Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van de besloten vennootschap X B.V. te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van de directeur Dienst Burgerzaken en Gemeentebelastingen van de gemeente Utrecht, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 5 maart 2004, aangevuld bij brief van 15 maart 2004. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, verzonden 27 januari 2004, betreffende de ten name van belang-hebbende genomen beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak a-weg 69 te Z naar de waardepeildatum 1 januari 1995 en voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 is vastgesteld op € 7.816.364. Na bezwaar tegen de beschikking heeft verweerder de vastgestelde waarde bij de bestreden uitspraak verminderd tot € 7.656.120.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en vermindering van de vastgestelde waarde tot € 6.035.000.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot ongegrond-verklaring van het beroep.
Ter zitting van 29 april 2005 zijn verschenen A namens belanghebbende en mr. B namens verweerder, tot bijstand vergezeld van C en D. Namens belanghebbende is tijdens de zitting een pleitnota voorgedragen en met een bijlage overgelegd. Namens verweerder is tijdens de zitting een taxatierapport overgelegd. Partijen hebben kennis kunnen nemen van de door de wederpartij overgelegde stukken en hebben zich daarover kunnen uitlaten. Ter zitting zijn het onderhavige beroep en het beroep van belanghebbende met kenmerk 04/00843, tegen een andere uitspraak van verweerder met betrekking tot de waarde van dezelfde onroerende zaak, gelijktijdig behandeld.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is eigenares en gebruikster van de onroerende zaak a-weg 69 te Z (hierna aan te duiden als het object). Het object bestaat uit twee percelen grond met een oppervlakte van in totaal 48.745 m², waarop een vrijstaand bedrijfspand is gesticht. Het object is in gebruik als fabriek voor frisdranken en is gelegen op het bedrijventerrein E.
2.2. Op verzoek van belanghebbende heeft A voornoemd, die als taxateur is verbonden aan het makelaarskantoor F B.V. te P, een taxatierapport met betrekking tot het object opgemaakt. In dit rapport is de waarde van het object bepaald met toepassing van de methode van huurwaardekapitalisatie. De verhuurbare oppervlakten van de verschillende ruimten in het bedrijfspand en de aan die ruimten toegekende huurwaarden zijn daarbij, omgerekend in euro’s, als volgt bepaald:
Ruimte Oppervlakte Huurwaarde Bruto huur
in m² per m² totaal
Kantoor a-weg 900 € 63,53 € 57.176
Kantoor productiehal B.G. 420 € 38,57 € 16.200
Kantoor productiehal Verd. 480 € 47,65 € 22.871
Productiehal B.G. 7.500 € 24,96 € 187.184
Productiehal Verd. 1.500 € 22,69 € 34.304
Opslaghal 8.400 € 24,96 € 209.646
Opslaghal (b-weg) 6.200 € 36,30 € 225.075
Nieuwbouwhal 2.600 € 38,57 € 100.285
Totaal 28.000 € 852.471
Uitgaande van de genoemde bruto-huurwaarde ad € 852.471 is een netto-huurwaarde berekend van (omgerekend) € 724.601. Bij een netto-aanvangsrendement van 12% is vervolgens de waarde van het object op 1 januari 1995 bepaald op € 6.035.277. Voorts is de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object op die datum bepaald op € 5.899.143.
2.3. Verweerder heeft een taxatierapport met betrekking tot het object overgelegd, opgemaakt door G (woz-taxateur). Ook in dit rapport is de methode van huurwaardekapitalisatie toegepast. De verhuurbare oppervlakten van de diverse ruimten in het bedrijfspand en de aan die ruimten toegekende huurwaarden zijn daarbij als volgt bepaald:
Ruimte Oppervlakte Huurwaarde Bruto huur
in m² per m² totaal
Kantoor begane grond 450 € 65 € 29.250
Kantoor begane grond 100 € 44 € 4.400
Productiehal 9.000 € 36 € 324.000
Opslag/magazijn 7.080 € 30 € 212.400
Opslag/magazijn 2.540 € 36 € 91.440
Opslag/magazijn 5.230 € 30 € 156.900
Kantoor 1e verdieping 1.350 € 61 € 82.350
Totaal 25.750 € 900.740
Uitgaande van de genoemde bruto-huurwaarde ad € 900.740 is een netto-huurwaarde berekend van € 565.648. Bij een netto-aanvangsrendement van 6,9% is vervolgens de waarde van het object op 1 januari 1995 bepaald op € 7.661.491. De kapitalisatiefactor komt, uitgaande van de bruto-huurwaarde, uit op 8,51.
