Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 7 juli 2005 in de zaak onder rekestnummer 1415/04 NOT van:
1. [appellant],
2. [appellant],
beiden wonende te [plaats],
APPELLANTEN,
t e g e n
[geintimeerde],
notaris te [plaats],
GEÏNTIMEERDE,
gemachtigde: mr. W.C.G.J. Sterk.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Door appellanten, verder te noemen klagers, is bij een op 23 november 2004 ter griffie ingekomen verzoekschrift - met één bijlage - hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Roermond, verder te noemen de kamer, van 20 oktober 2004, verzonden op 25 oktober 2004. Klagers zijn daarbij gedeeltelijk niet-ontvankelijk verklaard in hun tegen geïntimeerde, verder te noemen de notaris, ingediende klacht. Voor het overige is de klacht ongegrond verklaard.
1.2. Op 30 december 2004 hebben klagers de gronden van het door hen ingestelde hoger beroep nader aangevuld.
1.3. Namens de notaris is op 4 maart 2005 een verweerschrift ter griffie ingekomen.
1.4. Op 10 mei 2005 is namens de notaris nog een schrijven ter griffie van het hof ingediend.
1.5. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 12 mei 2005. Klagers, de notaris alsmede zijn gemachtigde zijn verschenen en hebben allen het woord gevoerd, klagers en de gemachtigde van de notaris aan de hand van een pleitnotitie.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie alsmede van de hiervoor genoemde stukken.
3. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de beslissing waarvan beroep heeft vastgesteld, met dien verstande dat de passage in de vierde alinea onder “De vaststaande feiten” als volgt komt te luiden:
Voordat voormelde akten van hoofd- en ondersplitsing werden gepasseerd, zijn de concept-splitsingstekeningen aangepast. Deze aanpassing bestond in a) het weglaten van het (kleine) cijfer 2 in de entreehal op de begane grond en het plaatsen van het (kleine) cijfer 2 in de liftruimte, en b) het weglaten van het (kleine) cijfer 2 in de kelder. Doel van deze aanpassing was dat de eigenaren van appartementsrecht 1 hun bergingen ook via de entreehal konden bereiken.
Voor het overige hebben partijen geen nader aangeduid bezwaar gemaakt tegen de vaststelling van de feiten, zodat ook het hof van die feiten uitgaat.
4. Het standpunt van klagers
4.1. Klagers verwijten de notaris - kort en zakelijk weergegeven - dat hetgeen in de leveringsakte staat vermeld omtrent de parkeerplaats niet correspondeert met hetgeen klagers hebben gekocht.
In tegenstelling tot hetgeen in de leveringsakte wordt vermeld, namelijk:
”…en een breedte gelijk aan 1/7 deel van de diepte van gemeld perceel, een en ander ter zodanige grootte als gemeld perceelsgedeelte na opmeting door het Kadaster zal blijken te zijn.”
had de leveringsakte als breedte van de parkeerplaats moeten vermelden 2.45 meter, namelijk 1/7 deel van de reeds op 19 februari 2001 door het kadaster opgemeten diepte van 17.17 meter.
De notaris had dit moeten opmerken, omdat na zes voorgaande leveringen van parkeerplaatsen geen parkeerplaats met een breedte van 2.45 meter meer voor klagers resteerde.
Op het parkeerterrein is tevens gevestigd een erfdienstbaarheid ten gunste van de heer [V], hierna [V]. Deze erfdienstbaarheid is bedoeld om met een vervoermiddel “te komen van en te gaan naar het verkochte naar en van de [adres]”. De verleende erfdienstbaarheid is op verschillende situatietekeningen weergegeven, echter deze weergaven wijken onderling van elkaar af. [V] laat auto’s van derden en eigen auto’s zodanig parkeren dat de bewoners gehinderd worden in het gebruik van hun eigen parkeerplaatsen. De notaris had moeten toezien op een ondubbelzinnige situatieschets waarop de eigendomsverhoudingen, de gevestigde erfdienstbaarheden en de exacte ligging en afmetingen van de parkeerplaatsen had moeten worden aangegeven.
