Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van de naamloze vennootschap Stadion Amsterdam N.V. te Amsterdam, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van de directeur van Gemeentebelastingen Amsterdam, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 20 oktober 2000, ingediend door A (B belastingadviseurs) te C als haar gemachtigde. Het beroepschrift is aangevuld bij een brief van de gemachtigde van 19 december 2000.
Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 12 september 2000, betreffende de ten name van belanghebbende gestelde beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Amsterdam is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000. De beschikking is met vier andere beschikkingen opgenomen op één formulier gedagtekend 15 februari 1999. De bij de beschikking vastgestelde waarde naar de waardepeildatum 1 januari 1992 bedraagt ƒ a. Bij de bestreden uitspraak heeft verweerder het door belanghebbende tegen de beschikking gemaakte bezwaar afgewezen.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en tot vermindering van de bij de beschikking vastgestelde waarde tot onderscheidenlijk nihil,
ƒ b, ƒ c, ƒ d dan wel ƒ e.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert primair tot ongegrondverklaring van het beroep en subsidiair tot vernietiging van de bestreden uitspraak en vermindering van de bij de beschikking vastgestelde waarde tot onderscheidenlijk ƒ f, ƒ g dan wel ƒ h.
De gemachtigde van belanghebbende heeft met toestemming van het Hof een conclusie van repliek ingediend. De conclusie van repliek is aangevuld bij brief van de gemachtigde van 26 maart 2002. Verweerder heeft een conclusie van dupliek ingezonden. Op deze conclusies is als kenmerknummer 00/03625 vermeld.
De zaak is behandeld ter zittingen van 7 maart 2003 en 17 december 2004. Van deze zittingen zijn processen-verbaal opgemaakt welke aan deze uitspraak zijn gehecht.
Ter zitting zijn gelijktijdig behandeld de beroepen van belanghebbende en van Stadion Amsterdam C.V. te Amsterdam met de kenmerknummers 00/03618, 00/03621 tot en met 00/03625 en 00/03881 tot en met 00/03884. Het Hof merkt de in de zaak met kenmerk 00/03625 ingediende conclusies van repliek en dupliek tevens aan als gedingstukken in de onderhavige zaak.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is eigenares van een appartementsrecht dat recht geeft op het uitsluitend gebruik van een stadion met ondergrond genaamd Amsterdam-ArenA. De ondergrond is eigendom van de gemeente Amsterdam en aan belanghebbende in erfpacht uitgegeven. De bouw van het stadion is begonnen in 1993. Het stadion is in augustus 1996 in gebruik genomen.
2.2. Tussen partijen bestaat er overeenstemming over dat het stadion voor de toepassing van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) moet worden gesplitst in vijf onroerende zaken. Zij hebben met betrekking tot de objectafbakening een op 29 april 1998 schriftelijk vastgelegde overeenkomst gesloten. De onroerende zaken zijn op het onder 1 vermelde formulier van 15 februari 1999 als volgt omschreven:
Beschikking- Objectomschrijving Waarde
Nummer (in guldens)
xxxx1 a-straat 1 AMSTERDAM ARENA a
xxxx2 a-straat 1 Z-club i
xxxx3 a-straat 5 j
xxxx4 a-straat 25 k
xxxx5 a-straat 29 l
In dit geding is alleen in geschil de beschikking met betrekking tot de als eerste genoemde onroerende zaak (hierna: het object). Uit de tekst van en de bijlage bij de zojuist vermelde overeenkomst leidt het Hof af, dat het object bestaat uit het stadion, met inbegrip van omloop en entreegebouw, Amsterdam ArenA kantoren en de zogenoemde fouderslounges en skyboxen.
2.3. Het object wordt geëxploiteerd door de commanditaire vennootschap Stadion Amsterdam C.V. (hierna: de CV). De beherende vennoot van de CV is Stadion Amsterdam Exploitatie B.V., een 100%-dochtervennootschap van belanghebbende. De CV heeft acht grote bedrijven als commanditaire vennoten. Belanghebbende verhuurt het object aan de CV. De activiteiten van de CV bestaan voornamelijk uit het verhuren van het stadion aan de voetbalclub Ajax, alsmede aan derden voor het houden van evenementen, en het verhuren van zalen in het object.
2.4. De aandelen in het kapitaal van belanghebbende zijn gecertificeerd en worden gehouden door Stichting Administratiekantoor Stadion Amsterdam (hierna: de Stichting). Er zijn 6 soorten aandelen, geletterd A tot en met F. Het geplaatste en gestorte kapitaal bedraagt ƒ m, waarvan ƒ n is geplaatst bij en gestort door de gemeente Amsterdam, in de vorm van een gedeelte van de certificaten van aandelen F. Het bestuur van de Stichting bestond aanvankelijk uit zeven leden, van wie er twee de gemeente Amsterdam vertegenwoordigden. Later is de bestuurssamenstelling gewijzigd, waarbij de vertegenwoordiging van de gemeente in het bestuur kwam te vervallen.
2.5. Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd, dat namens D taxaties is opgemaakt door E, makelaar in en taxateur van onroerende zaken. In dit rapport wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde en waarde in het economische verkeer van het object per 1 januari 1992 naar de situatie per 1 januari 1997 bepaald op ƒ b. Uit het rapport blijkt dat van dit bedrag ƒ o betrekking heeft op het stadiongebouw en ƒ p op de grond. Het rapport bevat voorts een berekening van de bedrijfswaarde van het object (ƒ q), de maximale onderhandse verkoopwaarde van het object (ƒ r) en de waarde van de aandelen in belanghebbende (ƒ s). Tevens zijn controleberekeningen opgenomen welke uitkomen op waarden van ƒ c (op basis van nieuwbouwkosten) en ƒ t (met toepassing van de zogenaamde discounted cash-flow methode).
2.6. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd dat is opgemaakt door F, taxateur van onroerende zaken. In dit rapport wordt de waarde van het object bepaald op 1 januari 1992 naar de situatiedatum 1 januari 1997. Deze taxateur heeft de gecorrigeerde vervangingswaarde bepaald op ƒ g. Uit het rapport blijkt dat de waarde van de grond hierin is begrepen voor een bedrag van ƒ u. Voorts bevat het rapport een berekening van de waarde in het economische verkeer van het object, welke uitkomt op ƒ h. Tevens wordt in het rapport verwezen naar een – tot de gedingstukken behorende – notitie van G van 3 december 2001, waarin de bedrijfswaarde op basis van de discounted cash-flow methode wordt berekend op ƒ f.
2.7. Verweerder heeft de vijf objecten die zijn omschreven bij de onder 2.2 bedoelde beschikkingen, voor de onroerende-zaakbelasting 1996 aangemerkt als één object. Hierover was tussen vertegenwoordigers van partijen overeenstemming bereikt voordat verweerder op 2 april 1997 in contact kwam met J als vertegenwoordiger van de belanghebbende. Die overeenstemming hield voorts in dat de waarde van dit object werd bepaald op ƒ v. Over die waarde heeft tussen partijen nimmer onenigheid bestaan.
2.8. Op 2 april 1997 hebben H en I namens verweerder voor de eerste maal overleg gevoerd met J, die formeel sinds xx-xx 1997 als financial controller bij belanghebbende in dienst is, maar die feitelijk al op xx-xx 1997 met zijn werkzaamheden is begonnen. Hij heeft hen toen in het stadiongebouw rondgeleid ter voorlichting omtrent de actuele staat van dat gebouw. Het overleg vond plaats in verband met de door verweerder te geven waardebeschikking(en) voor het WOZ-tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000. In dit kader heeft in de zomer van 1997 nog een bespreking plaatsgevonden tussen J en I en op 2 oktober 1997 tussen J, H en I. Bij gelegenheid van die besprekingen heeft J financiële gegevens omtrent de exploitatie van het stadion verstrekt. Ter voorbereiding van die besprekingen had J overleg met adviseurs van belanghebbende, onder wie d taxaties, van welk overleg hij voor het eerst melding maakte in het gesprek van 2 oktober 1997. De genoemde besprekingen zijn gevoerd zonder dat de betrokken partijen beschikten over taxatierapporten.
2.9. Bij de drie onder 2.8 vermelde besprekingen is er tussen partijen steeds vanuit gegaan dat de waardebeschikking(en) gebaseerd zou(den) gaan worden op de afbakening van het stadiongebouw als één gezamenlijk WOZ-object. Tijdens de bespreking op 2 oktober 1997 zijn alle deelbedragen aan de orde geweest die voor de waardering van het zodanig afgebakende object van belang werden geacht. Het totaal van deze bedragen sloot op ƒ w. H heeft aan J meegedeeld het besprokene op schrift te zullen stellen en aan J te zullen doen toekomen. J heeft aan H en I meegedeeld de vastlegging van het besprokene te zullen verstrekken aan de door hem geraadpleegde adviseurs van belanghebbende, die tot het einde van de bespreking van 2 oktober 1997 niet tussen J, H en I ter sprake waren geweest.
2.10. Op 6 oktober 1997 heeft H zijn schriftelijke vastlegging van het op 2 oktober 1997 besprokene aan J doen toekomen in de vorm van het concept van een vaststellingsovereenkomst. Op 10 oktober 1997 heeft J telefonisch aan H doen weten dat belanghebbende niet akkoord was met een waarde van
ƒ w, welke mededeling hij bij brief van 13 oktober 1997 heeft herhaald. Belanghebbende heeft sedertdien, mede op basis van het door haar adviseurs daaromtrent geuite oordeel, steeds haar akkoord aan die waarde onthouden.
