Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Twaalfde Enkelvoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep - na verwijzing door de Hoge Raad der Nederlanden - van X te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van het hoofd van de afdeling financiën van de gemeente Boarnsterhim, verweerder.
1. Loop van het geding
1.1. De Hoge Raad heeft op 5 september 2003 onder nummer 37.948 arrest gewezen op het beroep in cassatie van belanghebbende tegen de uitspraak van het Gerechtshof te Leeuwarden van 20 december 2001, kenmerk. BK 22-01, betreffende een beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te P is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000. Na bezwaar is de beschikking bij de bestreden uitspraak van verweerder gehandhaafd.
1.2. Het Gerechtshof te Leeuwarden heeft bij voormelde uitspraak het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard. De Hoge Raad heeft de uitspraak van genoemd hof vernietigd en het geding verwezen naar het Gerechtshof te Amsterdam ter verdere behandeling en beslissing van de zaak met inachtneming van zijn arrest.
1.3. Bij brief van 11 september 2003 heeft de griffier partijen in de gelegenheid gesteld een schriftelijke toelichting te geven omtrent het geschil na verwijzing. Belanghebbende heeft bij brief van 4 oktober 2003 van die mogelijkheid gebruik gemaakt, welke brief op 16 oktober 2003 ter kennisneming aan verweerder is gezonden. Verweerder heeft bij brief van 7 oktober 2003 van die mogelijkheid gebruik gemaakt, welke brief op 16 oktober 2003 ter kennisneming aan belang-hebbende is gezonden. Naar aanleiding van de uitnodiging voor de zitting heeft belanghebbende op 4 januari 2004 een brief met vier bijlagen aan het Hof gestuurd. Deze stukken zijn op 7 januari 2004 ter kennisneming aan verweerder gezonden.
1.4. De griffier heeft bij brieven, welke op 4 december 2003 aangetekend zijn verzonden, partijen opgeroepen voor de mondelinge behandeling van de zaak op 16 januari 2004. Bij een brief met dagtekening 13 januari 2004, ondertekend door mr. drs. A namens B en W van de gemeente Boarnsterhim, is verzocht om uitstel van de mondelinge behandeling. Genoemde A voerde daartoe aan dat hij pas op 12 januari 2004 vernam van de zitting door de toezending van stukken van belanghebbende en dat een eerdere uitnodiging niet was ontvangen. Het Hof heeft dit verzoek afgewezen. Aangezien de oproep ter griffie niet is terugontvangen kan worden aangenomen dat deze kort na 4 december 2003 ten kantore van de gemeente is bezorgd.
1.5. Ter zitting van 16 januari 2004 zijn verschenen belanghebbende, en namens verweerder mr. drs. A. Zowel belanghebbende als verweerder hebben tijdens de zitting een pleitnota voorgedragen en, met bijlagen, overgelegd. Partijen hebben van de door de wederpartij overgelegde bijlagen kennis kunnen nemen en zich erover kunnen uitlaten. Voorts heeft belanghebbende overgelegd een deskundigenbericht met 12 bijlagen, gedateerd 11 februari 2003, op verzoek van de Rechtbank te Leeuwarden opgesteld door B, C en D (hierna: het deskundigenbericht). De Rechtbank heeft de deskundigen in haar beschikking van 5 februari 2002 verzocht om antwoord te geven op de vraag of er verschil is tussen enerzijds de huidige getaxeerde onderhandse verkoopwaarde van de woningen van X c.s. en anderzijds de geschatte onderhandse verkoopwaarde zonder verontreiniging elders in de wijk en, bij positieve beantwoording, hoe groot dat verschil dan is. Belanghebbende heeft voorts een “Opsomming kosten beroeps- en cassatieprocedures” overgelegd.
