Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 23 september 2004 in de zaak onder rekestnummer 51/2004 NOT van:
[naam],
wonende te [plaats],
APPELLANT,
t e g e n
1. MR. [naam],
2. MR. [naam],
beiden notaris te [plaats],
GEÏNTIMEERDEN.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Door appellant, verder te noemen klager, is bij een op 7 januari 2004 ter griffie ingekomen verzoekschrift tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en de kandidaat-notarissen te Rotterdam, verder te noemen de kamer, van 18 december 2003, waarbij de klacht tegen geïntimeerden, verder te noemen de notarissen, gedeeltelijk gegrond is verklaard zonder oplegging van een maatregel.
1.2. Van de zijde van de notarissen is geen verweerschrift ontvangen.
1.3. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 24 juni 2004. Klager en de notaris sub 2 zijn verschenen en hebben het woord gevoerd, klager aan de hand van een pleitnotitie. De notaris sub 1 heeft bij brief van 27 mei 2004 laten weten niet te zullen verschijnen.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en van de hiervoor vermelde stukken.
3. De feiten
3.1. Klager is sinds 21 maart 1978 woonachtig aan de[adres] te [plaats]. Eerst als huurder en sinds 19 november 1998 als eigenaar. Klager is lid van de Vereniging van eigenaars [naam], verder te noemen de VVE.
3.2. Bij brief van 19 mei 1981 heeft de Woningbouwverenigi[naam] aan de bewoners van [adres], bericht dat problemen met de parkeersituaties aanleiding zijn om enkele aanwijzingen te geven over de wijze en de plaats waarop geparkeerd moet worden. Deze aanwijzingen luiden als volgt:
”Voor de gestapelde woningbouw is parkeerruimte op eigen grond beschikbaar op de plaatsen zoals is aangegeven op bijgevoegde tekening HMV 18-5-1981…”
Bij deze parkeerplaatsen zijn vervolgens bordjes geplaatst met daarop de bijbehorende huisnummers, als mede borden die aangeven “privé parkeerplaats”.
3.3. In voornoemde brief wordt ook aandacht besteed aan stukjes tuingrond die zich voor de ingangen van de woningen bevinden. Daarover wordt bericht dat in principe de strook grond in het verlengde van de voordeur en schuurmuur bij de bovenliggende woning behoort.
3.4. Op 19 augustus 1997 is ten overstaan van notaris [naam] de akte van splitsing verleden betreffende de woningen aan [adres] Partij bij deze akte was de Woonstichting “[naam]” te [plaats]. Een stuk grond in de vorm van een driehoek is toegewezen aan[adres].
3.5. De notulen van de vergadering van de VVE van 23 mei 2000 vermelden dat als toen is medegedeeld dat de Stichting[naam] [plaats] genegen is de grond van de huurwoningen (woningen 32 e.o.) aan te schaffen. Bij akte verleden voor de plaatsvervanger van de notaris sub 1 genoemd op 24 april 2002 wordt voornoemd stuk grond, gelegen nabij het appartementencomplex[adres] geleverd door de gemeente aan de VVE en vervolgens in afzonderlijke gedeelten doorgeleverd aan de eigenaren van [adres] en de Stichting[naam] [plaats].
4. Het standpunt van klager
4.1. De klachten van klager kunnen als volgt worden samengevat. Klager verwijt de notarissen in de eerste plaats dat zij hebben nagelaten om de parkeerplaats en het voortuintje van zijn appartement op te nemen in de akte van levering. Klager is van mening dat de toenmalige verhuurder de parkeerplaatsen en voortuintjes bij diens besluit van 19 mei 1981 aan de bewoners van een aantal appartementen heeft toebedeeld en dat onder andere klager daardoor een historisch gegroeid recht hierop heeft verkregen dat bij de levering van het appartementsrecht aan hem had moeten worden meegeleverd.
4.2. Ook verwijt klager de notarissen dat zij hebben nagelaten om notarieel vast te leggen dat de van de gemeente aangekochte strook grond gemeenschappelijk bezit zou zijn van de eigenaren van alle appartementen en zou worden gebruikt als wandelpad. Deze strook grond is in de splitsingsakte echter door de notarissen toegewezen aan de benedenappartementen zonder dat hierop een recht van overpad is gevestigd.
