Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
VIJFDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
ARREST
in de zaak van:
de vereniging
VERENIGING HENDRICK DE KEYSER,
gevestigd te Amsterdam,
APPELLANTE in het principaal appèl,
GEÏNTIMEERDE in het incidenteel appèl,
procureur: mr. P.L. Visser,
t e g e n
[huurders],
beiden wonende te [...],
GEÏNTIMEERDEN in het principaal appèl,
APPELLANTEN in het incidenteel appèl,
procureur: mr. A. Heijder.
1. Het geding in hoger beroep
1.1 De partijen worden hierna (ook) Hendrick de Keyser en [huurders] genoemd.
1.2 Bij dagvaarding van 8 maart 2004 is Hendrick de Keyser in hoger beroep gekomen van een vonnis van de kantonrechter in de rechtbank te Amsterdam, locatie Amsterdam, in deze zaak onder rolnummer 02C17511 tussen haar als gedaagde in conventie/eiseres in reconventie en [huurders] als eisers in conventie/verweerders in reconventie, gewezen en op 27 januari 2004 uitgesproken.
1.3 Hendrick de Keyser heeft van grieven gediend en bewijs aangeboden, met conclusie dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en opnieuw rechtdoende, uitvoerbaar bij voorraad, de vorderingen van [huurders] in conventie alsnog zal afwijzen en de vorderingen van Hendrick de Keyser in reconventie alsnog integraal zal toewijzen, met veroordeling van [huurders] in de kosten van beide instanties.
1.4 Daarop hebben [huurders] geantwoord, bescheiden in het geding gebracht alsook bewijs aangeboden en van hun kant incidenteel beroep ingesteld en van grieven gediend, met conclusie primair dat het hof het vonnis waarvan beroep zal vernietigen en opnieuw rechtdoende bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, [huurders] zal machtigen de besloten vennootschap [X B.V.] in hun plaats te stellen als huurster van de door [huurders] van Hendrick de Keyser gehuurde bedrijfsruimte [...] te Amsterdam en subsidiair het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen, met veroordeling van Hendrick de Keyser in de kosten van, naar het hof begrijpt, zowel het principale als incidentele appèl en in de kosten van de eerste aanleg.
1.5 Vervolgens heeft Hendrick de Keyser incidenteel geantwoord, met conclusie dat het hof bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, het vonnis waarvan beroep zal bekrachtigen voorzover het de afwijzing van de primaire vordering van [huurders] betreft, met veroordeling van [huurders] in de kosten van – naar het hof begrijpt – het incidenteel appèl.
1.6 Tenslotte hebben partijen recht gevraagd op de stukken van het geding in beide instanties, waarvan de inhoud als hier ingelast geldt.
2. Grieven
Hendrick de Keyser heeft in principaal appèl drie grieven voorgesteld, alsmede een voorwaardelijke - niet genummerde - grief tegen de feitenvaststelling door de kantonrechter.
[Huurders] hebben als incidenteel appellanten twee grieven voorgesteld. Voor de inhoud van deze grieven volstaat het hof met een verwijzing naar de desbetreffende memories.
3. Feiten
De kantonrechter heeft in het tussenvonnis van 19 augustus 2003 onder rechtsoverweging 1.1. een aantal feiten en omstandigheden als tussen partijen vaststaand opgesomd. Deze feiten op zichzelf zijn niet door een grief bestreden. Mitsdien zal ook het hof van die feiten uitgaan.
Hendrick de Keyser heeft in haar memorie van grieven een uitgebreide opsomming van de feiten gegeven en heeft het hof verzocht deze opsomming als een zelfstandige grief aan te merken voorzover die feiten niet of slechts ten dele door de kantonrechter aan zijn oordeel ten grondslag zijn gelegd. Voor zoveel nodig zal het hof op die kwestie hieronder nog terugkomen.
4. Beoordeling van het principaal en incidenteel appèl
4.1 In dit geding moet worden toegepast het huurrecht zoals dat tot 1 augustus 2003 luidde. Dat vloeit voort uit de hoofdregel van het desbetreffende overgangsrecht, artikel 205 Overgangswet Pro nieuw Burgerlijk Wetboek. De in het overgangsrecht voorziene uitzonderingen doen zich in deze zaak niet voor.
