Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 14 juli 2005 in de zaak onder rekestnummer 1443/2004 NOT van:
1. M. [T],
2. S. [T]-[C],
3. I. [C],
4. B. [C]-[T],
wonende te [plaats],
APPELLANTEN,
gemachtigde: J.D. Goedman
t e g e n
[geintimeerde],
notaris te [plaats],
GEÏNTIMEERDE.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Namens appellanten, verder te noemen klagers, is bij een op 29 november 2004 ter griffie van het hof ingekomen verzoekschrift - met bijlagen - tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Utrecht, verder te noemen de kamer, van 27 oktober 2004, waarbij de klacht gericht tegen geïntimeerde, hierna te noemen de notaris, ongegrond is verklaard.
1.2. Geïntimeerde heeft op 24 december 2004 een verweerschrift ter griffie van het hof ingediend.
1.3. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 12 mei 2005. Appellanten sub 2. en 3., hun gemachtigde, alsmede de notaris vergezeld van zijn medewerker A.L.M. [S] zijn verschenen. De gemachtigde van appellanten en de notaris hebben het woord gevoerd.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de beslissing waarvan beroep heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat het hof ook van die feiten uitgaat, met uitzondering evenwel van de eerste alinea van die vaststelling, die – nu de kopers en de verkopers daarin verwisseld zijn - wordt gelezen als:
“De heer I. [C] en mevrouw B. [C]-[T] hebben bij koopovereenkomst van 28 mei 2002 een woning aan het Hertenspoor 42 te [plaats] gekocht van de heer M. [T] en mevrouw S. [T]-[C], die op 10 januari 2002 eigenaar waren geworden krachtens levering.”
4. De klacht
4.1. Klagers verwijten de medewerker van de notaris, hierna te noemen [S], grove nalatigheid. Alhoewel [S] op de hoogte was van het feit dat de levering van het registergoed uiterlijk op 10 juli 2002 diende plaats te vinden - het notariskantoor was hiermee al bekend in mei 2002 - in verband met de besparing van de overdrachtsbelasting, heeft de levering op die datum geen doorgang gevonden. [S] bleef zich op het standpunt stellen dat als het geld van het Bouwfonds niet op 10 juli 2002 door de notaris zou zijn ontvangen, er ook geen overdracht van het registergoed zou plaatsvinden. J.D. Goedman, hierna Goedman, als financieel bemiddelaar de coördinator van de activiteiten om de hypotheek van klagers sub 3. en 4. in orde te maken, heeft op 10 juli 2002 de hypotheekofferte en de stukken naar het notariskantoor gestuurd. Het Bouwfonds was al akkoord, maar het zou krap worden om de gelden op tijd over te maken. Goedman heeft herhaaldelijk om een oplossing hiervoor gevraagd.
4.2. Achteraf zijn klagers erachter gekomen dat overdracht door middel van een “Groninger akte” wel degelijk had kunnen plaatsvinden. Zij verwijten [S] dat hij deze oplossing niet naar voren heeft gebracht.
4.3. In hoger beroep stellen klagers dat de kamer fundamentele fouten heeft gemaakt bij de behandeling van de klacht in eerste instantie. Ten onrechte is alleen de notaris gehoord terwijl hij op geen enkel moment en op geen enkele wijze betrokken is geweest in deze zaak.
5. Het standpunt van de notaris
5.1. Omdat het voorbereiden van de akte door de notarisklerk [S] onder verantwoordelijkheid van de notaris heeft plaatsgevonden heeft de notaris de zaak aan zich getrokken. Hij stelt uitvoering overleg te hebben gevoerd met [S].