4.2. In de tweede plaats verwijten klagers de notaris het volgende. Aan de koopovereenkomst die klagers hadden gesloten waren gehecht de concept-splitsingstekeningen getiteld “voorgenomen ondersplitsing appartementsrecht 2 in de appartementsrechten 4 t/m 11”. De leveringsakte verwijst naar de ingeschreven akten van splitsing en ondersplitsing van 14 april 2000. Klagers waren op de hoogte van deze akten alsmede van de bijbehorende tekeningen. Echter, omdat de koopakte van een latere datum was en daarbij gevoegd was de “voorgenomen” ondersplitsing, gingen zij ervan uit dat de desbetreffende akte nog zou worden gewijzigd. De notaris had onderzoek moeten doen en moeten nagaan of de leveringsakte overeenkwam met de koopakte. Hij had klagers er vervolgens op moeten wijzen dat hem van een voorgenomen wijziging van de akte niets bekend was en dat de aan de koopovereenkomst gehechte tekening niet juist was. Klagers gingen ervan uit dat zij, als appartementsbewoners, exclusief gebruik van de centrale hal en de entree tot de berging zouden kunnen maken. Dit blijkt nu niet het geval.
4.3. Ook verwijten klagers de notaris dat hij ook jegens de medebewoners [W], [E], [U] en [H] op vergelijkbare wijze onzorgvuldig heeft gehandeld.
4.4. In hoger beroep hebben klagers zich beklaagd over de gang van zaken in eerste aanleg. Het proces-verbaal is, zo stellen zij, te beperkt genotuleerd en voorts heeft de kamer nagelaten te vermelden of tevens is recht gedaan op de pleitnotitie van klagers in eerste aanleg.
5. Het standpunt van de notaris
5.1 Ten aanzien van het klachtonderdeel dat betrekking heeft op de parkeerplaats stelt de notaris dat ten tijde van de levering aan klagers bij zijn kantoor niet bekend was dat uitmeting van de reeds geleverde parkeerplaatsen had plaatsgevonden. Het kadaster stelt de notaris er niet van in kennis wanneer aanwijzing en uitmeting plaatsvinden. De grond waarop de parkeerplaats is gesitueerd, was kadastraal bekend onder het nummer 9357. Ten tijde van de levering was dit nog niet overgegaan in nieuwe kadastrale nummers. Uit zijn dossiers is de notaris gebleken dat pas op 23 november 2001 de eerste nieuwe percelen met nieuwe kadastrale aanduidingen zijn ontstaan.
Bovendien wijst de notaris erop dat klagers, door het ondertekenen van de akte van levering hebben ingestemd met de navolgende bepalingen:
”…een en ander ter zodanige grootte als gemeld perceelsgedeelte na opmeting door of vanwege de landmeetkundige Dienst van het kadaster zal blijken te zijn.”
en
”Indien de hiervoor vermelde grootte van het verkochte en/of de verdere omschrijving van het registergoed of van de in de splitsing betrokken grond niet juist of niet volledig zijn, zal geen van partijen daaraan enig recht ontlenen.”
Inzake de grootte van het parkeerterrein is door verkoper dus geen enkele garantie aan klagers gegeven. De notaris stelt dat het van belang is dat klagers een parkeerplaats geleverd krijgen die als zodanig gebruikt kan worden. De verkoper heeft de verplichting om zo’n parkeerplaats aan koper te leveren en het behoort tot zijn verantwoordelijkheid om te onderzoeken of hij aan deze leveringsverplichting kan voldoen. Het behoort niet tot de taak van de notaris om de plaatselijke situatie op te nemen en te gaan rekenen.
De notaris erkent dat er verschillende situatieschetsen zijn gebruikt bij de overdrachten en de bijbehorende vestiging van erfdienstbaarheden. Iedere koper heeft, volgens de notaris, echter wel geleverd gekregen de parkeerplaats zoals deze schetsmatig was aangegeven. Voorts werd daarbij ten behoeve van de koper een erfdienstbaarheid gevestigd om zijn parkeerplaats te bereiken. Hieromtrent heeft de notaris op 13 september 2002 een brief geschreven waaruit blijkt dat de eigenaar van een parkeerplaats het recht heeft zijn eigendom te bereiken over het dienend erf, zulks uit te oefenen op de minst bezwarende wijze.
