Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 24 november 2005 in de zaak onder rekestnummer 318/2005 NOT van:
[A],
wonende te [woonplaats],
APPELLANT
t e g e n
MR. [X],
notaris te [plaats],
GEÏNTIMEERDE,
gemachtigde: mr. J.J.M. Bruinsma.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Door appellant, verder te noemen klager, is bij een op 25 februari 2005 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift - met bijlagen - tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Breda, verder te noemen de kamer, van 28 januari 2005, waarbij de klacht gericht tegen geïntimeerde, hierna te noemen de notaris, gedeeltelijk gegrond is verklaard onder oplegging van de maatregel van waarschuwing, en voor het overige ongegrond is verklaard.
1.2. Van de zijde van de notaris is op 29 april 2005 een verweerschrift - met één bijlage - ingediend.
1.3. Op 10 oktober 2005 is van de zijde van klager nog een nader stuk ingekomen.
1.4. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 13 oktober 2005. Klager alsmede de notaris en haar gemachtigde zijn verschenen. Zij hebben allen het woord gevoerd, klager en de gemachtigde aan de hand van pleitnotities.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3. De feiten
3.1. Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat het hof ook van die feiten uitgaat.
3.2. Het hof acht voorts de volgende feiten van belang.
Op 19 maart 2004 komen klager en T. de [Z] een aantal van de koopovereenkomst van 23 december 2003 afwijkende bepalingen overeen. In de overeenkomst van 19 maart 2004 worden T. de [Z] en L. [G] aangeduid als kopers.
Bij de totstandkoming van de schikking in de bodemprocedure tussen [D] en klager treedt [G] op als directeur van [D].
4. Het standpunt van klager
Klager verwijt de notaris dat zij partijdig heeft gehandeld en consequent, meermalen, ondanks de duidelijke tekst van overeenkomsten, partij heeft gekozen voor kopers ten nadele van klager. Ook neemt klager de notaris kwalijk dat zij geen enkele regie heeft gevoerd en haar zaken niet op orde had. Deze verwijten van klager vinden hun grond in de volgende onderdelen van de klacht:
a. de notaris heeft tot twee maal toe een conceptakte van levering met complete nota van afrekening aan klager gestuurd, waardoor klager erop vertrouwde dat het transport op respectievelijk 1 maart 2004 en 19 maart 2004 zou plaatsvinden;
b. de notaris heeft nagelaten klager mede te delen dat de financiering van kopers nog niet rond was, waardoor kopers klager op beide eerdergenoemde data konden overvallen met hun leugens;
c. de notaris heeft in strijd met de koopovereenkomst, en ook in strijd met een eerder door haar opgestelde conceptakte van levering, aanvankelijk het standpunt van kopers overgenomen dat in de koopsom de overdrachtsbelasting is begrepen;
d. de notaris heeft zonder medeweten van klager uit de gestorte waarborgsom de overdrachtsbelasting betaald;
e. de notaris heeft klager op 8 april 2004 laten weten dat er met betrekking tot de financiering voor de kopers een fiat van de bank was, hetgeen onjuist bleek te zijn; de notaris heeft nagelaten dit aan klager te laten weten;
f. de notaris heeft vervolgens op 15 april 2004 aan klager laten weten dat deze geen aanspraak kon maken op de contractuele boete gesteld op de niet-nakoming, omdat hij kopers een termijn moest geven van 8 dagen, hetgeen niet in de nadere overeenkomst tussen partijen was afgesproken;
g. de notaris heeft volkomen genegeerd dat klager haar had medegedeeld dat hij de koopovereenkomst ontbonden acht en dat hij bij die ontbinding bleef; zij stuurde daarentegen een nieuwe conceptakte van levering aan klager toe, waarbij zij niet aan de orde stelde of de contractuele boete al dan niet door koper was verschuldigd;
h. de notaris heeft er niet voor zorggedragen dat de voor de verkoop vereiste monumentenvergunning beschikbaar was.
5. Het standpunt van de notaris
De notaris betwist de stellingen van klager gedeeltelijk en verweert zich als volgt. In zijn algemeenheid is de “stroperige” gang van zaken, volgens de notaris, te wijten aan de voortdurende onderlinge contacten, nadere afspraken en overeenkomsten tussen partijen, buiten haar als notaris om. Zij heeft hierdoor nooit de haar toegedachte regie in handen kunnen krijgen. Zij tekent hierbij aan dat beide partijen, klager en kopers, qua ervaring en kennis van hetzelfde niveau zijn als het gaat om transacties in onroerend goed. Zij behoeven geen bijzondere protectie van de notaris en hebben die bescherming ook nimmer gevraagd.
Wat betreft de verschillende klachtonderdelen verweert de notaris zich als volgt:
a. De notaris heeft klager nooit bericht dat de zaak “rond” was, doch zij heeft steeds getracht dat gedeelte van de stukken op te sturen dat gereed was, zodat als de bank de hypotheekstukken zou bezorgen, zo snel mogelijk gepasseerd kon worden. Verder is de notaris van mening dat het haar niet vrijstaat een wederpartij alle details omtrent een uitstel van passeren mede te delen.
b. De notaris stelt dat zij part noch deel heeft gehad aan de leugens waarmee kopers klager - naar deze stelt - overvallen hebben.
c. Wat betreft de overdrachtsbelasting stelt de notaris dat de koopovereenkomst hieromtrent onduidelijk was. In eerste instantie heeft de notaris de passage aldus gelezen dat de koopsom plus de kosten plus de door klager betaalde overdrachtsbelasting verschuldigd waren. Door een opmerking van de kopers is de notaris op het verkeerde been gezet. Later, na een telefoongesprek met klager en nadere bestudering van de gewraakte passage, heeft de notaris haar mening bijgesteld en dit aan koper [G] medegedeeld.
d. De notaris heeft, afgaande op de mededeling van koper [G] dat dit met klager was afgesproken, de overdrachtsbelasting aan klager betaald uit de waarborgsom. De notaris verwijt zichzelf dat zij dit niet bij klager zelf heeft geverifieerd.