2.4. In het door verweerder overgelegde taxatierapport is voor de onderbouwing van de huurwaarde van het object verwezen naar de volgende vergelijkingsobjecten:
- C-weg. Dit betreft een object met een bruto-vloeroppervlakte van ca. 6.500 m², dat op 1 januari 1993 is verhuurd voor € 250.714 per jaar. De gemiddelde huurprijs per m² is berekend op € 41.
- D-weg. Dit betreft een object met een bruto-vloeroppervlakte van ca. 9.635 m², dat op 1 januari 1995 is verhuurd voor € 354.305 per jaar. De gemiddelde huurprijs per m² is berekend op € 37.
- E-weg. Dit betreft een object met een bruto-vloeroppervlakte van ca. 8.251 m², dat op 18 augustus 1994 is verhuurd voor € 322.605 per jaar. De gemiddelde huurprijs per m² is berekend op € 39.
In dit taxatierapport is voor de onderbouwing van de kapitalisatiefactor verwezen naar de volgende transacties:
- F-kade 215-218, overgedragen op 1 juli 1997 voor € 1.883.187, met een huurwaarde van € 208.910.
- E-weg 1, overgedragen op 3 maart 1997 voor € 4.620.830, met een huurwaarde van € 476.940.
Alle voormelde objecten zijn gelegen op het bedrijventerrein Lage Weide.
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil welke waarde op 1 januari 1995 aan het object moet worden toegekend op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet woz).
4. Standpunten van partijen
4.1. Voor de standpunten van partijen en de motivering daarvan verwijst het Hof naar de gedingstukken.
4.2. Namens belanghebbende is ter zitting, zakelijk weergegeven, nog het volgende aan haar stellingen toegevoegd.
In het door mij opgestelde taxatierapport zijn geen vergelijkingsobjecten vermeld. De huurwaarden van andere kantoren en bedrijfshallen zijn wel onderzocht, maar het is lastig om goede referenties te vinden. Verweerder beschikt over meer informatie.
In 1995 is bij het bepalen van de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde van de tot het object behorende grond vastgesteld op ongeveer € 80 per m².
Over de waarde van de kantoorruimte aan de voorzijde van het object bestaat weinig verschil van mening. In de later gebouwde loods zit een kantoorruimte van 100 m².
In de grote productiehal van 9.000 m² kun je niet werken door het gebrek aan isolatie en verwarming. Deze hal wordt dan ook alleen gebruikt voor opslag. Bovendien is deze hal veel ouder dan de door verweerder genoemde referentieobjecten.
4.3. Namens verweerder is ter zitting, zakelijk weergegeven, nog het volgende aan zijn stellingen toegevoegd.
De huren van de vergelijkingsobjecten, welke dienen voor het bepalen van de kapitalisatiefactor, zijn ontleend aan opgaven gedaan door de eigenaren.
De door belanghebbende verdedigde waarde van het object komt ongeveer overeen met de gekapitaliseerde grondwaarde. De waarde van de grond bedraagt € 195 tot
€ 225 per m².
Er is ook behoefte aan grote bedrijfshallen. De omvang van het object leidt niet zonder meer tot een lagere waarde per m². Ook bij de vergelijkingsobjecten ontbreekt in de opslagruimte isolatie, verwarming en een vaste vloer.
Een kapitalisatiefactor als door belanghebbende in aanmerking is genomen komt in de markt niet voor. Uit het rekenblad in mijn taxatierapport blijkt dat ik bij het bepalen van het bruto-aanvangsrendement rekening heb gehouden met een aftrek van 7% voor kosten koper.
