Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 19 januari 2006 in de zaak onder rekestnummer 754/2005 NOT van:
MR. [X],
notaris te [plaats],
APPELLANT,
gemachtigden: mrs. H.J. Delhaas en A. Knigge,
t e g e n
[I] B.V.,
gevestigd te [plaats],
GEÏNTIMEERDE
gemachtigde: mr. M.W. Verhoeven.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Ter griffie van het hof alhier is op 13 mei 2005 ingekomen een verzoekschrift - met één bijlage - van de zijde van appellant, verder te noemen de notaris, waarbij hij tijdig hoger beroep heeft ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Zutphen, verder te noemen de kamer, van 21 april 2005, waarbij de kamer de klacht van geïntimeerde, verder te noemen klaagster, deels gegrond heeft verklaard zonder oplegging van een maatregel aan de notaris en voor het overige de klacht ongegrond heeft verklaard.
1.2. Van de zijde van de notaris is op 1 augustus 2005 een aanvullend verzoekschrift ter griffie van het hof ingekomen
1.3. Van de zijde van klaagster is op 7 oktober 2005 een verweerschrift – met bijlagen - ter griffie van het hof ingekomen.
1.4. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof 10 van november 2005. Verschenen is de gemachtigde van klaagster en [V], in zijn hoedanigheid van statutair directeur van klaagster, alsmede de notaris, vergezeld van zijn gemachtigden. Partijen hebben het woord gevoerd, mr. Delhaas, als één van de gemachtigden van de notaris aan de hand van een pleitnotitie.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3. De feiten
3.1. Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat het hof – behoudens het navolgende - ook van die feiten uitgaat.
3.2. Het hof voegt toe aan het feitencomplex dat het Dagelijks Bestuur van het rechtspersoonlijkheid bezittende Openbaar Lichaam [B], verder te noemen OLB, ontheffing van de verplichting om te bebouwen kan verlenen, gelet op het bepaalde in artikel 8 lid 4 van Pro de Algemene Verkoopbepalingen [B] 1995, verder te noemen de AV.
4. Het standpunt van klaagster
4.1. Kort samengevat verwijt klaagster de notaris dat hij ten onrechte niet heeft onderzocht of de leveringsakte verleden voor notaris [W] op 9 februari 1998, dan wel de daarin van toepassing verklaarde algemene verkoopbepalingen, een bepaling bevatte die overdracht door klaagster aan [Ic] B.V., verder te noemen [Ic], verhinderde dan wel verbood op straffe van het verbeuren van een boete aan het OLB . De notaris heeft nagelaten klaagster er op te wijzen dat zij toestemming van de OLB behoefde in verband met een eventuele verkoop. Door deze nalatigheid heeft de notaris gehandeld in strijd met zijn onderzoeks- en informatieplicht.
4.2. De notaris wordt voorts verweten dat hij zijn ministerie had moeten weigeren, nu er sprake was van een overdracht die op grond van contractuele bepalingen niet is toegestaan.
4.3. Ten slotte verwijt klaagster de notaris dat zij door zijn handelen schade heeft geleden.
5. Het standpunt van de notaris
5.1. De notaris betwist de stellingen van klager gedeeltelijk en verweert zich als volgt.
5.2. De notaris heeft betoogd dat zijn onderzoeksplicht niet verder gaat dan er voor te zorgen dat partijen een onaantastbare rechtshandeling verrichten. In dat verband wijst de notaris er op dat hij er niet voor hoeft te waken dat partijen handelen in strijd met obligatoire beperkingen en dat de notaris kan volstaan met het onderzoeken van de aankomsttitel. Nu de aankomsttitel de tekst van artikel 8 niet Pro vermeldt, hoefde de notaris geen nader onderzoek daarnaar te verrichten.
5.3. De notaris heeft voorts betoogd dat, aangezien hij de inhoud van artikel 8 van Pro de AV niet kende, hij zijn ministerie niet hoefde te weigeren.