4.2 Verkort weergegeven gaat deze zaak over het volgende.
(a) Hendrick de Keyser heeft bij schriftelijke huurovereenkomst van 15 november 1994 (hierna ‘de huurovereenkomst’) met ingang van 16 november 1994 aan [huurders] verhuurd de bedrijfsruimte gelegen aan de [...] (begane grond en 1e etage) en [...] (achterkamer en toilet en aangrenzende uitgebouwde spoelkeuken met houten schuur), hierna ook ‘het gehuurde’ te noemen. Het gehuurde heeft als bestemming restaurant/cafébedrijf.
(b) Voorzover van belang zijn in de huurovereenkomst de volgende bepalingen opgenomen:
“BIJZONDERE OVERWEGING
Het is huurder bekend dat verhuurster een vereniging is die zich ten doel stelt om gebouwen van bijzondere architectonische en/of historische waarde al dan niet in gerestaureerde vorm te beschermen en voor de toekomst te behouden. Het is huurder eveneens bekend dat aan bovengenoemd huurobject zodanige waarde dient te worden toegekend. Huurder verbindt zich om dit karakter van het gehuurde bij zijn gebruik daarvan volledig te respecteren overeenkomstig de doelstellingen van verhuurster en geen handelingen te verrichten of na te laten die het gehuurde of het bijzondere karakter daarvan kunnen schaden.
(...)
artikel 7
(...) Ook mag hij het gehuurde, zelfs niet voor een gedeelte, zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van verhuurster aan derden onderverhuren of om niet aan derden in gebruik te geven, (...)”
(c) Onder de naam [X] hebben [huurders] in het gehuurde een restaurant gevestigd. Op 27 maart 1998 hebben [huurders] het restaurant ingebracht in de besloten vennootschap [X B.V.], hierna ook ‘de vennootschap’ te noemen. De enig aandeelhouder van deze vennootschap is [Y B.V.]
[Huurders] zijn enig aandeelhouders en bestuurders van [Y B.V.].
(d) Op 1 oktober 2002 zijn de aandelen van de vennootschap overgedragen aan [A] en zijn echtgenote [B], hierna gezamenlijk [exploitanten] te noemen, die ook beiden bestuurder van de vennootschap zijn geworden.
(e) Bij brief van 30 september 2002 hebben [huurders] Hendrick de Keyser verzocht de huurovereenkomst op naam van de vennootschap te stellen. Hendrick de Keyser heeft op dit verzoek afwijzend gereageerd. Vervolgens hebben [huurders] in oktober 2002 Hendrick de Keyser verzocht mee te werken aan de indeplaatsstelling van [exploitanten] als huurders van het gehuurde. Ook aan dit verzoek heeft Hendrick de Keyser - vooralsnog - haar medewerking onthouden. Partijen hebben tevergeefs getracht tot een minnelijke oplossing te komen.
(f) [Huurders] hebben hierop de kantonrechter primair verzocht hen te machtigen de vennootschap in hun plaats te stellen als huurder van het gehuurde en subsidiair hen te machtigen [exploitanten] als huurders van het gehuurde in hun plaats te stellen. In reconventie heeft Hendrick de Keyser vervolgens primair ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd, omdat [huurders] in strijd met artikel 7 van Pro de huurovereenkomst het gehuurde zouden hebben onderverhuurd. Subsidiair heeft Hendrick de Keyser de kantonrechter verzocht een tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt en ontruiming van het gehuurde moet hebben plaatsgevonden, kort gezegd vanwege de weigering door [huurders] om de huurovereenkomst voort te zetten exclusief de door Hendrick de Keyser zelf benodigde achterkamer in het pand [...]. De kantonrechter heeft de subsidiaire vordering van [huurders] toegewezen en de vorderingen van Hendrick de Keyser in reconventie afgewezen.
incidenteel appèl
4.3 Het hof ziet aanleiding eerst het incidenteel appèl te behandelen. Met grief 1 komen [huurders] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat mede gelet op de doelstelling van Hendrick de Keyser als vereniging en haar belang bij inspraak in de keuze van de personen die feitelijk van haar historische panden gebruik maken, zij op goede en te respecteren gronden terecht niet heeft willen meewerken aan de door [huurders] primair verzochte indeplaatsstelling. Grief 2 is algemeen gericht tegen de afwijzing van de primaire vordering van [huurders] De grieven lenen zich voor gezamenlijke bespreking.