5.2. De notaris stelt voorts dat het overschrijden van de zesmaandstermijn ex artikel 13 Wet Pro op belastingen van rechtsverkeer is te wijten aan de informatieverstrekking en bemiddeling van de Goedman Adviesgroep B.V. [S] heeft keer op keer contact gezocht met zowel Goedman als Bouwfonds, waarbij steeds werd medegedeeld dat de hypotheekaanvraag was goedgekeurd en dat het passeren van de transportakte tijdig zou kunnen plaatsvinden. De notaris bestrijdt ten stelligste dat Goedman enkele dagen voor de beoogde transportdatum [S] ervan in kennis had gesteld dat de gelden te laat zouden kunnen zijn en dat hiervoor een oplossing moest worden bedacht. Tot op de laatste dag heeft Goedman bevestigd dat zowel de gelden als de stukken tijdig aanwezig zouden zijn. Op 10 juli 2002, rond 15.00 uur, heeft Goedman gesteld dat er dan maar gepasseerd moest worden zonder dat de gelden er waren. Op dat moment was het onmogelijk om nog toestemming te krijgen van de bestaande hypotheekhouder voor een Groninger akte, hetgeen dan ook niet is voorgesteld door [S]. Indien Goedman niet keer op keer had bevestigd dat de gelden tijdig aanwezig zouden zijn had het kantoor van de notaris zeker contact opgenomen met de bestaande hypotheekhouder om het passeren van een Groninger akte te bespreken.
6. De beoordeling
6.1. Het onderzoek in hoger beroep heeft naar het oordeel van het hof niet geleid tot de vaststelling van andere beschouwingen en gevolgtrekkingen dan die vervat in de beslissing van de kamer, waarmee het hof zich verenigt.
6.2. Ten aanzien van de stelling van klager dat de kamer fundamentele fouten heeft gemaakt door alleen de notaris te horen oordeelt het hof dat de kamer op de juiste wijze heeft gehandeld nu het notarieel tuchtrecht zich alleen uitstrekt over notarissen en kandidaat-notarissen.
6.3. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend buiten beschouwing blijven.
6.4. Het hiervoor overwogene leidt mitsdien tot de volgende beslissing.
7. De beslissing
Het hof:
- verwerpt het beroep.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.L.G.A. Stille, P.J.N. van Os en C.P. Boodt en uitgesproken ter openbare terechtzitting van donderdag 14 juli 2005.
KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN IN HET ARRONDISSEMENT UTRECHT
BESLISSING van de Kamer van Toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen in het arrondissement Utrecht op de klacht van:
de heer M. [T] en mevrouw S. [T]-[C],
de heer I. [C] en mevrouw B. [C]-[T],
wonende te [wo[plaats],
bijgestaan door de heer J.D. Goedman,
klagers,
-t e g e n-
mr. [S],
notaris te [plaats],
beklaagde.
De procedure
Door tussenkomst van de KNB heeft de heer Goedman zich namens klagers bij brief met bijlagen van 17 mei 2004 tot deze Kamer gewend met een klacht over notariskantoor [V] te [plaats], in de persoon van notarisklerk A.L.M. [S]. De klacht heeft betrekking op het handelen van deze notarisklerk onder verantwoordelijkheid van notaris mr. [S], zodat deze notaris de zaak aan zich heeft getrokken. In het navolgende wordt de klacht aangemerkt als te zijn gericht tegen mr. [S] (hierna: de notaris).
De Kamer heeft op 5 juli 2004 van de notaris een reactie op de klacht ontvangen.
De klacht is op 9 september 2004 mondeling behandeld. Bij die gelegenheid zijn de heer I. [C] en mevrouw S. [T]-[C] in persoon verschenen, bijgestaan door de heer J.D. Goedman, financieel bemiddelaar te Lunteren. De notaris en de heer A.L.M. [S] zijn eveneens in persoon verschenen.
De feiten
De heer M. [T] en mevrouw S. [T]-[C] hebben bij koopovereenkomst van 28 mei 2002 een woning aan het Hertespoor 42 te [wo[plaats] gekocht van de heer I. [C] en mevrouw B. [C]-[T], die op 10 januari 2002 eigenaar waren geworden krachtens levering. De heer I. [C] is de zwager van de heer M. [T] (te weten de broer van mevrouw S. [T]-[C]). Deze koopovereenkomst is opgesteld door de notaris.