e. De notaris bestrijdt dat zij op 8 april 2004 aan klager heeft medegedeeld dat er een fiat van de bank was. Na telefonisch contact met koper [G] bleek de notaris dat genoemde koper die dag fiat van de bank verwachtte. Zij sprak met hem af dat hij klager zou informeren. Dit heeft de notaris doorgegeven aan klager. Zij was zelf niet in de gelegenheid om dit “kort te sluiten” omdat zij eerder op kantoor weg zou zijn.
f. De notaris bevestigt dat klager en koper De [Z] op 19 maart 2004 in een nadere overeenkomst hebben opgenomen dat kopers, zonder nadere ingebrekestelling in gebreke zijn indien op 9 april 2004 overdracht niet heeft plaats gevonden. De notaris heeft dit in eerste instantie over het hoofd gezien, mede omdat dit tegen de gebruikelijke gang van zaken in is, en bovendien in de eerste overeenkomst wel was voorzien in een ingebrekestelling. Op 14 en 22 april 2004 zijn de resterende waarborgsom en de vergoeding overdrachtsbelasting overgemaakt. Tevens is € 50.000,- overgemaakt zodat de totale boete voortvloeiende uit de nadere overeenkomst was voldaan.
g. Wat betreft de ontbinding van de koopovereenkomst stelt de notaris dat zij van klager na 14 april 2004 niets meer heeft vernomen omtrent de ontbinding. Wel ontving de notaris bericht dat er op 29 april 2004 afgewerkt zou worden. De notaris had geen reden hieraan te twijfelen en heeft op 26 april 2004 alle documenten opnieuw verzonden. Op 27 april 2004 ontving zij bericht dat klager de overeenkomst als ontbonden beschouwde.
h. Met betrekking tot het klachtonderdeel inzake de monumentenvergunning stelt de notaris dat normaal gesproken in het kadaster staat aangetekend dat sprake is van een monument in de zin van de Monumentenwet 1988. In dit geval ontbrak een dergelijke aantekening. De notaris heeft klager gevraagd om een bewijs van inschrijving van het register beschermde monumenten.
6. De beoordeling
6.1. Het hof overweegt ten aanzien van de klachtonderdelen a. en b. dat klager er ten onrechte op heeft vertrouwd dat het toezenden door de notaris van een conceptakte van levering met nota van afrekening betekent dat kopers hun financiering rond hadden en dat het transport op het beoogde tijdstip ook daadwerkelijk zou doorgaan. Zoals ook de kamer reeds heeft overwogen is het gebruikelijk en – naar het hof daaraan toevoegt - ook wenselijk dat een conceptakte van levering aan partijen reeds ter informatie wordt toegezonden ook al zouden de gegevens voor de financiering ten behoeve van de kopers nog niet compleet zijn. De notaris behoefde klager op dit laatste niet te wijzen. Na het niet haalbaar zijn gebleken van de eerste beoogde transportdatum stond het klager vrij, voor zover bij hem onduidelijkheid hierover bestond, bij de notaris te informeren naar de betekenis van het toezenden van deze documenten. Het hof is van oordeel dat deze onderdelen van de klacht ongegrond zijn.
6.2. Ten aanzien van klachtonderdeel c. betreffende het aanvankelijk standpunt van de notaris dat in de koopsom de overdrachtsbelasting was begrepen, overweegt het hof het volgende. Aanvankelijk heeft de notaris, na eenzijdig bericht van de koper, de akte van levering dienovereenkomstig opgesteld. Zij heeft dit echter gedaan zonder voorafgaand overleg met klager. Evenals de kamer is het hof van oordeel dat de notaris hierdoor jegens klager onzorgvuldig heeft gehandeld. Weliswaar heeft de notaris later haar mening bijgesteld en een gewijzigd concept van de akte van levering aan kopers en klager gezonden, doch dit doet niet af aan de verwijtbaarheid van het aanvankelijke handelen van de notaris. Het hof oordeelt dat dit onderdeel van de klacht gegrond is.
6.3. Met betrekking tot klachtonderdeel d., waarin de notaris wordt verweten dat zij zonder medeweten van klager de overdrachtsbelasting uit de gestorte waarborgsom heeft betaald, overweegt het hof als volgt. De notaris heeft gesteld dat zij is afgegaan op de mededeling van koper [G] dat dit was ‘kortgesloten’ met klager. Zij heeft dit echter niet geverifieerd bij klager. Het hof acht dit onzorgvuldig jegens klager en oordeelt daarmee dit onderdeel van de klacht gegrond. De notaris heeft nog gesteld dat haar handelen niet tot nadeel voor klager heeft geleid, doch dit doet niet af aan de verwijtbaarheid van het handelen van de notaris.
6.4. Klachtonderdeel e. betreft de gang van zaken op 8 april 2004. Het hof is van oordeel dat klagers stelling, dat de notaris hem op 8 april 2004 heeft medegedeeld dat de bank kopers haar fiat voor de financiering had gegeven, niet aannemelijk is geworden. Het e-mailbericht van de notaris aan klager van 14 april 2004 is een bevestiging van het tegendeel, namelijk dat koper [G], dan wel koper De [Z] klager hierover op 8 april 2004 zou informeren, hetgeen geen van hen beiden heeft gedaan. Het hof is van oordeel dat dit onderdeel van de klacht ongegrond is.
6.5. Klachtonderdeel f. ziet op het verstrekken van onjuiste informatie door de notaris aan klager omtrent de opeisbaarheid van de contractuele boete, opgenomen in de nadere overeenkomst tussen klager en kopers. Het hof is, evenals de kamer, van oordeel dat dit onderdeel van de klacht gegrond is.
