Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 19 januari 2006 in de zaak onder rekestnummer 868/2005 NOT van:
MR. [X],
kandidaat-notaris te [plaats],
APPELLANTE,
gemachtigde: prof. mr. A.Fl. Gehlen,
t e g e n
[K],
wonende te [plaats],
GEÏNTIMEERDE.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Van de zijde van appellante, verder te noemen de kandidaat-notaris, is bij een op 30 mei 2005 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift - met bijlagen - tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Maastricht, verder te noemen de kamer, van 4 april 2005, verzonden op 3 mei 2005, waarbij de klacht van geïntimeerde, hierna te noemen klager, gegrond is verklaard en de kandidaat-notaris de maatregel van waarschuwing is opgelegd.
1.2. Klager heeft op 22 juni 2005 een verweerschrift - met bijlagen - ingediend.
1.3. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 8 december 2005. Klager, de kandidaat-notaris en haar gemachtigde zijn verschenen en hebben het woord gevoerd, de gemachtigde aan de hand van een pleitnotitie.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Voor zover partijen bezwaar hebben gemaakt tegen de vaststelling van de feiten door de kamer zal het hof dit meewegen in de beoordeling.
4. Beoordeling van de bestreden beslissing
Het hof kan zich niet verenigen met de beslissing van de kamer, met uitzondering van de vaststelling van de feiten, en zal deze beslissing derhalve in zoverre vernietigen.
5. Het standpunt van klager
5.1. Klager verwijt de kandidaat-notaris dat zij zijn belangen niet juist heeft behartigd en klager heeft gedwongen anderen in te schakelen teneinde de belangen van klager veilig te stellen. Klager stelt dat de kandidaat-notaris ten aanzien van hem in gebreke is gebleven.
5.2. De kandidaat-notaris heeft geweigerd te voldoen aan klagers verzoek om de huur/koopovereenkomst van 28 september 2001 op te nemen in de akte van levering. Klager heeft bij zijn schrijven van 9 september 2004 de kandidaat-notaris verzocht de overeenkomst onverkort op te nemen in de akte. De kandidaat-notaris heeft hierop slechts gereageerd door klager telefonisch te berichten dat genoemde overeenkomst niet zou worden opgenomen wegens belastingtechnische redenen en een mogelijke boete. Verder wilde zij hierover geen informatie aan klager verstrekken.
5.3. Voorts heeft klager per brief van 11 september 2004 de kandidaat-notaris gevraagd hem te berichten welke de door haar bedoelde belastingtechnische redenen zijn. Hierop heeft klager nooit een antwoord ontvangen. Op 16 september 2004 heeft klager de kandidaat-notaris bericht dat hij opdracht zou geven aan zijn accountant om uit te zoeken welke de belastingtechnische redenen waren en wat de boete zou inhouden en haar verzocht te reageren. Bij brief van 20 september 2004 heeft klager de kandidaat-notaris nogmaals verzocht om te reageren op zijn vragen. Ook op deze brief heeft klager geen antwoord ontvangen. Tenslotte schrijft klager bij brief van 22 september 2004 aan de kandidaat-notaris wat de bevindingen van zijn accountant zijn en hij verzoekt de kandidaat-notaris om te bevestigen dat die bevindingen juist zijn. Ook hierop ontvangt klager geen enkele schriftelijke reactie.
