Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 22 september 2005 in de zaak onder rekestnummer 952/2004 NOT van:
[naam],
wonende te [plaats],
APPELLANT,
gemachtigde: mr. L.B. de Jong,
t e g e n
MR. [naam],
notaris te [plaats],
GEÏNTIMEERDE.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Door appellant, verder te noemen klager, is bij een op 15 juli 2004 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te ‘s-Gravenhage, verder te noemen de kamer, van 16 juni 2004, waarbij de klacht gericht tegen geïntimeerde, hierna te noemen de notaris, gedeeltelijk niet-ontvankelijk is verklaard. Voor het overige is de klacht deels ongegrond en deels gegrond verklaard zonder oplegging van een maatregel aan de notaris.
1.2. Klager heeft bij brief met bijlagen, gedateerd op 6 januari 2005, zijn hoger beroep aangevuld.
1.3. De notaris heeft op 10 februari 2005 een verweerschrift, tevens inhoudende een incidenteel beroepschrift, ter griffie van het hof ingediend.
1.4. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 9 juni 2005. Klager, zijn gemachtigde, alsmede de notaris zijn verschenen. Zij hebben allen het woord gevoerd, de gemachtigde van klager aan de hand van een pleitnotitie.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat het hof ook van die feiten uitgaat.
4. Beoordeling van de bestreden beslissing
Het hof kan zich niet verenigen met de beslissing van de kamer, met uitzondering van de vaststelling van de feiten, en zal deze beslissing derhalve in zoverre vernietigen.
5. Het standpunt van klager
Kort en zakelijk weergegeven verwijt klager de notaris onderstaande gedragingen, uitgesplitst in 10 klachtonderdelen.
5.1. Klager verwijt de notaris dat hij, door de wijze waarop hij op 21 september 2000 de huurders van klager heeft benaderd, heeft veroorzaakt dat de meeste huurders de huurpenningen noch aan klager, noch aan de notaris, noch aan de [naam] verder te noemen: de [bank] , hebben betaald. De notaris heeft de huurders medegedeeld dat klager een wanbetaler is die zijn financiële verplichtingen niet nakomt en dat de huurders voortaan de huurpenningen aan de notaris of de [bank] moeten betalen.
5.2. Voorts deelde de notaris aan aspirant-kopers in de executieveiling ten onrechte mede dat het geen zin meer zou hebben om een bod te doen, daar de president van de rechtbank reeds akkoord was gegaan met gedane biedingen. Pas twee en een halve week later ging de president akkoord met gedane biedingen.
Een van de aspirant-kopers was [naam], hierna:[naam], handelende namens [naam]] te [plaats]. [naam] heeft de woningen gezien en laten taxeren door een onafhankelijk deskundige. Vervolgens bood [naam] op een aantal van de woningen, onder het voorbehoud dat deze hem vrij van het daarop rustende beslag zouden worden geleverd. [naam] wilde duidelijkheid over het op de woningen rustende beslag en stelde hieromtrent vragen aan de vervanger van de notaris, mevrouw mr.[naam]. Zij verwees [naam] naar de veilingvoorwaarden, die zij hem per fax toezond. De veilingvoorwaarden bleken erg onduidelijk en voor [naam] reden om het door hem gedane bod in te trekken. Uiteindelijk lag de verkoopopbrengst een stuk lager en klager stelt hiermee een schadepost van € 34.669,- te hebben.
5.3. De accountant van klager wilde de notariële afrekeningen ontvangen van de bij de notaris gepasseerde onroerende-zaaktransacties in 1999 en 2000. Hij vroeg de notaris hierom per brief van 16 maart 2001. De notaris zegde toe deze afrekeningen te zullen opsturen doch hij liet dit na. Pas nadat klager had gedreigd met een kort geding tegen de notaris aan te spannen kreeg zijn accountant de desbetreffende afrekeningen. Van sommige transporten heeft klager overigens nog steeds geen afrekening van de notaris ontvangen.
5.4. In een briefwisseling in december 2000 maakt de notaris een groot aantal fouten. Zo duidt hij de heer [naam] meermalen aan met [naam] en haalt hij diverse woningnummers door elkaar. Klager verwijt de notaris een onzorgvuldige, oppervlakkige en gemakzuchtige wijze van afhandeling.
5.5. In een aantal van de woningen die de notaris heeft geveild bevindt zich een inboedel die eigendom is van klager. De notaris heeft nagelaten deze inboedels te verrekenen met de kopers, noch heeft hij klager geïnformeerd dat hij dit zelf met de nieuwe eigenaren moet regelen. De schade voor klager bedraagt € 177.882,-.