6.6. Ten aanzien van klachtonderdeel g. deelt het hof de overwegingen van de kamer dat de notaris onzorgvuldig heeft gehandeld door klager zonder meer opnieuw een conceptakte van levering te zenden alhoewel zij op de hoogte was van het feit dat klager ontbinding van de overeenkomst had aangezegd. De notaris mocht niet uitsluitend afgaan op de mededeling van kopers dat de levering alsnog zou plaatsvinden, doch had zich eerst in verbinding moeten stellen met klager. Het feit dat de notaris geen reden had om te twijfelen aan het alsnog doorgaan van de levering omdat alle voorafgaande contacten en afspraken steeds rechtstreeks tussen klager en kopers had plaatsgevonden doet hieraan niet af. Het hof is van oordeel dat dit onderdeel van de klacht gegrond is.
6.7. Inzake klachtonderdeel h. overweegt het hof het volgende. De notaris wordt verweten dat zij niet heeft zorg gedragen voor een voor de verkoop vereiste monumentenvergunning. Het hof begrijpt dat klager aldus de notaris verwijt niet het nodige te hebben verricht in verband met de mogelijke monument status van het verkochte registergoed. De notaris heeft zich hierop verweerd met de stelling dat in het kadaster niet was aangetekend dat er sprake was van een monument. Het hof is van oordeel dat het ontbreken van een dergelijke aantekening de notaris niet ontslaat van het instellen van verder onderzoek indien en zodra haar aanwijzingen bereiken dat sprake kan zijn van een monumentenstatus van het registergoed alsmede dat de notaris voor dit onderzoek verantwoordelijk is en niet klager als verkopende partij. De notaris had zich hiertoe kunnen en in dit geval moeten wenden tot de Rijksdienst voor de Monumentenzorg te Zeist, teneinde na te gaan of hier inderdaad sprake was van een, al dan niet gesubsidieerd, monument. Het hof is van oordeel dat dit onderdeel van de klacht gegrond is en zal de beslissing van de kamer op dit onderdeel vernietigen.
6.8. Gezien de gegrondheid van de klachtonderdelen c., d., f., g. en h. is het hof van oordeel dat de maatregel van waarschuwing op zijn plaats is. Het hof tekent hierbij aan dat deze maatregel in de plaats komt van de maatregel zoals deze door de kamer in haar beslissing van 28 januari 2005 is bepaald, nu het hof op andere gronden tot deze maatregel komt. Het hof zal dan ook de beslissing van de kamer in zoverre vernietigen.
6.9. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend buiten beschouwing blijven.
7. De mededeling van de opgelegde maatregel
7.1. Tot voor kort placht dit hof bij oplegging in hoger beroep van de maatregelen waarschuwing en berisping in de uitspraak te bepalen dat de desbetreffende notaris of kandidaat-notaris door de griffier moet worden opgeroepen om te verschijnen op een nader bepaalde terechtzitting teneinde aanwezig te zijn bij de alsdan door de voorzitter uit te spreken maatregel.
7.2. Een en ander was gegrond op het ingevolge artikel 107, derde lid, Wna in hoger beroep van overeenkomstige toepassing zijnde voorschrift van artikel 103, vijfde lid, Wna inhoudende dat in een vergadering van de kamer van toezicht de voorzitter de waarschuwing of berisping uitspreekt in aanwezigheid van de notaris of kandidaat-notaris, die daarvoor bij aangetekende brief wordt opgeroepen. Van het uitspreken dient volgens het hiervoor bedoelde voorschrift een proces-verbaal te worden opgemaakt waarvan bij aangetekende brief een afschrift aan de notaris of kandidaat-notaris moet worden gezonden. Indien deze niet verschijnt deelt de secretaris de inhoud van de waarschuwing of berisping bij aangetekende brief met bericht van ontvangst aan hem mee.
7.3. Tegen een beslissing van de kamer van toezicht kan ingevolge artikel 107 Wna hoger beroep worden ingesteld bij dit hof. Het gevolg hiervan is dat de beslissing van de kamer ten tijde van de uitspraak nog niet onherroepelijk is en dus op dat moment nog niet vaststaat dat een bij die beslissing opgelegde waarschuwing of berisping gehandhaafd blijft. Het voorschrift van artikel 103, vijfde lid, Wna kan dan ook als zinvol worden aangemerkt voor de beslissing en de tenuitvoerlegging daarvan in eerste aanleg door de kamer van toezicht.
7.4. Ingevolge artikel 98, tweede lid, Wna is tegen de beslissing in hoger beroep van dit hof geen hogere voorziening toegelaten. Het gevolg hiervan is dat een beslissing van het hof ten tijde van de uitspraak onherroepelijk is en de daarbij opgelegde waarschuwing of berisping dus vaststaat. Verder is van belang dat het hof een vergadering als bedoeld in artikel 103, vijfde lid, Wna niet kent. Het uitspreken van de waarschuwing of berisping vindt dan ook plaats ter terechtzitting van het hof. Het uitspreken voordien van de beslissing van het hof - waaronder het mededelen van een eventueel oplegde maatregel – vindt ingevolge het samenstel van bepalingen van de artikelen 107, derde lid, en 104, eerste lid, Wna eveneens ter terechtzitting plaats terwijl een afschrift van deze beslissing bij aangetekende brief aan de betrokken notaris of kandidaat-notaris wordt gezonden. Toepassing van het voorschrift van artikel 103, vijfde lid, Wna voor de beslissing en tenuitvoerlegging daarvan in hoger beroep door het hof, kan daarom niet als zinvol worden aangemerkt.
7.5. Op grond van het al hetgeen hiervoor is overwogen is het hof van oordeel dat er aanleiding bestaat om een notaris of kandidaat-notaris aan wie bij beslissing in hoger beroep een waarschuwing of berisping is opgelegd, niet meer op te roepen om te verschijnen op een nader bepaalde terechtzitting. Het hof is van oordeel dat een maatregel als hiervoor bedoeld als medegedeeld geldt op het tijdstip waarop de beslissing waarbij deze is opgelegd, wordt uitgesproken. Oproeping om te verschijnen op een nader bepaalde terechtzitting kan dus achterwege blijven. Wel zal het hof in de gevallen waarin een notaris of kandidaat-notaris niet bij de behandeling ter terechtzitting is verschenen, bepalen dat een afschrift van de beslissing bij aangetekende brief met bericht van ontvangst aan deze zal worden verzonden.