De taxateur van belanghebbende gaat uit van een te hoog rendement. Bovendien kapitaliseert hij de nettohuur. Dat is niet conform de Wet woz.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Beide partijen hanteren voor het berekenen van de waarde in het economische verkeer van het object de methode van huurwaardekapitalisatie. Het Hof heeft geen aanleiding partijen daarin niet te volgen. Het onder 2.2 vermelde, op verzoek van belanghebbende opgemaakte, taxatierapport bevat tevens een berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object. Het Hof laat deze waarde buiten beschouwing. Verweerder heeft zich niet op die waardemaatstaf beroepen en belanghebbende heeft bij het bepalen daarvan geen belang.
5.2. Het Hof stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het onder 2.3 vermelde taxatierapport overgelegd. In dit rapport is de huurwaarde van het tot het object behorende bedrijfspand (hierna aan te duiden als het bedrijfspand) bepaald op gemiddeld (afgerond) € 35 per m² en de kapitalisatiefactor op 8,51. Aangaande die huurwaarde en die factor overweegt het Hof als volgt.
5.3. In het taxatierapport is de huurwaarde van het bedrijfspand onderbouwd door te verwijzen naar de huurprijzen van een drietal vergelijkingspanden. De huurwaarden van die panden lopen uiteen van € 37 tot € 41 per m². Belanghebbende voert aan dat de oppervlakte van elk van de vergelijkingspanden (aanzienlijk) kleiner is dan de oppervlakte van het bedrijfspand en dat de vergelijkingspanden om die reden een hogere huurwaarde per m² hebben. Verweerder heeft ter zitting betwist dat de grotere oppervlakte van het bedrijfspand leidt tot een beduidend lagere huurwaarde per m². Het Hof acht aannemelijk dat er enig verband bestaat tussen de oppervlakte van een bedrijfspand en de huurwaarde per m², in die zin dat een grotere oppervlakte leidt tot een lagere huurwaarde per m². Dit blijkt ook uit de verhouding tussen de oppervlakten en huurwaarden van de drie vergelijkingspanden. Met de invloed van dit verschil heeft verweerder naar ’s Hofs oordeel in onvoldoende mate rekening gehouden door de huurwaarde per m² van het bedrijfspand slechts € 2 per m², dat is ruim 5%, lager te stellen dan de huurwaarde van het grootste vergelijkingspand.
5.4. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat tussen het bedrijfspand en de vergelijkingspanden zodanige verschillen – andere dan de oppervlakten – bestaan dat de vergelijkingspanden niet als zodanig dienst kunnen doen. Weliswaar zijn de kantoorruimten die deel uitmaken van de vergelijkingspanden gemiddeld genomen in verhouding tot de totale oppervlakten van die panden kleiner dan bij het bedrijfspand, maar dit verschil werkt in het voordeel van belanghebbende. Voorts heeft verweerder onweersproken gesteld dat ook bij de vergelijkingspanden in de daartoe behorende opslagruimten isolatie, verwarming en een vaste vloer ontbreken. De taxateur van belanghebbende heeft er nog op gewezen dat de tot het bedrijfspand behorende productieruimte is gebouwd in 1968 en zeer gedateerd is. Hij heeft op dit punt echter geen gegevens met betrekking tot de vergelijkingspanden verstrekt. Dat hier sprake zou zijn van onvergelijkbaarheid is ook niet op voorhand aannemelijk, nu in het taxatierapport van verweerder als bouwjaren van twee van de drie vergelijkingspanden de jaren 1962 en 1965 zijn genoemd. Tenslotte acht het Hof niet aannemelijk dat het bedrijfspand enkel door de aanwezigheid van relatief weinig buitenterrein voor laden en lossen niet goed vergelijkbaar zou zijn met de vergelijkingspanden. Een en ander voert het Hof tot de conclusie dat belanghebbende onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar verdedigde huurwaarde ad (€ 852.471 : 28.000 =) € 30,45 per m² juist is.