5.4. De notaris biedt bewijs aan van al zijn stellingen door middel van het horen van getuigen.
6. De beoordeling
6.1. Het onderzoek in hoger beroep heeft naar het oordeel van het hof niet geleid tot de vaststelling van andere feiten dan wel tot andere beschouwingen en gevolgtrekkingen omtrent de klacht dan die vervat in de beslissing van de kamer, waarmee het hof zich - behoudens het navolgende - verenigt.
6.2. Met de kamer is het hof van oordeel dat het op de weg van de notaris had gelegen nader onderzoek te plegen naar de inhoud van de AV, in het bijzonder met betrekking tot artikel 8 van Pro deze AV.
Artikel 43 lid 1 van Pro de Wet op het notarisambt, verder te noemen Wna, jo artikel 4 van Pro de Verordening beroeps- en gedragsregels, verder te noemen de verordening, schrijven voor hoe een notaris zich van zijn voorlichtende taak voorafgaand en tijdens het passeren van een akte dient te kwijten, in het bijzonder met betrekking tot de gevolgen die voor hen, of voor een van hen, uit de inhoud van de akte voortvloeien. Het standpunt van de notaris dat zijn onderzoeksplicht niet meer omvat dan er voor te zorgen dat partijen een onaantastbare rechtshandeling verrichten en dat hij het niet tot zijn plicht rekent er voor te waken dat partijen in strijd handelen met obligatoire beperkingen, is onjuist. Nu de notaris ter terechtzitting het onjuiste van zijn nalaten heeft erkend, is dit redengevend om, evenals de kamer heeft gedaan, aan de notaris geen maatregel op te leggen.
6.3. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel thans niet ter zake dienend, buiten beschouwing blijven.
6.4. Het hof zal het bewijsaanbod van de notaris passeren, reeds omdat dit onvoldoende onderbouwd dan wel niet ter zake dienend is.
6.5. Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
7. De beslissing
Het hof:
- verwerpt het beroep.
Deze beslissing is gegeven door mrs. N.A.M. Schipper, A.L.G.A. Stille en P.J.N. van Os en gesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 19 januari 2006.
KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN DE KANDIDAAT-NOTARISSEN TE ZUTPHEN
Klachtnummer: 02/2004
Beslissing inzake de klacht van:
[I] B.V.,
gevestigd te [plaats],
gemachtigde: mr. M.W. Verhoeven,
advocaat te Apeldoorn
tegen
mr. [X],
notaris te [plaats],
gemachtigden: mr. D.M.S. Gribling en mr. A. Knigge,
advocaten te Amsterdam.
Partijen worden in deze beslissing mede aangeduid als klaagster en de notaris.
1. Het verloop van de procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de klacht van 8 maart 2004 met bijlagen, ontvangen op 9 maart 2004;
- de brief van 29 maart 2004 van de gemachtigde van de notaris;
- de brief van 28 juni 2004 van de gemachtigde van de notaris;
- de reactie van de notaris van 20 juli 2004 met bijlage;
- de repliek van klaagster van 11 oktober 2004 met bijlagen;
- de dupliek van de notaris met bijlagen;
- het proces-verbaal van de openbare vergadering van de Kamer op 10 maart 2005.
2. De vaststaande feiten
2.1 Op 24 december 1997 heeft het rechtspersoonlijkheid bezittende Openbaar Lichaam [B], hierna te noemen OLB, [plaats] B.V., statutair genaamd Bedrijfswagen Service [plaats] B.V. en hierna te noe[plaats], een aantal percelen grond verkocht.
2.2 De koopovereenkomst bevat de volgende bepaling:
"Op deze verkoop zijn van toepassing de "Algemene verkoopbepalingen [B] 1995".
2.3 Artikel 8 lid 1 van Pro deze Algemene verkoopbepalingen, die totaal 20 artikelen bevatten, luidt:
"Koper is verplicht het onroerend goed te bebouwen overeenkomstig het bepaalde in de koopovereenkomst."
