Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van de besloten vennootschap X B.V. te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van het Hoofd van de sector Belastingen van de Bestuursdienst van de gemeente Haarlemmermeer, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is op 17 juni 2003 een beroepschrift ontvangen, ingediend door A te P als haar gemachtigde (hierna: de gemachtigde). Het beroepschrift is aangevuld bij brieven van de gemachtigde van 10 en 18 juli 2003. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 15 mei 2003, betreffende de ten name van belanghebbende genomen beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak a-straat nr. 1 te Q naar de waardepeildatum 1 januari 1999 en voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 is vastgesteld op ƒ a. Verweerder heeft het tegen deze beschikking gemaakte bezwaar bij de bestreden uitspraak ongegrond verklaard.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en vermindering van de vastgestelde waarde tot ƒ b.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
De gemachtigde heeft op 12 juli 2004 een nader stuk ingediend. De griffier heeft dit stuk op 13 juli 2004 ter kennisneming naar de wederpartij gezonden.
Ter zitting van 3 december 2004 zijn verschenen de gemachtigde en namens verweerder mr. B, ing. C, makelaar en taxateur van onroerende zaken, en mr. D. De gemachtigde heeft tijdens de zitting een pleitnota voorgedragen en overgelegd.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is eigenares en gebruikster van de onroerende zaak a-straat nr. 1 te Q. Deze onroerende zaak, hierna aan te duiden als ‘het hotel’, bestaat uit een perceel grond met daarop een hotelgebouw en een parkeerterrein. Het gebouw bevat ruim 320 hotelkamers, een restaurant, vergaderzalen, een zwembad, sportgelegenheid en andere algemene ruimten. Het hotel heeft een 4-sterren classificatie en is gelegen nabij de luchthaven Schiphol. Het hotel is gebouwd in 1991/1992 en in 1998 uitgebreid met ruim 80 hotelkamers, welke begin 1999 in gebruik zijn genomen. De netto-omzet van het hotel over 1999 bedraagt
ƒ c. Belanghebbende maakt deel uit van het E-concern, dat in geheel Nederland horecagelegenheden exploiteert.
2.2.1. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, in november 2003 opgemaakt door genoemde C. In dit rapport wordt de waarde in het economische verkeer van het hotel, naar de waardepeildatum 1 januari 1999 en naar de staat op 1 januari 2001, bepaald op ƒ a. De taxateur heeft daarbij gebruik gemaakt van een drietal, hierna te beschrijven, taxatiemethoden.
2.2.2. De eerste in voormeld rapport toegepaste methode is de vergelijkingsmethode op basis van verkooptransacties. Daarbij is als uitgangspunt genomen de overdracht op 3 februari 1999 van Hotel F te R. De verkoopprijs van dit hotel bedroeg ƒ d, hetgeen neerkomt op ƒ 2.473 per m² bruto vloeroppervlakte (hierna: bvo). De taxateur heeft de waarde van het hotel van belanghebbende gesteld op ƒ 1.890 per m² bvo.
2.2.3. De tweede in het rapport toegepaste methode is de dekkingswaardemethode. Daarbij is uitgegaan van de netto-omzet van het hotel in 1999, welke is berekend op
ƒ 1.033 per m² bvo. De taxateur heeft die omzet gecorrigeerd tot een geobjectiveerde (haalbare) omzet van ƒ 1.400 per m² bvo. Met inachtneming van een dekkings-percentage van 18% – dat is het deel van de omzet dat kan worden besteed aan huur van de onroerende – is de huurwaarde van het hotel berekend op ƒ 231 per m² bvo. De kapitalisatiefactor is berekend op 9,5.
2.2.4. In voormeld rapport is als derde methode de vergelijkingsmethode op basis van huurwaardekapitalisatie gebezigd. De huurwaarde van het hotel is daarbij bepaald op ƒ 225 per m² bvo voor de ruimten op de begane grond en de twee verdiepingen en op ƒ 100 per m² bvo voor het souterrain. Daarop is een kapitalisatie-factor toegepast van 9,5.
2.3.1. In de eerste aanvulling op het beroepschrift berekent belanghebbende de waarde in het economische verkeer van het hotel naar de waardepeildatum 1 januari 1999 op twee manieren. De eerste berekeningswijze houdt het volgende in. De netto-omzet van het hotel over 1999 wordt verminderd met 10% om rekening te houden met de invloed van de ‘E-formule’, waarna de huurwaarde van het hotel wordt gesteld op 12% van de aldus verminderde omzet. Deze huurwaarde, vermenig-vuldigd met de kapitalisatiefactor 11, komt uit op een waarde van ƒ e. De tweede berekeningswijze wordt aangeduid als de ‘methode G’ en komt uit op een waarde van ƒ f.
2.3.2. Bij het onder 1 vermelde nadere stuk heeft de gemachtigde een taxatierapport overgelegd, op 5 april 2004 opgemaakt door H, makelaar en taxateur van onroerende zaken. In dit rapport wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde van het hotel naar de waardepeildatum 1 januari 1999 bepaald op € g (ƒ h).
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil de waarde welke aan het hotel moet worden toegekend op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet woz).
4. Standpunten van partijen
4.1. Voor de standpunten van partijen en de motivering daarvan verwijst het Hof naar de gedingstukken.
4.2. De gemachtigde heeft ter zitting nog het volgende, zakelijk weergegeven, aan zijn stellingen toegevoegd.
Een huurwaarde van 20,2% van de werkelijke omzet, waar verweerder van uitgaat, is bizar. Ook een huurwaarde van 14,9% van de gecorrigeerde omzet is bijzonder hoog. Het opwaarts corrigeren van de omzet is arrogant, want deze horecafamilie loopt al jaren mee. De gemiddelde kamerbezetting in 1999 was goed. De nieuwe hotelkamers hebben niet het gehele jaar aan de omzet bijgedragen. De omzet over 2000 was iets beter dan die over 1999. De omzet over 2003 was heel slecht. Het hotel is dus gewaardeerd op de top van de markt en dat is onjuist.
Het hotel heeft een groot restaurant. Andere hotelketens die het hotel zouden willen kopen zitten daar niet op te wachten. Het restaurant is veel minder winstgevend dan het hotelgedeelte en heeft dus ook een lagere huurwaarde.
De door H bepaalde waarde ligt in de lijn van de uitkomst van de andere taxaties, ook al berust zijn taxatierapport op een andere waardegrondslag. Dit rapport is in die zin een toegift.
Het E-concern beschikt al sinds ruim 10 jaar niet meer over een eigen bouwbedrijf. De architect van het hotel was ook een derde.
Grond voor horecadoeleinden is goedkoper dan grond voor kantoordoeleinden. Recent heeft het concern grond gekocht voor horecadoeleinden op een toplocatie nabij het b-plein te S voor € 150 per m².
Hotel J te T is iets minder qua ligging, maar is verder goed vergelijkbaar.
4.3. Namens verweerder is ter zitting nog het volgende, zakelijk weergegeven, aan zijn stellingen toegevoegd.
Uit een gesprek met de directeur van Hotel F is mij gebleken dat de verkoop van dit hotel een marktconforme transactie was. De op basis van de verkoopprijs bepaalde woz-waarde van dit hotel is zonder problemen geaccepteerd. Voor hotels is verhuurd verkopen hetzelfde als leeg verkopen.
Van de gemeente Amsterdam heb ik vernomen dat het dekkingspercentage voor hotels in die gemeente 20 à 25 beloopt, dus veel hoger dan het in casu door mij toegepaste percentage van 18. Ik geef toe dat bij restaurants het dekkingspercentage lager ligt, maar een percentage van 12 voor het hotel als geheel, zoals verweerder bepleit, is veel te laag.
De omzet van het restaurant moet meegenomen worden bij de waardebepaling. De waarde van het restaurant is immers begrepen in de waarde van het hotel. De omzet van het hotel is beduidend lager dan het gemiddelde van de andere hotels in de regio. Ik weet niet hoe dat komt. De door belanghebbende bepleite aftrek van 10% in verband met de E-formule is onjuist. Alle grote hotelketens beschikken namelijk over een vergelijkbare infrastructuur.
De gecorrigeerde vervangingswaarde heeft alleen betekenis voor niet-courante objecten en dus niet voor het hotel, aangezien dit een courant object is. Het door de gemachtigde ingezonden taxatierapport moet dan ook buiten beschouwing blijven. Ten aanzien van dit rapport merk ik verder nog op, dat het E-concern heel goedkoop bouwt. Als het hotel was gebouwd door een onafhankelijke aannemer zou het 70% tot 80% duurder zijn geweest. Dit blijkt uit de bouwkosten van hotels van andere hotelketens die goedkoop plegen te bouwen en uit het taxatieboekje van K. Voor een aftrek wegens economische veroudering bestaat geen aanleiding, omdat de hotelmarkt in 1999 bijna op zijn top stond. De uitgifteprijs van bouwgrond bedraagt op deze locatie € 300 per m² bvo, wat neerkomt op € 170 per m², dit ongeacht de bestemming.
Ik weet niet hoe de waarde van Hotel J te T is bepaald.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Het Hof stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van het hotel niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het onder 2.2.1 vermelde taxatierapport overgelegd. In dit rapport wordt de waarde in het economische verkeer van het hotel bepaald met behulp van drie taxatiemethoden, welke zijn beschreven onder 2.2.2 tot en met 2.2.4. Het Hof leidt uit het rapport af dat naar de mening van de taxateur het toepassen van elk van deze methoden leidt tot de waarde van ƒ a, zoals deze is berekend in punt 8 van het rapport. Het Hof zal die methoden dan ook afzonderlijk behandelen.
5.2. Ten aanzien van de onder 2.2.2 beschreven taxatiemethode merkt het Hof het volgende op. Belanghebbende heeft onweersproken gesteld dat de verkoop van Hotel F te R heeft plaatsgevonden tussen met elkaar verbonden partijen, te weten F-Nederland en F-Duitsland. Voorts heeft zij gesteld dat de verkoopprijs buitensporig hoog was. Het Hof acht het geenszins uitgesloten dat de onderlinge verbondenheid van verkoper en koper de hoogte van de verkoopprijs mede heeft bepaald. Verweerder heeft het Hof er niet van kunnen overtuigen dat niettemin de verkoopprijs niet hoger was dan de prijs, welke in het economische verkeer tussen van elkaar onafhankelijke partijen tot stand zou zijn gekomen. De mededeling van de directeur van Hotel F dat hier sprake was van een marktconforme transactie en het aanvaarden van de op basis daarvan vastgestelde woz-waarde van dit hotel, acht het Hof in dit verband onvoldoende. Dit brengt mee dat de hier besproken taxatiemethode niet kan dienen ter onderbouwing van de door verweerder vastgestelde waarde van het hotel.
5.3. Wat betreft de onder 2.2.3 beschreven taxatiemethode oordeelt het Hof als volgt. Verweerder heeft onvoldoende aannemelijk gemaakt dat de netto-omzet van het hotel over 1999 voor het bepalen van de waarde in betekenende mate naar boven moet worden bijgesteld. Belanghebbende maakt immers deel uit van een concern dat in geheel Nederland horecagelegenheden exploiteert. Het is onaannemelijk dat dit concern niet zou hebben gestreefd naar of niet in staat zou zijn geweest tot het behalen van een zo hoog mogelijke omzet met het hotel. Wel is gebleken dat de in 1998 nieuw gebouwde hotelkamers in 1999 nog niet ten volle aan de omzet hebben kunnen bijdragen, waardoor de omzet over 1999, berekend per m² bvo, enigszins kan zijn gedrukt. Het Hof acht echter niet aannemelijk dat het hier een zo groot aantal kamers en een zo lange periode betrof, dat daarmee een meer dan bijkomstig gedeelte van het verschil tussen de werkelijk behaalde omzet van ƒ 1.033 per m² bvo en de door verweerder gecorrigeerde omzet van ƒ 1.400 per m² bvo is verklaard. Andere verklaringen voor dit verschil zijn niet gesteld of gebleken. Het Hof verwerpt reeds hierom de onder 2.2.3 omschreven taxatiemethode als deugdelijke grondslag voor het bepalen van de waarde van het hotel. De hoogte van het toe te passen dekkingspercentage, waarover partijen eveneens van mening verschillen, hoeft dan niet meer te worden behandeld.
5.4. Bij de onder 2.2.4 beschreven taxatiemethode is de taxateur uitgegaan van de huurwaarden van andere hotels in de gemeente Haarlemmermeer. Uit het taxatie-rapport blijkt dat die huurwaarden voor hotelgedeelten liggen in de marge van ƒ 275 tot ƒ 325 per m² bvo met kleine uitschieters naar boven en beneden en voor de overige ruimten in de marge van ƒ 150 tot ƒ 250 per m² bvo. Hiervan uitgaande acht het Hof de door de taxateur voor het hotel bepaalde huurwaarden van ƒ 225 onder-scheidenlijk ƒ 100 per m² bvo op zichzelf niet te hoog. Het is naar het oordeel van het Hof echter onjuist dat de taxateur de waarde van ƒ 225 per m² bvo mede heeft toegepast op het als restaurant gebruikte gedeelte van het hotel. Het Hof neemt hierbij in aanmerking dat, zoals belanghebbende onweersproken heeft gesteld, het hotel een veel groter restaurant heeft dan bij vergelijkbare hotels gebruikelijk is en dat het restaurant veel minder winstgevend is en dus ook een lagere huurwaarde heeft dan de voor hoteldoeleinden gebezigde ruimten. Voor de vraag welke oppervlakte en welke huurwaarde voor het restaurantgedeelte in aanmerking moet worden genomen sluit het Hof zich aan bij het, eveneens door genoemde C opgemaakte, taxatieverslag dat als bijlage bij het verweerschrift is overgelegd. In dat verslag is voor de als restaurant/keuken aangeduide ruimten met een oppervlakte van 1.335 m² de huurwaarde gesteld op ƒ 110 per m². De huurwaarde van het hotel moet dus worden verminderd met 1.335 maal (225 – 110 =) ƒ 115, dat is ƒ 153.525.
5.5. In punt 8 van het onder 2.2.1 vermelde taxatierapport is uitgegaan van een kapitalisatiefactor van 9,5. Belanghebbende heeft de hoogte van die factor op zichzelf niet bestreden, zodat het Hof deze eveneens als uitgangspunt neemt. De door de taxateur bepaalde waarde van het hotel moet dan worden verminderd met 9,5 maal ƒ 153.525, dus met afgerond ƒ 1.459.000. De waarde van het hotel komt dan uit op (a – 1.459.000 =) ƒ i.
5.6. Het Hof verwerpt de onder 2.3.1 beschreven berekeningen van de waarde in het economische verkeer van het hotel. Deze doen immers geen afbreuk aan de – onder 5.4 en 5.5 weergegeven – uitgangspunten op grond waarvan het Hof de waarde heeft bepaald op ƒ i. In het bijzonder is niet gebleken dat die waarde nog moet worden verminderd vanwege de invloed van de ‘E-formule’. Op grond van hetgeen verweerder dienaangaande heeft gesteld acht het Hof niet aannemelijk dat gegadigden voor aankoop van het hotel een waardedrukkende invloed zouden toekennen aan het feit, dat belanghebbende bij de exploitatie van het hotel die formule toepast. Voor de waardering van het hotel is voorts niet van belang, volgens welke maatstaven en op welke bedragen de waarden van in andere gemeenten gelegen hotels van het E-concern zijn bepaald. Evenmin doet in dit verband ter zake op welk bedrag de waarde van het hotel voor het vorige woz-tijdvak is vastgesteld.
5.7. In het door belanghebbende overgelegde, onder 2.3.2 vermelde, taxatierapport is de gecorrigeerde vervangingswaarde van het hotel bepaald. Die waarde is lager dan de waarde in het economische verkeer, zoals die volgt uit het onder 5.4 tot en met 5.6 overwogene. Uit artikel 17, derde lid, eerste volzin, van de Wet woz vloeit dan voort dat de waarde moet worden bepaald op de hoogste van die beide waarden. Reeds hierom kan het onderhavige taxatierapport niet worden gevolgd.
5.8. Op grond van het voorgaande moet de waarde van het hotel worden verminderd tot op ƒ i, zodat het beroep in zoverre gegrond is.
6. Proceskosten
Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling van verweerder in de proceskosten van belanghebbende op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Gelet op het bepaalde in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht komen hiervoor in aanmerking de reiskosten van de gemachtigde voor het bijwonen van de zitting. Het Hof bepaalt het bedrag van deze kosten op de voet van artikel 2 van Pro dit besluit op € 18. Niet gesteld of gebleken is dat belanghebbende andere voor vergoeding in aanmerking komende kosten heeft gemaakt.
7. Beslissing
Het Hof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak waarvan beroep;
- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde tot op ƒ 49.810.000
(€ 22.602.792);
- veroordeelt verweerder in de proceskosten tot een bedrag van € 18 en wijst de gemeente Haarlemmermeer aan als de rechtspersoon die dit bedrag aan
belanghebbende dient te voldoen;
- gelast de gemeente Haarlemmermeer het door belanghebbende voldane griffierecht ad € 232 aan belanghebbende te vergoeden.
De uitspraak is vastgesteld op 22 december 2004 door mrs. O.B. Onnes, C. Schaap en R.A. Steenbergen, in tegenwoordigheid van mr. E.G. van der Laan als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Cassatie
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van de uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij dit beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a) de naam en het adres van de indiener;
b) de dagtekening;
c) een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d) de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van dit beroep ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad worden verzocht om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.