Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 24 februari 2005 in de zaak onder rekestnummer 723/2004 NOT van:
[appellant],
wonende te [woonplaats], feitelijk verblijvend te [woonplaats],
APPELLANTE,
advocaat: mr. E.W. Franken
t e g e n
[notaris],
notaris te [plaats],
GEÏNTIMEERDE.
gemachtigde: mr. J.M.A.H. van der Ploeg.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Ter griffie van het hof alhier is op 10 juni 2004 ingekomen een geschrift – met één bijlage – van de zijde van appellante, verder te noemen klaagster, waarbij zij hoger beroep heeft ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Leeuwarden, verder te noemen de kamer, van 13 mei 2004, waarbij haar klacht tegen geïntimeerde, verder te noemen de notaris, ongegrond is verklaard.
1.2. Van de zijde van de notaris is op 20 september 2004 een verweerschrift ter griffie van het hof ingekomen.
1.3. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 9 december 2004. Verschenen zijn klaagster en haar advocaat alsmede de notaris en zijn gemachtigde. Zij hebben allen het woord gevoerd. De advocaat van klaagster en de gemachtigde van de notaris aan de hand van een pleitnotitie.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie als mede van de hiervoor genoemde stukken.
3. De feiten
3.1. Accountant J. Toornstra, verder te noemen Toornstra, heeft twee partijen, [B], verder te noemen [B], enerzijds en klaagster en haar partner, [naam], anderzijds bij elkaar gebracht. Op 28 september 2000 is door klaagster en haar genoemde partner in hun gezamenlijke woning een voorstel ondertekend, inhoudende de voorwaarden waarop [B] bereid was aan klaagster en haar genoemde partner een hypothecaire geldlening te verstrekken maximaal groot NLG 1.500.000,-- in verband met de eigendomsverkrijging van enige stukken grond. Dit voorstel is opgesteld door [B], verder te noemen, [B]. Eveneens op 28 september 2000 vond een bespreking plaats op het kantoor van de notaris waarbij [B], Toornstra en de notaris aanwezig waren ter bespreking van de hiervoor genoemde voorwaarden van de hypothecaire geldlening. Klaagster was niet aanwezig bij deze bespreking.
3.2. Op 18 januari 2001 heeft een bespreking plaatsgevonden op het kantoor van Toornstra. Bij deze bespreking waren naast Toornstra aanwezig [B], de notaris, alsmede klaagster en haar genoemde partner, bijgestaan door hun advocaat mr. P.H.F. Yspeert. Deze bespreking heeft geresulteerd in een schriftelijke - en door alle aanwezigen ondertekende - verklaring waarin is aangegeven dat klaagster en [B] een koopovereenkomst hebben gesloten over enige aan klaagster in eigendom toebehorende stukken bouwland te [plaats], onder bedingen en voorwaarden die door de notaris en mr. Yspeert op papier zullen worden gesteld conform hetgeen op 18 januari 2001 is besproken.
3.3. Aangezien [B] de koopsom voor de stukken bouwland te [plaats] ter gelegenheid van de levering aan klaagster op 29 december 2000 bij wijze van geldlening heeft voldaan, diende klaagster als onderpand daarvoor hypothecaire zekerheid te verschaffen. De notaris heeft een concepthypotheekakte toegezonden aan klaagster en [B] alsmede aan hun raadslieden. Op 5 maart 2001 is de desbetreffende hypotheekakte gepasseerd.
4. Het standpunt van klaagster
4.1. Klaagster verwijt de notaris het volgende. De notaris heeft klaagster niet dan wel onvoldoende gewezen op de gevolgen van de door haar getekende overeenkomst van 28 september 2000.
4.2. Voorts heeft de notaris naar de mening van klaagster, op 5 maart 2001 een nietige akte opgemaakt, aangezien de akte de titel van vestiging van de hypotheek niet vermeldt.
4.3. Vervolgens verwijt klaagster de notaris dat hij, doordat hij bevriend zou zijn met [B], hij de belangen van [B] zou hebben laten prevaleren boven de belangen van klaagster.