4.4 [Huurders] voeren aan dat de kantonrechter bij de beoordeling van de primair door hen verzochte indeplaatsstelling een criterium heeft gehanteerd dat niet op het wettelijke systeem is gebaseerd, alsmede in de praktijk onuitvoerbaar is. Zij stellen dat hun verzoek om de vennootschap als huurder van het gehuurde in hun plaats te stellen beoordeeld had dienen te worden aan de hand van het bepaalde in de artikelen 7A:1635 (oud) BW juncto 7:307 BW. [Huurders] benadrukken hun met name financiële belangen bij de door hen verzochte indeplaatsstelling. Hendrick de Keyser heeft als verweer gevoerd dat [huurders] het verzoek tot indeplaatsstelling veel te laat hebben ingediend. In haar visie heeft reeds op 27 maart 1998 bedrijfsoverdracht in de zin van artikel 7A:1635 (oud) BW door [huurders] aan de vennootschap plaatsgevonden, terwijl zij eerst bij brief van 30 september 2002 Hendrick de Keyser hebben verzocht haar medewerking te verlenen aan de indeplaatsstelling van de vennootschap als huurder. Het verzoek is derhalve niet zo spoedig mogelijk na de bedrijfsoverdracht gedaan, zodat de noodzakelijke samenhang tussen de overdracht en de indeplaatsstelling verloren is gegaan. Voorts stelt Hendrick de Keyser dat zij gezien haar doelstellingen – wanneer wel tijdig een machtiging tot indeplaatsstelling was gevorderd – niet zou hebben ingestemd met een indeplaatsstelling van de vennootschap. Gelet op deze doelstellingen verhuurt zij in principe uitsluitend aan natuurlijke personen, omdat zij die rechtstreeks kan aanspreken op de wijze van gebruik van het gehuurde, aldus Hendrick de Keyser. Als de vennootschap huurder zou worden, betekent dit dat wanneer de aandelen in deze vennootschap worden overgedragen aan een ander, die dan in het gehuurde het restaurant verder zal gaan exploiteren, Hendrick de Keyser geen enkele inspraak heeft in de personen van de nieuwe eigenaars/exploitanten.
4.5 Het beroep op haar belang bij inspraak in de keuze van de personen die feitelijk van haar historische panden gebruikmaken, vormt het verstrekkendste verweer van Hendrick de Keyser. Het hof overweegt daartoe het volgende. Met de kantonrechter is ook het hof van oordeel dat Hendrick de Keyser op goede en te respecteren gronden haar medewerking heeft geweigerd aan de door [huurders] primair verlangde indeplaatsstelling. Er is derhalve geen sprake van een onjuiste toepassing van het bepaalde in artikel 7A:1635 (oud) BW door de kantonrechter. Artikel 7A:1635 lid 2 (oud) BW bepaalt dat de rechter op een vordering tot indeplaatsstelling dient te beslissen met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. Het zwaarwichtig belang van de huurder bij de overdracht van zijn bedrijf dient de rechter af te wegen tegen de door de verhuurder gestelde belangen. Het belang van Hendrick de Keyser om haar doelstellingen – ook contractueel vastgelegd, zoals weergegeven onder rechtsoverweging 4.2 (b) - te verwezenlijken, brengt noodzakelijkerwijze voor haar mee dat haar huurders en de exploitanten van ondernemingen in haar panden bij voorkeur dezelfde personen zijn. Ingeval van verhuur aan een besloten vennootschap loopt Hendrick de Keyser voortdurend het risico dat de aandelen van deze vennootschap worden overgedragen aan derden die vervolgens eveneens de exploitatie overnemen. De vennootschap blijft dan huurder, terwijl het gehuurde feitelijk door geheel andere personen wordt gebruikt dan degene(n) door wie de onderneming oorspronkelijk werd gedreven. Door in principe uitsluitend met natuurlijke personen te contracteren beperkt Hendrick de Keyser het risico dat zij in plaats van de huurders in wie zij het vertrouwen heeft gesteld dat zij haar doelstellingen zullen respecteren met totaal andere feitelijke gebruikers van haar panden wordt geconfronteerd. Tegenover dit belang van de verhuurder hebben [huurders] onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld om van hun zijde van een zwaarwichtig belang bij de huuroverdracht aan de vennootschap te kunnen spreken. Dit betekent dat het verweer van Hendrick de Keyser slaagt en haar overige verweren voorzover deze op het incidenteel appèl betrekking hebben geen bespreking meer behoeven. Voorzover deze verweren tevens in het principaal appèl zijn gevoerd, zullen deze hierna aan de orde komen. De grieven hebben dus geen succes, zodat het incidenteel appèl niet slaagt.