5.2. Wat betreft de splitsingstekeningen waarvan de concepten aan de koopovereenkomst zijn gehecht verweert de notaris zich als volgt. Op 14 april 2000 heeft de notaris de akten van hoofd- en ondersplitsing gepasseerd. Een afschrift van deze akten is aan verkoper [V] verzonden. [V] heeft echter aan de koopovereenkomst met klagers een kopie van de concept-splitsingstekeningen gehecht. Deze fout is, mede gelet op het feit dat het om een kleine technische aanpassing in de tekeningen ging, niet door de notaris geconstateerd. Voorafgaande aan het passeren van de akte van levering heeft een medewerker van de notaris, de heer J. [F], hierna [F], een gesprek gehad met klagers. [F] heeft klagers uitleg gegeven over de hoofdsplitsing en ondersplitsing. Gelet op hetgeen tijdens de bespreking aan de orde kwam, alsmede de aanpassingen in het concept van de akte van levering, was het voor [F] op generlei wijze kenbaar dat het voor klagers van wezenlijk belang was dat de entreehal en de hal in de kelder tot het privé gedeelte van de woningen zou behoren. Ook tijdens het passeren van de akte van levering hebben klagers aan de notaris geen vragen hierover gesteld. Voorts stelt de notaris dat klagers zowel uit de akte van hoofdsplitsing welke was gehecht aan de koopovereenkomst als uit de feitelijke situatie had kunnen afleiden dat de eigenaren van de winkel- en bedrijfsruimte wel toegang hadden tot eerdergenoemde ruimten.
Dat er sprake zou zijn van een op handen zijnde wijziging van de splitsingsakte hebben klagers evenmin ter sprake gebracht. De notaris wijst erop dat op 15 mei 2001, kort voordat de akte van levering werd gepasseerd, een eerste algemene ledenvergadering van de vereniging van eigenaars is geweest. Klagers zijn hiervoor uitgenodigd. Een collega van de notaris heeft hier een toelichting gegeven op onder meer de akte van splitsing. Een voorgenomen wijziging is hier niet aan de orde geweest, omdat hiertoe ook geen voornemen bestond. Voorts wordt noch in de koopovereenkomst noch in de akte van levering gerefereerd aan een toekomstige wijziging. Het verbaast de notaris dat klagers hierover tijdens het gesprek met [F] geen enkele vraag hebben gesteld.
Voor het overige heeft de notaris de normale onderzoeken verricht die een notaris pleegt uit te voeren bij het opstellen van akten van levering en hypotheek. Het terzake van deze levering onderzoeken of een splitsingstekening bestond respectievelijk stond ingeschreven was in casu niet van belang, aangezien het kantoor van de notaris de akten van splitsing met bijbehorende tekeningen had laten inschrijven bij het kadaster (het hof begrijpt: in de openbare registers) en daarvan de afschriften retour heeft ontvangen.
6. De beoordeling
6.1. Klagers hebben bezwaar gemaakt tegen de gang van zaken in eerste aanleg. Voor zover de bezwaren van klagers het proces-verbaal betreffen dat van de zitting bij de kamer is opgemaakt, is het hof van oordeel dat over de inhoud van een proces-verbaal in hoger beroep niet geklaagd kan worden nu de vaststelling van een proces-verbaal is voorbehouden aan de kamer die de zaak in eerste aanleg behandeld heeft en in hoger beroep de wet daarbij niet voorziet in enige taak voor het hof. Voor het overige behoeven de bezwaren van klagers geen bespreking nu de door hen gestelde tekortkomingen tengevolge van de behandeling in hoger beroep zijn hersteld.
6.2. Ten aanzien van het klachtonderdeel dat betrekking heeft op de parkeerplaats die klagers in eigendom hebben verworven, is het hof van oordeel dat de kamer terecht heeft overwogen dat het in zijn algemeenheid niet tot de taak van de notaris behoort zelf een onderzoek in te stellen naar de feitelijke situatie. Klagers hebben gekocht en in eigendom verworven de in de akte van levering omschreven parkeerplaats met “breedte gelijk aan een/zevende deel van de diepte van gemeld perceel, een en ander ter zodanige grootte als gemeld perceelsgedeelte na opmeting door of vanwege de landmeetkundige Dienst van het kadaster zal blijken te zijn”. Zoals ook de kamer reeds oordeelde heeft de notaris tot taak een zodanig onderzoek in te stellen dat over de rechtstoestand van het registergoed zo min mogelijk onzekerheid bestaat. Bij de levering draagt de notaris er zorg voor dat het verkochte door de koper wordt verkregen overeenkomstig de gemaakte afspraken voor wat betreft de vrije en onbezwaarde levering. Het is het hof gebleken dat de notaris zijn taak in deze heeft uitgevoerd. Als de parkeerplaats feitelijk niet overeenkomstig de verwachtingen van klagers als kopers zijn - die zij op grond van de koopovereenkomst mochten hebben - dienen zij de verkoper hierop aan te spreken. Het hof oordeelt dat dit onderdeel van de klacht ongegrond is.