7.6. Het vorenoverwogene leidt mitsdien tot de volgende beslissing.
8. De beslissing
Het hof:
- vernietigt de bestreden beslissing voor wat betreft de ongegrond verklaring van klachtonderdeel h. alsmede de waarschuwing;
- verklaart de onderdelen c., d., f., g. en h. gegrond en legt de notaris de maatregel van waarschuwing op;
- verklaart de klacht voor het overige ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mrs. N.A.M. Schipper, A.L.G.A. Stille en P.J.N. van Os en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 24 november 2005.
KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN TE BREDA.
Beslissing
op de op 20 september 2004 ingekomen klacht van J. [A], wonend te [woonplaats], Achter de Kan 5, tegen notaris mevr. mr. [X], gevestigd te [plaats].
1. Het verloop van de zaak.
Na het tussen partijen gevoerde schriftelijke debat, wat blijkt uit hun brieven van 15 oktober 2004, 9 november 2004 en 3 december 2004, alle met producties, heeft de mondelinge behandeling van de klacht plaatsgevonden op 19 januari 2005, bij welke gelegenheid klager en de notaris, beiden in persoon, zijn verschenen.
2. De inhoud van de klacht en het standpunt van klager.
Klager verwijt -samengevat- de notaris dat zij met betrekking tot de aan haar verstrekte opdracht tot notariële eigendomsoverdracht van een door klager verkocht registergoed jegens klager is tekortgeschoten. Klager stelt zich op het standpunt dat de notaris, ofschoon dit van haar verwacht mocht worden, op geen enkele wijze daarbij de regie heeft gevoerd en zich partijdig heeft opgesteld, ten gevolge waarvan telkenmale die eigendomsoverdracht moest worden uitgesteld.
Zo verwijt klager de notaris:
a. dat zij tot tweemaal toe door toezending van de transportakte en de afrekening bij hem het vertrouwen heeft gewekt dat het transport, eerst op 1 maart en later 19 maart 2004, zou plaatsvinden;
b. dat zij heeft verzuimd daarbij mee te delen dat de financiering ten behoeve van de kopers nog niet rond was, waardoor deze klager telkens op de afgesproken transportdata hebben kunnen overvallen met hun leugens;
c. dat zij in strijd met de koopovereenkomst, alsmede in strijd met een eerdere door haar opgestelde (concept)akte aanvankelijk het standpunt van de kopers heeft overgenomen dat in de koopsom de overdrachtsbelasting was begrepen en later hen er niet op heeft gewezen dat dit standpunt onjuist was;
d. dat zij zonder zijn medeweten uit de gestorte waarborgsom de overdrachtsbelasting heeft betaald;
e. dat zij klager op 8 april 2004 ten onrechte heeft meegedeeld dat de bank haar fiat voor de financiering had gegeven en dat zij heeft nagelaten klager te berichten dat dit niet juist was;
f. dat zij vervolgens klager heeft meegedeeld dat hij geen aanspraak kon maken op de contractuele boete (gesteld op de niet nakoming), omdat de koper een termijn moest worden gegeven van 8 dagen, hetgeen echter niet in de nadere overeenkomst was afgesproken;
g. dat zij klagers aan de notaris kenbare gemaakte standpunt dat de overeenkomst was ontbonden volstrekt heeft genegeerd, door zonder meer een nieuw concept leveringsakte toe te zenden, waarbij zij zelfs niet aan de orde heeft gesteld of de contractuele boete door koper al dan niet was verschuldigd en tenslotte
h. dat de notaris er niet voor heeft zorggedragen dat de voor de verkoop vereiste monumentenvergunning beschikbaar was.
3. De feiten.
Uit hetgeen tot nu toe uit de klachtstukken en ter gelegenheid van de mondelinge behandeling naar voren is gekomen moet worden uitgegaan van de volgende tussen partijen vaststaande feiten.
3.1 Klager heeft bij overeenkomst van 23 december 2003 verkocht aan De [Z] (dan wel aan een nader door deze aan te wijzen meester) het pand met tuin aan de Vughterstraat 224 te [woonplaats]. Onderdeel van de overeenkomst was dat uiterlijk op 1 maart 2004 zou worden getransporteerd. De reden voor het opnemen van deze uiterste datum van transport was gelegen in de mogelijkheid alsdan gebruik te kunnen maken van de anti-cumulatieregeling van artikel 13 van de Wet op belastingen voor rechtsverkeer. De uiterste datum waarop een beroep kon worden gedaan op deze bepaling was 23 maart 2004.
3.2 De [Z] heeft vervolgens zijn rechten uit de koopovereenkomst overgedragen aan [C] U.A.
3.3 Het transport van genoemd registergoed is door de koper opgedragen aan de notaris, die vervolgens een conceptakte van levering op naam van [D] heeft opgesteld en aan partijen toegezonden, aan klager met een afrekening.
3.4 Het op 1 maart 2004 overeengekomen transport heeft geen doorgang kunnen vinden, aangezien de voor de koop benodigde financiering niet rond was. Klager heeft hierop De [Z] weliswaar in gebreke gesteld, doch bewilligd in een andere transportdatum, te weten 19 maart 2004.
3.5 Omstreeks 4 maart 2004 heeft de notaris op schriftelijk verzoek van de koper uit de door haar gehouden waarborgsom ter zake van de koopovereenkomst, een bedrag van € 39.000,-- aan klager overgemaakt ter zake van overdrachtsbelasting.
3.6 De notaris heeft vervolgens een tweede conceptakte van levering, thans voor een transport op 19 maart 2004 aan partijen verzonden, waarin zij met zoveel woorden heeft opgenomen, dat in de koopsom de overdrachtsbelasting was begrepen. Klager heeft hiertegen bezwaren aangevoerd, aangezien in zijn opvatting ingevolge de koopovereenkomst de overdrachtsbelasting aan hem -klager- diende te worden terugbetaald, waarna de notaris haar standpunt heeft bijgesteld en een dienovereenkomstig aangepast concept van de akte van levering heeft verzonden (gemaild).
3.7 Ook het tot 19 maart 2004 uitgestelde transport heeft niet kunnen plaatsvinden, aangezien de benodigde financiering ook toen nog niet rond was, waarop klager De [Z] wederom in gebreke heeft gesteld.
3.8 De [Z] is daarop met klager een allerlaatst uitstel overeengekomen, in dier voege dat thans ultimo 9 april diende te worden getransporteerd. Klager en De [Z] hebben daartoe een aanvullende overeenkomst opgemaakt, waarin naast de nieuwe transportdatum was opgenomen dat, indien op 9 april 2004 de overdracht niet zou hebben plaatsgevonden, De [Z] in gebreke zal zijn en derhalve zonder nadere ingebrekestelling op dat moment een boete verschuldigd was van € 115.000,--, alsook een schadevergoeding van € 39.538,--. Verder is in die overeenkomst nog bepaald, dat klager, indien op 26 maart 2004 zou blijken dat de bank nadere informatie behoefde met betrekking tot bouwtekeningen etc., nog een kort uitstel zou toestaan.
3.9 Klager heeft op 9 april 2004, op welke dag overigens het kantoor van de notaris was gesloten vanwege Goede Vrijdag, De [Z] cq. [D] (aan wie uiteindelijk de rechten uit de koopovereenkomst zijn overgedragen) meegedeeld nog slechts enkele dagen uitstel te willen geven en bij gebreke van tijdig transport de overeenkomst te zullen ontbinden. In zijn laatste sommatie heeft klager gesteld uiterlijk op 13 april 2004 vóór 17.00 uur van de notaris per telefoon of e-mail te willen vernemen dat de bank bereid is te financieren, waarna het transport uiterlijk vóór 16 april 2004 diende plaats te vinden. Klager heeft daarin tevens vermeld dat indien hieraan niet mocht worden voldaan hij de koop ontbonden acht.
3.10 Klager heeft op 14 april 2004 de koopovereenkomst ontbonden, de door koper in klagers visie verbeurde boete opgeëist en de notaris verzocht de onder haar gestorte waarborgsom ad
€ 65.000,-- op zijn rekening te storten.
3.11 Per e-mail heeft de notaris klager op 4 april 2004 het volgende bericht: Geachte heer [A], Een paar dingen. Donderdag 8 april heb ik u laten weten dat u via de heer De [Z] c.q. de heer [G] nader geïnformeerd zou worden of de financiering al dan niet rond was. Het spijt mij te moeten vernemen dat dit niet gebeurd is. Ten aanzien van het vorderen van de boete wijs ik u er op dat mijns inziens, nu u op 19 maart een andere overeenkomst heeft gesloten, waaronder het wijzigen van de boete, u de koper, opnieuw, eerst in gebreke moet stellen. Na 8 dagen kunt u dan vervolgens ontbinden d.m.v. een schriftelijke verklaring aan de nalatige en verkeert de koper in verzuim”.
3.12 Als reactie hierop heeft klager koper èn de notaris meegedeeld bij de ontbinding te blijven en de notaris nogmaals verzocht de waarborgsom aan hem over te maken, waarop de notaris klager heeft meegedeeld slechts over ca. € 25.000,-- te kunnen beschikken, aangezien zij uit het depot reeds de overdrachtbelasting aan klager had betaald. Klager heeft de koper en de notaris aansprakelijk gesteld voor het ontbrekende bedrag, waarna de koper dit aan klager heeft betaald.
3.13 De notaris heeft, na een op 23 april 2004 van koper ontvangen bericht dat op 29 april 2004 zou worden getransporteerd en na ontvangst op 26 april 2004 van de hypotheekstukken, met het oog op een transport op 29 april opnieuw alle documenten aan partijen toegezonden met het verzoek aan klager ten aanzien van het te transporteren registergoed een bewijs van inschrijving in een register van beschermde monumenten toe te zenden, aangezien het registergoed blijkens de eigendomsakte van klager een monumentenpand in de zin van de Monumentenwet 1988 betrof.
3.14 Klager, die heeft volhard bij zijn ontbinding van de koopovereenkomst, heeft [D] in kort geding gedagvaard en daarbij gevorderd de opheffing van de door deze gelegde beslagen (waaronder een beslag tot levering), welke vordering is afgewezen, waarbij (in essentie) is overwogen dat onvoldoende is komen vast te staan dat koper fataal in verzuim is en evenmin voldoende aannemelijk is dat klager de overeenkomst terecht heeft kunnen ontbinden.
3.15 De vervolgens door de [D] tegen klager aanhangig gemaakte bodemprocedure is beëindigd met een tussen partijen bij wege van schikking gesloten overeenkomst, kort samengevat inhoudende dat alsnog tot levering op 18 oktober 2004 ten overstaan van de notaris zal worden overgegaan onder betaling door [D] van een bedrag van € 610.000,-- (€ 690.000,-- aan koopsom plus € 35.000,-- aan schadevergoeding en boete, minus de reeds betaalde waarborgsom/boete van € 115.000,--).
3.16 Het transport heeft, ondanks het in voormelde schikkingovereenkomst overeengekomen tijdstip van 18 oktober 2004, eerst op 20 oktober 2004 ten overstaan van de notaris plaatsgevonden.
4. Het standpunt van de notaris.
De notaris stelt voorop dat de stroperige gang van zaken van het onderhavige dossier moet worden geweten aan de voortdurende onderlinge contacten, nadere afspraken en overeenkomsten tussen partijen buiten haar om, een en ander nog bemoeilijkt door het feit dat De [Z] als zegsman voor [G] optrad. Ten gevolge daarvan was zij dan ook niet in staat de door klager veronderstelde regie te voeren. Daarbij voert zij nog aan dat zowel klager als koper, in de persoon van [G], ter zake deskundig zijn, nu beiden jurist zijn en klager zelfs oud-advocaat is.
