Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Bij vervroeging
Beslissing van 27 oktober 2005 in de zaak onder rekestnummer 787/2005 NOT van:
1. [naam],
2. [naam],
beiden wonende te [plaats],
APPELLANTEN,
gemachtigde: mr. S.R.A. Lucas,
t e g e n
MR. [naam],
notaris te [plaats],
GEÏNTIMEERDE,
gemachtigde: mr. L.H. Rammeloo.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Namens appellanten, verder te noemen klagers, is bij een op 19 mei 2005 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift – met bijlagen - tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Utrecht, verder te noemen de kamer, van 21 april 2005, waarbij de klacht gericht tegen geïntimeerde, hierna te noemen de notaris, gedeeltelijk niet-ontvankelijk is verklaard en gedeeltelijk gegrond is verklaard zonder oplegging van een maatregel aan de notaris.
1.2. Van de zijde van de notaris is op 22 juli 2005 een verweerschrift ingediend.
1.3. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 13 oktober 2005. Klagers, de notaris alsmede hun gemachtigden zijn verschenen. Zij hebben allen het woord gevoerd, de gemachtigden aan de hand van pleitnotities.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat het hof ook van die feiten uitgaat.
4. Het standpunt van klagers
Klagers verwijten de notaris dat hij dat hij hen ten tijde van het transport onjuist, althans onvolledig heeft voorgelicht en dat hij een gebrekkige akte van levering heeft opgesteld, ten gevolge waarvan zij op 29 mei 2001 niet de eigendom van de bouwkavel hebben verkregen.
4.2. In de tweede plaats verwijten klagers de notaris dat hij in de periode vanaf 3 mei 2004 niet adequaat en zorgvuldig heeft gereageerd op hun vragen omtrent de akte van levering en de gevolgen van de gebreken die daaraan naar hun mening kleven.
5.Het standpunt van de notaris
5.1. De notaris betwist de stellingen van klagers gedeeltelijk en verweert zich als volgt. De notaris heeft allereerst betoogd dat de klacht wat het eerste onderdeel betreft niet-ontvankelijk is wegens overschrijding van de drie jaren termijn voor indiening van de klacht.
5.2. Wat het tweede onderdeel van de klacht betreft heeft de notaris aangegeven dat zijn eerste antwoord op de brief van klagers van 3 mei 2004 inderdaad niet toereikend is geweest en door een vergissing nodeloos complicerend, maar dat hij dit in een latere brief heeft rechtgezet. Ter verklaring van de onvoldoende informatievoorziening heeft de notaris aangegeven dat hij zich ten onrechte heeft laten leiden door zijn ergernis over de onwil van klagers om eventuele gebreken (voor hen kosteloos) te herstellen.
6. De beoordeling
6.1.Het onderzoek in hoger beroep heeft naar het oordeel van het hof niet geleid tot vaststelling van andere feiten dan wel tot andere beschouwingen en gevolgtrekkingen dan die vervat in de beslissing van de kamer waarmee het hof zich verenigt.
6.2. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend buiten beschouwing blijven.
6.3. Het hiervoor overwogene leidt mitsdien tot de volgende beslissing.
7. De beslissing
Het hof:
- verwerpt het beroep.
Deze beslissing is gegeven door mrs. N.A.M. Schipper, A.L.G.A. Stille, en P.J.N. van Os en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 27 oktober 2005.
KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN IN HET ARRONDISSEMENT UTRECHT
BESLISSING van de Kamer van Toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen in het arrondissement Utrecht op de klacht van:
de heer [naam] en mevrouw [naam],
wonende te [plaats],
klagers,
-t e g e n-
mr. [naam],
notaris te [plaats],
beklaagde.
De procedure
Bij brief met bijlagen, gedateerd 25 november 2004, hebben klagers zich tot deze Kamer gewend met een klacht over notaris mr. [naam] te [plaats].
Bij brief met bijlagen van 3 februari 2005 heeft de notaris op de klacht gereageerd.