Artikel 8 lid 4 van Pro de Algemene verkoopbepalingen luidt - voor zover relevant -:
"Het is koper verboden over te gaan tot vervreemding van het terrein, zonder dat hij volledig aan de verplichting, in lid 1 genoemd, heeft voldaan."(...)
Artikel 14 lid 1 van Pro de Algemene verkoopbepalingen luidt:
"Koper of opvolgende verkrijger(s) zijn verplicht bij gehele of gedeeltelijke vervreemding van het onroerend goed de bij de overeenkomst - deze algemene voorwaarden daaronder begrepen - hem ter zake van het overgedragen onroerend goed opgelegde verplichtingen, in de koopovereenkomst en de akte van eigendomsoverdracht als kettingbeding op te nemen en deze van toepassing te verklaren, aan de nieuwe rechtverkrijgende op te leggen en voor en namens de gemeente aan te nemen."
Artikel 15 lid 2 van Pro de Algemene verkoopbepalingen luidt:
"Indien koper of opvolgende verkrijger de onder de artikel 8, lid 4 en 14 omschreven verplichtingen niet nakomt, verbeurt hij aan OLB een boete gelijk aan het bedrag van de door koper aan OLB betaalde koopsom, met een minimum van ? 50.000 (vijftigduizend gulden)."
2.4 Ter uitvoering van de koopovereenkomst heeft op 9 februari 1998 de levering plaats gevonden ten overstaan van notaris [W] te [plaats]. De akte van levering bevat onder de titel "Bijzondere bepalingen en kettingbedingen" de volgende passage - voor zover relevant -:
"Ten aanzien van bijzondere bepalingen worden in de tussen partijen gesloten koopovereenkomst de Algemene Verkoopbepalingen [B] 1995 (...) van overeenkomstige toepassing verklaard.
(...)
De inhoud van deze Algemene Verkoopbepalingen [B] 1995 wordt geacht letterlijk in deze akte te zijn opgenomen. In deze Algemene Verkoopbepalingen [B] 1995 staat onder meer vermeld, woordelijk luidende:
(...)"
2.5 [IN] heeft nadien de grond verkocht aan [B] en zijn nog op te richten vennootschap [Ic] B.V., hierna te noemen [Ic].
2.6 De akte van levering, op 16 juni 1999 verleden voor de notaris, luidt onder de titel "Leveringsverplichting, juridische en feitelijke staat" - voor zover relevant -:
"Artikel 2
1. Verkoopster is verplicht aan koopster eigendom te leveren die:
(...)
niet belast is met andere lasten en beperkingen uit overeenkomst."
Onder de titel "Bijzondere bepalingen en kettingbedingen" bevat de akte van levering de volgende bepaling - voor zover relevant -:
"Met betrekking tot bekende bijzondere verplichtingen en/of kettingbedingen wordt verwezen naar voormelde titel van aankomst waarvan een kopie aan deze akte wordt gehecht.
De in voormelde titel van aankomst gemelde artikelen 1 en 9 tot en met 20 van de Algemene Verkoopbepalingen [B] 1995, worden bij deze door verkoopster als kettingbeding in de zin van artikel 14 van Pro gemelde algemene verkoopbepalingen opgelegd aan koopster die deze aanvaardt, hetgeen de verkoopster namens de gemeente aanvaardt. Artikel 14 van Pro voormelde verkoopbepalingen luidt woordelijk als volgt:
(..)"
2.7 Ten gevolge van een fusie/splitsing is [IN] B.V. met ingang van 31 december 2002 onder algemene titel als verdwijnende vennootschap opgegaan in klaagster.
2.8 Bij vonnis van rechtbank Breda van 22 september 2004 is klaagster veroordeeld tot het betalen aan OLB van de in artikel 15 lid 2 van Pro de Algemene verkoopbepalingen opgenomen contractuele boete tot een bedrag van € 493.032,20.