5.6. Ten aanzien van een van de woning[adres] had de notaris het huurbeding moeten inroepen. De notaris heeft dit nagelaten waardoor de woning in verhuurde staat moest worden geveild en daardoor minder opbracht. Klager schat zijn schade op minimaal € 26.773,-.
5.7. De notaris stuurde lange tijd alle stukken naar het adres [adres] te [plaats], terwijl klager op nummer 32 woont. Pas bij deurwaardersexploot van 23 oktober 2000 werden twee op 21 september 2000 uitgebrachte exploten alsnog aan het huisadres van klager uitgebracht.
5.8. Ten tijde van de veilingen had de notaris een vordering op klager vanwege verricht recherchewerk, overigens uitgevoerd in opdracht van een zekere [naam]. Toen klager de notariële afrekeningen van de notaris van 22 februari 2001 verkreeg bleek hierop een post te staan “Kantonrechter ’s-Gravenhage d.d. 20/06/2000” ten bedrage van f. 6.631,41”. Bij navraag bleek dit de vordering van de notaris te zijn. Bovendien had de notaris eerder terzake van deze vordering beslag laten leggen op het inkomen van klager. De notaris meldde niet dat hij de vordering reeds geïnd had. Hierdoor bleef het salaris van klager ruim een jaar te lang onder dit beslag.
5.9. Uit de afrekeningen over de in december 2000 getransporteerde woningen bleek dat de notaris de onroerende-zaaksbelasting, hierna OZB, niet had verrekend met de nieuwe eigenaren. Toen klager de notaris hierover belde zei de notaris, volgens klager, “mijnheer [naam] dit gaat over een paar honderd gulden per pand, waar hebben we het over”. In een faxbericht van 12 maart 2001 schreef de notaris aan klager dat de veilingkoper niet aansprakelijk is voor door de vorige eigenaar, in casu klager, verschuldigde OZB, terwijl dit volgens klager wel het geval is. In hetzelfde faxbericht schreef de notaris klager dat hem ten tijde van de veiling niet bekend was dat de gemeente [plaats] een vordering op klager had wegens niet betaalde OZB. De gemeentelijke belastingdienst bleek echter bij brief van 11 december 2000 aan de notaris een opgave te hebben gedaan van door klager verschuldigde OZB.
5.10. Op 13 september 1999 had de notaris een gesprek met [naam] bij [naam]. Naar aanleiding van dit gesprek heeft de griffier van [naam] op 20 september 1999 een onderzoek gelast naar mogelijke belangenverstrengelingen in het functioneren van klager en is klager met onmiddellijke ingang bij de provincie [naam] op non-actief gesteld. Uit het rapport dat is opgemaakt naar aanleiding van dit onderzoek blijkt dat men geen belangenverstrengeling heeft kunnen ontdekken. De vertrouwensrelatie tussen klager en zijn werkgever was echter dusdanig beschadigd dat dit ertoe heeft geleid dat klager in de WAO en de WW is beland.
6. Het standpunt van de notaris
6.1. Ten aanzien van het klachtonderdeel zoals geformuleerd in rubriek 5.1. stelt de notaris in de eerste plaats dat klager niet kan worden ontvangen in zijn klacht nu het een handelen betreft op 21 en 29 september 2000 terwijl de klacht is ingediend op 10 oktober 2003. Voorts stelt de notaris dat hij bij de bewoners langs ging om zijn brief van 21 september 2000 te overhandigen, het te veilen object te zien en de huurder te spreken. Ook indien de huurder een vraag zou hebben kon de notaris hier een antwoord op geven. De in hoger beroep door klager overgelegde getuigenverklaringen bevestigen deze gang van zaken in wezen, afgezien van de tendentieuze wijze waarop de verklaringen 5 jaren na dato zijn opgesteld.
6.2. Wat betreft de onderhandse biedingen stelt de notaris dat de advocaat van klager beschikte over een opgave van alle onderhandse biedingen. Voor klager bestond ook de mogelijkheid om onderhandse koopovereenkomsten aan te gaan en deze ter goedkeuring aan de president van de rechtbank over te leggen. Noch klager noch zijn advocaat hebben laten weten dat zij wilden worden gehoord door de president.
Wat betreft het bod van [naam] stelt de notaris op 21 november 2000 een fax te hebben ontvangen gedateerd op 16 november 2000. Bij die fax ontbrak de als bijlage genoemde verklaring van een bank. De notaris heeft hierover eerst gebeld en vervolgens, toen geen telefonisch contact kon worden gelegd, een fax terug gestuurd en uiteindelijk binnen één uur een nieuwe fax gekregen van [naam] inhoudende dat het in de eerdere fax gedane bod werd ingetrokken.
