Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van Stichting X te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Z, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 27 februari 2004, ingediend door drs. A te P als haar gemachtigde. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 16 januari 2004, betreffende de ten name van belanghebbende genomen beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak a-weg 2 te Z voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 is vastgesteld op ƒ 48.236.000 (€ 21.888.543). Na bezwaar tegen de beschikking is de vastgestelde waarde bij de bestreden uitspraak verminderd tot ƒ 44.199.000 (€ 20.056.631).
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en vermindering van de vastgestelde waarde tot ƒ 29.363.000 (€ 13.324.348).
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot het ongegrond verklaren van het beroep.
Ter zitting van 11 maart 2005 zijn verschenen namens belanghebbende B en als heffingsambtenaar van de gemeente Z C, tot bijstand vergezeld van D (WOZ-taxateur). Namens belanghebbende is ter zitting een pleitnota voorgedragen en met twee bijlagen overgelegd. Voorts is namens belanghebbende overgelegd een kopie van een door haar algemeen directeur ondertekende machtiging, alsmede een uittreksel uit het handelsregister. Verweerder heeft een luchtfoto van de voormelde onroerende zaak overgelegd. Partijen hebben kennis kunnen nemen van de door de wederpartij overgelegde stukken en hebben zich daarover kunnen uitlaten.
Ter zitting zijn gelijktijdig behandeld het onderhavige beroep, een beroep van het Regionaal Psychiatrisch Centrum Z met kenmerk 04/00761 en een beroep van Stichting Zorgcentrum Z met kenmerk 04/00777.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende was op 1 januari 2001 de eigenares en gebruikster van de onroerende zaak a-weg 2 te Z (hierna: het ziekenhuis). Bij beschikking van 30 juni 2001 is de gecorrigeerde vervangingswaarde van het ziekenhuis op de waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op ƒ 48.236.000 (€ 21.888.543).
2.2. Het ziekenhuis bestaat uit de volgende gedeelten:
- een ruimte met een oppervlakte van 18.006 m², gebouwd in 1979;
- een ruimte met een oppervlakte van 889 m², gebouwd in 1992;
- een ambulancepost met een oppervlakte van 282 m², gebouwd in 1994;
- een ruimte met een oppervlakte van 492 m², gebouwd in 1996;
- een ruimte met een oppervlakte van 1.078 m², gebouwd in 2000.
De tot het ziekenhuis behorende grond heeft een oppervlakte van 54.675 m².
2.3.1. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, op 28 juli 2004 opgemaakt door D voornoemd. Daarin is de ongecorrigeerde vervangingswaarde van de tot het ziekenhuis behorende gedeelten bepaald op ƒ 3.900 per m², behalve voor de ambulancepost waarvoor is uitgegaan van een waarde van ƒ 2.750 per m².
2.3.2. In het taxatierapport is voor het bepalen van de correctie wegens technische afschrijving een aantal bouwdelen onderscheiden en is aan die delen een gewicht, een levensduur en een restwaarde toegekend als hierna vermeld:
Gewicht Levensduur Restwaarde
Ruwbouw 30% 50 jaar 30%
Afbouw 30% 30 jaar 25%
Technische installaties 25% 15 jaar 40%
Infrastructuur 5% 20 jaar 20%
Overige kosten 10% 5 jaar nihil
In afwijking hiervan zijn in het taxatierapport voor de ambulancepost de volgende factoren in aanmerking genomen:
Gewicht Levensduur Restwaarde
Ruwbouw 40% 50 jaar 30%
Afbouw 25% 30 jaar 25%
Technische installaties 20% 15 jaar 25%
Infrastructuur 5% 20 jaar 20%
Overige kosten 10% 5 jaar nihil
2.3.3. In het taxatierapport is op de in 1979 gebouwde ruimte een functionele afschrijving toegepast. Daarbij is uitgegaan van een afschrijving van 20% wegens belemmering van de gebruiksmogelijkheden en van 13% wegens excessieve gebruikskosten.
2.3.4. In het taxatierapport is de waarde van de tot het ziekenhuis behorende grond bepaald op ƒ 11.952.000, uitgaande van een prijs per m² van ƒ 219.