6.3. Wat betreft de gevestigde erfdienstbaarheid is het hof van oordeel dat klagers terecht hebben gesteld dat de notaris had moeten toezien op een situatieschets waarop de erfdienstbaarheid ondubbelzinnig werd vermeld. Het hof is echter tevens van oordeel dat, nu klagers naar de omschrijving daarvan in de koopakte de parkeerplaats geleverd hebben gekregen die zij hadden gekocht, voldoende duidelijk is tot welk recht de gevestigde erfdienstbaarheid strekt, te weten het bereiken van de eigen parkeerplaats. Het hof heeft ook kennis genomen van de brief van 13 september 2002 waarin een medewerker van de notaris uitleg verstrekt over de gevestigde erfdienstbaarheid. Dat in de praktijk zodanig wordt geparkeerd dat niet altijd onbeperkt van de erfdienstbaarheid gebruik kan worden gemaakt, kan de notaris niet worden verweten.
6.4. Het tweede klachtonderdeel richt zich op de tekeningen gevoegd bij de koopakte getekend op 19 april 2001, die afwijken van de akten van splitsing en ondersplitsing van 14 april 2000. Weliswaar is het de verkoper te verwijten dat aan de koopakte onjuiste tekeningen werden gehecht, dit ontslaat de notaris niet van zijn verplichting klagers hiervan op de hoogte te stellen, zelfs al betreft het kleine technische aanpassingen. Het hof is van oordeel dat, alleen al gezien de data van de verschillende tekeningen, de akten van splitsing en ondersplitsing en van de koopakte en akte van levering, de notaris had moeten opmerken dat aan de koopakte verouderde tekeningen waren gehecht. Een nader onderzoek, alsmede het informeren van klagers hierover, behoorde tot de taak van de notaris. Het achterwege laten hiervan valt de notaris te verwijten en het hof acht dit onderdeel van de klacht gegrond.
Het hof voegt hier echter aan toe dat is gebleken dat klagers eveneens alle informatie beschikbaar hadden, een vergadering van de vereniging van eigenaars hebben bijgewoond en zich ten kantore van de notaris uitgebreid hebben laten voorlichten alvorens de akte van levering werd gepasseerd. Zij hebben vervolgens nagelaten nadere vragen hierover aan de notaris te stellen. Het hof is van oordeel dat ook op de klagers als kopers een onderzoeksplicht rust en dat zij alerter hierop hadden moeten zijn. Deze gang van zaken kan dan ook niet alleen de notaris worden verweten, naar het oordeel van het hof. Om die reden zal het hof dan ook het opleggen van een maatregel aan de notaris achterwege laten.
6.5. Wat betreft het klachtonderdeel dat betrekking heeft op de wijze waarop de notaris gehandeld zou hebben ten opzichte van een aantal door klagers met name genoemde medebewoners oordeelt het hof, evenals de kamer, dat klagers hier geen belanghebbenden, noch gemachtigden van genoemde bewoners zijn, waardoor de kamer klagers terecht niet heeft ontvangen in dit onderdeel van de klacht.
6.6. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend buiten beschouwing blijven.
6.7. Het vorenoverwogene leidt mitsdien tot de volgende beslissing.
7. De beslissing
Het hof:
- vernietigt de bestreden beslissing van de kamer van 20 oktober 2004 voor wat betreft onderdeel 2 van de beoordeling van de klacht;
- vult het onderdeel De vaststaande feiten aan zoals weergegeven in onderdeel 3 van deze beslissing;
- verklaart de klacht gegrond zoals weergegeven in onderdeel 6.4. van deze beslissing;
- verwerpt het beroep voor het overige.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.L.G.A. Stille, P.J.N. van Os en C.P. Boodt en in het openbaar uitgesproken op donderdag 7 juli 2005.
Kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Roermond
Nummer: KL 4/2004
BESLISSING
van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Roermond in de zaak van:
de heer [T] en mevrouw [T],
beiden wonende te [plaats],
hierna tezamen en in het enkelvoud te noemen [T];
tegen:
notaris mr. C.J. [Z],
gevestigd te [plaats],
correspondentieadres [adres],
hierna te noemen notaris [Z].