6.3. De notaris heeft bij brief van 21 maart 2001, nadat hem hierom was verzocht bij brief van 16 maart 2001 door de accountant van klager, de afrekeningen gezonden. Ter toelichting schreef de notaris dat er nog geen overeenstemming was tussen de executerende hypotheekhoudster en de beslagleggers (de familie van klager) over de aflossingsnota. Het heeft, aldus de notaris, betrekkelijk lang geduurd alvorens door hem met de hypotheekhoudster en de beslagleggers kon worden afgerekend.
Van de resultaten van de executieveilingen was klager reeds lang op de hoogte. Klager heeft namelijk kopie ontvangen van alle goedkeurende beschikkingen op de aan de President voorgelegde koopovereenkomsten Deze beschikkingen dateren van 28 november 2000 en 15 januari 2001. Voordien was al aan klager en zijn advocaat opgave gedaan van de ingekomen biedingen en steeds is klager door de griffier bericht dat een (bijgesloten) koopovereenkomst aan de president zou worden voorgelegd.
6.4. De notaris ontkent met klem dat er op zijn kantoor een absolute chaos heerst. Wat betreft de naam van de heer [naam] zijn er inderdaad slordigheden opgetreden.
6.5. Ten aanzien van de inboedels van enkele woningen stelt de notaris dat uit enkele huurovereenkomsten bleek dat er sprake was van huur inclusief gebruik van de inboedel. Klager noch zijn advocaat waren bereid hierover opening van zaken te geven. De notaris heeft de veilingkopers gewezen op het feit dat de executerende hypotheekhoudster geen beslag of ander executabel recht op de inboedels had en dat deze dus ook niet konden worden geleverd. Het stond de notaris niet vrij van de kopers een vergoeding te vragen voor de inboedels.
Klager, overigens zelf een semi-professionele verhuurder, werd tijdens de veilingprocedure bijgestaan door mr. H.H. Rieske, advocaat te Amsterdam. Deze had klager moeten adviseren omtrent de afwikkeling van de inboedels die zich in de woningen bevonden. Klager noch zijn advocaat hebben de notaris gevraagd naar eventuele complicaties die zich zouden kunnen voordoen met de roerende zaken.
6.6. Wat betreft het inroepen van het huurbeding ten aanzien van de woning aan de [adres] wijst de notaris erop dat de bevoegdheid hiertoe de [bank] toekomt. Overigens heeft de notaris bij een bezoek aan deze woning gesproken met een persoon die hem vertelde de woning op zeer korte termijn te zullen verlaten, geen huurovereenkomst te kunnen tonen en zich hier ook niet op beriep. Later bleek dat klager op 1 juli 2000 zelf een huurovereenkomst was aangegaan met [naam].
6.7. Voorts erkent de notaris dat in het eerste exploot van 21 september 2000 een verkeerd huisnummer van klager is opgenomen. Het exploot was overigens wel aan de juiste gekozen woonplaats van klager uitgebracht, namelijk ten kantore van notaris Cusell. Toen de notaris bleek dat een onjuist huisnummer in het adres van klager zelf was gebruikt en ook de naam van de in het exploot genoemde B.V. in oprichting onjuist was vermeld, heeft de notaris op 23 oktober 2000 een herstelexploot doen uitgaan. Door brieven aan de huurders, contact met zijn advocaat en door het reeds uitgebrachte exploot ten kantore van eerdergenoemde notaris was klager reeds op de hoogte van het op gang brengen van de executieveiling.
6.8. De notaris heeft zijn vordering, na instemming van de [bank] en de beslagleggers kunnen verrekenen met de veilingopbrengst. Het vonnis waaraan de notaris zijn executoriale titel ontleent moet klager bekend zijn geweest, mede omdat hij ten tijde van deze procedure werd vertegenwoordigd door een deurwaarder.
6.9. Wat betreft de OZB schetst de notaris de gang van zaken bij het voorbereiden van de veiling begin september 2000. Namens de notaris is contact opgenomen met de gemeentelijke belastingdienst, waarbij informatie is verkregen over de hoogte van de OZB-aanslag per woning. Over enige achterstand in betaling is toen niets gemeld. De leveringsakten zijn begin december 2000 verleden. Volgens de notaris heeft hij toen kennelijk afgezien van het verrekenen tussen verkoper en koper van de OZB met betrekking tot een gedeelte van de maand december. De notaris stelt dat dit mogelijk te wijten is aan de omstandigheid dat klager in die periode geen enkele openheid van zaken wilde betrachten omtrent door hem nog te ontvangen huren. Mogelijk heeft de notaris ook van verrekening afgezien omdat hij vreesde dat klager ook geen OZB-aanslagen meer zou betalen en op die wijze het door kopers betaalde gedeelte in zijn zak zou houden. Begin 2001 werden er nog vier woningen geleverd. Medio december 2000, na contact met de gemeentelijke belastingdienst, bleek aan de notaris dat klager geen OZB had betaald over 2000.