2. Geding na cassatie
De Hoge Raad heeft in het verwijzingsarrest onder 3.2, 3.4 en 3.5 overwogen:
3.2. (...) De waarde van een onroerende zaak moet in beginsel worden bepaald naar de werkelijke toestand van die zaak op de waardepeildatum, ook voorzover die pas later is gebleken. De omstandigheid dat een bodemverontreiniging eerst na de waardepeildatum ontdekt is, neemt derhalve niet weg dat bij de waardering met het waardedrukkende effect daarvan rekening moet worden gehouden, indien die bodemverontreiniging op de waardepeildatum reeds aanwezig was. De vraag of het waardedrukkende effect de in artikel 19, lid 1, aanhef en letter c, van de Wet WOZ (tekst 1996-1997) neergelegde drempel overschrijdt, is daarbij – anders dan in het zich hier klaarblijkelijk niet voordoende geval waarin de waarde voor het desbetreffende tijdvak reeds eerder bij onherroepelijk geworden beschikking is vastgesteld en het gaat om de vraag of in verband met een nadien gebleken bodemverontreiniging een aanpassing van de vastgestelde waarde dient plaats te vinden – niet van belang. (...)
3.4. Gelet op het hiervoor in 3.2 overwogene kan ’s Hofs uitspraak niet in stand blijven. Verwijzing moet volgen, waarbij de waarde van de woning opnieuw in volle omvang moet worden onderzocht. (...)
3.5. Opmerking verdient nog het volgende. De gemeente Boarnsterhim is een gemeente als bedoeld in artikel 41, lid 1, van de Wet WOZ (een zogenoemde wetsfictiegemeente), die blijkens haar verordening op de onroerendezaakbelastingen 1 januari 1992 als waardepeildatum hanteert. Die waardepeildatum is ook vermeld in de beschikking waarom het in deze zaak gaat. Belanghebbende heeft in zijn bezwaarschrift tegen de beschikking aangevoerd dat zijn woning een nieuwbouwwoning is, die op 18 juli 1994 door de aannemer is opgeleverd. Daarvan uitgaande had de waarde van de woning van belanghebbende, gelet op artikel 5, lid 2, van de hier toepasselijke Verordening Onroerendezaakbelastingen 1994 van de gemeente Boarnsterhim, behoren te worden bepaald op de onderstelde waarde in het economische verkeer, welke in aanmerking zou zijn genomen indien de bouw daarvan zijn beslag had gekregen op 1 januari 1992, anders gezegd: naar de staat waarin die woning op 18 juli 1994 verkeerde en naar het prijsniveau van 1 januari 1992. Het verwijzingshof zal dus moeten beoordelen in hoeverre de in de beschikking vastgestelde waarde hiermee strookt.
3. Tussen partijen vaststaande feiten
3.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak a-straat 1 te P (gemeente Boarnsterhim). Bij een op naam van belanghebbende gestelde beschikking van 28 februari 1997 heeft verweerder de waarde van die zaak in de zin van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) naar de waardepeildatum 1 januari 1992 vastgesteld op ƒ 294.000.
3.2. De onder 1 genoemde onroerende zaak (hierna: de woning) bestaat uit een perceel grond met een oppervlakte van 313 m² en daarop een vrijstaande woning met garage. De woning is gelegen aan het water, in de wijk “E”. Belanghebbende heeft de woning gekocht bij een koop/aannemingsovereenkomst, welke in juli 1993 is ondertekend. De woning is aan hem opgeleverd op 18 juli 1994.
3.3. De wijk “E” is gebouwd op grond die voorheen in gebruik was bij de F-fabriek, een houtverwerkingsbedrijf. In de loop van 1996 is gebleken dat deze grond op een aantal plaatsen ernstig verontreinigd is. De woning ligt in de nabijheid van twee verontreinigde plaatsen. De saneringskosten van deze grond komen voor rekening van de overheid en niet ten laste van de particuliere eigenaren.