2.4.1. Belanghebbende heeft de ongecorrigeerde vervangingswaarde van de tot het ziekenhuis behorende gedeelten als volgt bepaald:
- de in 1979 gebouwde ruimte: ƒ 3.000 per m²;
- de in 1992 gebouwde ruimte: ƒ 3.600 per m²;
- de in 1996 gebouwde ruimte: ƒ 3.700 per m²;
- de in 2000 gebouwde ruimte: ƒ 3.800 per m²;
- de ambulancepost: ƒ 2.750 per m².
2.4.2. Voor het bepalen van de correctie wegens technische afschrijving kent belanghebbende aan de te onderscheiden bouwdelen een gewicht, een levensduur en een restwaarde toe als hierna vermeld:
Gewicht Levensduur Restwaarde
Ruwbouw 35% 50 jaar 30%
Afbouw 15% 20 jaar nihil
Technische installaties 25% 25 jaar 25%
Infrastructuur 5% 20 jaar 20%
Overige kosten 20% 5 jaar nihil
Tot de overige kosten rekent belanghebbende mede directiekosten en rente tijdens de bouw. Verweerder rekent deze kosten toe aan de overige bouwdelen.
2.4.3. Belanghebbende gaat voor de functionele afschrijving op de in 1979 gebouwde ruimte uit van een afschrijving van 20% wegens belemmering van de gebruiks-mogelijkheden en van eveneens 20% wegens excessieve gebruikskosten.
2.4.4. Belanghebbende heeft de waarde van de tot het ziekenhuis behorende grond bepaald op ƒ 8.873.500, berekend als volgt:
- grond bij niet-woningen: 20.465 m² à ƒ 350 per m² = ƒ 7.163.000
- extra grond (overgrond): 34.210 m² à ƒ 50 per m² = ƒ 1.710.500
totaal ƒ 8.873.500.
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil de gecorrigeerde vervangingswaarde van het ziekenhuis op 1 januari 1999.
4. Standpunten van partijen
4.1. Voor de standpunten van partijen en de motivering daarvan verwijst het Hof naar de gedingstukken.
4.2. Belanghebbende heeft ter zitting nog het volgende – kort samengevat – aan haar stellingen toegevoegd.
De kosten van de ruwbouw zijn veel hoger dan die van de afbouw.
Het ziekenhuis is verouderd. Het E ziekenhuis is veel groter en heeft meer vierkante meters per bed.
4.3. Verweerder heeft ter zitting nog het volgende – kort samengevat – aan zijn stellingen toegevoegd.
Uit het referentiemateriaal blijkt dat een vervangingswaarde van ƒ 3.900 per m² een reëel bedrag is. Bijlage 1 bij de pleitnota van belanghebbende betreft niet een zieken-huis, maar een beddenhuis/verpleeghuis. Dit heeft minder voorzieningen, waardoor de bouwkosten lager zijn.
Het ziekenhuis wordt voortdurend verbouwd en gerenoveerd. De door mij toegepaste functionele afschrijving van rond 30% is dan ook reëel.
Het perceel is goed bebouwd, er is dus geen sprake van overgrond. Het ziekenhuis is gelegen op een bedrijventerrein, waardoor de grondwaarde hoger is dan bij de vergelijkingsobjecten.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Ter berekening van de waarde van het ziekenhuis op 1 januari 1999 hanteren beide partijen de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het Hof ziet geen aanleiding partijen daarin niet te volgen. Voorts stelt het Hof voorop dat op verweerder de last rust te bewijzen dat de vastgestelde waarde niet te hoog is.
5.2. Tussen partijen bestaat geen geschil over de oppervlakten van de onderdelen van het ziekenhuis en van de tot het ziekenhuis behorende grond, over de ongecorrigeer-de vervangingswaarde van de ambulancepost, over de technische en functionele afschrijving op de in 2000 gebouwde ruimte en over de functionele afschrijving, anders dan wegens excessieve gebruikskosten van de in 1979 gebouwde ruimte.