6.10. Ten aanzien van het gesprek dat de notaris op 13 september 1999 had met het [naam] bij [naam], wijst de notaris erop dat inmiddels 4 ½ jaar is verstreken ten tijde van het indienen van de klacht. Klager kan dan ook niet in dit onderdeel van de klacht worden ontvangen.
7. De beoordeling
7.1. Het hof zal allereerst ingaan op de vraag in hoeverre klager kan worden ontvangen in zijn klacht. Ten aanzien van de klachtonderdelen genoemd in rubriek 5.1 en 5.10 heeft de notaris gesteld dat klager, gezien het bepaalde in artikel 99 lid 12 Wet Pro op het notarisambt, hierna: WNA, niet kan worden ontvangen. De klachtonderdelen betreffen gedragingen van de notaris op respectievelijk 21 september 2000 en 13 september 1999. Nu de klacht eerst is ingediend op 14 oktober 2003 betekent dit dat klager niet kan worden ontvangen in deze klachtonderdelen.
7.2. Wat betreft de gang van zaken rondom de biedingen overweegt het hof als volgt. Klager heeft zijn stelling dat de notaris aan aspirant-kopers mededeelde dat het geen zin meer zou hebben om een bod te doen niet nader onderbouwd.
Voorts oordeelt het hof dat niet is komen vast te staan dat de intrekking van het bod door [naam] te wijten was aan onjuiste informatie verstrekt door de kandidaat-notaris werkzaam ten kantore van de notaris. De verklaring die klager in hoger beroep heeft overgelegd – een verklaring van [naam] namens [naam], gedateerd op 6 januari 2005 – is naar oordeel van het hof onvoldoende om de door klager geschetste gang van zaken aannemelijk te maken. Deze verklaring is 5 jaar na dato opgesteld en pas in hoger beroep overgelegd, nadat de kamer had vastgesteld in de bestreden beslissing dat een dergelijke verklaring ontbrak. Het hof oordeelt dat dit onderdeel van de klacht ongegrond is.
7.3. Evenals de kamer is het hof van oordeel dat gebleken is dat klager pas na aandringen bij de notaris, via zijn accountant, de gevraagde notariële afrekeningen verkreeg. Dat klager al eerder op de hoogte was van de resultaten van de executieveilingen en dat het geruime tijd duurde voordat er duidelijkheid was over de eindafrekeningen doet hier niet aan af. De notaris had zelf het initiatief moeten nemen om klager de eindafrekeningen te sturen dan wel klager onder opgave van redenen ervan op de hoogte moeten stellen dat deze nog enige tijd op zich zouden laten wachten. Het hof oordeelt dat dit onderdeel van de klacht gegrond is.
7.4. Ten aanzien van de slordigheden van de notaris die door klager zijn geconstateerd in de briefwisseling van december 2000 is het hof van oordeel dat klager hieraan ten onrechte de conclusie verbindt dat de notaris zich schuldig maakt aan een onzorgvuldige, oppervlakkige en gemakzuchtige wijze van afhandeling. Alhoewel er sprake is van enkele slordigheden is het hof van oordeel dat dit klachtonderdeel ongegrond is.
7.5. Wat betreft de inboedel die in een aantal van de woningen aanwezig was heeft de notaris aannemelijk gemaakt dat hij de veilingkopers ervan op de hoogte heeft gesteld dat deze inboedels niet konden worden geleverd en dat deze eigendom zouden blijven van klager. Alhoewel klager, in de woorden van de notaris, een semi-professionele verhuurder is en werd bijgestaan door een advocaat, oordeelt het hof dat de notaris uit zorgvuldigheid klager in ieder geval had moeten waarschuwen dat hij zelf actie zou moeten ondernemen ten aanzien van deze inboedels. Dat de notaris dit heeft nagelaten acht het hof onzorgvuldig en daarmee acht het hof dit onderdeel van de klacht gegrond.
7.6. Het hof is van oordeel dat er op de notaris geen verplichting rustte om het huurbeding ten aanzien van de [adres] in te roepen. De notaris heeft, naar het hof aanneemt uit zorgvuldigheid, onderzoek gedaan naar de verhuurde staat van de woning en heeft op grond van de uitkomsten van dit onderzoek kunnen besluiten dat een verzoekschrift tot inroeping van het huurbeding niet behoefde te worden ingediend. Dit onderdeel van de klacht is ongegrond.