De inhoud van het procesdossier
De kamer doet recht op de volgende processtukken:
- de schriftelijke klacht van [T] van 11 maart 2004 met tien bijlagen;
- de beslissing als bedoeld in artikel 98 lid 3 van de Wet op het notarisambt van de president van het gerechtshof te Amsterdam van 23 maart 2004, waarbij deze kamer wordt belast met de behandeling van de klacht;
- de schriftelijke reactie van notaris [Z] van 28 april 2004 met vier bijlagen;
- de brief van [T] van 1 juni 2004 met tien bijlagen;
- de brief van notaris [Z] van 9 juli 2004 met zes bijlagen.
De openbare behandeling
De kamer heeft de klacht op 9 september 2004 in het openbaar behandeld. Bij die behandeling zijn [T] en notaris [Z] verschenen. De kamer heeft partijen in elkaars tegenwoordigheid gehoord. [T] heeft een pleitnota overgelegd.
Tijdens deze behandeling heeft [T] aangegeven dat de klacht zich beperkt tot de problematiek rondom de parkeerplaats, de entree/hal op de begane grond en de gemeenschappelijke ruimte van de kelder en de rol van de notaris in deze.
De vaststaande feiten
De kamer gaat uit van de volgende, tussen partijen vaststaande feiten.
Op 14 april 2000 is ten overstaan van notaris [Z] het complex, bestaande uit kantoorruimte, winkelruimte en woningen met ondergrond, erf en verdere aanhorigheden, plaatselijk bekend als 6417 BN [plaats], [adres], kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie D nummer 9355, gesplitst in drie appartementsrechten, waaronder het appartementsrecht nummer 2, dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van acht woonruimten, respectievelijk gelegen op de eerste tot en met de vierde verdieping, alsmede acht bergingen gelegen in de kelder, plaatselijk bekend als [adres] te [plaats], zoals met dikke zwarte omlijning en met het omcirkelde cijfer 2 op de splitsingstekening is aangegeven, kadastraal bekend als gemeente [plaats], sectie D nummer 9366 A3.
Eveneens op 14 april 2000 is ten overstaan van notaris [Z] voormeld appartementsrecht nummer 2 ondergesplitst in acht appartementsrechten, genummerd 4 tot en met 11, die ieder recht geven op het uitsluitend gebruik van een woonruimte met balkon alsmede een bergruimte gelegen in de kelder.
Voordat voormelde akten van hoofd- en ondersplitsing werden gepasseerd, zijn de concept-splitsingstekeningen aangepast. Deze aanpassing bestond in het a) weglaten van het (kleine) cijfer 2 in de entreehal op de begane grond en het plaatsen van het (kleine) cijfer 2 in de liftruimte en b) in het weglaten van het (kleine) cijfer 2 in de kelder. Hierdoor werd voor de eigenaren van appartementsrecht 1 een juridische belemmering weggenomen om hun bergingen in de kelder te bereiken.
[T] heeft op 24 maart 2001 met J.W. [V] en J.G.D. [W] een koopovereenkomst gesloten, neergelegd in een onderhandse koopakte van 19 april 2001, waarbij hij van [V] en [W] heeft gekocht het appartement met appartementsrecht, rechtsgevende op het uitsluitend gebruik van de woning en berging en een parkeerplaats, staande en gelegen aan de [adres] te [plaats].
Bij het koopcontract dat [T] heeft ontvangen, was gevoegd een tekening van de ondersplitsing, getiteld “voorgenomen ondersplitsing appartementsrecht 2 in de appartementsrechten 4 t/m 11”, een verkoopbrochure met bijlagen, een schets van de parkeerplaats en een afschrift van de splitsingsakten.
In de verkoopbrochure met bijlage(n), staat onder meer het volgende vermeld:
“De entreepartij t.b.v. de 8 appartementen bestaat uit een moderne centrale hal van waaruit men via de lift de appartementen kan bereiken, alsmede de bergingen in het souterrain. Met het oog op kwaliteit en veiligheid is natuurlijk een deurvideo-installatie aanwezig” en “Iedere eigenaar van een appartement heeft recht op 1 parkeerplaats. Via een hekwerk met automatische poorten bereikt men de veilige afgesloten parkeerruimte. Van hieruit kan men via een achterdeur in het souterrain komen waar tevens de lift is”.
In het eerste kwartaal van 2001 heeft het kadaster de diepte van perceel D 9357 gemeten. Deze diepte bedroeg 17.17 meter.