Namens klagers heeft de heer J.D. Goedman, in zijn hoedanigheid van financieel adviseur en hypotheekbemiddelaar van klagers, aan de notaris de opdracht verstrekt een transportakte op te stellen voor de levering van genoemde woning aan kopers. Daarbij is aangegeven dat de overdracht, gelet op het bepaalde in arikel 13 van de Wet Belastingen van Rechtsverkeer, uiterlijk op 10 juli 2002 moest plaatsvinden in verband met besparing van de overdrachtsbelasting.
Door tussenkomst van de heer Goedman is op 5 juli 2002 een hypotheekofferte van Bouwfonds ondertekend door kopers. Op 8 juli 2002 heeft de notaris een kopie van dit stuk ontvangen.
In de periode van 8 tot en met 10 juli 2002 is er herhaaldelijk telefonisch contact geweest tussen de heer Goedman en de heer [S] omtrent de haalbaarheid van het transport op 10 juli 2002, hetgeen afhankelijk was van de eindfiattering voor de hypotheek door Bouwfonds en de aanlevering van de financieringsstukken en de overmaking van de gelden aan de notaris.
Op 10 juli 2002 beschikte de notaris niet over de benodigde financieringsstukken en had Bouwfonds de hypothecaire gelden niet naar de notaris overgemaakt. Om die reden heeft de notaris de transportakte niet op 10 juli 2002 gepasseerd. De overdracht heeft uiteindelijk pas op 15 juli 2002 plaatsgevonden via een ander notariskantoor. Het gevolg was, dat kopers de verschuldigde overdrachtsbelasting ad € 11.025,= niet met een beroep op artikel 13 van Pro de wet Belastingen van Rechtsverkeer konden verrekenen.
De klacht en de beoordeling daarvan
3.1. Klagers verwijten de notaris dat hij tekort is geschoten in zijn zorgplicht jegens hen. Daaraan hebben klagers ten grondslag gelegd dat de notaris ten onrechte heeft nagelaten een oplossing aan te dragen voor het geval Bouwfonds de gelden een of enkele dagen na 10 juli 2002 zou overmaken, ondanks het feit dat de heer Goedman in de aanloop naar 10 juli 2002 om een dergelijke oplossing zou hebben gevraagd. In het bijzonder zou volgens klagers een zogenaamde ‘Groninger akte’ soelaas hebben kunnen bieden, hetgeen de heer Goedman achteraf heeft begrepen van een andere notaris.
3.2. De notaris stelt zich op het standpunt dat hij in zijn zorgplicht niet tekort is geschoten. Daartoe heeft hij bestreden dat de heer Goedman enkele dagen voor 10 juli 2002 heeft aangegeven dat de gelden te laat zouden kunnen zijn en dat hij daarvoor een oplossing heeft gevraagd. De notaris heeft aangevoerd dat de heer Goedman desgevraagd in de periode van 8 tot en met 10 juli 2002 juist herhaaldelijk en stellig heeft verklaard dat alle formaliteiten tijdig in orde zouden zijn, zodat het transport op 10 juli 2002 zou kunnen plaatsvinden. De notaris heeft na ontvangst op 8 juli 2002 van de door kopers getekende hypotheekofferte bij Bouwfonds geverifieerd of de relevante stukken waren ontvangen en goedgekeurd, hetgeen het geval was. Omdat de heer Goedman als professioneel financieel bemiddelaar de contactpersoon was met Bouwfonds en steeds verzekerde dat een en ander in orde zou komen, heeft de notaris niet getwijfeld aan het tijdig afkomen van de noodzakelijke financieringsstukken en het tijdig aanwezig zijn van de gelden. Er was derhalve voor de notaris geen aanleiding een alternatieve oplossing te overwegen en aan te dragen, bijvoorbeeld in de vorm van de genoemde ‘Groninger akte’. Ten aanzien van deze akte heeft de notaris bovendien aangegeven dat het gebruik ervan aan strikte voorwaarden is gebonden. Deze akte had in de onderhavige situatie wellicht een oplossing kunnen bieden, mits daar vanwege de strikte voorwaarden tijdig mee aan de slag was gegaan. In de middag van 10 juli 2002, toen duidelijk werd dat de gelden er niet op tijd zouden zijn, zou het volgens de notaris niet langer haalbaar zijn geweest om levering door middel van een ‘Groninger akte’ te laten plaatsvinden.