7.7. Wat betreft de verkeerde adressering van stukken heeft klager niet onderbouwd dat het ook om andere stukken gaat dan de deurwaardersexploten van 21 september 2000. De notaris heeft deze exploten doen herstellen op 23 oktober 2000. Voorts is het hof gebleken dat klager wel op de hoogte had moeten zijn van de op handen zijnde executieveilingen nu de beide exploten van 21 september 2000 werden uitgebracht ten kantore van de notarissen alwaar klager woonplaats had gekozen. Het hof oordeelt dat dit onderdeel van de klacht ongegrond is.
7.8. Het hof is voorts van oordeel dat de notaris zijn vordering op klager, waarvoor hij reeds een executoriale titel had, mocht verrekenen met de veilingopbrengst. Het onderdeel van de klacht dat ziet op een door de notaris gelegd beslag op het inkomen van klager is niet onderbouwd door klager en wordt door het hof verder buiten beschouwing gelaten. Het hof oordeelt dat dit onderdeel van de klacht ongegrond is.
7.9. Evenals de kamer is het hof van oordeel dat de notaris ten onrechte heeft verzuimd de OZB van een gedeelte van de maand december 2000 te verrekenen met de nieuwe eigenaren. Naar het oordeel van het hof heeft de notaris hiervoor geen plausibele verklaring gegeven. Noch het feit dat klager geen openheid van zaken over nog door hem te ontvangen huren wilde geven, noch de vrees van de notaris dat klager de door de nieuwe eigenaren betaalde OZB zou behouden, ontslaan hem van de taak een verrekening toe te passen. Dit onderdeel van de klacht acht het hof gegrond. Voor het overige is hetgeen in het kader van dit klachtonderdeel is aangevoerd van onvoldoende gewicht en daarmee ongegrond.
7.10. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend buiten beschouwing blijven.
7.11. Het hof komt tenslotte tot het oordeel dat de klachtonderdelen die gegrond zijn bevonden niet voldoende zwaarwegend zijn om de notaris een maatregel op te leggen. Aan dit oordeel ligt ten grondslag dat het hof, evenals de kamer, van oordeel is dat er inmiddels geruime tijd is verstreken sinds de gedragingen die onderwerp zijn van deze klacht zich hebben voorgedaan. Bovendien waren de betreffende executieveilingen van een dermate complexe aard dat bepaalde kleine onzorgvuldigheden zich hebben kunnen voordoen.
7.12. Het hiervoor overwogene leidt mitsdien tot de volgende beslissing.
8. De beslissing
Het hof:
- vernietigt de bestreden beslissing behoudens voor wat betreft de daarin vervatte vaststelling van de feiten;
- verklaart klager niet ontvankelijk in de onderdelen van de klacht zoals beschreven in de rubrieken 5.1 en 5.10;
- verklaart de onderdelen van de klacht gegrond zoals beschreven in de rubrieken 5.3, 5.5 en 5.9, gedeeltelijk, zonder oplegging van een maatregel;
- verklaart de klacht voor het overige ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mrs. N.A.M. Schipper, A.L.G.A. Stille en P.J.N. van Os en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 22 september 2005.
Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-Notarissen ’sGravenhage
Beslissing inzake de klacht onder nummer 03-37 van:
F.R. [naam],
hierna ook te noemen: klager,
advocaat: mr L.B. de Jong te ’sGravenhage,
tegen
mr [naam],
notaris te ’sGravenhage,
hierna ook te noemen: de notaris.
De procedure
De Kamer heeft kennisgenomen van:
? de klacht, ingekomen op 14 oktober 2003, met bijlagen,
? het antwoord van de notaris, met bijlagen,
? de repliek van klager, met bijlagen,
? de dupliek van de notaris.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 19 mei 2004. Daarbij waren aanwezig klager, bijgestaan door zijn advocaat, en de notaris.
Van het verhandelde is proces-verbaal opgemaakt met daaraan in afschrift gehecht de op de zitting overgelegde aantekeningen van klager.
De feiten
In september 2000 kreeg de notaris van de [naam] (hierna ook te noemen: [bank]) de opdracht om een executieveiling ten laste van klager aan te vangen. De veiling van de eerste tranche van zestien kavels werd bepaald op 14 november 2000. Naar aanleiding van de ingekomen onderhandse biedingen heeft de rechtbank belanghebbenden in de gelegenheid gesteld om te reageren door middel van bezwaren tegen de gevraagde goedkeuring. Nadat was gebleken dat geen reacties waren ontvangen, heeft de president van de rechtbank alle via de notaris aan de president voorgelegde onderhandse koopovereenkomsten goedgekeurd. Van vier andere kavels, waarbij door [bank] eerder het huurbeding was ingeroepen, is de veiling gehouden op 19 december 2000.