3. De klacht, de gronden waarop deze klacht berust en het verweer
3.1 Klaagster stelt zich op het standpunt dat de notaris ten onrechte niet heeft onderzocht of de leveringsakte, verleden voor notaris [W], dan wel de daarin van toepassing verklaarde algemene verkoopbepalingen, een bepaling bevatte die overdracht door klaagster aan [Ic] verhinderde dan wel verbood op straffe van het verbeuren van een boete aan OLB. De notaris heeft klaagster er niet op gewezen dat zij anders toestemming van OLB voor de verkoop behoefde. De notaris heeft door dit niet te doen gehandeld in strijd met zijn onderzoeksplicht en zijn informatieplicht. Gelet op de toepasselijke bepalingen in de akte, verleden voor notaris [W] of de daarin van toepassing verklaarde algemene verkoopvoorwaarden, had de notaris zijn ministerie moeten weigeren nu volgens vaste (tucht) rechtspraak een notaris dit dient te doen, indien een overdracht wordt gewenst die op grond van contractuele bepalingen niet is toegestaan. Indien de notaris klaagster zou hebben gewaarschuwd zou de grond niet op deze wijze zijn verkocht aan [Ic]. Dit laatste te meer omdat overleg met het dagelijkse bestuur van OLB voor de hand gelegen zou hebben. Het gevolg is dat klaagster schade lijdt aangezien zij - waarschijnlijk - in een gerechtelijke procedure veroordeeld zal worden tot betaling van de contractueel overeengekomen boete.
3.2 De notaris heeft ten verwere het volgende aangevoerd.
Op een notaris rust weliswaar een onderzoeksplicht maar deze plicht behelst niet meer dan dat een notaris ervoor dient te zorgen dat partijen een onaantastbare rechtshandeling verrichten. Een notaris behoeft niet ervoor te waken dat partijen in strijd handelen met obligatoire beperkingen. In het kader van deze onderzoeksplicht mag de notaris afgaan op de aankomsttitel. In de onderhavige aankomsttitel was de tekst van artikel 8 niet Pro opgenomen, zodat de notaris geen onderzoek naar de inhoud van dit artikel behoefde te plegen. Dit laatste geldt te meer nu de notaris, tegen de achtergrond dat de aankomsttitel wel de teksten van diverse artikelen met als inhoud voorschriften van ondergeschikt belang bevatte maar niet de tekst van artikel 8, er niet op bedacht behoefde te zijn dat artikel 8 van Pro betekenis was bij de verkoop door [I] aan [Ic].
Uit artikel 43 van Pro de Wet op het notarisambt volgt dat de informatieplicht inhoudt dat een notaris partijen inlicht over de juridische betekenis en de rechtsgevolgen van de voorgenomen rechtshandeling. De notaris heeft aan deze plicht voldaan. Voorzover er sprake is van een actieve informatieplicht heeft een notaris die alleen, indien hij te maken heeft met partijen die bescherming nodig hebben waartoe bedrijven al[I] en [Ic] niet behoren.
Er waren geen redenen voor de notaris om zijn ministerie te weigeren nu de notaris de inhoud van artikel 8 van Pro de algemene verkoopvoorwaarden niet kende. Bovendien dient dit ministerie slechts te worden geweigerd om de belangen van een derde te beschermen maar niet om te voorkomen dat een der partijen wanprestatie pleegt.