3.4. In verband met de grondvervuiling zijn belanghebbende en een aantal andere bewoners van “E” met de gemeente Boarnsterhim in een civielrechtelijke procedure verwikkeld geweest, die heeft geleid tot een arrest van het Gerechtshof te Leeuwarden van 6 juni 2001. Tegen het arrest is geen cassatie ingesteld, zodat tussen partijen onherroepelijk vast staat dat de gemeente aansprakelijk is voor de door belanghebbende c.s. geleden en nog te lijden schade met betrekking tot hun perceel in de wijk “E”, in verband met de bodemverontreiniging in die wijk.
3.5. Naar aanleiding van het onder 3.4 genoemde arrest hebben belanghebbende c.s. de Rechtbank te Leeuwarden verzocht een voorlopig deskundigenonderzoek te bevelen. De gemeente heeft zich niet tegen dit verzoek verzet. Partijen zijn het eens geworden over de te benoemen deskundigen, te weten drie te goeder naam en faam bekend staande makelaars/taxateurs, van wie één de nodige kennis heeft van taxaties van vervuilde grond, en over de aan de deskundigen te stellen vragen. De Rechtbank heeft vervolgens bij beschikking van 5 februari 2002 bevolen dat een deskundigenbericht wordt uitgebracht en heeft tot deskundigen benoemd B te Q, C te R en D te S.
3.6. In de beschikking van 5 februari 2002 zijn aan genoemde deskundigen de onder 1.5 vermelde vragen voorgelegd. De deskundigen hebben op 11 februari 2003 het deskundigenbericht uitgebracht. Zij komen daarin tot de volgende conclusie. De maximale schade (inclusief immateriële schade) na de eerste berichten over de verontreiniging moet worden geschat op 20 % van de onderhandse verkoopwaarde zonder de verontreiniging. Op de peildatum 19 januari 1999 is deze schade verminderd tot 10 %. Er blijft een restrisico aanwezig van 4 %.
3.7. Aangezien de gemeente Boarnsterhim vond dat het deskundigenonderzoek te zeer gebaseerd was op subjectieve, niet toetsbare, factoren, heeft zij makelaar G te P gevraagd een marktanalyse te maken die voldoet aan eisen van objectiviteit en verifieerbaarheid. Makelaar G concludeert in zijn rapport van 3 september 2003 dat van een achterblijvende prijsontwikkeling door bodemverontreiniging niet gebleken is.
4. Geschil
In geschil is of, en zo ja in welke mate, de in 1996 bekend geworden bodem-verontreiniging in de wijk “E” een negatieve invloed heeft op de waarde van de in die wijk gelegen woning van belanghebbende.
5. Standpunten van partijen en behandeling ter zitting
Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
Ter zitting heeft belanghebbende nog het volgende aan zijn stellingen toegevoegd.
Op de vraag van de voorzitter hoe het met de civiele procedure staat antwoord ik dat ik naar aanleiding van het uitgebrachte deskundigenbericht heb gevraagd of tot een schikking kon worden gekomen. Toen dat niet lukte is in december 2003 een schadestaatprocedure gestart. Het deskundigenbericht is op verzoek van vier families (H, I, J en X) in opdracht van de Rechtbank opgesteld. Op de vraag van de voorzitter of inmiddels sanering van de grond heeft plaatsgevonden antwoord ik dat de beschikking van de provincie Friesland van 1 juli 1998 waarin onder andere een beslissing over de sanering is genomen, door de Raad van State is vernietigd. De provincie moet een nieuwe beschikking nemen. In de eerste jaren na de koop van de woning is er zeker sprake geweest van een beperking in het gebruik.
Verweerder heeft ter zitting nog het volgende aan zijn stellingen toegevoegd.