Bij akte van 23 mei 2001, verleden ten overstaan van notaris [Z], is ter uitvoering van voormelde overeenkomst aan [T] geleverd:
1. het appartementsrecht nummer 4, dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van een woonruimte met balkon op de eerste verdieping alsmede een bergruimte gelegen in de kelder, plaatselijk bekend als [adres] te [postcode] [plaats], kadastraal bekend als gemeente [plaats], sectie D, nummer 9366 A4;
2. de parkeerplaats gelegen aan de [adres] te [plaats], die deel uitmaakt van een ter plaatse behoorlijk afgepaald gedeelte van het perceel gemeente [plaats], sectie D nummer 9357, met een lengte van vijf meter en een breedte gelijk aan een/zevende deel van de diepte van dat perceel, een en ander ter zodanige grootte als gemeld perceelsgedeelte na opmeting door of vanwege de landmeetkundige dient van het kadaster zal blijken te zijn.
De inhoud van de klacht
De klacht, zoals [T] deze op de zitting heeft beperkt, houdt - zakelijk weergegeven - het volgende in.
1. In de leveringsakte had als breedte van de parkeerplaats 2,45 meter vermeld moeten worden (namelijk 1/7 deel van de reeds op 19 februari 2001 opgemeten diepte van 17,17 meter) en niet “een breedte gelijk aan 1/7 deel van de diepte van gemeld perceel, een en ander ter zodanige grootte als gemeld perceelsgedeelte na opmeting door het kadaster zal blijken te zijn”. Notaris [Z] had moeten opmerken dat hetgeen in de leveringsakte staat vermeld, niet correspondeert met het gekochte, omdat na de zes voorgaande leveringen van de parkeerplaatsen aan de rechterzijde van het parkeerterrein, geen parkeerplaats ter breedte van 2,45 meter meer voor [T] resteerde. Naar de mening van [T] is notaris [Z] hier in gebreke gebleken. Notaris [Z] had [T] ervan in kennis moeten stellen dat de door [T] gekochte parkeerplaats niet de breedte heeft die gelijk is aan 1/7 deel van 17.17 meter. [T] heeft niet geleverd gekregen wat hij heeft gekocht.
2. De concept-splitsingstekeningen (“voorgenomen ondersplitsing appartementsrecht 2 in de appartementsrechten 4 t/m 11”) die aan de koopovereenkomst waren gehecht, stemmen niet overeen met de tekeningen die aan de akten van splitsing zijn gehecht. In de hiervoor genoemde concept-splitsingstekeningen was het cijfer 2 aangegeven zowel in de entreehal op de begane grond alsook in de gemeenschappelijke ruimte van de kelder. Aldus hadden de bewoners van de appartementen een exclusief recht op het gebruik van de entreehal en de berging, hetgeen in overeenstemming was met de verkoopbrochure.
[T] was op de hoogte van de splitsingsakte van 14 april 2000 en de daarbij behorende splitsingstekening. Omdat bij zijn koopovereenkomst – die dateerde van ná de splitsingsakte – een tekening van de “voorgenomen ondersplitsing appartementsrecht 2” was gevoegd, ging [T] ervan uit dat de splitsingakte zou worden gewijzigd. Achteraf blijkt dat dit niet het geval is. Notaris [Z] had [T] vóór de levering duidelijk moeten maken dat hem niets bekend was van een voorgenomen wijziging van de splitsingsakte en dat de tekening van de “voorgenomen ondersplitsing” die aan de koopovereenkomst was gehecht, niet juist was. Als notaris [Z] dit had gedaan dan had [T] de koopovereenkomst kunnen ontbinden. Nu heeft [T] op 23 mei 2001 een appartementsrecht geleverd gekregen zonder dat er sprake is van een toekomstige wijziging van de splitsingsakte. Hierdoor is het exclusieve recht op de centrale hal en de entree tot de berging vervallen ten gunste van de rechthebbenden van appartementsrecht 1 en is het gebruiksrecht gemeenschappelijk gemaakt voor alle appartementsgerechtigden in het complex.
3. Ook aan de koopakte van mevrouw [W] en aan de koopakte van de familie [E] waren de tekeningen van de voorgenomen ondersplitsing gehecht en deze behoren dus ook bij de leveringsakte. Hetgeen bij de familie [U] in de verkoopbrochure was vermeld, is niet in de akten van splitsing en ondersplitsing verwerkt. De familie [H] heeft weinig tot geen tijd gehad om zich te verdiepen in de door notaris [Z] toegezonden concepten van (onder-)splitsing en de kopie van de splitsingstekening. Ook jegens deze medebewoners heeft notaris [Z] niet zorgvuldig gehandeld.