4. De beoordeling
4.1 Nu reeds uit de aankomsttitel - de akte van levering van OLB aan [I] - kan worden opgemaakt dat de algemene voorwaarden integraal van toepassing worden verklaard, en voorts ook uit deze aankomsttitel blijkt dat artikel 15 van Pro de voorwaarden een aan artikel 8 gekoppeld Pro boetebeding bevat, had het - los van de vraag of [I] zelf hiertoe de verplichting had - volgens de Kamer op de weg van de notaris gelegen nader onderzoek te verrichten naar de inhoud van deze voorwaarden en met name artikel 8. Het beroep dat de notaris doet op de verschonende omstandigheid dat hij ervan uit mocht gaan dat de aankomsttitel alle relevante informatie bevatte, baat hem niet. Een zorgvuldig handelend notaris laat zich niet misleiden door de omstandigheid dat de aankomsttitel de tekst vermeldt van een aantal bepalingen met als inhoud voorschriften van ondergeschikt belang maar doet onderzoek naar al deze van toepassing verklaarde bepalingen. Hier komt bij dat de inhoud van het boete- en kettingbeding in artikel 15 respectievelijk Pro artikel 14 in Pro het geheel niet van ondergeschikt belang waren maar juist een aansporing dienden te zijn voor de notaris tot het verrichten van nadere recherche. De Kamer is dan ook van oordeel dat het de notaris te verwijten valt dat hij niet wist dat er een leveringsbeperking aan de zijde van klaagster bestond en zodoende klaagster er niet op heeft gewezen dat zij een risico nam door de grond te verkopen aan [Ic]. Geconcludeerd wordt dan ook dat de notaris is tekortgeschoten in zijn onderzoeksplicht en daarmee dus ook in zijn informatieplicht jegens klaagster.
4.2 De beoordeling van de klacht dat de notaris zijn ministerie had moeten weigeren, dient in het licht van hetgeen hiervoor is overwogen, in het midden te worden gelaten. De vraag of de notaris laakbaar heeft gehandeld door zijn ministerie te verlenen kan slechts worden beantwoord indien ervan uit moet worden gegaan dat de notaris wist dat er een beletsel aan de kant van klaagster bestond om de grond te verkopen aan [Ic]. Partijen zijn het erover eens dat dit niet het geval is.
4.3 Voorzover de notaris meent dat klaagster erover klaagt dat de notaris niet de algemene verkoopbepalingen letterlijk van toepassing heeft verklaard in de akte van levering zoals dat in de akte van notaris [W] wel was gebeurd, wordt vastgesteld dat klaagster deze klacht in het vervolgdebat niet heeft gehandhaafd.
4.4 Gelet op het voorgaande is de Kamer van oordeel dat de geconstateerde tekortkoming van de notaris in beginsel het opleggen van een maatregel wettigt, waarbij dit oordeel beperkt is tot het handelen van de notaris in tuchtrechtelijke zin doch geen oordeel inhoudt over de civielrechtelijke aansprakelijkheid van de notaris jegens klaagster.
De Kamer zal evenwel niet overgaan tot het opleggen van een maatregel. Hierbij houdt de Kamer in het bijzonder rekening met de omstandigheid dat de notaris te maken had met professionele partijen en uit de stukken kon worden opgemaakt dat klaagster en [Ic] meerdere besprekingen hadden gehad over de verkoop van de grond waarna de gemaakte afspraken schriftelijk zijn vastgelegd in een brief van de advocaat van [Ic] die door klaagster voor akkoord is ondertekend.
4.5 Het vorenstaande leidt tot de volgende beslissing.
5. De beslissing
De Kamer:
verklaart de klacht gegrond voor zover deze klacht betrekking heeft op het handelen in strijd met de onderzoeksplicht en de informatieplicht;
verklaart de klacht voor het overige ongegrond;
legt aan de notaris geen maatregel op.
Aldus gegeven door mr. G. Vrieze, voorzitter, mr. G.J.J. Stevelink, mr. F.V.J. Buitink, mr. W. Eijkelestam en E. Bos leden, in tegenwoordigheid van mr. H.C. Wichers Hoeth, secretaris en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 april 2005.
secretaris voorzitter w.g.
Binnen 30 dagen na de dag van verzending van de brief, waarbij deze beslissing wordt toegezonden, kan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof te Amsterdam. Het adres van het Gerechtshof luidt: Gerechtshof te Amsterdam, t.a.v. kamer 17A, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.