De prijsontwikkeling van de woningen in de wijk “E” moet naar mijn mening vergeleken worden met de prijsontwikkeling van woningen elders, zoals makelaar G heeft gedaan. Deze vergelijking mis ik in de berekeningen van belanghebbende. De situatie in Maassluis, waar het deskundigenbericht naar verwijst (bladzijde 27), was feitelijk verschillend van die in E: in Maassluis was de gehele bovenlaag van de grond vervuild, terwijl in E sprake is van vervuilde plekken. Begin jaren tachtig is de grond van het voormalige F-terrein gesaneerd. In 1996 bleek dat die sanering niet afdoende was geweest en dat de grond vervuild was. Er zijn diverse onderzoeken uitgevoerd, onder andere door Grontmij in opdracht van de provincie Friesland en door Tebodin in opdracht van de gemeente Boarnsterhim. Makelaar G heeft in zijn “Marktanalyse E” van 3 september 2003 gebruik gemaakt van NVM-gegevens en gegevens uit het kadaster. Bij het vaststellen van de Woz-beschikking voor de periode 2001-2004 is voor zover mij bekend geen rekening gehouden met een waardevermindering. We vonden het deskundigenbericht erg slecht; daarom hebben we makelaar G te P gevraagd een nadere marktanalyse van de prijsontwikkeling van de woningen in “E” te maken. Deze marktanalyse is vastgelegd in het rapport van G van 3 september 2003. De nieuwe beschikking van de provincie Friesland met onder andere een beslissing over de sanering zal nu wel spoedig komen. Dan kan de sanering worden uitgevoerd. Indertijd is er een aparte regeling voor grondafvoer in het leven geroepen voor E. Andere bewoners van de gemeente hadden hiervoor geen mogelijkheid.
6. Beoordeling van het geschil
6.1. Het Hof dient na verwijzing te beoordelen in hoeverre de bij de beschikking vastgestelde waarde van de woning ad ƒ 294.000 strookt met de waarde ervan in het economische verkeer, uitgaande van de staat waarin de woning op 18 juli 1994 verkeerde en het prijsniveau van 1 januari 1992. Na verwijzing gaan beide partijen ervan uit dat de zojuist bedoelde waarde in het economische verkeer van de woning
ƒ 294.000 bedraagt indien geen rekening wordt gehouden met de in 1996 bekend geworden bodemverontreiniging in de wijk “E”. Dit brengt mee dat het Hof nog slechts hoeft te beoordelen of en zo ja in hoeverre die verontreiniging een neer-waartse invloed zou hebben gehad op de waarde van de woning naar het prijspeil van 1 januari 1992, indien die verontreiniging ook reeds op 18 juli 1994 bekend zou zijn geweest. Belanghebbende stelt deze invloed primair op ƒ 97.000 en subsidiair op
ƒ 58.800 (20% van ƒ 294.000). Hij beroept zich in dit verband onder meer op het deskundigenbericht. Verweerder stelt dat die verontreiniging geen waardedrukkende invloed heeft. Hij beroept zich daartoe op het onder 3.7 vermelde rapport van makelaar G.
6.2. Eén van de conclusies van het deskundigenbericht houdt in, dat de maximale schade na de eerste berichten over de verontreiniging moet worden geschat op 20% van de onderhandse verkoopwaarde van de woning zonder de verontreiniging. Aangezien de verontreiniging in 1996 bekend is geworden en de woning moet worden gewaardeerd naar de staat op een eerdere datum, te weten 18 juli 1994, dient de neerwaartse invloed van de verontreiniging op 20% te worden gesteld indien de voormelde conclusie juist zou zijn. Het Hof ziet geen aanleiding om te twijfelen aan de deugdelijkheid van het deskundigenbericht en daarmee evenmin aan de juistheid van de voormelde conclusie. Weliswaar is dit bericht niet uitgebracht ter vaststelling van de waarde van de woning in de zin van de Wet woz, maar uit het bericht blijkt niet dat de deskundigen zijn uitgegaan van uitgangspunten welke strijdig zijn met die van de Wet woz.