3. Geschil
Tussen partijen is het antwoord op de volgende vragen in geschil:
a. Is het bepaalde in artikel 18, derde lid, van de Wet woz en in artikel 2 van Pro de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) in strijd met het in verdragen vastgelegde discriminatieverbod en zijn deze bepalingen ten onrechte niet als steunmaatregel gemeld bij de Europese Commissie?
b. Hebben partijen op 2 oktober 1997 een vaststellingsovereenkomst gesloten met betrekking tot de waarde van het object?
c. Is het object een in de commerciële sfeer gebruikte onroerende zaak en zo ja, op welk bedrag dient dan de waarde te worden bepaald? Dit geschilpunt spitst zich toe op de vraag of de waarde van het object moet worden bepaald op de bedrijfswaarde alsmede op de hoogte van die bedrijfswaarde.
d. Indien het object niet in de commerciële sfeer wordt gebruikt, op welk bedrag dient dan de waarde te worden vastgesteld? Partijen verschillen in dit verband van mening over de hoogte van zowel de waarde in het economische verkeer als de gecorrigeerde vervangingswaarde, anders dan de bedrijfswaarde, van het object.
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen en de motivering daarvan verwijst het Hof naar de gedingstukken en naar de processen-verbaal van de zittingen van 7 maart 2003 en 17 december 2004.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Het onder 3, a omschreven geschilpunt
5.1.1. Belanghebbende stelt dat het bepaalde in artikel 18, derde lid, van de Wet woz en in artikel 2 van Pro de Uitvoeringsregeling in strijd is met artikel 14 van Pro het Europese Verdrag tot bescherming van de rechten van de mens en de fundamentele vrijheden (EVRM) en artikel 26 van Pro het Internationale Verdrag inzake burgerrechten en politieke rechten (IVBPR). Belanghebbende voert in dit verband aan dat de wetgever niet heeft onderbouwd waarom sommige onroerende zaken zijn uitgezonderd van de waardebepaling, dat hier ten opzichte van de niet-uitgezonderde objecten sprake is van discriminatie en dat daarvoor geen objectieve en redelijke rechtvaardiging bestaat. Belanghebbende verbindt aan dit alles de conclusie dat bij de onderhavige beschikking de waarde van het object op nihil had moeten worden vastgesteld.
5.1.2. Dienaangaande oordeelt het Hof als volgt. Uit de wetsgeschiedenis blijkt dat de wetgever (delen van) een aantal met name genoemde onroerende zaken bij de waardebepaling buiten aanmerking heeft willen laten omdat de waarde van deze objecten niet wordt betrokken in de heffing van belasting op grond van de aan de Wet woz gekoppelde heffingswetten, hetgeen waardering van die objecten in dit kader overbodig maakt. Hieruit blijkt dat de Uitvoeringsregeling mogelijk is gemaakt en is getroffen om redenen van doelmatigheid, hetgeen een objectieve en redelijke rechtvaardiging voor die regeling oplevert. Ook indien het object enerzijds en één of meer van de onroerende zaken welke op grond van de Uitvoeringsregeling van de waardebepaling zijn uitgezonderd anderzijds in feitelijk en juridisch opzicht als vergelijkbare gevallen moeten worden aangemerkt, is hier dus geen sprake van een ongerechtvaardigde ongelijke behandeling. Wel kan bij de toepassing van elk van de zojuist bedoelde heffingswetten aan de orde komen of het buiten de heffing laten van (delen van) de objecten waarvoor geen waarde is bepaald in strijd is met de onder 5.1.1 genoemde verdragsbepalingen. In dit geding dient die vraag echter buiten beschouwing te blijven.
5.1.3. Belanghebbende stelt voorts dat het in feite vrijstellen van objecten door daarvoor geen waarde te bepalen is te beschouwen als een subsidie(regeling) van de overheid welke op grond van – door belanghebbende niet nader aangeduide – Europese wetgeving gemeld had moeten worden bij de Europese Commissie. Doordat dit niet is gebeurd kan, aldus belanghebbende, de Wet woz niet ten uitvoer worden gebracht en dient de waarde van het object buiten aanmerking te worden gelaten.
5.1.4. Het Hof houdt het ervoor dat deze stelling van belanghebbende ziet op het bepaalde in de artikelen 87 tot en met 89 van het EG-Verdrag. In artikel 88, derde lid, van dit verdrag is bepaald dat de Europese Commissie van elk voornemen tot invoering of wijziging van steunmaatregelen tijdig op de hoogte wordt gebracht, om haar opmerkingen te kunnen maken. Indien aan deze aanmeldingsplicht niet is voldaan, mogen de niet-aangemelde steunmaatregelen niet worden toegepast. Belanghebbende wil kennelijk betogen dat artikel 18, derde lid, van de Wet woz en artikel 2 van Pro de Uitvoeringsregeling als steunmaatregelen moeten worden aangemerkt, dat deze maatregelen niet zijn aangemeld bij de Europese Commissie en dat om die reden de Wet woz niet ten uitvoer mag worden gebracht.
5.1.5. Dienaangaande overweegt het Hof als volgt. Artikel 18, derde lid, van de Wet woz en artikel 2 van Pro de Uitvoeringsregeling houden niet een vrijstelling van enige belasting in. Betwijfeld kan daarom worden of deze bepalingen op zichzelf reeds als steunmaatregelen in de zin van het EG-Verdrag zijn aan te merken. Maar ook als hierover anders zou moeten worden gedacht, gelet op de door belanghebbende genoemde samenhang tussen deze bepalingen en daarmee overeenkomende vrijstellingen van belasting in de aan de Wet woz gekoppelde heffingswetten, kan dit er niet toe leiden dat de Wet woz niet ten uitvoer mag worden gebracht. Het aanmerken van de genoemde bepalingen als niet-aangemelde steunmaatregelen kan er immers slechts toe leiden dat die bepalingen niet mogen worden toegepast. Dit zou meebrengen dat voor de in artikel 2 van Pro de Uitvoeringsregeling genoemde (delen van) onroerende zaken alsnog een waarde zou moeten worden bepaald, maar er vloeit geenszins uit voort dat het bepalen van waarden van andere onroerende zaken achterwege zou moeten blijven. Het bepaald zijn van de waarde van het object is om deze reden al niet in strijd met de onder 5.1.4 genoemde verdragsbepalingen.
5.1.6. Ten aanzien van het onder 3, a omschreven geschilpunt is dus het gelijk aan verweerder.
5.2. Het onder 3, b omschreven geschilpunt
5.2.1. Het Hof overweegt als volgt ten aanzien van de door verweerder gestelde en door belanghebbende bestreden, beweerdelijk op 2 oktober 1997 tussen partijen gesloten, vaststellingsovereenkomst.
5.2.2. Naar het Hof begrijpt beroept verweerder zich erop dat J op 2 oktober 1997 in overeenstemming met de daartoe bij hem levende wil namens belanghebbende met verweerder een overeenkomst tot vaststelling van de waarde van het object heeft gesloten, inhoudende dat die waarde zonder meer tussen partijen zou gelden, ongeacht het oordeel omtrent de inhoud van die overeenkomst van de adviseurs van belanghebbende. Belanghebbende heeft zulks gemotiveerd bestreden, wijzend op J’s mededeling aan H en I dat hij de vastlegging van het besprokene aan die adviseurs zou verstrekken en wijzend op het feit dat de besprekingen tussen J, H en I tot dan toe waren gevoerd zonder dat partijen beschikten over taxatierapporten. Verweerder heeft tegenover deze gemotiveerde weerspreking onvoldoende feiten en omstandigheden aangevoerd om, indien deze zouden vaststaan, tot de slotsom te kunnen leiden dat desondanks van de genoemde wil bij J sprake was. Er moet daarom van worden uitgegaan dat die wil bij hem ontbrak.
5.2.3. Vervolgens dient te worden beoordeeld of de vorenomschreven overeenkomst ondanks het ontbreken van J’s daartoe strekkende wil, tot stand is gekomen. Het antwoord op die vraag is afhankelijk van hetgeen J enerzijds en H en I anderzijds over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen hebben afgeleid en in de gegeven omstandigheden redelijkerwijze mochten afleiden. Ook in dit verband neemt het Hof in aanmerking dat de besprekingen voorafgaande aan en op 2 oktober 1997 zijn gevoerd zonder dat partijen beschikten over taxatierapporten. Voorts is hier van belang dat die drie besprekingen, tot aan het einde van de bespreking op 2 oktober 1997, zijn gevoerd zonder dat daarbij aan de orde is geweest of en zo ja, op welke wijze, belanghebbende zich liet bijstaan door externe financiële deskundigen en/of taxatiedeskundigen en welke betekenis die eventuele deskundigen hadden voor de standpuntbepaling van belanghebbende ten aanzien van hetgeen tijdens die besprekingen ter tafel kwam. Dat belanghebbende zich te eniger tijd van zodanige bijstand zou willen voorzien was aannemelijk op grond van de grote omvang van het Arenagebouw en de (naar beide betrokken partijen duidelijk moet zijn geweest) grote hoogte van de ten aanzien van dat gebouw vast te stellen Woz-waarde. Zulks geldt temeer nu de waardevaststelling waarop de genoemde besprekingen betrekking hadden, zag op het tijdvak van 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000, waartegenover de minnelijke waardevaststelling die op het voorafgaande tijdvak betrekking had, slechts op één jaar (1996) zag. Gelet op deze omstandigheden mocht verweerder uit J’s mededeling dat hij de schriftelijke vastlegging van het besprokene aan belanghebbendes adviseurs zou verstrekken, redelijkerwijs niet afleiden, zoals hij stelt te hebben gedaan, dat die mededeling uitsluitend een feitelijke strekking had. Dit geldt temeer daar die mededeling, bij zodanige strekking, gelet op hetgeen op 2 oktober 1997 overigens is besproken, zinledig zou zijn geweest. Verweerder had daarentegen moeten begrijpen dat die mededeling – op zijn minst genomen – de mogelijke strekking had om aan de geldigheid van de door verweerder gewenste vaststellingsovereenkomst de voorwaarde te verbinden dat belanghebbende zich (ook) na consultatie van de bedoelde deskundigen in de inhoud van die overeenkomst kon vinden. Dat J zijn genoemde mededeling eerst heeft gedaan, zoals verweerder stelt en belanghebbende ontkent, nadat H, I en hij aan het einde van de bespreking op 2 oktober 1997 elkaar de hand hadden geschud, is – bij beoordeling van al hetgeen tijdens die bespreking is gezegd en gedaan, in onderling verband bezien – van onvoldoende gewicht om tot een ander oordeel te leiden.
5.2.4. Een en ander leidt tot de slotsom dat niet aannemelijk is dat de door verweerder gestelde vaststellingsovereenkomst is gesloten. Waar, gelet op het voorgaande, hooguit aannemelijk is dat die overeenkomst tot stand is gekomen met inbegrip van de omschreven (als opschortend te kwalificeren) voorwaarde en die voorwaarde – naar volgt uit de vaststaande feiten – niet is vervuld, moet derhalve geheel aan de desbetreffende stellingen van verweerder worden voorbijgegaan. Of J tijdens zijn besprekingen met H en I bevoegd was om desgewenst namens belanghebbende een vaststellingsovereenkomst te sluiten en zo nee, of verweerder zich dan kan beroepen op de aan belanghebbende toerekenbare schijn van het tegendeel, is – gegeven het vorenomschreven oordeel van het Hof – niet relevant en behoeft daarom geen bespreking. Ook kan onbesproken blijven welke gevolgen het bestaan van de gestelde overeenkomst zou hebben gehad voor de afdoening van deze zaak.
5.2.5. Ten aanzien van het onder 3, b omschreven geschilpunt is dus het gelijk aan belanghebbende.
5.3. Het onder 3, c omschreven geschilpunt
5.3.1. Het uitgangspunt van de Wet woz voor de waardebepaling van een onroerende zaak is de waarde in het economische verkeer zoals deze is omschreven in artikel 17, tweede lid, van die wet. Artikel 17, derde lid, van de Wet woz bevat een afwijking van dit uitgangspunt door voor te schrijven dat, behoudens in enkele gevallen die zich hier niet voordoen, de waarde wordt bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Het Hof zal eerst beoordelen welke waarde aan het object is toe te kennen indien artikel 17, derde lid, van de Wet woz van toepassing zou zijn.
5.3.2. Voor de onderbouwing en uitvoering van de waardebepaling van onroerende zaken op de voet van de Wet woz zijn regels vastgesteld in de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Instructie). Artikel 4, tweede tot en met vierde lid, van de Instructie bevat voorschriften voor het berekenen van de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de Wet woz. Artikel 4, vierde lid, van de Instructie bepaalt dat bij het berekenen van die waarde voor bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaken een zodanige factor voor functionele veroudering wordt toegepast, dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van de onroerende zaak rekening houdend met de economische situatie in de desbetreffende branche of bedrijfstak. Partijen verschillen van mening over de vraag of deze bepaling toepassing moet vinden bij de waardebepaling van het object. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende.
5.3.3. Een onroerende zaak wordt niet bedrijfsmatig gebruikt indien de exploitatie niet uitsluitend geschiedt om daarmee winst te behalen, maar ook en vooral om in het algemeen belang gelegen redenen (Hoge Raad 17 februari 1999, BNB 1999/174, onder 3.2). Wat betreft het object kan niet worden geoordeeld dat de exploitatie daarvan ook en vooral geschiedt om in het algemeen belang gelegen redenen. Bij die exploitatie staan particuliere belangen voorop, zoals daar zijn het bevredigen van de behoefte aan vermaak van degenen die het object bezoeken voor het bijwonen van wedstrijden en evenementen, het belang van een passende accommodatie voor het spelen van betaald voetbal in Amsterdam en de commerciële belangen van sponsors en andere betrokkenen bij het betaalde voetbal en bij het organiseren van evenementen. Dat de exploitatie van het object niet geschiedt ook en vooral om in het algemeen belang gelegen redenen blijkt mede daaruit, dat de gemeente Amsterdam minder dan de helft van de certificaten van aandelen in belanghebbende bezit en dat die gemeente geen doorslaggevende stem heeft of heeft gehad in het bestuur van de – onder 2.4 vermelde – Stichting en daarin inmiddels ook geen stem meer heeft. Op grond van het zojuist overwogene is het Hof van oordeel dat het object moet worden aangemerkt als een bedrijfsmatig gebruikte onroerende zaak in de zin van artikel 4, vierde lid, van de Instructie. Daaraan doet niet af dat de gemeente Amsterdam een omvangrijke geldelijke bijdrage heeft verstrekt in de bouwkosten van het object en dat belanghebbende ter zake daarvan geen rente is verschuldigd. De vervangingswaarde van het object moet dus worden bepaald met toepassing van een zodanige factor voor functionele veroudering, dat de waarde overeenkomt met de bedrijfswaarde van het object als bedoeld in voormeld artikel 4, vierde lid.
5.3.4. Bij het bepalen van de bedrijfswaarde van het object dient als uitgangspunt te worden genomen de waarde welke het object in economische zin in de onderneming van belanghebbende heeft. Daarbij moet rekening worden gehouden met de doelstelling die belanghebbende met de exploitatie van het object nastreeft. Het Hof acht niet aannemelijk dat belanghebbende bij de exploitatie van het object streeft naar een optimaal rendement op de door haar gedane investering, gelijk een commerciële belegger zou nastreven. Dit blijkt onder meer uit het emissieprospectus dat door de Stichting op 20 november 1997 is gepubliceerd in verband met de uitgifte van certificaten van aandelen B2 in belanghebbende. Daarin is in punt 5, ‘Financiële positie’, onder ‘Algemeen’, te lezen: “Wellicht ten overvloede kan nog worden vermeld, dat in tegenstelling tot een normale emissie van aandelen, het te behalen beleggingsrendement veelal niet de primaire reden zal zijn om op de emissie in te schrijven. Het spreekt vanzelf dat het stadion op professionele en commerciële basis geëxploiteerd zal worden, waarbij op termijn dividenduitkeringen wellicht tot de mogelijkheden behoren. De belangrijkste reden om een certificaat te kopen zal zijn gelegen in het feit dat de certificaathouder verzekerd is van een plaats in het stadion bij ieder openbaar evenement.”. Uit andere stukken is evenmin gebleken van enig actief winststreven van belanghebbende. Kennelijk is haar streven er primair op gericht om te kunnen voldoen aan haar lopende financiële verplichtingen, in het bijzonder het betalen van de ter zake van het bankkrediet verschuldigde rente en aflossing. De exploitatie van het object door belanghebbende is dus in de eerste plaats gericht op het behalen van zodanige opbrengsten dat het object als zodanig kan blijven bestaan. Hieraan doet niet af dat, zoals in het zojuist aangehaalde prospectus is vermeld, op termijn het uitkeren van dividend op de aandelen mogelijk zou kunnen zijn. De door Troostwijk Taxaties B.V. gemaakte berekening van de bedrijfswaarde van het object gaat uit van een disconteringsfactor van 10% voor het exploitatiegedeelte en 9% voor het onroerend goed gedeelte en daarmee, zo maakt het Hof ook op uit de in het rapport op blz. 24 gegeven toelichting, van een commercieel rendement. Deze berekening, welke uitkomt op ƒ q, berust in zoverre op een onjuist uitgangspunt en moet om die reden worden verworpen.
5.3.5. Het Hof is van oordeel dat de waarde die het object in economische zin voor belanghebbende zelf heeft, rekening houdend met de door haar bij de exploitatie daarvan nagestreefde doelstelling om het object als zodanig in stand te houden, het beste wordt benaderd door de gecorrigeerde vervangingswaarde zoals deze is berekend in het onder 2.6 vermelde taxatierapport. Deze waarde berust immers op de bij die doelstelling aansluitende aannames dat het object wordt vervangen door een identieke zaak en dat correcties moeten plaatsvinden voor sinds de bouw opgetreden technische en functionele veroudering. Bij die berekening, welke uitkomt op ƒ g, is echter ten onrechte geen rekening gehouden met het feit dat de grasmat in het stadion veel vaker moet worden vervangen dan aanvankelijk was voorzien. Dit feit was, naar het Hof aannemelijk acht, reeds bekend op 1 januari 1997, zijnde dit de datum waarnaar de toestand van het object moet worden bepaald. Om die reden dient de in bijlage 4 bij dit taxatierapport vermelde eindwaarde van het veld ad ƒ x te worden verminderd. Voor de omvang van die vermindering sluit het Hof aan bij de component ‘excessieve kosten’ van de functionele afschrijving op het veld van 75%, zoals deze is berekend in het onder 2.5 vermelde taxatierapport en die op zichzelf niet door verweerder is bestreden. De vermindering bedraagt dan (afgerond) ƒ y. Voor het overige zijn de aan het onder 2.6 vermelde taxatierapport ten grondslag liggende uitgangspunten, zoals de bouwkosten van het stadion en de grondwaarde, tussen partijen niet meer in geschil.
5.3.6. Uit het onder 5.3.1 tot en met 5.3.5 overwogene volgt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object moet worden gesteld op (g – y =) ƒ z.