De notaris voert verder aan dat het telkens optredende uitstel van het transport werd veroorzaakt door de omstandigheid dat de financiering aan de zijde van koper telkens nog niet rond bleek te zijn, terwijl op het moment dat die financiering alsnog werd verkregen klager zich op het standpunt heeft gesteld dat de koopovereenkomst was ontbonden.
Ingevolge de tussen klager en koper naar aanleiding van een procedure tot stand gekomen schikkingovereenkomst heeft het transport uiteindelijk kunnen plaatsvinden op 20 oktober 2004, aldus de notaris. Dat de bij die overeenkomst afgesproken transportdatum van 18 oktober 2004 andermaal moest worden uitgesteld was volgens de notaris te wijten aan de omstandigheid dat koper problemen aan de orde stelde ten aanzien van het verkrijgen van de benodigde (ver)bouwvergunning, en overleg hierover met klager niet mogelijk bleek nu hij bij volmacht was verschenen en hij niet bereikbaar bleek
Ten aanzien van de door klager gemaakte specifieke verwijten voert de notaris het volgende aan.
Ad. a, en b.
Het uitsluitend toezenden van een concept leveringsakte houdt volgens de notaris niet in dat er niets meer aan het transport in de weg staat, derhalve evenmin dat de door koper daarvoor benodigde financiering rond is.
Daarnaast betwist de notaris dat zij klager ooit heeft bericht, mondeling noch schriftelijk, dat de zaak/financiering rond was.
Aan de omstandigheid dat koper telkens op de transportdatum klager wat betreft die financiering heeft overvallen met leugens, heeft zij part noch deel gehad en kan haar dan ook niet worden aangerekend.
Ad c.
De notaris stelt zich op het standpunt dat de bepaling over de overdrachtsbelasting in de koopovereenkomst onduidelijk was, hetgeen ook klager volgens de notaris blijkens zijn brief aan [G] van 16 maart 2004 (overgelegd als productie 1 bij het verweerschrift van de notaris) erkent.
De notaris voert aan dat zij in eerste instantie die bepaling heeft gelezen als dat de koopsom vermeerderd met kosten koper èn de door klager ter verkrijging van het registergoed zelf betaalde overdrachtsbelasting verschuldigd is, derhalve conform het standpunt van klager, doch dat zij door een opmerking van de koper op het verkeerde been is gezet, hetgeen zij direct na telefonisch overleg met klager en nogmaals bestudering van de betreffende passage, heeft hersteld. Dit herziene standpunt heeft zij, aldus notaris, ook aan [G] meegedeeld, die kennelijk heeft nagelaten dit aan de [Z] te laten weten.
Ad d.
De notaris verklaart dat zij op verzoek van [G] en afgaande op diens mededeling dat een en ander met klager was kortgesloten, de overeengekomen vergoeding overdrachtbelasting aan klager heeft betaald uit de onder haar gestorte waarborgsom, waarbij haar kan worden verweten dat zij daartoe is overgaan zonder dit eerst bij klager te verifiëren.
De notaris voert echter aan dat de volledige waarborgsom in twee bedragen op 14 en 22 april 2004 aan klager is voldaan, zodat hij van die handelwijze geen nadeel heeft ondervonden.
Ad e.
De notaris ontkent uitdrukkelijk dat zij klager op 8 april 2004 heeft meegedeeld dat de bank haar fiat voor de financiering had gegeven. De notaris betoogt dat zij aan klager die dag niet anders heeft meegedeeld, dan dat, naar zij van [G] tevoren telefonisch had vernomen, koper die dag het fiat van de bank verwachtte en dat klager door koper hierover geïnformeerd zou worden.
Dat koper dit heeft nagelaten, omdat bleek dat het fiat van de bank voor de financiering nog niet was verkregen, kan volgens de notaris haar dan ook niet worden aangerekend.
Ad f.
De notaris erkent dat, gegeven de aanvullende overeenkomst van 19 maart 2004, geen ingebrekestelling meer was vereist voor het opeisen door klager van de contactuele boete. De notaris voert aan dat zij dit in eerste instantie over het hoofd heeft gezien en klager er dan ook op heeft gewezen dat hij eerst na het stellen van een termijn van 8 dagen voor alsnog nakoming, koper voor het opeisen van die boete in gebreke diende te stellen.
De notaris betoogt verder dat op 14 en 22 april 2004 de nog resterende waarborgsom en vergoeding overdrachtbelasting aan klager zijn overgemaakt en daarbovenop € 50.000,--, zodat de totale boete voortvloeiend uit de nadere overeenkomst aan klager is voldaan en klager van de hem gewraakte mededeling evenmin nadeel heeft ondervonden.
Ad g.
De notaris betoogt dat zij, nadat klager op 14 november 2004 had laten weten de koopovereenkomst te ontbinden, over die ontbinding niets meer heeft vernomen; in tegendeel, op 23 april 2004 heeft zij bericht ontvangen (van koper) dat er op 29 april getransporteerd kon worden. Waar zij op dat moment de hypotheekstukken voor handen had, heeft zij, daarbij in aanmerking genomen de voortdurend buiten haar om gemaakte nadere afspraken en het regelmatig verleende uitstel, geen reden gehad om daaraan te twijfelen, aldus de notaris, zodat zij aan partijen een nieuw concept van de leveringsakte voor een transport op 29 april 2004 heeft toegezonden.
Daar kwam nog bij, zo betoogt de notaris verder, dat klager de overeengekomen boete alsmede vergoeding overdrachtbelasting reeds had ontvangen, zodat ook dit geen beletsel kon vormen voor het alsnog doorgaan van het transport.
Ad h.
De notaris stelt zich op het standpunt dat, omdat ten aanzien van het registergoed blijkens de eigendomsakte van klager sprake was van een monumentenpand in de zin van de Monumentenwet 1988 zonder dat dit in de kadastrale registers was aangetekend, een bewijs van inschrijving in een register van beschermde monumenten noodzakelijk was, nu koper [D] immers aanspraak wilde maken op vrijstelling van overdrachtbelasting.