6. Het standpunt van de kandidaat-notaris
6.1. De kandidaat-notaris stelt dat zij naar aanleiding van de brief van klager van 9 september 2004 op 10 september 2004 telefonisch contact heeft gehad met klager. In dit gesprek heeft zij getracht klager duidelijk te maken dat de aan hem door koper te betalen restantkoopsom vóór het passeren van de akte van levering als gebruikelijk en verplicht op een derdenrekening van de notaris zou moeten worden overgemaakt, zoals ook in de conceptakte was bepaald. Ook heeft de kandidaat-notaris klager erop gewezen dat een door klager gewenste onverkorte weergave van een aantal zaken uit de huur/koopovereenkomst voor hem mogelijk kon leiden tot fiscale problemen in het geval de fiscus van oordeel zou zijn dat de onderliggende overeenkomst een economische overdracht inhield. Klager verzocht vervolgens de kandidaat-notaris om dit alles schriftelijk uiteen te zetten. De kandidaat-notaris heeft toen verwezen naar de makelaar die destijds de huur/koopovereenkomst heeft opgesteld. Naar de mening van de kandidaat-notaris kwam de makelaar als eerste in aanmerking voor het geven van een oordeel over hetgeen partijen bij het aangaan van het contract hebben beoogd. Gezien het ongelukkige verloop van dit telefoongesprek heeft de kandidaat-notaris notaris [V] ingeschakeld. Deze heeft vervolgens telefonisch contact opgenomen met de betrokken makelaar, teneinde met deze makelaar en klager een afspraak te maken om de gang van zaken rondom de huur/koopovereenkomst te bespreken. Van dit aanbod heeft klager nimmer gebruik gemaakt. Toen de kandidaat-notaris bekend was wie de financieel adviseur van klager was heeft notaris [V] contact met deze adviseur opgenomen en de problematiek aan hem voorgelegd. Naar aanleiding van een gesprek tussen de betrokken accountant en notaris [V] heeft de kandidaat-notaris een gewijzigde akte opgesteld en op 20 september 2004 aan klager gezonden. Vervolgens heeft de kandidaat-notaris op 27 september 2004 een nogmaals gewijzigde akte aan klager gezonden, alsmede een concept vaststellingsovereenkomst - eveneens tot stand gekomen in overleg met de financieel adviseur van klager en met instemming van klager - en de afrekening. De concept vaststellingsovereenkomst hield in dat de mogelijke gevolgen van een hoofdelijke aansprakelijkheid van klager voor rekening van de koper zouden komen. Op dezelfde dag heeft zij klager een gewijzigde afrekening doen toekomen in verband met een wijziging van de courtagenota van de makelaar. Op 1 oktober 2004 is de akte van levering conform het laatste ontwerp gepasseerd.
6.2. De kandidaat-notaris geeft voorts aan van mening te zijn dat het niet nodig was om zoveel mogelijk bepalingen uit de huur/koopovereenkomst in de akte op te nemen. De onderliggende huur/koopovereenkomst bleef immers tussen partijen intact.
6.3. Klager heeft bij het ondertekenen van de akte geen commentaar geleverd op het functioneren van de kandidaat-notaris. Pas op 25 oktober 2004 heeft klager de kandidaat-notaris schriftelijk verzocht een bedrag van € 841,63 over te maken, omdat klager van mening is dat de kandidaat-notaris debet is aan deze kosten, in rekening gebracht door zijn financieel adviseur.
7. De beoordeling
7.1. Het aan de kandidaat-notaris gerichte verwijt dat zij heeft geweigerd de huur/koopovereenkomst onverkort over te nemen in de conceptakte van levering is, naar oordeel van het hof, ongegrond. Uit de stukken blijkt dat in de eerste conceptakte van levering, van 1 september 2004, een aantal bepalingen uit de huur/koopovereenkomst is overgenomen en dat voor het overige wordt verwezen naar deze overeenkomst, voor zover daarvan in de genoemde akte niet is afgeweken. In het daarop volgende concept van 20 september 2004 is de verwijzing naar de huur/koopovereenkomst aangepast en wordt uitdrukkelijker verwezen naar deze overeenkomst. Ook in de conceptakte van levering van 27 september 2004 blijft deze verwijzing in stand. Het hof is dan ook van oordeel dat de kandidaat-notaris weliswaar de huur/koopovereenkomst niet onverkort – dat wil zeggen letterlijk – heeft overgenomen, doch dat het resultaat van de redactie van de conceptakte van levering materieel hetzelfde is.
7.2. Ten aanzien van het tweede onderdeel van de klacht, inhoudende dat de kandidaat-notaris klager nooit heeft bericht wat de belastingtechnische redenen zijn voor het niet onverkort opnemen van de huur/koopovereenkomst, is het hof van oordeel dat de kandidaat-notaris in de op haar rustende informatieplicht tekort is geschoten. Weliswaar heeft de kandidaat-notaris de kwestie inhoudelijk goed opgelost, doch zij heeft nagelaten rechtstreeks met klager hierover contact te onderhouden. Tot vier keer toe heeft klager de kandidaat-notaris verzocht om een schriftelijke reactie en heeft zij nagelaten die te geven. Het hof acht dit onzorgvuldig, doch, gezien het eindresultaat van de inspanningen van de kandidaat-notaris, niet dermate zwaarwegend dat een maatregel dient te worden opgelegd.