4.4. Ten slotte is klaagster van mening dat de notaris voor het totale overeengekomen bedrag hypothecaire zekerheid had dienen te vestigen, in plaats van uitsluitend voor een gedeelte groot NLG 750.000,--.
5. Het standpunt van notaris
5.1. De notaris betwist ten stelligste de stellingen van klaagster. Hij voert daartoe aan dat hij tijdens de bespreking van 28 september 2000 de aanwezigen heeft gewezen op het ontbreken van een juridische basis, door telkens een kruisje te plaatsen achter de desbetreffende voorwaarde van de verklaring. De notaris wijst er in dit verband op dat een hypotheekhouder zich nimmer het onderpand kan toe-eigenen, maar uitsluitend zijn vordering kan verhalen op de opbrengst van de executieveiling.
5.2. De notaris geeft voorts aan dat, indien in rechte onherroepelijk is komen vast te staan dat aan de particuliere hypotheekakte van 5 maart 2001 een nietigheidsgebrek zou kleven, hij bereid is geheel kosteloos mee te werken aan een rectificatie of aan het passeren van een geheel nieuwe hypotheekakte. Hierbij merkt de notaris op dat hij voor rectificatie of een nieuwe akte wel de medewerking van [B] behoeft.
5.3. De notaris ontkent dat er sprake is van enige vriendschappelijke band met [B]. De notaris heeft betoogd dat hij onpartijdig en onafhankelijk heeft gehandeld.
5.4. Ten slotte wijst de notaris ook het klachtonderdeel met betrekking tot de voorwaarden ten tijde van het passeren van de akte van 5 maart 2001 van de hand. Hij heeft de voorwaarden vóór het passeren van de akte met klaagster doorgenomen en uitgelegd. Bovendien heeft de notaris de akte in concept aangeleverd. Klaagster werd tijdens het passeren van de akte bijgestaan door haar advocaat.
6. De beoordeling
6.1. Het onderzoek in hoger beroep heeft naar het oordeel van het hof niet geleid tot vaststelling van andere van belangzijnde feiten dan wel andere beschouwingen en gevolgtrekkingen dan die vervat in de beslissing van de kamer waarmee het hof zich verenigt.
6.2. Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
7. De beslissing
Het hof:
- verwerpt het beroep
Deze beslissing is gegeven door mrs. N.A.M. Schipper, A.L.G.A. Stille, P.J.N. van Os en in het openbaar uitgesproken op donderdag 24 februari 2005.
KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN TE LEEUWARDEN
Reg.nr.: KvT 21/2003
UITSPRAAK
van de Kamer van Toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Leeuwarden, hierna te noemen de Kamer, in de zaak van:
[S], wonende te [woonplaats],
klaagster,
gemachtigde: mr. E.W. Franken, advocaat te Franeker,
tegen
[notaris],
notaris te [plaats],
hierna te noemen: de notaris,
gemachtigde: mr. J.M.A.H. van der Ploeg, werkzaam bij DAS Rechtsbijstand te Amsterdam.
1. HET VERLOOP VAN DE PROCEDURE
Bij brief van 13 november 2003 heeft klaagster een klacht ingediend tegen de notaris. Namens de notaris is schriftelijk verweer gevoerd bij brief van 23 januari 2004. De mondelinge behandeling van de klacht heeft plaatsgevonden op 9 maart 2004 ter openbare vergadering van de voltallige Kamer. Klaagster en de notaris zijn in persoon verschenen, bijgestaan door hun gemachtigden.
2. DE FEITEN
2.1 Op 28 september 2000 heeft er een bespreking ten kantore van de notaris plaatsgevonden, teneinde de voorwaarden te bespreken van een hypothecaire geldlening tussen de besloten vennootschap [naam] BV (hierna: [B] met klaagster en [naam]. De voorwaarden van de hypothecaire geldlening zijn op schrift gesteld, welk geschrift op genoemde datum door klaagster en [naam] is ondertekend.