3.3. De Kamer overweegt als volgt. Klagers, zijnde verkopers en kopers van het pand aan het Hertespoor 42 te [plaats], hadden de bedoeling om gebruik te maken van de wettelijke mogelijkheid om overdrachtsbelasting te besparen door dit pand uiterlijk op 10 juli 2002 aan kopers te leveren. Het was dan ook hun verantwoordelijkheid om tijdig voor deze fatale datum te zorgen dat aan alle vereisten (zoals het in orde maken van de financiering) zou zijn voldaan. Klagers hebben hierbij de heer Goedman als professioneel financieel adviseur en hypotheekbemiddelaar ingeschakeld, zodat zijn kennis en deskundigheid aan klagers kan worden toegerekend.
3.4. De Kamer overweegt voorts dat de heer Goedman namens klagers de contacten had met Bouwfonds en de notaris en dat hij zich tegenover de notaris steeds heeft gepresenteerd als degene die de regie had over de gang van zaken in de aanloop naar 10 juli 2002. In dit verband merkt de Kamer op dat eerst op 5 juli 2002 de hypotheekofferte van Bouwfonds door kopers is getekend en dat de notaris hiervan pas op 8 juli 2002 een kopie heeft ontvangen. Hieruit leidt de Kamer af, dat de heer Goedman in een laat stadium van start is gegaan met het in orde maken van de formaliteiten, terwijl het voor hem volstrekt duidelijk was dat 10 juli 2002 een fatale datum was.
3.5. Vast staat dat er in de periode van 8 tot en met 10 juli 2002 enkele keren sprake is geweest van contact tussen de heer Goedman en de heer [S]. Uit de stukken en het verhandelde ter zitting leidt de Kamer af, dat de heer Goedman en de notaris van mening verschillen over (de interpretatie van) hetgeen er over en weer gezegd zou zijn. Wat daarvan zij, de Kamer kent op grond van het verhandelde ter zitting doorslaggevende betekenis toe aan de omstandigheid dat de heer Goedman vrijwel tot het allerlaatste moment heeft verklaard dat ‘alles op tijd in orde zou komen’. In aanmerking genomen dat de heer Goedman een professioneel financieel adviseur en hypotheekbemiddelaar is, die in de onderhavige kwestie de regie had over de gang van zaken, kan het naar het oordeel van de Kamer de notaris niet verweten worden dat hij op deze verklaring van de heer Goedman heeft vertrouwd.
3.6. Uit dit oordeel volgt dat het de notaris evenmin kan worden verweten dat hij niet uit eigen beweging een oplossing heeft aangedragen voor het geval toch niet tijdig aan alle vereisten voor het passeren van de transportakte zou zijn voldaan. De Kamer kan klagers dan ook niet volgen in hun stellingname dat de notaris bij wijze van oplossing had moeten voorstellen de levering door middel van een zogenaamde ‘Groninger akte’ te laten plaatsvinden. Daarbij kan naar het oordeel van de Kamer buiten beschouwing worden gelaten of een dergelijke akte in de onderhavige situatie tijdig soelaas had kunnen bieden.
3.7. Uit het voorgaande volgt dat de klacht naar het oordeel van de Kamer ongegrond is.
4. De beslissing
De Kamer van Toezicht:
- verklaart de klacht ongegrond.
Gewezen te Utrecht door mr. H.J. Schepen, wnd. voorzitter, mrs. R.J. Holtman, R.J.M. van den Heuvel, leden, mrs. C.J.M. Meekers en B.J.M. Gehlen, plv. leden, bijgestaan door mr. A.M. Rijs, plv. secretaris, op 27 oktober 2004.
De secretaris De voorzitter
Tegen deze beslissing kan binnen dertig dagen na de verzenddatum daarvan hoger beroep worden ingesteld bij het Gerechtshof te Amsterdam, Civiele Griffie, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.