5.3.7. Het Hof dient vervolgens nog te beoordelen of de waarde in het economische verkeer van het object, bepaald op de voet van artikel 17, tweede lid, van de Wet woz hoger is dan de gecorrigeerde vervangingswaarde ervan. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de waarde in het economische verkeer, berekend met behulp van de discounted cash-flow methode, ƒ f bedraagt en dat deze waarde, berekend met behulp van de methode van kapitalisatie van de bruto huur en de vergelijkings-methode, uitkomt op ƒ h. Het Hof behoeft dus, gelet op het onder 5.3.1 overwogene, uitsluitend nog een oordeel te geven over de juistheid van de als eerste genoemde waarde en overweegt dienaangaande het volgende.
5.3.8. Verweerder gaat bij zijn berekening van de waarde met behulp van de discounted cash-flow methode uit van een aantal aannames, omtrent de juistheid waarvan een grote mate van onzekerheid bestaat maar die in hoge mate bepalend zijn voor de uitkomst. Belanghebbende noemt in dit verband onder meer de gehanteerde disconteringsvoet van 7,1% en de gestelde eindwaarde van het object na 20 jaar ad ƒ aa. Voorts wijkt de uitkomst zeer aanzienlijk af van de waarde berekend door kapitalisatie van de bruto huur, zonder dat verweerder voor die afwijking een bevredigende verklaring heeft gegeven. Op grond hiervan komt het Hof tot het oordeel, dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde in het economische verkeer van het object meer bedraagt dan de onder 5.3.6 berekende gecorrigeerde vervangingswaarde ad
ƒ z.
5.4. Het onder 3, d omschreven geschilpunt
Uit het onder 5.3.3 overwogene volgt dat naar het oordeel van het Hof het object in de commerciële sfeer wordt gebruikt. Het onder 3, d omschreven geschilpunt behoeft dus geen behandeling meer.
5.5. Slotsom
Gelet op het onder 5.1 tot en met 5.3 overwogene is het beroep gegrond. Het Hof zal de uitspraak van verweerder vernietigen en de bij de beschikking vastgestelde waarde verminderen tot ƒ z.
6. Proceskosten
6.1. Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling van verweerder in de proceskosten van belanghebbende op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb). Gelet op artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht (hierna: het Besluit) komen hiervoor in aanmerking de door belanghebbende gemaakte kosten van door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand en de kosten van een deskundige die aan belanghebbende verslag heeft uitgebracht. Het Hof ziet, gelet op zijn beoordeling van het geschil, geen aanleiding om de vergoeding met toepassing van artikel 2, derde lid, van het Besluit te beperken, zoals verweerder heeft bepleit.
6.2.1. Het Hof is van oordeel dat de vergoeding voor kosten van rechtsbijstand moet worden berekend overeenkomstig het in de bijlage bij het Besluit opgenomen tarief. Het Hof acht geen bijzondere omstandigheden aanwezig, als bedoeld in artikel 2, derde lid, van het Besluit, die zouden moeten leiden tot het vergoeden van de werkelijke door belanghebbende gemaakte kosten van rechtsbijstand.
6.2.2. Voorts moet voor het bepalen van de vergoeding voor kosten van rechtsbijstand worden beoordeeld in hoeverre de onder 1, laatste alinea, vermelde beroepen zijn aan te merken als samenhangende zaken in de zin van artikel 3 van Pro het Besluit. Alle zojuist bedoelde beroepen berusten deels op dezelfde gronden. In de beroepen die betrekking hebben op beschikkingen in de zin van de Wet woz zijn echter grieven aangevoerd die niet zijn aangevoerd in de beroepen die betrekking hebben op aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen. Ook het omgekeerde is het geval. Om die reden kunnen deze twee categorieën van beroepen niet als met elkaar samenhangend worden aangemerkt.
6.2.3. De beroepen die betrekking hebben op beschikkingen in de zin van de Wet woz, dat zijn de beroepen met de kenmerknummers 00/03618 en 00/03621 tot en met 00/03625, kunnen echter wel als met elkaar samenhangende zaken worden aangemerkt. Het Hof acht aannemelijk dat de werkzaamheden van de gemachtigde van belanghebbende in elk van die zaken nagenoeg identiek konden zijn. De omvang van die werkzaamheden is niet in betekenende mate beïnvloed door de omstandigheid dat het hier verschillende objecten met ongelijke heffingsgrondslagen betreft. Van deze beroepen zijn er vijf gegrond verklaard, zodat hier de wegingsfactor 1,5 als bedoeld onder C2 van de bijlage bij het Besluit moet worden toegepast.
6.2.4. Hiervan uitgaande berekent het Hof de kosten van rechtsbijstand in de beroepen die betrekking hebben op beschikkingen in de zin van de Wet woz op 3 punten voor proceshandelingen (beroepschrift 1 punt, conclusie van repliek 0,5 punt, zitting op 7 maart 2003 1 punt en zitting op 17 december 2004 0,5 punt), vermenigvuldigd met de wegingsfactor 2 voor het gewicht van de zaken en met de wegingsfactor 1,5 voor samenhang. De te vergoeden kosten komen dan uit op 9 maal € 322, dat is € 2.898. Hiervan is een vijfde gedeelte, dat is € 579,60, toe te rekenen aan de onderhavige zaak.