De klacht is op 17 maart 2005 mondeling behandeld. Bij die gelegenheid zijn verschenen:
- klagers in persoon, bijgestaan door mr. D.H. de Witte, advocaat te Amsterdam;
- de notaris in persoon, bijgestaan door mr. W.F. Hendriksen, advocaat te Amsterdam.
De feiten
Op 7 december 2000 hebben klagers een koop-/aannemingsovereenkomst gesloten met ‘ondernemer’ [naam] betreffende een bouwkavel gelegen te Zeist in het projectgebied [naam] (hierna: de bouwkavel). Deze overeenkomst is[naam] door [naam], welke BV op 18 april 2001 haar statutaire naam heeft [naam]in [naam] (hierna: [naam]).
In een erratum bij de koop-/aannemingsovereenkomst heeft [naam] daags voor het transport van de bouwkavel verklaard, dat in de koop-/aannemingsovereenkomst als contractspartner[naam]vermeld had moeten staan in plaats van [naam].
Op 29 mei 2001 is ten overstaan van de notaris de akte van levering verleden, waarbij blijkens de tekst van de akte het bouwkavel in eigendom aan klagers is overgedragen door eigenaar [naam] (opmerking Kamer van Toezicht: de tenaamstelling had moeten zijn ‘[naam]’).
Op enig moment is klagers gebleken dat [naam] een niet bestaande vennootschap is, die (derhalve) niet bekend is of bekend is geweest in het Handelsregister.
Bij brief van 3 mei 2004 hebben klagers de notaris onder meer enkele vragen gesteld betreffende het niet bestaan van [naam] en de eventuele juridische gevolgen daarvan. Hierop heeft er een briefwisseling plaatsgevonden tussen de notaris en klagers, waarin klagers hebben gesteld dat er geen geldige overdracht van de eigendom van de bouwkavel heeft plaatsgevonden. Daarbij hebben zij te kennen gegeven dat zij vooralsnog geen medewerking willen verlenen aan herstel van een eventueel juridisch gebrek. De notaris heeft in deze briefwisseling aangegeven, dat [naam] bij de totstandkoming van de koop-/aannemingsovereenkomst en hijzelf bij de totstandkoming van de leveringsakte enkele schoonheidsfouten hebben gemaakt, bestaande uit (min of meer) kennelijke verschrijvingen van de namen aan de verkoperszijde. Daarbij heeft de notaris aangegeven dat hij het achteraf bezien betreurt dat hij tijdens het transport en in de leveringsakte niet meer toelichting op de diverse naamstellingen heeft gegeven. Volgens de notaris is de levering echter op basis van wilsovereenstemming tussen partijen geschied door de beschikkingsbevoegde partij, zodat de eigendom van de bouwkavel rechtsgeldig aan klagers is overgedragen. Tijdens deze briefwisseling heeft de notaris eenmaal een aanvulling c.q. correctie aangebracht op informatie die hij in een eerdere brief had gegeven.
De klacht en de beoordeling daarvan
3.1. Klagers verwijten de notaris in de eerste plaats dat hij hen ten tijde van het transport onjuist, althans onvolledig heeft voorgelicht en dat hij een gebrekkige akte van levering heeft opgesteld, ten gevolge waarvan zij op 29 mei 2001 niet de eigendom van de bouwkavel hebben verkregen. In de tweede plaats verwijten klagers de notaris dat hij in de periode vanaf 3 mei 2004 niet adequaat en zorgvuldig heeft gereageerd op hun vragen omtrent de akte van levering en de gevolgen van de gebreken die daaraan naar hun mening kleven.
3.2. De notaris heeft aangevoerd dat de klacht wat het eerste onderdeel betreft niet-ontvankelijk is wegens overschrijding van de indieningstermijn. Wat het tweede onderdeel betreft heeft de notaris aangegeven dat zijn eerste antwoord op de brief van klagers van 3 mei 2004 inderdaad niet toereikend is geweest en door een vergissing nodeloos complicerend, maar dat hij dit in een latere brief heeft rechtgezet. Ter verklaring van de onvoldoende informatievoorziening heeft de notaris aangegeven dat hij zich ten onrechte heeft laten leiden door zijn ergernis over de onwil van klagers om eventuele gebreken (voor hen kosteloos) te herstellen.