De notaris vervolgt, dat zij dan ook klager naar dit bewijs van inschrijving heeft gevraagd, omdat er nu eenmaal, behoudens aantekening daarvan in het kadaster die naar een dergelijke inschrijving verwijst, geen openbaar monumentenregister bestaat.
5. De beoordeling en de gronden daarvoor.
Ter beoordeling staat de kwestie of de notaris met betrekking tot de aan haar verstrekte opdracht tot notariële eigendomsoverdracht van het door klager verkochte registergoed jegens hem is tekort geschoten en zich daarbij aan de zijde van de koper en dus partijdig heeft opgesteld.
Ter zake van het door klager aan de notaris gemaakte verwijt van algemene strekking dat zij met betrekking tot die notariële eigendomsoverdracht geen enkele regie heeft gevoerd, moet worden voorop gesteld dat de notaris door klager noch door de koper als haar opdrachtgever betrokken is geweest c.q. bemoeienis heeft gehad bij/met het opstellen van de koopovereenkomst.
Verder moet uit de beide lezingen van klager en de notaris worden afgeleid dat de contacten over het al dan niet doorgaan van de telkens afgesproken transportdata en het al dan niet verlenen van verder uitstel nagenoeg steeds buiten de notaris om, immers direct tussen klager en koper, hebben plaatsgevonden; dat zelfde geldt ook ten aanzien van het totstandkomen van hun aanvullende overeenkomst.
Deze omstandigheden, daartoe nog gerekend het feit dat de (uiteindelijke) koper [D] werd vertegenwoordigd door De [Z], hetgeen aan een rechtstreeks contact in de weg stond, maken naar het oordeel van de kamer zeer wel aannemelijk het standpunt van de notaris dat zij hierdoor niet in staat was ten aanzien van de levering van het registergoed die regie te voeren als door klager kennelijk van haar werd verwacht.
Gebleken noch gesteld is bovendien dat klager de notaris ook feitelijk heeft verzocht die regie zelf in handen te nemen. De rol van de notaris bleef daarmee dan ook grotendeels beperkt tot het zich voegen in de door klager met koper telkens gemaakte nadere afspraken over de transportdatum en het daarbij afwachten of de benodigde financiering door koper zou worden verkregen.
De omstandigheid dat de notaris daarbij (mede) aan klager na verdaging van de transportdatum een tweetal concepten van de leveringsakte heeft toegezonden, maakt, anders dan klager daaruit kennelijk heeft afgeleid, niet dat dit impliciet betekende dat door de koper benodigde financiering was verkregen en dat het transport op die tijdstippen ook daadwerkelijk doorgang zou vinden.
Klager heeft dit in ieder geval hieruit niet mogen afleiden en voor zover hij dit heeft gedaan dient dit voor zijn rekening te blijven.
Toezending van een concept van de leveringsakte aan partijen nog voordat een door de koper benodigde hypothecaire financiering is verkregen cq. de daaruit te betalen koopsom onder de notaris is gestort, is een bestendig gebruik om daarmee partijen tijdig over de inhoud van die akte te informeren.
Dat de notaris klager hierop niet heeft gewezen lag dan ook in de rede en voor zover daarover bij klager onduidelijkheid bestond, had het op zijn weg gelegen de notaris daarover te benaderen, zeker nadat de oorspronkelijk overeengekomen transportdatum vanwege het ontbreken van de financiering voor een eerste maal was uitgesteld.
De daarop gerichte klachtonderdelen a. en b zijn dan ook ongegrond.
Klachtonderdeel c.
De notaris heeft verklaard dat zij door een opmerking van koper haar eerder aan de in de koopovereenkomst opgenomen bepaling ter zake van de overdrachtsbelasting gegeven uitleg, heeft gewijzigd aldus dat die overdrachtsbelasting in de koopsom was opgenomen en dienovereenkomstig een concept van akte van levering dat afweek van een eerder concept, heeft opgesteld.
Gebleken is dat de notaris dit heeft gedaan zonder hierover enig voorafgaand overleg met klager te plegen. Naar het oordeel van de kamer heeft de notaris daarmee jegens klager onzorgvuldig en klachtwaardig gehandeld, waaraan niet afdoet de omstandigheid dat zij dit onjuiste standpunt, overigens na rappèl van klager, nagenoeg direct heeft herzien, waarna zij een gewijzigd concept aan klager en koper heeft verzonden.
Dit klachtonderdeel is derhalve gegrond.
Klachtonderdeel d.
Ook dit onderdeel treft naar het oordeel van de kamer doel.
De notaris heeft immers verklaard dat zij zonder medeweten van klager, laat staan met diens toestemming, gevolg heeft gegeven aan het eenzijdige verzoek van de koper om uit de onder haar berustende waarborgsom aan klager te betalen de overdrachtsbelasting die koper eerder zelf had voldaan voor de verwerving van het registergoed.
De notaris heeft hiermee jegens klager onjuist en onzorgvuldig gehandeld, omdat zij zonder nader overleg met klager de uitleg van koper over de inhoud van de overeenkomst volgde en de omvang van de waarborgsom beperkte.
Dat dit handelen voor klager tot geen nadeel heeft geleid, nu koper later aan klager die overdrachtsbelasting alsnog separaat heeft voldaan, zoals de notaris heeft aangevoerd, disculpeert haar niet, omdat dit geheel buiten haar macht lag.
Ook dit klachtonderdeel is hiermee gegrond.
Klachtonderdeel e.
Klager heeft niet aannemelijk gemaakt dat de notaris hem in strijd met de waarheid op 8 april 2004 met het oog op het uitgestelde transport zou hebben meegedeeld dat de bank aan koper haar fiat voor de financiering had gegeven.