6.3.1. E heeft als deskundige aan belanghebbende verslag uitgebracht in de vorm van een aantal taxatierapporten. Op de voet van artikel 2, eerste lid, onder b, van het Besluit moet de vergoeding voor de kosten van deze deskundige worden vastgesteld op de vergoeding die ingevolge artikel 8:36, tweede lid, van de Awb is verschuldigd. Op grond van deze laatste bepaling is het bij en krachtens de Wet tarieven in strafzaken bepaalde van overeenkomstige toepassing. Op grond van artikel 3, eerste lid, onder a, van die wet, in verbinding met artikel 6 van Pro het Besluit tarieven in strafzaken, bedraagt de vergoeding maximaal € 81,23 per uur. Het Hof zal van dit maximale bedrag uitgaan.
6.3.2. Belanghebbende stelt het aantal uren dat de genoemde deskundige aan het opmaken van de taxatierapporten heeft besteed op 375, overeenkomstig de door D taxaties opgemaakte specificatie van de taxatiekosten. Verweerder stelt dit aantal uren op maximaal 40, dan wel 73. Dienaangaande overweegt het Hof als volgt.
6.3.3. De declaratie van D taxaties van 18 maart 2003 betreft volgens de tekst daarvan “in uw opdracht uitgevoerde werkzaamheden”. Hieruit blijkt niet dat die declaratie enkel ziet op het opmaken van de taxatierapporten. E heeft ter zitting van 17 december 2004 verklaard dat de declaratie overeenkomt met een in 1998 uitgebrachte offerte. Het Hof leidt hieruit af dat de declaratie berust op een in 1998 geschat aantal uren voor te verrichten werkzaamheden. Niet aannemelijk is dat die werkzaamheden uitsluitend betrekking zouden hebben op het opmaken van de taxatie-rapporten in het kader van het onderhavige beroep. Dit beroep is immers pas ingesteld en de taxatierapporten zijn pas uitgebracht in oktober 2000. In overeenstemming hiermee is ter zitting van 17 december 2004 gebleken dat de op de specificatie voorkomende post ‘overleg extern (gemeente)’ betrekking had op in de bezwaarfase verrichte werkzaamheden. Het Hof acht aannemelijk dat dit laatste ook bij andere posten, zoals ‘Onderzoek feiten’, ‘Overleg intern’ en ’Correspondentie (overleg)’ het geval is geweest. Voorts acht het Hof aannemelijk dat het beoordelen door de deskundige van de concepten van de gemachtigde redelijkerwijs aanzienlijk minder uren moet hebben gekost dan het aantal van 40 dat daarvoor in aanmerking is genomen. Niet aannemelijk is dat de werkzaamheden begrepen in de post ‘Onvoorzien’, zoals deze door E ter zitting van 17 december 2004 zijn toegelicht, tot een aantal van 49 uren betrekking hadden op het opmaken van de taxatierapporten.
6.3.4. Op grond van het in de vorige alinea overwogene is het Hof van oordeel, dat belanghebbende met het overleggen van de voormelde declaratie en specificatie niet aannemelijk heeft gemaakt dat de genoemde deskundige aan het opmaken van de taxatierapporten 375 uren heeft besteed. Anderzijds verwerpt het Hof het standpunt van verweerder dat dit aantal uren niet meer dan 40 of 73 heeft bedragen. Het aantal uren dat de door verweerder ingeschakelde deskundige aan taxatiewerkzaamheden heeft verricht mist in dit verband betekenis. Het Hof schat het aantal door E aan het opmaken van de taxatierapporten bestede uren in goede justitie op 200. De vergoeding hiervoor komt dan uit op (200 x € 81,23 =) € 16.246. Hiervan is een vijfde gedeelte, dat is € 3.249,20, toe te rekenen aan de onderhavige zaak.
6.4. De in totaal in de onderhavige zaak door verweerder te vergoeden proceskosten van belanghebbende komen dus uit op (€ 579,60 + € 3.249,20 =) € 3.828,80.
7. Beslissing
Het Hof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak waarvan beroep;
- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde tot ƒ z (€ bb);
- gelast de gemeente Amsterdam het door belanghebbende voldane griffierecht ad ƒ 450 (€ 204,20) aan belanghebbende te vergoeden; en
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende tot een beloop van € 3.828,80, en wijst de gemeente Amsterdam aan als de rechtspersoon die deze kosten moet vergoeden.
De uitspraak is vastgesteld op 14 januari 2005 door mrs. Onnes, Steenbergen en Van Loon, in tegenwoordigheid van mr. Rentenaar-Groot als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Cassatie
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd.
2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. een dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.