2.2 Tijdens de bespreking is aan de orde gesteld dat als onderpand tevens zou gelden de nog aan te kopen percelen weiland, welke waren gelegen te [plaats]. De percelen zouden in eerste instantie door klaagster worden aangekocht, aangezien de percelen nog niet de gewenste bestemmingswijziging van Paardencentrum/Horeca hadden. Zodra de bestemmingswijziging zou zijn gerealiseerd, zouden de percelen worden overgedragen aan [B] ten titel van een door de notaris op te maken koopovereenkomst, waarna een en ander weer aan klaagster zou worden verhuurd. De concept-overeenkomsten zijn door de notaris opgemaakt en aan partijen toegezonden.
2.3 Op 29 december 2000 heeft klaagster de percelen weiland in eigendom gekregen. De koopsom is door [B] voldaan.
2.4 Op 18 januari 2001 heeft een bespreking plaatsgevonden op het kantoor van accountant J. Toornstra. Bij deze bespreking waren tevens aanwezig [B], namens [B] B.V, de notaris, alsmede klaagster en [naam], welke werden bijgestaan door mr. P.H.F. Yspeert. Deze bespreking heeft geresulteerd in een schriftelijke -en door alle aanwezigen ondertekende- verklaring waarin is aangegeven dat klaagster en [B] een koopovereenkomst hebben gesloten over enige stukken bouwland te [plaats], onder bedingen en voorwaarden die door de notaris en mr. Yspeert op papier zullen worden gesteld conform hetgeen is besproken.
2.5 Aangezien [B] de koopsom voor de percelen weiland te [plaats] heeft voldaan, diende klaagster als onderpand voor de betaalde koopsom hypothecaire zekerheid te verschaffen. De notaris heeft een concept-hypotheekakte toegezonden aan klaagster en [B], alsmede aan hun raadslieden. Op 5 maart 2001 is de betreffende hypotheekakte gepassseerd.
3. DE KLACHT
Klaagster stelt dat de notaris haar niet in voldoende mate heeft gewezen op de consequenties van de door haar getekende overeenkomst. De notaris heeft naar de mening van klaagster dan ook in onvoldoende mate voldaan aan zijn informatieplicht. Daarnaast stelt klaagster dat de akte nietig is, aangezien in de akte geen melding is gemaakt van de titel van vestiging van de hypotheek. Voorts verwijt klaagster de notaris dat hij haar belangen niet goed heeft behartigd, nu hij bevriend zou zijn met [B] en hij op de hoogte was van de werkelijke bedoelingen van [B]. Tot slot is gesteld dat de notaris niet slechts voor aanschaf van de grond een hypothecaire lening had moeten vestigen, doch voor het totale krediet dat op 28 september 2000 was overeengekomen. Nu de schuldeiser iedere verdere medewerking weigert, blokkeert hij verdere ontwikkeling van het gebied.
4. HET STANDPUNT VAN DE NOTARIS
4.1 De notaris verwijst in de eerste plaats naar de door klaagster op 28 september 2000 ondertekende voorwaarden van een hypothecaire geldlening, waarin onder meer is opgenomen: “Wanneer er langer dan één maand achterstand komt in de minimale annuïteitsbetaling van f. 10.000,00 zal de gehele overeenkomst vervallen en zal het gehele bedrijf, inclusief de roerende goederen vervallen van de geldgever dhr. [B] dan wel [B] B.V.”. De notaris stelt dat hij klaagster en schuldeiser tijdens de bespreking op 28 september 2000 er op heeft gewezen dat deze voorwaarde juridische basis ontbeert en daarom in strijd is met de wet. Een hypotheekhouder kan zich immers nooit het onderpand toe-eigenen, doch alleen zijn/haar vorderingen verhalen uit de opbrengst van de executieveiling.
4.2 De notaris geeft voorts aan dat, indien in rechte onherroepelijk is komen vast te staan dat aan de particuliere hypotheekakte een nietigheidsgebrek zou kleven, hij bereid is geheel kosteloos mee te werken aan een rectificatie of aan het passeren van een geheel nieuwe hypotheekakte. Hierbij is wel opgemerkt dat de notaris voor rectificatie of een nieuwe akte wel de medewerking van [B] nodig heeft.
4.3 De vriendschappelijke relatie tussen de notaris en [B] wordt nadrukkelijk ontkend. Er zou noch zakelijk noch persoonlijk contact tussen [B] en de notaris zijn geweest vóór de omschreven transacties.
4.4 De notaris is voorts van mening dat de voorwaarden ten tijde van het passeren van de akte uitdrukkelijk aan klaagster zijn uitgelegd en vermeldt in dit verband dat klaagster werd bijgestaan door haar advocaat.
5. DE BEOORDELING DOOR DE KAMER
5.1 De Kamer ziet zich gesteld voor de vraag of de notaris in het onderhavige geval heeft gehandeld in strijd met de verplichtingen van art. 17 Wet op het notarisambt (Wna), dan wel op andere wijze tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld.
5.2 Met betrekking tot de informatieplicht van de notaris merkt de Kamer het volgende op. Ingevolge art. 43 lid 1 Wna krijgen de partijen bij een akte tijdig van te voren de gelegenheid om van de inhoud van de akte kennis te nemen. Alvorens tot het verlijden van de akte over te gaan dient de notaris tevens mededeling te doen van de zakelijke inhoud van de akte. Zo nodig dienen partijen gewezen te worden op de gevolgen die voor hen uit de akte voortvloeien.
5.3 Nu gebleken is dat de notaris de concept-akte tijdig aan klaagster en haar gemachtigde heeft toegezonden is de Kamer van oordeel dat niet gesteld kan worden dat klaagster onvolledig dan wel onjuist door de notaris is geïnformeerd. Voorts heeft de notaris gesteld -hetgeen niet door klaagster is bestreden- dat hij haar heeft gewezen op de juridische onvolkomendheden in de op 28 september 2000 ondertekende voorwaarden van de hypothecaire geldlening. De klacht dient op dit punt dan ook ongegrond te worden verklaard.
5.4 De notaris heeft nadrukkelijk ontkend dat er een vriendschappelijke relatie bestaat tussen hem en [B]. Hij zou noch zakelijk, noch persoonlijk vóór de betreffende transactie contact hebben gehad met [B]. Naar het oordeel van de Kamer heeft klaagster het bestaan van een vriendschappelijke relatie tussen [B] en de notaris op geen enkele wijze aannemelijk gemaakt. Evenmin is aannemelijk geworden dat bij [B] sprake zou zijn geweest van het oogmerk om klaagster te benadelen en dat de notaris dat ook wist. De klacht is op dit onderdeel ongegrond.
5.5 De Kamer merkt met betrekking tot het door klaagster gestelde over de nietigheid van de akte op dat in de betreffende akte wel gerefereerd wordt aan een titel, nu wordt verwezen naar de overeenkomst welke door partijen is gesloten. De Kamer ziet hierin geen nietigheid.
5.6 Met betrekking tot de door klaagster gestelde blokkering van de verdere ontwikkeling van het gebied door de houding en handelwijze van [B] merkt de Kamer op dat dit onderdeel van de klacht niet voldoende feitelijk is onderbouwd en derhalve ongegrond. Klaagster maakt hier niet duidelijk wat zij de notaris kwalijk neemt.
5.7 Ook overigens is de Kamer niet gebleken dat de notaris in het onderhavige geval tuchtrechtelijk laakbaar heeft gehandeld.
5.8 Gelet op het vorenstaande wordt als volgt beslist.
6. DE BESLISSING
De Kamer van Toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Leeuwarden:
- verklaart de klacht ongegrond.
Deze beslissing is genomen te Leeuwarden door mr. W.K.F. Hangelbroek, voorzitter, mrs. J.C.G. Leijten, G. Gast, G. van Wijk en H.Ph. Breuker, leden, bijgestaan door mr. R.J. vam der Veen, secretaris, en in het openbaar uitgesproken op 13 mei 2004.
De beslissing is verzonden op:13 mei 2004
Binnen dertig dagen na de dag van verzending van de aangetekende brief waarin van bovenstaande beslissing wordt kennisgegeven, kan hoger beroep tegen deze beslissing worden ingesteld. Dit dient te geschieden door middel van een verzoekschrift bij de griffie van het Gerechtshof te Amsterdam, Prinsengracht 436, correspondentieadres: Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.