5.5. In het onder 2.3 vermelde taxatierapport is de daarin gehanteerde kapitalisatie-factor onderbouwd door te verwijzen naar de verkoopprijzen van een tweetal vergelijkingsobjecten. Belanghebbende heeft de bruikbaarheid van die objecten voor het bepalen van deze factor onvoldoende betwist. De voor die objecten berekende kapitalisatiefactoren belopen 8,7 en 9,5. Hiervan uitgaande is de door verweerder voor het object gehanteerde factor van 8,51 zeker niet te hoog. Het Hof verwerpt om die reden de door belanghebbende bepleite kapitalisatiefactor, op basis van het bruto-aanvangsrendement, van 7,1. Die factor vindt ook geen steun in het door belanghebbende genoemde vergelijkingsobject g-weg 27. Het Hof tekent hierbij nog aan dat, anders dan belanghebbende betoogt, verweerder bij het op basis van vergelijking bepalen van de kapitalisatiefactor geen rekening hoefde te houden met een aftrek voor ‘kosten koper’.
5.6. Het op verzoek van belanghebbende opgemaakte taxatierapport, vermeld onder 2.2, vermeldt een totale verhuurbare oppervlakte van het bedrijfspand die groter is dan de oppervlakte genoemd in het onder 2.3 vermelde taxatierapport. Nu wat betreft de oppervlakten geen noemenswaardige verschillen bestaan tussen de ruimten die in de rapporten worden aangeduid als kantoor en productiehal, is het verschil kennelijk (nagenoeg) geheel toe te rekenen aan de opslagruimten. Een deel van het verschil kan worden verklaard door het feit dat op 1 januari 1995 nog ca. 1.000 m² van de opslaghal aan de b-weg was verhuurd en dus geen deel uitmaakte van het object. Voor het overige gaat het Hof ervan uit dat in het onder 2.3 genoemde taxatierapport de juiste oppervlakte van het bedrijfspand is vermeld. Het Hof ontleent een aanwijzing daarvoor aan het feit, dat partijen ook naar de waardepeildatum 1 januari 1999 van die oppervlakte uitgaan en niet blijkt dat tussen die data wijzigingen in de oppervlakten van de opslagruimten hebben plaatsgevonden. Op grond hiervan moet worden aangenomen dat in het onder 2.2 vermelde taxatierapport is uitgegaan van te grote oppervlakten van de opslagruimten en dat dus in zoverre de huurwaarde van het bedrijfspand te hoog is bepaald.
5.7. Uit het overwogene onder 5.3 en 5.4, in onderling verband bezien, volgt dat enerzijds verweerder de huurwaarde van het object te hoog heeft bepaald en anderzijds dat belanghebbende onvoldoende verklaring heeft gegeven voor het grote verschil in huurwaarde per m² tussen zijn taxatie en die van de door verweerder vermelde vergelijkingspanden. Het Hof stelt de huurwaarde per m² daarom in goede justitie vast op het gemiddelde van beide berekeningen, derhalve op ½ x (€ 34,98 +
€ 30,45 =) € 32,72 per m². De totale huurwaarde bedraagt dan (25.750 x € 32,72 =)
€ 842.540. Met toepassing van de door verweerder berekende kapitalisatiefactor van 8,51 komt de waarde van het object op 1 januari 1995 dan uit op € 7.170.015, dat is afgerond € 7.170.000.
6. Proceskosten
Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling van verweerder in de proceskosten van belanghebbende op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Gelet op artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht komen hiervoor in aanmerking de door belanghebbende gemaakte kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Het Hof stelt deze kosten vast op € 966, berekend als volgt: 2 punten voor proceshandelingen (beroepschrift en verschijnen ter zitting), vermenigvuldigd met € 322 per punt en met de factor 1,5 voor het gewicht van de zaak.
7. Beslissing
Het Hof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van verweerder;
- wijzigt de beschikking tot een waarbij de waarde van de onroerende zaak Reactorweg 69 te Utrecht wordt vastgesteld op € 7.170.000;
- veroordeelt verweerder tot vergoeding aan belanghebbende van € 966 aan proceskosten en wijst de gemeente Utrecht aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen; en
- gelast de gemeente Utrecht het betaalde griffierecht ad € 232 aan belanghebbende te vergoeden.
De uitspraak is vastgesteld op 21 maart 2006 door mrs. O.B. Onnes, C. Schaap en L.F. Roseval, in aanwezigheid van mr. M.H.A. Brands als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Cassatie
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van het beroep ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het beroepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.