7.3. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend buiten beschouwing blijven.
7.4. Het vorenoverwogene leidt mitsdien tot de volgende beslissing.
8. De beslissing
Het hof:
- vernietigt de bestreden beslissing met uitzondering van de vaststelling van de feiten en, opnieuw rechtdoende:
- verklaart het onderdeel van de klacht met betrekking tot het niet opnemen van de huur/koopovereenkomst in de conceptakte van levering ongegrond;
- verklaart het onderdeel van de klacht met betrekking tot de informatieplicht gegrond;
- bepaalt dat aan de kandidaat-notaris geen maatregel zal worden opgelegd.
Deze beslissing is gegeven door mrs. N.A.M. Schipper, A.L.G.A. Stille en P.J.N. van Os en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 19 januari 2006.
DE KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN IN HET
ARRONDISSEMENT MAASTRICHT
De Kamer van Toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen voormeld heeft de volgende beslissing gegeven inzake de klacht van:
DHR. [K],
wonende te [plaats],
hierna te noemen: klager,
tegen:
MR. [X],
kandidaat-notaris te [plaats],
hierna te noemen: de kandidaat-notaris.
1. Het verloop van de procedure
Bij schrijven van 30 november 2004, met bijlagen, heeft klager een klacht ingediend tegen de notaris. Bij brief van 23 december 2004, met bijlagen, heeft de kandidaat-notaris op de klacht gereageerd. Daarop heeft klager bij brief van 3 januari 2005, met bijlagen, de reactie van de notaris van commentaar voorzien.
Op 23 maart 2005 heeft de Kamer de klacht behandeld in aanwezigheid van klager en de notaris. De kandidaat-notaris was daarbij vergezeld van notaris mr. [V]. Na afloop van de behandeling is partijen medegedeeld dat zij binnen vier weken na die behandeling de beslissing van de Kamer tegemoet kunnen zien.
2. De vaststaande feiten
Op 28 september 2001 is tussen klager en familie [H] een koop/huurovereenkomst gesloten.
Op 1 september 2004 ontving klager een conceptakte van levering van de kandidaat-notaris.
Bij brief van 9 september 2004 heeft klager de kandidaat-notaris gevraagd het op 28 september 2001 tussen klager en kopers opgemaakte huur/koopcontract onverkort in de akte op te nemen.
Na een telefonisch onderhoud tussen de kandidaat-notaris en klager op 10 september 2004 heeft klager zich op 11 september 2004 nogmaals schriftelijk tot de kandidaat-notaris gewend, zonder daarop een reactie ontvangen te hebben.
Bij schrijven van 16 september 2004 (kennelijk abusievelijk gedateerd 11 september 2004) heeft klager de kandidaat-notaris wederom gevraagd te reageren, echter zonder resultaat.
Op 20 september 2004 heeft klager de kandidaat-notaris nogmaals verzocht schriftelijk te reageren op zijn vragen, maar zonder resultaat.
Op 20 september 2004heeft de kandidaat-notaris een nieuwe conceptakte van levering aan klager gestuurd.
Op het schrijven van klager van 22 september 2004 is door de kandidaat-notaris niet gereageerd.
Op 27 september 2004 heeft de kandidaat-notaris aan klager een gewijzigd ontwerp van de akte van levering gestuurd.
Op 1 oktober 2004 is de akte van levering gepasseerd.
3. De inhoud van de klacht en de reactie van de notaris daarop
3.1 De klacht houdt - zakelijk weergegeven - in dat de kandidaat-notaris de belangen van klager niet juist heeft behartigd en klager niet dan wel onvoldoende heeft geïnformeerd omtrent de verkoop en levering van de bedrijfsruimte met bovenwoning te [plaats], [adres] aan familie [H], en met name dat de bij meerdere brieven aan de kandidaat-notaris gestelde vragen dienaangaande niet beantwoord werden. Klager en de kopers hadden namelijk in september 2004 een huur- c.q. koopovereenkomst gesloten met betrekking tot genoemd pand, welke overeenkomst inhield dat kopers het pand tot 1 oktober 2004 zouden huren en daarna zouden beslissen of ja, dan nee overgegaan zou worden tot aankoop van het gehuurde pand. En het was klagers wens dat die overeenkomst onverkort in de akte van levering zou worden opgenomen. Op 10 september 2004 heeft de kandidaat-notaris klager medegedeeld dat om belastingtechnische redenen en mogelijke boete in de akte van levering geen verwijzing naar de oude huur- c.q. koopovereenkomst zou worden opgenomen maar op nadere vragen daaromtrent van klager werd door de kandidaat-notaris niet gereageerd.