6.3. Aan het zojuist overwogene wordt geen afbreuk gedaan door het onder 3.7 vermelde rapport. Dit rapport berust in de eerste plaats op een vergelijking van de prijsontwikkeling van woningen gelegen in de wijk “E” met die van woningen in een andere wijk van P en enkele met P vergelijkbare dorpen, en met de waardeontwikkeling van woningen in Friesland en in Nederland. Aangezien die vergelijking betrekking heeft op de periode 1997 tot en met 2002 en de bodemveront-reiniging in de wijk “E” aan het begin van die periode al bekend was, kan daaruit niet worden afgeleid of en zo ja in hoeverre het bekend worden van die verontreiniging waardedrukkende invloed op de woning heeft gehad. In de tweede plaats bevat dit rapport een vergelijking van de prijzen, gesplitst in bedragen per m² voor de grond en per m³ voor de opstallen, van woningen in de wijk “E” en in een andere wijk van P. Deze vergelijking berust op prijzen betaald in 2001 en 2002, dat is dus 5 à 6 jaar na het bekend worden van de bodemverontreiniging in “E”. Het Hof acht dit tijdsverloop te lang om uit de gemaakte vergelijking nog betrouwbare conclusies te kunnen trekken over de waardedrukkende invloed van die verontreiniging ten tijde van het bekend worden ervan. Daarbij neemt het Hof mede in aanmerking dat, zoals blijkt uit het deskundigenbericht, die invloed in de loop der jaren afneemt.
6.4. Belanghebbende stelt voorts nog dat de in geschil zijnde waarde van de woning moet worden vastgesteld op ƒ 197.000. Uit onderdeel F van zijn pleitnota blijkt dat hij deze waarde berekent door de door verweerder naar het prijspeil op 1 januari 1999 vastgestelde waarde van de woning ad ƒ 379.000 volgens een bepaalde formule terug te rekenen naar het prijspeil op 1 januari 1992. Het Hof verwerpt deze berekenings-methode, reeds omdat de juistheid van die later vastgestelde waarde thans niet ter beoordeling van de belastingrechter staat. Ook overigens kan aan de algemene waardeontwikkeling van onroerende zaken gedurende een bepaalde periode in een bepaalde regio op zichzelf onvoldoende betekenis worden toegekend voor de waardebepaling van een onroerende zaak in het bijzonder.
6.5. Het onder 6.1 tot en met 6.4 overwogene leidt tot de slotsom, dat de waarde in het economische verkeer van de woning naar de staat ervan op 18 juli 1994 en het prijsniveau van 1 januari 1992 moet worden bepaald op 80% van ƒ 294.000, ofwel op ƒ 235.200 (€ 106.729). Het beroep is derhalve gegrond.
7. Proceskosten
Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling van verweerder in de proces-kosten van belanghebbende op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Gelet op het bepaalde in artikel 1 van het Besluit proceskosten bestuursrecht komen hiervoor in aanmerking de reis- en verblijfkosten van belanghebbende voor het bijwonen van de zitting van het Gerechtshof te Leeuwarden en van het Hof. Het Hof bepaalt het bedrag van deze kosten overeenkomstig de door belanghebbende overgelegde specificatie op € 40,46. De overige op die specificatie vermelde kosten komen op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht niet voor vergoeding in aanmerking.
8. Beslissing
Het Hof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak waarvan beroep;
- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde tot ƒ 235.200 (€ 106.729);
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 40,46 en wijst de gemeente Grou aan als de rechtspersoon die dit bedrag aan belanghebbende dient te voldoen; en
- gelast de gemeente Grou het door belanghebbende voldane griffierecht ad ƒ 60
(€ 27,23) aan belanghebbende te vergoeden.
De uitspraak is gedaan op 11 februari 2005 door mr. O.B. Onnes, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.H.A. Brands als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Cassatie
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a) de naam en het adres van de indiener;
b) een dagtekening;
c) een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d) de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het beroepschrift kan de Hoge Raad worden verzocht om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.