3.3. Ten aanzien van de ontvankelijkheid van de klacht overweegt de Kamer als volgt.
Ingevolge artikel 99, twaalfde lid, van de Wet op het notarisambt (Wna) kan een klacht slechts worden ingediend gedurende drie jaren na de dag waarop de tot de klacht gerechtigde van het handelen of nalaten van een notaris (…) dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven kennis heeft genomen.
3.4. De Kamer stelt vast dat het eerste klachtonderdeel betrekking heeft op handelen of nalaten van de notaris in de periode van voorbereiding van het transport tot het moment van passeren van de transportakte op 29 mei 2001. Dit onderdeel ziet op het feit dat de notaris uiterlijk tijdens het passeren van de leveringsakte geen uitleg heeft gegeven over het verschil in naamstelling aan de zijde van verkopers tussen de koop-/aannemingsovereenkomst en de leveringsakte. De Kamer gaat ervan uit, dat klagers destijds op de hoogte waren van dit verschil. Zij hebben zich eerst op 25 november 2004 tot de Kamer gewend met een klacht over dit vermeende onzorgvuldig handelen van de notaris. Dit betekent dat klagers de wettelijke verjaringstermijn van artikel 99, twaalfde lid, van de Wna hebben overschreden. Naar het oordeel van de Kamer volgt hieruit, dat de klacht in zoverre niet-ontvankelijk is.
3.5. Wat het tweede klachtonderdeel betreft stelt de Kamer vast, dat dit betrekking heeft op handelen of nalaten in de periode vanaf 3 mei 2004, namelijk op de wijze waarop de notaris vanaf dat moment is ingegaan op de schriftelijke vragen van klagers. In zoverre is de klacht naar het oordeel van de Kamer wel ontvankelijk.
3.6. Ten aanzien van de inhoud van het tweede klachtonderdeel overweegt de Kamer als volgt. Onder verwijzing naar het verweerschrift van de notaris en het verhandelde ter zitting stelt de Kamer vast, dat de notaris van mening is dat zijn aanvankelijke beantwoording van de vragen van klagers, in zijn brief van 1 juni 2004, ontoereikend en nodeloos complicerend was. In een van zijn volgende brieven, die van 20 september 2004, heeft hij na nadere bestudering van het dossier en overleg met [naam] een correctie op de eerder gegeven informatie aangebracht. Zowel in verweerschrift als ter zitting heeft de notaris aangegeven dat hij deze gang van zaken betreurt. De Kamer deelt het oordeel van de notaris dat de informatievoorziening in de periode vanaf 3 mei 2004 niet ‘de schoonheidsprijs verdient’. De Kamer zal de klacht dan ook in zoverre gegrond verklaren. De Kamer acht de handelwijze van de notaris echter niet zodanig laakbaar, dat er aanleiding is om aan hem een tuchtrechtelijke maatregel op te leggen. In dit verband wijst de Kamer erop dat de notaris heeft aangegeven dat hij, zodra klagers daaraan hun medewerking willen verlenen, kosteloos de transportakte zal rectificeren, zodat klagers in de toekomst geen nadelige consequenties zullen ondervinden van de gang van zaken in 2000/2001.
4. De beslissing
De Kamer van Toezicht:
- verklaart de klacht wat het eerste onderdeel betreft niet-ontvankelijk;
- verklaart de klacht wat het tweede onderdeel betreft gegrond zonder oplegging van een maatregel.
Gewezen te Utrecht door mr. W. van Veen, voorzitter, mrs. E.J.M. Kerpen, H.J.Th.G. Tomlow, R.J.M. van den Heuvel, C.A.M. Walsteijn, leden, bijgestaan door mr. A.M. Rijs, secretaris, op 21 april 2005.
De secretaris De voorzitter
Tegen deze beslissing kan binnen dertig dagen na de verzenddatum daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof te Amsterdam, Civiele Griffie, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.
Aan partijen toegezonden op: