Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Derde Enkelvoudige Belastingkamer
PROCES-VERBAAL
van de mondelinge uitspraak in het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
de uitspraak met dagtekening 22 december 2003 van de heffingsambtenaar van de gemeente Amersfoort, verweerder, betreffende een beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak a-laan 1 te R is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
Het beroep is behandeld ter zitting van 27 oktober 2004.
Beslissing
Het Hof verklaart het beroep ongegrond.
Gronden
1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak a-laan 1, te R. Bij een op naam van belanghebbende gestelde beschikking van 28 februari 2003 heeft verweerder de waarde van die zaak in de zin van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) naar de waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op € 596.760. Na bezwaar heeft verweerder bij de bestreden uitspraak de vastgestelde waarde gehandhaafd.
2. De onder 1 genoemde onroerende zaak (hierna: de woning) bestaat uit een perceel grond van 648 m2 met daarop een vrijstaande villa met een ondergrondse garage en een berging/schuur.
3. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door een deskundige, waarin de waarde van de woning op 1 januari 1999 wordt bepaald op € 611.297. Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met onder meer de woningen b-laan 1, c-laan 1, c-laan 1, d-laan 1, en c-laan, welke objecten enige tijd na de waardepeildatum zijn verkocht.
4. Verweerder stelt de waarde welke met inachtneming van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ op 1 januari 1999 aan de woning moet worden toegekend op € 596.760.
5. Belanghebbende bestrijdt de taxatie van verweerder. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft belanghebbende, samengevat en in hoofdzaken weergegeven, het volgende aangevoerd.
De woning is gelegen in een plan waarin 22 vrij te bouwen kavels zijn gelegen langs twee parallelle lanen: de a-laan en de e-laan. In 1998 heeft de gemeente Amersfoort een zogenoemd kwaliteitsdocument voor de bouwlocatie vastgesteld. In dit document is onder meer opgenomen dat de hoogteligging van de achtererven van de kavels verschillend zou zijn. Bij de uitgifte van de kavels heeft de gemeente Amersfoort de kavels opgeleverd in overeenstemming met de hoogteverschillen die zijn vermeld in het kwaliteits-document.
De eigenaar van de kavel welke is gesitueerd aan de e-laan 17, in de aanvulling van het beroepschrift nader omschreven als ‘[de] allereerste bouwheer, tevens architect en voormalig gemeenteraadslid’, heeft zich niet gehouden aan de bepalingen in het kwaliteitsdocument in dier voege dat het op die kavel gebouwde huis en het erf circa 1,5 meter hoger zijn gebouwd c.q. aangelegd dan is vermeld in het kwaliteitsdocument. De ‘achterzijden’ van de kavels aan de e-laan 1 en de a-laan 1 grenzen aan elkaar.
6. Belanghebbbende stelt zich op het standpunt dat de waarde van zijn woning € 50.000 minder beloopt dan de door verweerder vastgestelde waarde omdat hij wordt geschaad in zijn privacy door de hogere ligging van de aangrenzende kavel terwijl zijn belang voorts is geschaad doordat ook het huis op de kavel aan de e-laan 17 1,5 meter hoger is gebouwd dan vermeld in het kwaliteitsdocument.
7. Het Hof stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het onder 3. vermelde taxatierapport overgelegd. Het Hof is van oordeel dat de in dit rapport genoemde verkochte objecten en de woning in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar zijn, dat de verkoopprijzen van die objecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het bepalen van de waarde van de woning. Uit het rapport leidt het Hof af dat de taxateur zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen in type, ouderdom, ligging, inhoud en oppervlakte tussen die objecten en de woning. Belanghebbende heeft niet bestreden dat de vermelde vergelijkingsobjecten (voldoende) vergelijkbaar zijn met zijn woning.
