haarlemmermeer het door belanghebbende betaalde griffierecht ad € 273 aan haar te vergoeden;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 4.054,20 en wijst de gemeente Haarlemmermeer aan als de rechtspersoon die dit bedrag aan belanghebbende dient te voldoen.
De uitspraak is vastgesteld op 12 mei 2006 door mr. O.B. Onnes, voorzitter, mr. P.M.F. van Loon, lid, en mr. J.P. Kruimel, plaatsvervangend lid, in tegenwoordigheid van mr. E.G. van der Laan als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Cassatie
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.