Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Bij vervroeging
Beslissing van 3 februari 2005 in de zaak onder rekestnummer 630/2004 NOT van:
IR. [naam],
wonende te [plaats],
APPELLANT,
t e g e n
MR. [naam],
notaris te [plaats],
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. W.F. Hendriksen.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Door appellant, verder te noemen klager, is bij een op 6 mei 2004 bij na te noemen kamer ingekomen verzoekschrift hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Amsterdam, verder te noemen de kamer, van 6 april 2004, waarbij de door klager ingediende klacht tegen mr. [naam], verder te noemen de notaris, ongegrond is verklaard.
1.2. Van de zijde van klager is op 7 juni 2004 een aanvullend verzoekschrift ter griffie van het hof ingekomen.
1.3. Van de zijde van de notaris is op 9 september 2004 een verweerschrift ter griffie ingekomen.
1.4. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 13 januari 2005. Klager, de notaris en zijn advocaat zijn verschenen. Zij hebben het woord gevoerd, klager en de advocaat aan de hand van een pleitnotitie.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie alsmede van de hiervoor genoemde stukken.
3. De ontvankelijkheid van het hoger beroep
3.1. Klager heeft de beslissing van de kamer van 6 april 2004 ontvangen als bijlage bij een brief van de secretaris van de kamer, eveneens gedagtekend op 6 april 2004. De laatste zin in de beslissing luidt:
“Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam (postbus 1312, 1000 BH Amsterdam) binnen 30 dagen na de dag van verzending van de aangetekend verzonden kennisgeving”.
3.2. Het verzoekschrift van klager waarin hij te kennen geeft zich niet met de uitspraak van de kamer te kunnen verenigen, is op 6 mei 2004 bij de kamer en ten name van de kamer als beroepsinstantie ingekomen, in plaats van bij de griffie van het hof. Niet is gesteld of gebleken dat het appèlschrift op die dag nog de griffie van het hof heeft bereikt, zodat het hof ervan uitgaat dat dit eerst na verloop van de appèltermijn aldaar is ontvangen.
3.3. Nu klager ingevolge artikel 107 van Pro de Wet op het notarisambt binnen dertig dagen na de dag van verzending van voornoemde brief in hoger beroep kon komen en het verzoekschrift eerst na afloop van deze termijn – op 7 juni 2004 bij aanvullend verzoekschrift - ter griffie van het hof is ontvangen, is het beroepschrift te laat ingediend.
3.4. In beginsel komt het risico dat het beroepschrift na de beroepstermijn ter griffie inkomt – behoudens bijzondere omstandigheden – voor rekening en risico van klager. In deze zaak spelen bijzondere omstandigheden geen rol, nu in de beslissing van de kamer duidelijk is aangegeven binnen welke termijn en waar het beroep dient te worden ingesteld.
3.5. Het vorenoverwogene leidt tot de slotsom dat klager in zijn hoger beroep niet kan worden ontvangen. Dit leidt tot de volgende beslissing.
4. De beslissing
Het hof:
- verklaart de klager niet ontvankelijk in zijn hoger beroep tegen de beslissing van de kamer van 6 april 2004.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.L.G.A. Stille, J.C.W. Rang en P.J.N. van Os en in het openbaar uitgesproken op donderdag 3 februari 2005.
KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN TE AMSTERDAM
BESCHIKKING van 6 april 2004 inzake de klacht nummer K 35/03 van
Ir. [naam]
wonende te [plaats],
klager,
tegen:
mr. [naam],
notaris te [plaats],
beklaagde,
raadsman: mr. W.F. Hendriksen.
1. VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De kamer is uitgegaan van de volgende stukken:
- klachtbrief met bijlagen van 19 september 2003;
- antwoordbrief met bijlagen van 22 oktober 2003;
- repliek met bijlagen van 7 november 2003;
- dupliek met bijlage van 10 december 2003;
- brief van klager van 27 januari 2004.
De klacht is behandeld ter openbare zitting van 4 maart 2004, waar klager alsmede de notaris, vergezeld van zijn raadsman, zijn verschenen. Beide partijen hebben het woord gevoerd en hun standpunten nader toegelicht, de raadsman van de notaris aan de hand van door hem overgelegde pleitaantekeningen, welke bij de stukken zijn gevoegd. Uitspraak is bepaald op 6 april 2004.
2. DE FEITEN
Uitgegaan wordt van de volgende feiten:
a. Klager heeft op 18 april 2003 zijn huis verkocht aan de heer[naam], hierna [naam], voor € 810.000,00, onder ontbindende voorwaarden, luidend, voorzover hier van belang, als volgt:
19e: “dat koper er niet vóór 23 juni 2003 in slaagt zijn huis [adres] onherroepelijk te verkopen voor een prijs van minimaal € 630.000,00. Op deze ontbindende voorwaarde kan alleen koper een beroep doen en wel bij aangetekend schrijven met bericht van ontvangst (of een brief waarvan een kopie voor ontvangen getekend is door de makelaar en de notaris), dat uiterlijk op 25 juni 2003 aan de notaris en de makelaar is toegezonden.”
19f: “Deze overeenkomst is van rechtswege ontbonden indien verkoper er in slaagt voordat deze overeenkomst definitief is geworden, het onderhavige object onherroepelijk te verkopen – behoudens de herroepelijkheid op grond van de onderhavige overeenkomst – aan een derde voor dezelfde of een hogere prijs dan bij deze overeenkomst is overeengekomen en de koper, na door verkoper bij aangetekend schrijven met bericht van ontvangst (of een brief waarvan een kopie voor ontvangen getekend is door de makelaar en de notaris) over de nieuwe koper te zijn geïnformeerd, niet binnen 7 dagen na de verzending van dat schrijven verklaard heeft op de hiervoor onder 19e omschreven ontbindende voorwaarde geen beroep meer te zullen doen.”
b. Klager heeft op 22 april 2003 hetzelfde huis verkocht aan de heer [naam], hierna [naam], voor € 895.000,00.
c. [naam] heeft daarop afstand gedaan van de ontbindende voorwaarde omschreven onder
19e.
d. Op 14 augustus 2003 zou het transport tussen klager en [naam] plaatsvinden.
e. Eveneens op 14 augustus 2003, voorafgaand aan het geplande transport tussen klager en [naam], is door de notaris tussen [naam] en [naam] een transportakte verleden, waarin [naam] dezelfde onroerende zaak aan [naam] verkocht en leverde. Daar heeft de notaris in vermeld dat de inhoud van de transportakte voorwaardelijk was. [naam] zou eerst nog de eigendom moeten verkrijgen van klager.
f. Klager heeft de notaris op 14 augustus 2003 gevraagd of het hem vrij stond te leveren aan [naam] gezien klagers eerdere koopovereenkomst met [naam]. De makelaar heeft daarop aan de notaris een verklaring van [naam] overgelegd waarin deze verklaarde geen bezwaar te hebben tegen levering door klager aan [naam].
g. Bij het voorlezen door de notaris van de leveringsakte heeft klager telefonisch van zijn partner vernomen dat die ochtend de levering tussen [naam] en [naam] bij de notaris had plaatsgevonden. Klager heeft daarop geweigerd zijn medewerking te verlenen aan de levering aan [naam].
h. Vervolgens heeft [naam] klager in gebreke gesteld en leveringsbeslag gelegd op het huis.
i. Bemiddelingspogingen van de notaris tussen klager en [naam] betreffende de transactiewinst zijn zonder resultaat gebleven.
j. Op 22 augustus 2003 heeft klager het huis aan [naam] geleverd.
k. Bij die gelegenheid kwamen klager en de makelaar overeen dat het bedrag voor de betaling van courtage aan de makelaar bij de notaris in depot zou blijven tot en met 22 oktober 2003, gedurende welke periode klager en de makelaar overeenstemming zouden trachten te bereiken over de hoogte van de courtage. Zonder anders- en eensluidende berichten van partijen vóór 23 oktober 2003 zou de notaris alsdan het depot uitkeren aan de makelaar.
l. Op 23 oktober 2003 heeft de notaris geconstateerd dat partijen hem niet anders- en eensluidend hadden bericht, waarop hij het depotbedrag aan de makelaar heeft uitgekeerd.
3. DE KLACHT
3.1 De notaris had volgens klager niet mogen meewerken aan de transactie tussen [naam] en [naam] omdat deze onregelmatig was, mede gezien de winst van € 85.000,00 die [naam] daarmee zou opstrijken.
3.2 De notaris had niet mogen zwijgen toen klager hem kenbaar had gemaakt niet te willen meewerken aan een levering die slechts tot directe doorlevering aan [naam] zou leiden. Door te zwijgen terwijl hij wist van de levering van [naam] aan [naam] heeft de notaris de belangen van partijen niet evenwichtig behartigd.
3.3 Voorts verwijt klager de notaris partijdig te zijn opgetreden door bij de uitkering van het depotbedrag te hebben gehandeld naar de letter van de depotovereenkomst, en niet naar de geest. Gedurende de twee maanden die de makelaar en klager hadden om overeenstemming te bereiken over de courtage heeft de makelaar geweigerd in overleg te treden met klager. Klager heeft de notaris hiervan op de hoogte gesteld. Desondanks heeft de notaris het depotbedrag aan de makelaar uitgekeerd.
4. HET VERWEER
4.1 De koopovereenkomst bood [naam] de mogelijkheid af te zien van de ontbindende voorwaarde als vermeld onder 19e. Dat heeft hij gedaan. Hij was bevoegd zijn voorwaardelijke eigendom over te dragen aan [naam]. De notaris heeft met [naam] en [naam] besproken dat de inhoud van de transportakte voorwaardelijk was in die zin dat [naam] eerst de eigendom zou moeten verkrijgen van klager. Deze gang van zaken is niet onregelmatig.
4.2 De notaris is van mening dat zijn geheimhoudingsplicht meebrengt dat het hem niet vrijstond aan klager mededelingen te doen omtrent de overeenkomst tussen [naam] en [naam].
4.3 De notaris meent de depotovereenkomst op juiste wijze te hebben uitgevoerd. De raadsvrouw van klager had de notaris overigens bevestigd dat de depotovereenkomst juist was weergegeven.
5. BEOORDELING VAN DE KLACHT
5.1 De koopovereenkomst tussen klager en [naam] bood [naam] de keuze tussen afzien van de overeenkomst of afzien van de ontbindende voorwaarde als vermeld onder 19e. [naam] heeft gekozen voor het afzien van de ontbindende voorwaarde. [naam] had afstand gedaan van zijn rechten uit zijn koopovereenkomst met klager door in te stemmen met levering door klager aan [naam]. Er was derhalve geen sprake van conflicterende leveringsrechten. De enkele omstandigheid dat [naam] € 85.000,00 winst realiseerde maakte niet dat de notaris zijn dienst had moeten weigeren.
Klager heeft kennelijk bij het opstellen van de ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst onvoldoende rekening gehouden met de mogelijkheid dat [naam] af zou zien van de ontbindende voorwaarde, en met de mogelijke gevolgen van die keuze.
5.2 Ook uit het verdere verloop van de afhandeling van de transacties is niet gebleken dat de notaris zich partijdig of anderszins laakbaar heeft gedragen.
5.3 De notaris heeft zich terecht beroepen op zijn geheimhoudingsplicht.
5.4 De notaris heeft zich gedragen overeenkomstig de door partijen gemaakte afspraak. Als klager anders had gewild had hij andere voorwaarden moeten overeenkomen bij de depotovereenkomst.
BESLISSING
De kamer van toezicht:
- verklaart de klacht ongegrond;
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken op 6 april 2004 door mr. M.Y.C. Poelmann, voorzitter, mr. M. Bijkerk, mr. A.J.W.M. Van Hengstum, mr. B. Korthals Altes en mr. E.R.S.M. Marres, leden, in tegenwoordigheid van mr. E. van Bennekom, secretaris.
mr. E. van Bennekom, mr. M.Y.C. Poelmann,
secretaris. voorzitter.
Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam (postbus 1312, 1000 BH Amsterdam) binnen 30 dagen na de dag van verzending van de aangetekend verzonden kennisgeving.