Het standpunt van notaris [Z]
1. Op het moment van levering aan [T] was het notaris [Z] niet bekend dat uitmeting van de reeds geleverde parkeerplaatsen had plaatsgevonden. Het perceel 9357 was toen nog niet overgegaan in nieuwe kadastrale nummers. Het kadaster stelt de notaris niet in kennis wanneer de aanwijs en uitmeting plaatsvindt. De door [T] gekochte parkeerplaats betrof geen restperceel. De uitmeting is pas op 23 november 2001 in de kadastrale boekhouding verwerkt. In de leveringsakte is voortgebouwd op de koopovereenkomst met de tekening van de parkeerruimte die aan de koopovereenkomst was gehecht. Bij gelegenheid van het passeren van de leveringsakte is een en ander door de heer [F] met [T] doorgenomen. [T] heeft toen geen opmerkingen gemaakt over de parkeervakken. Voor een vermeende verkeerde verdeling van de vakken moet [T] bij de verkopers zijn. Aan [T] is geleverd wat hij heeft gekocht.
2. Na aanpassing van de splitsingstekeningen heeft de verkoper een afschrift van de akten van hoofd- en ondersplitsing met een daarbij behorende set tekeningen van notaris [Z] ontvangen. De verkoper heeft echter aan de koopovereenkomst van [T] een kopie van de eerste en achteraf gewijzigde concept-splitsingstekening gehecht en niet een kopie van de tekeningen die behoorden tot de akten van splitsing. Deze fout is, mede gelet op het feit dat het om een kleine technische aanpassing ging, niet door het notariskantoor opgemerkt. Voorafgaande aan de akte van levering was het op geen enkele wijze kenbaar voor notaris [Z] dat het voor [T] van wezenlijk belang zou zijn dat de entreehal en de hal in de kelder tot het privé-gedeelte van de woningen zou behoren. Uit de akte van hoofdsplitsing, die aan de koopovereenkomst was gehecht, had [T] kunnen afleiden dat privé-gedeelten met dikke zwarte omlijning op de splitsingstekening staan aangegeven. Op de (concept) tekening die aan de koopovereenkomst was gehecht stond echter de entreehal, het trapportaal, de hellingbaan en de hal in de kelder met dunne omlijning aangegeven, hetgeen een gemeenschappelijk gedeelte van het gebouw aangeeft. Ook tijdens het passeren van de akten heeft [T] over bovenstaande geen vragen gesteld noch opmerkingen gemaakt. Het moet voorts uit de feitelijke situatie overduidelijk zijn dat de eigenaren van de winkel- en bedrijfsruimte wel toegang tot de entreehal en de hal in de kelder moeten hebben om hun berging in de kelder en de meterkast in de hal te kunnen bereiken. Dit had voor [T] vragen moeten oproepen, indien het voor [T] van essentieel belang zou zijn geweest. De problematiek met betrekking tot het gebruik van de entreehal is pas tijdens een bespreking op het kantoor van notaris [Z] op 3 mei 2002 kenbaar gemaakt.
3. Mevrouw [W], de familie [E] noch de familie [U] heeft notaris [Z] verwijten gemaakt over zijn dienstverlening.
De beoordeling van de klacht
De klacht is binnen de daarvoor gestelde termijn ingediend. De kamer zal hierna elk klachtonderdeel afzonderlijk bespreken.
1. Dit klachtonderdeel komt er in zijn algemeenheid op neer dat de aan [T] geleverde parkeerplaats niet overeenstemt met de gekochte en dat notaris [Z] had moeten zorgen dat dit wel het geval was.
Uit de koopovereenkomst vloeit voor de verkoper de verplichting voort om de zaak te leveren, vrij van inschrijving, beslagen en hypotheken en voor de koper de verplichting tot betaling van de koopprijs. De verkoper – en niet de notaris – is dus verplicht een zaak te leveren die in materieel opzicht aan de koopovereenkomst beantwoordt. Voor de levering van een registergoed, zoals in dit geval een parkeerplaats, moet aan wettelijk voorgeschreven vormen worden voldaan. Een van die vormen is het opmaken van een tot levering bestemde notariële akte. Bij de levering van een registergoed heeft de notaris tot taak een zodanig onderzoek in te stellen dat over de rechtstoestand van het registergoed zo min mogelijk onzekerheid bestaat. De notaris draagt bij de levering van een registergoed zoveel mogelijk zorg dat het verkochte door de koper wordt verkregen overeenkomstig de gemaakte afspraken voor wat betreft de vrije en onbezwaarde levering. Het behoort niet tot de taak van de notaris een onderzoek in te stellen naar de feitelijke toestand van een registergoed. Als de parkeerplaats niet de eigenschappen bezit die [T] op grond van de koopovereenkomst mocht verwachten dan is niet notaris [Z], maar de verkoper daarvoor aansprakelijk. In het onderhavige geval is niet gebleken dat notaris [Z] zijn onderzoeksplicht naar de rechtstoestand van het registergoed heeft verzaakt. [T] heeft bij notariële akte geleverd gekregen een parkeerplaats met een lengte van vijf meter en een breedte gelijk aan 1/7 deel van de diepte van het perceel, kadastraal bekend gemeente [plaats], sectie D nummer 9357. In deze valt notaris [Z] dan ook niets te verwijten, zodat dit klachtonderdeel ongegrond verklaard dient te worden.