De klacht
De klacht, zoals geformuleerd in de schriftelijke fase van de procedure en tijdens de mondelinge behandeling nader toegelicht, houdt op onderdelen en zakelijk weergegeven het volgende in:
A. Verkeerde handelwijze van de notaris
De notaris heeft op 21 september 2000 de huurders van de te veilen panden van klager benaderd met de mededeling dat klager een wanbetaler is, die zijn financiële verplichtingen niet nakomt, en de huurders verzocht voortaan hun huur niet aan klager te betalen maar aan de notaris of aan de [bank]. Deze mededeling heeft tot gevolg gehad dat de meeste huurders hun huurbetalingen aan klager hebben gestaakt, waardoor klager een schade heeft opgelopen tot € 14.338,70 in totaal.
B. Zeer grove en onbehoorlijke behandeling van derden door de notaris
B-I. De notaris heeft aspirant-kopers ten onrechte meegedeeld dat de rechtbank reeds een beslissing over de verkoop had genomen, terwijl dit in werkelijkheid pas tweeëneenhalve week later het geval bleek te zijn. Meer in het bijzonder deed op 16 november 2000 [naam] namens [naam], directrice van [naam] te [plaats], een onderhands bod bij de notaris, onder het voorbehoud dat de desbetreffende panden aan hem zouden worden geleverd zonder het beslag dat op dat moment op de panden rustte. Op de vraag van [naam] aan kandidaat-notaris mr[naam], bij afwezigheid van de notaris, of het beslag van het onroerend goed afging wanneer de president van de rechtbank het bod van [naam] hoog genoeg zou vinden, verwees mr [naam] [naam] naar de veilingvoorwaarden, die zij hem later toezond. Omdat deze veilingvoorwaarden geen duidelijk antwoord gaven op de vraag van [naam], besloot deze uiteindelijk zijn bod in te trekken. Het gevolg was dat de opbrengst van de verkoop van het onroerend goed lager uitviel dan het geval zou zijn geweest bij koop door [naam] Klager heeft hierdoor een schade geleden van ? 76.400 (bij repliek nader vastgesteld op € 34.669).
B-II. Hoewel R. Oranje, accountant van klager, in zijn brief van 16 maart 2001 de notaris had verzocht om toezending van de notariële afrekeningen van de panden die in 2000 getransporteerd waren, kreeg de accountant de afrekeningen pas nadat klager de notaris gedreigd had met een kort geding.
C. Zeer grote onzorgvuldigheden, achterbaksheid en gemakzucht van de notaris
C-I. Klager verwijst hiervoor naar de briefwisseling in december 2000 die door hem en de heer [naam] (door de notaris abusievelijk aangeduid als “[naam]”) met de notaris is gevoerd. In deze verwijt klager de notaris het meermalen onjuist hebben weergegeven in diens correspondentie van de ter zake doende feiten. Deze fouten werden volgens klager veroorzaakt door de onzorgvuldige, oppervlakkige en gemakzuchtige wijze van afhandeling door de notaris van de biedingen.
C-II. De notaris heeft aan de huurders van klager meegedeeld dat er nog nader overleg zou moeten plaatsvinden tussen klager en de veilingkopers in kwestie met betrekking tot de roerende zaken die mogelijkerwijs in de huurovereenkomst zouden zijn begrepen. Doordat de notaris vervolgens geen van deze inboedels met de koper had verrekend en klager evenmin ervan op de hoogte had gesteld dat klager dat zelf met de nieuwe eigenaren moest regelen, heeft klager een schade geleden van ? 392.000 (bij repliek nader vastgesteld op € 177.882).
C-III. Doordat de notaris had vergeten het huurbeding in te roepen voor het pand aan de [adres] te ’sGravenhage, werd dit pand in verhuurde staat geveild en bracht het ten minste ? 59.000 minder op dan anders het geval zou zijn geweest.
C-IV. Pas bij deurwaardersexploot van 23 oktober 2000 ten bedrage van in totaal ? 78,08 (bij repliek nader vastgesteld op € 35,43) werden de twee op 21 september 2000 aan andere adressen uitgebrachte exploten alsnog aan het huisadres van klager aan de [adres] uitgebracht. Daarvóór had de notaris volgens klager alle voor klager bestemde stukken niet naar diens huisadres verzonden, maar naar de [adres], een adres waar klager niet woonachtig was.