3.2 De kandidaat-notaris heeft tegen de klacht gemotiveerd verweer gevoerd waartoe onder meer wordt verwezen naar het verweerschrift van 23 december 2004.
Bij de mondelinge behandeling heeft de kandidaat-notaris verder gesteld dat noch zijzelf, noch een andere medewerker van het notariskantoor betrokken is geweest bij de totstandkoming van de bedoelde huur- c.q. koopovereenkomst. De kandidaat-notaris vond het dan ook niet aan haar om uit te zoeken of er sprake was van economische eigendomsoverdracht en daar vervolgens aan klager uitleg over te geven. Op het aanbod van collega notaris [V] van 9 september 2004 om in een gesprek tussen de notaris, makelaar Boek en klager de kwestie van de huur- c.q. koopovereenkomst te bespreken is klager nooit ingegaan.
4. De beoordeling van de klacht
Klager verwijt de kandidaat-notaris dat deze de belangen van klager niet juist heeft behartigd en klager niet dan wel onvoldoende heeft geïnformeerd omtrent de verkoop en levering van een hem toebehorend pand te [plaats], [adres]. Bij meerdere brieven heeft klager vragen aan de kandidaat-notaris gesteld die echter onbeantwoord bleven.
Daartoe overweegt de Kamer het volgende.
Klager heeft op 1 september 2004 van de kandidaat-notaris een conceptakte van levering betreffende bovenvermeld pand ontvangen. Bij brief van 9 september 2004 heeft klager de kandidaat-notaris gevraagd het op 28 september 2001 tussen klager en kopers opgemaakte huur/koopcontract onverkort in de akte op te nemen. Na een telefonisch onderhoud tussen de kandidaat-notaris en klager op 10 september 2004 heeft klager zich op 11 september 2004 nogmaals schriftelijk tot de kandidaat-notaris gewend, zonder daarop een reactie ontvangen te hebben. Ook op de brieven van 16 september 2004 (kennelijk abusievelijk gedateerd 11 september 2004), 20 september 2004 en 22 september 2004 is door de kandidaat-notaris niet gereageerd. Ondanks deze herhaalde verzoeken van klager heeft de kandidaat-notaris niet gereageerd. Dit wordt door de kandidaat-notaris overigens niet ontkend, hetgeen moge blijken uit de inhoud van haar verweerschrift en hetgeen daaromtrent ter zitting is medegedeeld waar de kandidaat-notaris aangeeft dat ze wellicht wel steeds op de reacties van klager had moeten reageren ondanks het volgens haar steeds grimmiger wordende karakter van klagers brieven. De kandidaat-notaris heft naar aanleiding van voormelde brieven en telefonische contacten voor 20 september 2004 een nieuwe conceptakte opgesteld. Daarin was een verwijzing opgenomen naar het opgemaakte huur/koopcontract. Daarmee waren echter niet de door klager gevraagde antwoorden gegeven op de belastingtechnische aspecten van de verkoop en levering van het pand.
De Kamer is dan ook van oordeel dat de kandidaat-notaris tekort geschoten is in haar “Belehrungspflicht” ten opzichte van klager en ten onrechte niet, dan wel in elk geval onvoldoende gereageerd heeft op de door klager herhaaldelijk gestelde vragen zodat de klacht gegrond is en oplegging van de maatregel van waarschuwing gerechtvaardigd is.
5. De beslissing
De Kamer van Toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen in het arrondissement Maastricht:
- verklaart de klacht tegen de kandidaat-notaris gegrond.
- legt de kandidaat-notaris de maatregel van waarschuwing op.
Aldus gegeven te Maastricht op 4 april 2005 door mr. P.P.Lampe, voorzitter,
mr. A.A.H.Verheezen, plaatsvervangend kroonlid en mr. C.L.J.R.Douven, kroonlid,
mr. M.M.L.H. Voncken en mr. C.J. Leussink, notarisleden,
en in het openbaar uitgesproken in tegenwoordigheid van mr. P.Chr.H.M.Geurts, secretaris.