2. Vaststaat dat [T] het koopcontract van 19 april 2001 heeft ontvangen en dat daaraan afschriften waren gehecht van de akten van splitsing en ondersplitsing, die op 14 april 2000, dus vóór het sluiten van de koopovereenkomst, waren verleden. In de akte van ondersplitsing is ook melding gemaakt van tekeningen in verband met de hoofd- en ondersplitsing. Onbetwist is dat voorafgaande aan het verlijden van de leveringsakte door de heer [F], medewerker van notaris [Z], aan [T] uitleg is gegeven over de (wijze van) hoofdsplitsing en ondersplitsing en dat [T] tijdens het passeren van de leveringsakte daarover geen vragen heeft gesteld of opmerkingen heeft gemaakt. [T] verkeerde naar zijn zeggen op grond van de bij de koopovereenkomst aanwezige tekening van de “voorgenomen ondersplitsing appartementsrecht 2” in de mening dat de splitsingsakte (nog) zou worden gewijzigd. [T] was – aldus zijn verklaring op de zitting – op de hoogte van de splitsingsakte van 14 april 2000 en de daarbij behorende splitsingstekening. Het exclusieve gebruik van de centrale hal en de toegang tot de berging was voor hem een zodanige essentiële aangelegenheid dat hij bij afwezigheid van dat exclusieve gebruik de koopovereenkomst ontbonden zou hebben. Onder deze omstandigheden had het op de weg van [T] gelegen om deze aangelegenheid voor of bij het passeren van de leveringsakte aan de orde te stellen, hetgeen [T] – naar onbetwist vaststaat – niet heeft gedaan. Van het feit dat notaris [Z] niet meer heeft geverifieerd of aan de koopovereenkomst de juiste splitsingstekening was gehecht, valt hem tuchtrechtelijk geen verwijt te maken. Notaris [Z] mocht er in redelijkheid van uitgaan dat de verkoper, die de juiste, bij de splitsingsakte van 14 april 2000 behorende tekeningen van de notaris had ontvangen, deze vervolgens ook toevoegt aan de nog te sluiten koopovereenkomsten, waaronder de koopovereenkomst met [T]. Ook dit klachtonderdeel dient ongegrond verklaard te worden.
3. [T] klaagt erover dat notaris [Z] ook niet zorgvuldig gehandeld zou hebben ten opzichte van een aantal door [T] met name genoemde medebewoners van het appartementencomplex. Degene die over het handelen of nalaten van een notaris klaagt dient belanghebbende te zijn, dat wil zeggen dat hij getroffen moet zijn in een belang dat hem rechtstreeks en bepaaldelijk aangaat. Dat is niet het geval waar de klacht van [T] betrekking heeft op die medebewoners. Nu gesteld noch gebleken is dat [T] de klacht heeft ingediend als daartoe bepaaldelijk gevolmachtigde van die medebewoners, dient [T] in dit onderdeel van de klacht niet ontvankelijk verklaard te worden.
De beslissing
De kamer:
verklaart [T] niet ontvankelijk in dat onderdeel van zijn klacht, dat het verwijt inhoudt dat notaris [Z] onzorgvuldig zou hebben gehandeld ten opzichte van een aantal medebewoners van het appartementencomplex;
verklaart de klacht voor het overige in al haar onderdelen ongegrond.
Deze beslissing is gegeven door mrs. E.J.M. Boogaard-Derix, voorzitter, Th.P.M. Pluymaekers, R.T.J.M. Hetterschijt, M.H.G.A. Verlinden en G.M.H.M. Pooters, bijgestaan door L.G.H. Cox, secretaris, en op 20 oktober 2004 in het openbaar uitgesproken door de voorzitter in tegenwoordigheid van de secretaris.