5.3.1. Partijen houdt in de eerste plaats verdeeld op welk bedrag de ongecorrigeerde vervangingswaarde van het ziekenhuis op 1 januari 1999 moet worden gesteld. Die waarde dient te worden gesteld op de bouwkosten op 1 januari 1999 van een identiek gebouw, waarbij gebruik kan worden gemaakt van de moderne bouwmethoden. Belanghebbende stelt terecht dat daarbij moet worden uitgegaan van de destijds ten tijde van de bouw geldende uitvoeringsvoorschriften, kwaliteitsnormen en -eisen, afwerkingsniveau en materiaalgebruik. De bouwkosten van ziekenhuizen op 1 januari 1998 volgens de bouwkostennota van het College voor Ziekenhuis-voorzieningen kunnen daarom niet, althans niet zonder meer, als onderbouwing van de vervangingswaarde van het ziekenhuis dienen. Die waarde kan evenmin worden afgeleid uit de stichtingskosten van het E ziekenhuis te Q. Dit ziekenhuis is immers pas in januari 1995 opgeleverd en bovendien, naar belanghebbende onweersproken heeft gesteld, ook vanwege zijn veel grotere omvang, zijn luxe en de wijze van bouwen – hoogbouw in plaats van laagbouw – niet vergelijkbaar. Voorts verwerpt het Hof het beroep van verweerder op hoofdstuk 5.3 van de Taxatiewijzer Gezondheidszorg LTO juni 1999, aangezien de daarin berekende vervangingswaarde is onderbouwd met de stichtingskosten van het hiervoor genoemde E ziekenhuis.
5.3.2. Belanghebbende heeft ter zitting een bladzijde overgelegd uit de Taxatiewijzer Gezondheidszorg LTO juni 1999. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat deze bladzijde betrekking heeft op een beddenhuis/verpleeghuis en dat een dergelijk gebouw minder voorzieningen heeft, waardoor de bouwkosten lager zijn. Het Hof acht deze stellingen aannemelijk. Voormelde bladzijde kan dan ook niet dienen tot bewijs van de door belanghebbende verdedigde waarde. Belanghebbende heeft niet op andere wijze die waarde onderbouwd.
5.3.3. Uit het onder 5.3.1 overwogene volgt dat verweerder er niet in is geslaagd de door hem verdedigde ongecorrigeerde vervangingswaarde aannemelijk te maken. Uit het onder 5.3.2 overwogene blijkt dat hetzelfde geldt voor belanghebbende. Het Hof bepaalt die waarde in goede justitie voor alle tot het ziekenhuis behorende ruimten, met uitzondering van de ambulancepost, op ƒ 3.400 per m², zich daarmee aansluitend bij de waarde die verweerder aanvankelijk heeft gehanteerd bij het nemen van de beschikking. Voor de ambulancepost handhaaft het Hof echter de door partijen gehanteerde waarde van ƒ 2.750 per m².
5.4.1. Partijen twisten vervolgens over de omvang van de technische afschrijving op het gehele ziekenhuis, met uitzondering van de in 2000 gebouwde ruimte. Belang-hebbende hanteert daarbij een afzonderlijk bedrag aan ‘overige kosten’ van 20% van de vervangingswaarde, terwijl verweerder deze kosten stelt op 10% van die waarde. Uit de standpunten van partijen leidt het Hof af dat het verschil in het bijzonder is toe te schrijven aan directiekosten en rente tijdens de bouw. Verweerder stelt zich terecht op het standpunt dat dit verschil aan de andere bouwdelen moet worden toegerekend en tezamen met die bouwdelen moet worden afgeschreven.
5.4.2. Ten aanzien van de technische afschrijving heeft verweerder voor het overige opgemerkt dat hij zich, wat betreft de gehanteerde factoren voor gewicht, levensduur en restwaarde, heeft geconformeerd aan de normen zoals die zijn vastgelegd in de Taxatiewijzer Gezondheidszorg van het Landelijk Taxatieoverleg. Belanghebbende heeft hier geen onderbouwing van gelijk gewicht tegenover gesteld. Het Hof volgt op dit punt dan ook de berekening van verweerder.
5.4.3. Op het punt van de omvang van de technische afschrijving is dus het gelijk aan verweerder.
5.5. Het geschil over de te hanteren functionele afschrijving spitst zich toe op de in aanmerking te nemen afschrijving wegens excessieve gebruikskosten van de in 1979 gebouwde ruimte. Belanghebbende heeft de door haar gehanteerde afschrijving in het beroepschrift onderbouwd door te wijzen op het uit functioneel oogpunt verouderde ontwerp van het ziekenhuis. Verweerder heeft deze stelling onvoldoende betwist. De omstandigheid dat in de jaren 1992 en 1996 ruimten zijn bijgebouwd en dat er geregeld wordt verbouwd en gerenoveerd neemt immers niet weg, dat de in 1979 gebouwde ruimte in de sindsdien verstreken periode van 20 jaar minder functioneel zal zijn geworden. Ten aanzien van de omvang van de functionele afschrijving is dus het gelijk aan belanghebbende.
5.6.1. Ten aanzien van de waarde van de tot het ziekenhuis behorende grond stelt verweerder zich op het standpunt dat geen aanleiding bestaat om een deel van die grond aan te merken als extra grond (overgrond) en daaraan een lagere waarde toe te kennen. Verweerder heeft in dit verband onweersproken gesteld dat hier sprake is van uitbreidingsgrond en in 2003 de uitbreiding ook is gerealiseerd. Om die reden is het Hof van oordeel dat de grond als één geheel moet worden gewaardeerd en geheel moet worden toegerekend aan het gebouw.
5.6.2. In het onder 2.3 bedoelde taxatierapport wordt de waarde van de tot het ziekenhuis behorende grond grond onderbouwd door te verwijzen naar de aankoop op 2 juni 1999 van 30.627 m² grond van de gemeente Z ten behoeve van de nieuwbouw van een complex voor een sociale werkvoorziening. Belanghebbende heeft niet betwist dat het hier om een met de grond van het ziekenhuis vergelijkbaar object gaat. Voorts verwijst belanghebbende zelf naar uitgiften van aan gebouwen toe te rekenen grond door de gemeente R voor ƒ 330 per m² en door de gemeente S voor ƒ 200 per m².
5.6.3. Op grond van het onder 5.6.1 en 5.6.2 overwogene komt het Hof tot de slotsom dat de door verweerder gehanteerde grondwaarde van ƒ 219 per m² niet te hoog is. Op dit punt is dus het gelijk aan verweerder.
5.7. Op grond van het hiervoor overwogene kan de waarde van het ziekenhuis als volgt worden berekend.
De waarde van de in 1979 gebouwde ruimte:
- ruwbouw: 34/39 x ƒ 21.067.020 x 0,72 x 0,64 = ƒ 8.463.108
- afbouw: 34/39 x ƒ 21.067.020 x 0,50 x 0,64 = ƒ 5.877.158
- technische installaties: 34/39 x ƒ 17.555.850 x 0,40 x 0,64 = ƒ 3.918.106
- infrastructuur: 34/39 x ƒ 3.511.170 x 0,20 x 0,64 = ƒ 391.811
totaal ƒ 18.650.183
De waarde van de in 1992 gebouwde ruimte:
34/39 x ƒ 2.393.301 = ƒ 2.086.468
De waarde van de ambulancepost: ƒ 593.268
De waarde van de in 1996 gebouwde ruimte:
34/39 x ƒ 1.583.883 = ƒ 1.380.821
De waarde van de in 2000 gebouwde ruimte:
34/39 x ƒ 4.204.200 = ƒ 3.665.200
De waarde van de grond: ƒ 11.952.000
Totaal ƒ 38.327.940,
dat is afgerond ƒ 38.327.000 (€ 17.392.034).
6. Proceskosten
Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling van verweerder in de proceskosten van belanghebbende op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Gelet op artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht komen hiervoor in aanmerking de door belanghebbende gemaakte kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Het Hof stelt deze kosten vast op € 966, berekend als volgt: 2 punten voor proceshandelingen (beroepschrift en verschijnen ter zitting), vermenigvuldigd met € 322 per punt en met de factor 1,5 voor het gewicht van de zaak.
7. Beslissing
Het Hof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van verweerder;
- wijzigt de beschikking tot een waarbij de waarde van de onroerende zaak a-weg 2 te Z wordt vastgesteld op ƒ 38.327.000 (€ 17.392.034);
- veroordeelt verweerder tot vergoeding aan belanghebbende van € 966 aan proceskosten en wijst de gemeente Z aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen;
- gelast de gemeente Z het betaalde griffierecht ad € 232 aan belanghebbende te vergoeden.
De uitspraak is vastgesteld op 21 maart 2006 door mrs. O.B. Onnes, C. Schaap en L.F. Roseval, in aanwezigheid van mr. Brands als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Cassatie
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van het beroep ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het beroepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.