C-V. Op 22 februari 2001 heeft de notaris onder de in dit geval onjuiste vermelding “Kantonrechter ’sGravenhage d.d. 20/6/2000” aan klager zijn vordering van ? 6.631,41 in rekening gebracht voor door hem uitgevoerd recherchewerk, dat hij echter niet in opdracht van klager, maar van een ander, een zekere [naam], had verricht. Doordat de notaris bovendien verzuimde aan de deurwaarder door te geven dat hij de vordering al geïnd had, bleef het salaris van klager ten onrechte ruim een jaar lang onder het beslag. Achteraf heeft de deurwaarder dit met de notaris verrekend.
D-I. Leugens van de notaris
Uit de afrekeningen over de in december 2000 getransporteerde panden die de accountant van klager na lang aandringen van de notaris heeft gekregen, bleek dat de notaris de zakelijke lasten (OZB) als te geringe bedragen niet had verrekend met de nieuwe eigenaren. Klager gaat er desalniettemin van uit dat de notaris de achterstallige OZB en de OZB over 2000 opnieuw zal moeten verrekenen met de nieuwe eigenaren van de panden.
De notaris schreef daarnaast in zijn faxbericht van 12 maart 2001 aan klager dat de veilingkoper niet aansprakelijk is voor de door de vorige eigenaar, klager, verschuldigde onroerendezaakbelasting, terwijl volgens klager het tegendeel het geval is.
In hetzelfde faxbericht schreef de notaris dat hem ten tijde van de veiling niet bekend was dat de gemeente ’sGravenhage een vordering op klager had wegens niet betaalde OZB. De gemeentelijke belastingdienst te ’sGravenhage bleek echter bij brief van 11 december 2000 aan de notaris een opgave te hebben gedaan van de door klager verschuldigde OZB.
D-II. In zijn repliek heeft klager zijn klacht vermeerderd met het volgende klachtonderdeel:
Naar aanleiding van een gesprek dat de notaris op 13 september 1999 met [naam]bij de [naam], had gehad, heeft de griffier van de [naam] op 20 september 1999 een onderzoek gelast naar mogelijke belangenverstrengeling in het functioneren van klager en is klager met onmiddellijke ingang op non-actief gesteld. Hoewel het rapport van de desbetreffende onderzoekscommissie in maart 2000 als uitkomst heeft gehad dat men geen belangenverstrengeling had kunnen ontdekken, was de vertrouwensrelatie tussen klager en zijn werkgever zowel intern als extern zodanig beschadigd, dat een en en ander uiteindelijk ertoe heeft geleid dat klager in de WAO en de WW is beland.
Het verweer
De notaris heeft gemotiveerd verweer gevoerd, dat hierna voorzover nodig zal worden besproken.
De beoordeling van de klacht op de verschillende onderdelen
D-II
De vraag waarvoor de Kamer zich allereerst gesteld ziet is of, en zo ja in hoeverre, klager kan worden ontvangen in zijn klacht. Daarbij dient de Kamer de ontvankelijkheid te beoordelen aan de hand van het bepaalde in artikel 99 lid 12 van Pro de Wet op het notarisambt (Wna). Ingevolge artikel 99 lid 12 Wna Pro kan een klacht slechts worden ingediend gedurende een vervaltermijn van drie jaren na de dag waarop de tot de klacht gerechtigde heeft kennisgenomen van het handelen of nalaten van een notaris of kandidaat-notaris dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven.
Klachtonderdeel D-II stuit af op de vervaltermijn van artikel 99 lid 12 Wna Pro. De verwijten betreffen hier gedragingen van de notaris uit september 1999 en maart 2000, die toen ook al kenbaar waren voor klager.
Dit leidt ertoe dat klager niet kan worden ontvangen in dit onderdeel van de klacht en dat de Kamer daarom niet toekomt aan een inhoudelijke beoordeling van alles wat daarover is aangevoerd.
Klager is wel ontvankelijk in de overige klachtonderdelen. Klager heeft pas later, binnen de vervaltermijn van drie jaren, kennisgenomen van de gedragingen ten tijde van de executieveilingen in het najaar van 2000. De overige gewraakte gedragingen van de notaris hebben zich vervolgens afgespeeld in december 2000 en later en dateren dus van minder dan drie jaren vóór de indiening van de klacht.
A.
In zijn brief van 21 september 2000 heeft de notaris in het kader van de door hem te houden executieveiling de huurders de daarmee verband houdende inlichtingen verschaft, onder meer over de vraag door wie de appartementsrechten zullen worden geveild, in dit geval de hypotheekhoudster [bank], en de reden voor die veiling, namelijk wanbetaling door klager. Daarbij heeft de notaris de huurders geadviseerd geen huurpenningen meer aan klager te betalen, maar aan de schuldeiseres [bank]. Het geven van deze inlichtingen aan de betrokken huurders als belanghebbenden is naar het oordeel van de Kamer niet klachtwaardig. De klacht is daarom op dit onderdeel ongegrond.