De notaris betwist dit uitdrukkelijk en voert aan dat zij klager niet anders heeft meegedeeld dan dat zij van [G] telefonisch had vernomen, dat koper die dag het fiat van de bank verwachtte en dat klager hierover door koper geïnformeerd zou worden.
Deze lezing van de notaris komt de kamer geloofwaardig voor, te meer nu deze geheel spoort met haar aan klager verzonden e-mailbericht van 14 april 2004 (productie 5 bij haar verweerschrift).
In dit licht bezien behoefde de notaris dan ook klager niet mee te delen dat desondanks de financiering nog niet was verkregen, hetgeen klager de notaris tevens ten onrechte verwijt.
Dit klachtonderdeel is dan ook ongegrond.
Klachtonderdeel f
Nu de notaris heeft verklaard dat zij, niettegenstaande de aanvullende overeenkomst, klager erop heeft gewezen dat hij voor de opeisbaarheid van de contractuele boete, gesteld op de niet nakoming door de koper, deze eerst een termijn voor alsnog nakoming diende te gunnen van minimaal 8 dagen met vervolgens ingebrekestelling, kan niet anders worden vastgesteld dan dat de notaris door het verstrekken van deze onjuiste informatie hiermee jegens klager eveneens onzorgvuldig heeft gehandeld.
Ook hier geldt dat de omstandigheid dat koper die boete aan klager nadien heeft voldaan de notaris niet disculpeert.
Dit klachtonderdeel is derhalve eveneens gegrond.
Klachtonderdeel g.
Gebleken is dat de notaris, ondanks het telkens uitgestelde transport en zelfs nadat de overeenkomst door klager was ontbonden, waarbij hij te kennen had gegeven daarbij te volharden, uitsluitend op aangeven van de koper ([D]/[G]) andermaal een concept akte van levering, thans voor een transport op 29 april 2004, aan klager heeft toegezonden.
Tegen de achtergrond van hetgeen reeds was voorafgegaan, heeft de notaris hiermee jegens klager eveneens onzorgvuldig gehandeld. Het had immers op haar weg gelegen, zich eerst met klager hierover te verstaan en zich daarbij te overtuigen dat klager in het doorgaan van het transport alsnog bewilligde.
Dit onzorgvuldig handelen moet naar het oordeel van de kamer als klachtwaardig worden aangemerkt, waaraan niet afdoet het de door notaris ter verdediging aangevoerde omstandigheid dat zij geen reden heeft gezien te twijfelen aan het bestaan van overeenstemming tussen klager en de koper voor het alsnog doorgaan van het transport, omdat alle voorafgaande contacten en nadere afspraken daarover rechtstreeks tussen hen hadden plaatsgevonden.
Met name de omstandigheid dat klager inmiddels de ontbinding van de koopovereenkomst had ingeroepen, had voor de notaris aanleiding moeten zijn de door haar veronderstelde overeenstemming bij klager te verifiëren.
Dit klachtonderdeel is dan ook eveneens terecht door klager opgeworpen.
Klachtonderdeel h.
De aan dit onderdeel door klager ten grondslag gelegde stelling dat de notaris diende zorg te dragen voor het voor de levering van het registergoed vereiste bewijs van inschrijving als monumentenpand, wordt door de notaris naar het oordeel van kamer in voldoende mate weerlegd. Nu immers door de notaris onweersproken is aangevoerd dat van een dergelijke inschrijving in de kadastrale registers niet bleek, was een bewijs van inschrijving in een (niet openbaar) register van beschermde monumenten noodzakelijk en lag de verkrijging daarvan op de weg van klager als eigenaar van het pand.
Ook ten aanzien van het door klager aan de notaris nog gemaakte verwijt dat het transport, ondanks de in de tussen hem en koper tot stand gekomen vaststellingsovereenkomst vastgestelde transportdatum van 18 oktober 2004, eerst op 20 oktober 2004 heeft plaatsgevonden, is niet gebleken dat de notaris daarbij enige klachtwaardige rol heeft gehad.
De notaris heeft immers, toen haar op 18 oktober 2004 bleek van door koper gemelde problemen rond de verkrijging van een (ver)bouwvergunning, welke problemen haar niet eerder waren gemeld en die zij ook niet kon voorzien, niet anders kunnen doen dan het transport uit te stellen totdat daarover duidelijkheid en overeenstemming tussen klager, die overigens op dat moment voor de notaris niet te bereiken viel, en koper was verkregen.
Ter zake van de als hiervoor gegrond te bevinden onderdelen c., d. f. en g. van de klacht, bezien in onderling verband en samenhang, is de kamer van oordeel dat oplegging aan de notaris van de maatregel van waarschuwing geboden is.
Vastgesteld moet immers worden dat door dit onzorgvuldig handelen, dan wel nalaten van de notaris, ook al is dit door haar onbedoeld geweest, de bij klager postgevatte schijn van partijdigheid in de hand heeft gewerkt, hetgeen de notaris moet worden aangerekend.
6. De beslissing.
De kamer van toezicht
verklaart de klacht op de onderdelen c., d., f. en g. gegrond;
legt ter zake daarvan aan de notaris de maatregel op van waarschuwing;
bepaalt dat deze maatregel zal worden uitgesproken door de voorzitter in een van de vergaderingen van de kamer, waartoe de notaris zal worden opgeroepen.
verklaart de klacht voor het overige ongegrond.
Deze beslissing is gegeven op 28 januari 2005 door mrs. M.M. Steenbeek, voorzitter, C. Wallis, Th.G.M. de Kort en Th.H.M. Fikkers, allen leden, en drs. M. Scherphof, plaatsvervangend lid, in tegenwoordigheid van A.C.L.M. de Jong, secretaris, en in openbaar uitgesproken.
--
Voor eensluidend afschrift
De secretaris van de kamer van toezicht over
de notarissen en kandidaat-notarissen te Breda.
Tegen deze beslissing kan binnen 30 dagen na de dag van verzending van de brief waarbij de beslissing is toegezonden hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof te Amsterdam (Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam, t.a.v. kamer 17A)