8. Het Hof acht aannemelijk dat, zoals verweerder stelt, bij de oorspronkelijke waarde-bepaling bij wijze van een vergissing ten onrechte geen rekening is gehouden met de aanwezigheid van de ondergrondse garage en de berging bij de woning en dat in verband daarmede de waarde van de woning in het taxatierapport hoger uitkomt dan de oorspronkelijk vastgestelde waarde zoals die is neergelegd in een taxatieverslag woningen, hetgeen bevestiging vindt in hetgeen is vermeld in het waarde-adviesformulier woningen. Van voornoemd taxatieverslag en het waarde-adviesformulier woningen bevindt zich een kopie onder de stukken. In zoverre de waarde van de woning als gevolg van deze vergissing te laag is vastgesteld, is er naar het oordeel van het Hof onvoldoende ruimte aanwezig om rekening te houden met de door belanghebbende gestelde waardevermindering die het gevolg is van een afwijking van de gerealiseerde bouw ten opzichte van de in het kwaliteitsdocument voorziene situatie.
9. Voor de vraag of er overigens termen aanwezig zijn om gevolgen te verbinden aan de stelling van belanghebbende acht het Hof het van belang om vast te stellen op welke situatie het bestreden besluit is gebaseerd: op de in het kwaliteitsdocument voorziene situatie dan wel de daarvan afwijkende gerealiseerde situatie. Slechts in het geval het bestreden besluit zou zijn gebaseerd op de in het kwaliteitsdocument voorziene situatie zou er aanleiding kunnen zijn om met de stelling van belanghebbende rekening te houden, voorzover althans het subjectieve ‘genot’ van een lager gelegen pand van de achterbuurman in een objectief waardeverschil tot uiting zou komen. Het beroep van belanghebbende is – naar het Hof begrijpt en het Hof belanghebbende ter zitting heeft voorgehouden – gebaseerd op de premisse dat in de bestreden uitspraak wordt uitgegaan van de in het kwaliteitsdocument voorziene situatie.
10. Het Hof acht het op grond van het taxatierapport, welk is gebaseerd op gerealiseerde situaties elders en waarin hoogteverschillen als waar belanghebbende aan gehecht is geen rol van betekenis lijken te hebben, niet aannemelijk dat de bestreden uitspraak is gebaseerd op een andere situatie dan op de situatie zoals die feitelijk is gerealiseerd en dat daarin derhalve reeds rekening is gehouden met de situatie waarin de tuin en het huis van het aangrenzende perceel aan de e-laan 1 hoger zijn aangelegd dan was vermeld in het kwaliteitsdocument. Het Hof acht niet aannemelijk dat er een méérwaarde in aanmerking zou zijn genomen uit hoofde van het geplande hoogteverschil met het aangrenzende perceel terwijl dat hoogteverschil niet tot stand is gebracht. Tot geen ander oordeel leiden hetgeen is vermeld in het waarde-adviesformulier en het Taxatieverslag woningen.
11. Het vorenstaande brengt het Hof tot de conclusie dat verweerder voldoende bewijs heeft geleverd voor de vastgestelde waarde en dat hetgeen belanghebbende heeft gesteld daaraan niet afdoet.
Proceskosten
Het Hof acht geen termen aanwezig een partij te veroordelen tot vergoeding van proceskosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
De uitspraak is gedaan op 10 november 2004 door mr. Van der Ouderaa, in tegenwoordigheid van mr. Geel-Cieraad als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken. Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal, door het lid van de belastingkamer en de griffier ondertekend.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van dit proces-verbaal in geanonimiseerde vorm.
U kunt binnen vier weken na de verzenddatum van deze uitspraak het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Voor het verkrijgen van een schriftelijke uitspraak is een griffierecht verschuldigd. Na het verzoek tot vervanging ontvangt u van de griffier een nota griffierecht.
De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondeling uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Het gerechtshof mag daarbij de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
Uitsluitend tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof staat beroep in cassatie open bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarvoor is eveneens een griffierecht verschuldigd. Het ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak betaalde griffierecht wordt door de griffier van de Hoge Raad in mindering gebracht op het voor beroep in cassatie verschuldigde recht.