B-I.
Klager heeft naar het oordeel van de Kamer in zijn processtukken niet aannemelijk kunnen maken dat de intrekking van de bieding door [naam] te wijten was aan onjuiste informatie door kandidaat-notaris [naam]. De door klager toegezegde getuigenverklaring(en) over de door hem gestelde onjuiste informatie van de notaris aan derden heeft hij niet overgelegd. De klacht is daarom op dit onderdeel ongegrond.
B-II.
Als onweersproken of in ieder geval onvoldoende weersproken staat vast dat klager pas na aandringen bij de notaris van deze de eindafrekening van het resultaat van de executieveilingen heeft gekregen. De Kamer is van oordeel dat dit klachtonderdeel gegrond is, nu het in eerste instantie niet aan klager ligt om achter de eindafrekening aan te gaan, maar juist van de notaris mag worden verwacht dat hij uit zichzelf klager een dergelijke afrekening toezendt.
C-I
De Kamer acht dit klachtonderdeel van onvoldoende gewicht en daarom ongegrond.
C-II
De notaris heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat de schuldeiser [bank] ten tijde van de veiling geen beslag had gelegd op de inboedel nu het hypotheekrecht niet de inboedel omvatte en daarom deze goederen niet aan de veilingkoper kon leveren. Klager is hierdoor eigenaar gebleven van de inboedel. Hoewel niet wettelijk daartoe verplicht, had de notaris naar het oordeel van de Kamer klager hierover moeten informeren uit zorgvuldigheid en in ieder geval om complicaties voor klager te voorkomen. Dit klachtonderdeel is daarom gegrond.
C-III
De Kamer is van oordeel dat er geen verplichting op de notaris heeft gerust om het huurbeding in te roepen. Bovendien was de verhuur van het pand aan de de [adres] door klager zelf aangegaan. De klacht is daarom op dit onderdeel ongegrond.
C-IV
De Kamer acht dit klachtonderdeel van onvoldoende gewicht en daarom ongegrond.
C-V
De Kamer is van oordeel dat het niet onbehoorlijk van de notaris is geweest om een onherroepelijke vordering (waarvoor de notaris zelfs al een executoriale titel had) te verrekenen in de eindafrekening. De klacht is daarom op dit onderdeel ongegrond.
D-I
Met de klager is de Kamer van oordeel dat de notaris ten onrechte heeft nagelaten de OZB over de in december 2000 getransporteerde panden met de nieuwe eigenaren te verrekenen. Het klachtonderdeel is in dit opzicht gegrond.
De Kamer acht de rest van dit klachtonderdeel echter van onvoldoende gewicht en daarom ongegrond.
De Kamer komt alles bijeengenomen tot de conclusie dat de gegrond bevonden klachtonderdelen B-II en C-II en het deels gegrond bevonden klachtonderdeel D-I niet voldoende zwaarwegend zijn om een tuchtmaatregel op te leggen. De Kamer neemt daarbij in aanmerking dat er inmiddels geruime tijd is verstreken sinds de daaraan ten grondslag liggende gedragingen zich hebben voorgedaan en dat de executie-veilingen in kwestie van een dermate bijzonder complexe aard waren, dat bepaalde, kleine, onzorgvuldigheden zich hebben kunnen voordoen.
De beslissing
De Kamer voornoemd:
verklaart klager niet-ontvankelijk in klachtonderdeel D-II;
verklaart de klacht ongegrond met betrekking tot klachtonderdelen A, B-I, C-I, C-III, C-IV en C-V en een deel van klachtonderdeel D-I als hiervoor overwogen;
verklaart de klacht gegrond met betrekking tot klachtonderdelen B-II en C-II en een deel van klachtonderdeel D-I als hiervoor overwogen, zonder oplegging van een maatregel.
Deze beslissing is gegeven door mrs H.F.M. Hofhuis, voorzitter, J. Hulsebosch, G.A.M. van Lith, J.Z. Moree en M.G.L. den Os-Brand, en in tegenwoordigheid van de secretaris, mr A. Saab, in het openbaar uitgesproken op 16 juni 2004.
Afschrift van deze beslissing wordt bij aangetekende brief aan de notaris en aan de klager gezonden.
Binnen dertig dagen na de dagtekening van de begeleidende brief kunnen de notaris en de klager van deze beslissing in hoger beroep komen bij het Gerechtshof te Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.