principaal appèl
4.6 Hendrick de Keyser komt met grief I op tegen de machtiging die de kantonrechter heeft afgegeven aan [huurders] om [exploitanten] in hun plaats te stellen als huurders van het door [huurders] van Hendrick de Keyser gehuurde. Uit de toelichting op haar grief volgt dat Hendrick de Keyser zich op het standpunt stelt dat de overdracht op 1 oktober 2002 van de aandelen in de vennootschap aan [exploitanten] niet als een bedrijfsoverdracht in de zin van artikel 7A:1635 (oud) BW is te beschouwen. Deze overdracht heeft immers reeds op 27 maart 1998 door [huurders] aan de vennootschap plaatsgevonden, aldus Hendrick de Keyser. Nu het de vennootschap is geweest die vanaf 27 maart 1998 in plaats van [huurders] in het gehuurde het bedrijf heeft uitgeoefend, betekent dit, aldus Hendrick de Keyser, dat [huurders] niet meer gerechtigd zijn om indeplaatsstelling van [exploitanten] als huurders te vorderen. Het verzoek van [huurders] tot indeplaatsstelling van de vennootschap als huurder is voorts, zo vervolgt Hendrick de Keyser, niet zo spoedig mogelijk na de bedrijfsoverdracht ingesteld. Hendrick de Keyser heeft immers een dergelijk verzoek eerst op 30 september 2002 ontvangen van [huurders], ofwel ruim vierenhalf jaar na de overdracht van hun onderneming aan de vennootschap. Daarnaast stelt Hendrick de Keyser dat niet is komen vast te staan dat [huurders] een zodanig zwaarwichtig belang hebben bij de overdracht van hun bedrijf dat daarvoor ook de huurovereenkomst moet worden overgedragen. De kantonrechter had derhalve ook de subsidiaire vordering van [huurders] moeten afwijzen, aldus Hendrick de Keyser.
4.7 Dit betoog faalt. In wezen verwijt Hendrick de Keyser [huurders] dat zij het door hen geëxploiteerde restaurantbedrijf hebben ingebracht in een besloten vennootschap. De rechtsbetrekking tussen de verhuurder en de huurder hoeft er evenwel niet onder alle omstandigheden aan in de weg te staan dat de huurder zijn in het gehuurde gedreven onderneming overdraagt aan een door hem gecontroleerde rechtspersoon, ook niet wanneer – zoals hier bedongen is – de huurder het gehuurde niet zonder toestemming van de verhuurder aan een ander in gebruik mag geven. Naar het oordeel van het hof hadden [huurders] te respecteren fiscale en administratieve redenen om hun restaurants te scheiden door ze in verschillende besloten vennootschappen onder te brengen. Op deze wijze konden zij ook hun aansprakelijkheid in verband met de diverse ondernemingen reguleren en hun ondernemersrisico spreiden. Als enige aandeelhouders en bestuurders van [Y B.V.] die op haar beurt enig aandeelhouder van de vennootschap is geworden, zijn [huurders] in dezelfde mate betrokken gebleven bij het in het gehuurde gedreven restaurant als voorheen. Vaststaat immers dat zij de zeggenschap over het restaurantbedrijf hebben behouden, zodat de feitelijke exploitatie door de inbreng in de vennootschap niet is veranderd. Dit betekent dat de situatie die zich per 1 oktober 2002 voordeed in zover op één lijn valt te stellen met de in artikel 7A:1635 (oud) BW bedoelde situatie. [Huurders] moeten geacht worden steeds huurders te zijn gebleven van het gehuurde. Er is geen sprake van een situatie van onderhuur van het gehuurde door [huurders] aan de vennootschap.
4.8 Het voorgaande brengt verder met zich dat de bedrijfsoverdracht in 1998 geen bedrijfsoverdracht is geweest in de zin van artikel 7A:1635 (oud) BW, zodat voor [huurders] geen noodzaak bestond om indeplaatsstelling van de vennootschap te vorderen. De overdracht van de aandelen in de vennootschap in 2002 aan [exploitanten] is echter wel als een dergelijke bedrijfsoverdracht te kwalificeren waarvoor indeplaatsstelling is vereist. Nu [huurders] steeds huurders zijn gebleven en via een besloten vennootschap het restaurantbedrijf ook feitelijk zijn blijven exploiteren, waren zij gerechtigd de indeplaatsstelling van [exploitanten] te vorderen. Voor voorzoveel nodig zij bovendien nog overwogen dat hoewel in artikel 7A:1635 (oud) BW nog wordt gesproken over ‘de huurder die het in het gehuurde uitgeoefende bedrijf aan een ander wenst over te dragen’, reeds in Hoge Raad 8 mei 1992 (NJ 1992, 690) is beslist dat ook de huurder die niet zelf in het gehuurde een bedrijf uitoefent een vordering tot indeplaatsstelling kan vorderen (vergelijk thans artikel 7:307 BW Pro). De huurder dient dan wel rechthebbende op dat bedrijf te zijn. In het onderhavige geval is hiervan sprake, zoals blijkt uit hetgeen in 4.7 is overwogen. [Huurders] hebben Hendrick de Keyser op 1 november 2002 in rechte betrokken om tot indeplaatsstelling te geraken. De bedrijfsoverdracht aan [exploitanten] heeft in oktober 2002 plaatsgevonden. Aldus hebben [huurders] hun vorderingen tot de werkelijke indeplaatsstelling tijdig ingesteld.
4.9 Artikel 7A:1635 lid 2 (oud) BW bepaalt dat de rechter de vordering tot indeplaatsstelling dient te beoordelen met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. De huurder die een in het gehuurde uitgeoefend bedrijf wenst over te dragen dient daarbij een zwaarwichtig belang te hebben. De nieuwe huurder dient voldoende waarborgen te bieden voor een richtige nakoming van de huurovereenkomst en voor een behoorlijke bedrijfsvoering. Daarnaast dient een belangenafweging in concreto plaats te vinden, voorzover het verweer van de verhuurder daartoe aanleiding geeft.
4.10 Hendrick de Keyser heeft niet betwist dat [exploitanten] de exploitatie van het restaurantbedrijf op behoorlijke wijze hebben voortgezet, alsmede dat de huurovereenkomst ook na de bedrijfsoverdracht in oktober 2002 steeds juist is nagekomen. Daarnaast hebben [huurders] voldoende feiten en omstandigheden naar voren gebracht waaruit blijkt dat zij een zwaarwichtig belang hebben bij de overdracht van hun restaurantbedrijf aan [exploitanten] Hendrick de Keyser heeft immers de door [huurders] aangevoerde persoonlijke omstandigheden waardoor zij niet langer in staat zijn het onderhavige restaurant die aandacht te geven die voor een behoorlijke exploitatie noodzakelijk is niet betwist. [Huurders] hebben derhalve een aanzienlijk financieel belang bij de verkoop van hun bedrijf met de daarin opgebouwde goodwill. Door juist aan [exploitanten] over te dragen, konden [huurders] tevens ook de exploitatie van het restaurant in vrijwel ongewijzigde vorm waarborgen voor de toekomst. [B] was immers jarenlang als chef-kok in hun restaurant werkzaam geweest, hetgeen evenmin door Hendrick de Keyser is bestreden. Daartegenover heeft Hendrick de Keyser - afgezien van de terecht door haar opgeworpen bezwaren dat zij gezien haar doelstellingen geen besloten vennootschap als huurder wenst te accepteren, hetgeen reeds in het incidenteel appèl aan de orde is gekomen - onvoldoende feiten en omstandigheden ingebracht om de onderhavige belangenafweging ten gunste van haar te doen uitvallen. De belangenafweging tussen partijen voert derhalve tot de slotsom dat de kantonrechter [huurders] terecht heeft gemachtigd om [exploitanten] als huurder van het gehuurde in hun plaats te stellen.
4.11 Resteert het betoog van Hendrick de Keyser dat de kantonrechter door [exploitanten] in de plaats te stellen van [huurders] terwijl het restaurantbedrijf feitelijk door de vennootschap wordt geëxploiteerd een verboden ingebruikgeving c.q. onderverhuur in het leven roept. Wanneer [exploitanten] op hun beurt de aandelen in de vennootschap zouden overdragen aan een derde, zal deze derde feitelijk het bedrijf in het gehuurde gaan exploiteren zonder dat daarvoor de toestemming van Hendrick de Keyser noodzakelijk is. Op deze wijze wordt haar belang omzeild om inspraak te hebben bij de keuze van de personen die feitelijk van haar historische panden gebruikmaken, aldus Hendrick de Keyser. Dit betoog heeft geen succes. Zoals reeds uit het vooroverwogene bij de behandeling van het incidenteel appèl volgt, heeft ook het hof het belang van Hendrick de Keyser onderkend bij handhaving van haar bijzondere doelstellingen. Door in principe alleen aan natuurlijke personen te verhuren, kan Hendrick de Keyser die personen rechtstreeks aanspreken op de wijze van gebruik. Door [exploitanten] als huurder in de plaats te stellen van [huurders] is de huurovereenkomst op natuurlijke personen overgegaan. Uit hetgeen in 4.7 is overwogen volgt dat het ook [exploitanten] is toegestaan het gehuurde ter beschikking te stellen van het door hun besloten vennootschap geëxploiteerde bedrijf, echter alleen zolang zij de enige aandeelhouders en directeuren van die besloten vennootschap zijn en ook feitelijk verantwoordelijk zijn voor de bedrijfsvoering. Daarmee is de door Hendrick de Keyser verlangde waarborg gerealiseerd. De grief wordt dan ook verworpen.
4.12 Met de grieven II en III komt Hendrick de Keyser op tegen de afwijzing door de kantonrechter van haar reconventionele vorderingen. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.
4.13 In reconventie heeft Hendrick de Keyser primair verzocht de huurovereenkomst met [huurders] te ontbinden wegens wanprestatie, omdat zij het gehuurde zonder haar toestemming aan een vennootschap in gebruik heeft gegeven dan wel in onderhuur. Door zulks wel te doen hebben [huurders] in strijd met het bepaalde in artikel 7 van Pro de huurovereenkomst gehandeld, hetgeen een handelwijze is die een vordering tot ontbinding rechtvaardigt.
4.14 Het hof stelt voorop dat Hendrick de Keyser als verhuurder gerechtigd is om in haar huurovereenkomst een bepaling als artikel 7 op Pro te nemen die onderhuur of ingebruikgeving aan een derde verbiedt. Zoals reeds onder 4.7 is overwogen zijn [huurders] echter na de inbreng van hun onderneming in de vennootschap huurder gebleven en is geen sprake geweest van een onderverhuursituatie als verboden in artikel 7 van Pro de huurovereenkomst. Grief II faalt derhalve.
4.15 Subsidiair heeft Hendrick de Keyser in reconventie de kantonrechter verzocht een tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt alsmede de ontruiming van het gehuurde dient te hebben plaatsgevonden. Aan deze vordering heeft Hendrick de Keyser ten grondslag gelegd dat zij de destijds aan [huurders] meeverhuurde achterkamer in pand [...] dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Door de huurovereenkomst voort te zetten exclusief deze kamer zou het voor haar mogelijk zijn het pand [...] weer in de oorspronkelijke historische en architectonische staat na restauratie terug te brengen. [Huurders] zouden ten onrechte niet bereid zijn in dit verband een nieuwe huurovereenkomst aan te gaan. Hendrick de Keyser voert ter ondersteuning van die stelling in het bijzonder aan dat in het gesprek tussen haar, bij monde van haar directeur [Z], en [huurders] in 1994, dat geleid heeft tot het sluiten van de huurovereenkomst van 15 november 1994, is overeengekomen dat [huurders] de onderhavige achterkamer zodra zij het restaurant zouden overdoen of de exploitatie zouden staken aan Hendrick de Keyser zouden afstaan zodat deze weer bij het pand [...] zou kunnen worden getrokken. [Huurders] daarentegen hebben uitdrukkelijk betwist dat een dergelijke afspraak mondeling dan wel schriftelijk zou zijn gemaakt. Zij stellen dat de achterkamer onmisbaar is voor de exploitatie van het restaurantbedrijf. Hendrick de Keyser heeft erkend dat er dienaangaande niets schriftelijk is vastgelegd. Zij biedt in deze kwestie getuigenbewijs aan.
4.16 Tijdens de descente heeft de kantonrechter geconstateerd dat de gehuurde ruimte qua kritische grootte en indeling in redelijkheid niet een zodanige herschikking toelaat dat de essentiële bedrijfsfuncties van personeelstoiletten, kleedruimte en opslag die thans in de achterkamer worden uitgeoefend elders in de rest van het gehuurde kunnen worden ondergebracht. Hendrick de Keyser heeft tegenover deze constatering zonder enige onderbouwing slechts gesteld dat het gehuurde wel groot genoeg zou zijn om deze functies elders in het gehuurde onder te brengen. Dat had wel op haar weg gelegen. In de eerste plaats heeft hier te gelden dat het het hof uiterst onwaarschijnlijk voorkomt dat [huurders] bij het aangaan van de onderhavige huurovereenkomst zouden zijn overeengekomen de achterkamer aan Hendrick de Keyser af te staan bij overdracht van hun restaurantbedrijf. Dat geldt te meer nu deze afspraak niet schriftelijk is vastgelegd. De gehele gehuurde ruimte was immers huns inziens nodig voor een behoorlijke exploitatie, zodat zij als huurders een evident belang hadden bij het ongewijzigd kunnen overdragen van de huurovereenkomst. Daarbij komt dat de kantonrechter bij gelegenheid van de descente geconstateerd heeft hoe zeer die kamer in de bedrijfsvoering betrokken was. Gelet op de onmisbaarheid van voornoemde bedrijfsfuncties voor [huurders] om het restaurantbedrijf op behoorlijke wijze te kunnen exploiteren, had Hendrick de Keyser haar stellingen preciezer uit te leggen en had zij hetgeen door haar te bewijzen is aangeboden duidelijker met feiten en omstandigheden dienen te onderbouwen, hetgeen niet is gebeurd. Het bewijsaanbod terzake wordt dan ook als te vaag en onvoldoende onderbouwd gepasseerd. Ook de derde grief faalt.
5. Slotsom
De grieven zijn zowel in principaal als incidenteel appèl tevergeefs voorgesteld. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd. Als in het ongelijk gestelde partij dient Hendrick de Keyser in de kosten van het principaal appèl te worden verwezen en [huurders] in die van het incidenteel appèl.
6. Beslissing
Het hof:
in het principaal appèl
- bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
- verwijst Hendrick de Keyser in de kosten van het principaal appèl, tot op deze uitspraak aan de zijde van [huurders] begroot op € 1.135,00;
in het incidenteel appèl
- bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;
- verwijst [huurders] in de kosten van het incidenteel appèl, tot op deze uitspraak aan de zijde van Hendrick de Keyser begroot op € 447,00;
in het principaal en incidenteel appèl
- verklaart de kostenveroordelingen aan de zijde van [huurders] uitvoerbaar bij voorraad.
Dit arrest is gewezen door mrs. G.B.C.M. van der Reep, J.M.H. van Staveren en W.P. Scheltema, en in het openbaar uitgesproken op 22 september 2005.