4.3. Voorts verwijt klager de notarissen dat een stuk grond in de vorm van een driehoek is toegewezen aan het appartement[adres], terwijl dit voor de splitsing werd gebruikt als gemeenschappelijke grond. Ook daarna is het stuk grond als zodanig gebruikt. Desondanks is het appartement onlangs verkocht inclusief dit stuk grond. Dit kan, volgens klager, de notarissen worden verweten.
4.4. Tot slot wordt de notarissen verweten dat zij onzorgvuldig hebben gehandeld door klager niet alle tekeningen toe te zenden, zodat de werkelijke situatie klager destijds niet duidelijk was. Pas na veel zoek- en vraagwerk heeft klager de volledige tekeningen ontvangen en werd hem de feitelijke situatie duidelijk.
5. Het standpunt van de notarissen
5.1. De notarissen verwerpen de verwijten van klager. In de eerste plaats stellen zij dat op verzoek van de enig eigenaar Woonstichting [naam], later genaamd Stichting[naam] [plaats], het gebouw aan de[adres] is gesplitst in appartementsrechten in 1997. Klager was hierbij geen partij.
Vervolgens heeft klager in 1998 het appartementsrecht verworven van het huis waarvan hij reeds lange tijd bewoner was. Volgens de notarissen mag worden aangenomen dat klager exact wist wat hij kocht. Dit temeer daar eerdergenoemde splitsing ook geen wijziging in klagers huurrechten had gebracht.
5.2. Wat betreft de levering van een stuk grond door de gemeente [plaats] aan de Vereniging van Eigenaars[adres] en vervolgens aan derden stellen de notarissen dat deze aankoop en doorverkoop waren gebaseerd op een door de genoemde vereniging genomen besluit. Klager dient dan ook de vereniging hierop aan te spreken en niet de notarissen.
6. De beoordeling
6.1. Evenals de kamer gaat het hof ervan uit dat klager veronderstelt dat bij zijn appartement een vaste parkeerplaats en een stuk tuin hoort, welke door hem in eigendom zijn verkregen door middel van een besluit van de vereniging van eigenaars van 19 mei 1981. Deze veronderstelling is niet juist. Eigendom van onroerend goed kan niet door middel van een dergelijk besluit worden overgedragen. Uit het besluit van de vereniging blijkt dat problemen met de parkeersituaties aanleiding zijn om enkele “aanwijzingen” te geven over de wijze en de plaats waarop geparkeerd moet worden.
Ook uit de akte van levering van 19 november 1998 blijkt niet dat klager eigenaar is geworden van de parkeerplaats. De zinsnede “met toebehoren” in deze akte heeft klager ten onrechte opgevat als inclusief parkeerplaats en voortuin. De notarissen behoefden niet te veronderstellen dat bij klager de gedachte leefde dat hij de parkeerplaats en de tuin in eigendom zou verkrijgen. Dit onderdeel van de klacht is dan ook ongegrond.
6.2. Wat betreft het onderdeel van de klacht dat ziet op de overdracht van een stuk grond door de gemeente [plaats] aan de vereniging van eigenaars en vervolgens de doorlevering aan enkele appartementseigenaren en een stichting is het volgende van belang. In de eerste plaats was klager geen partij bij deze levering. Voorts wordt de stelling van klager niet bevestigd dat deze overdracht niet strookt met de afspraken die zijn gemaakt in een vergadering van de vereniging van eigenaars van 23 mei 2002. Uit het verslag van deze vergadering blijkt niet dat het de bedoeling was dat het stuk grond gemeenschappelijk eigendom zou blijven van de vereniging van eigenaars. Door deze levering werd klager dan ook niet in enig rechtens te beschermen belang getroffen. Indien klager het niet eens is met de overeenkomsten die zijn gesloten met de desbetreffende appartementseigenaren en de stichting, dan dient hij de vereniging hierop aan te spreken en niet de notarissen. Ook dit onderdeel van de klacht is ongegrond.
6.3. Wat betreft het stuk grond in de vorm van een driehoek, toegewezen aan[adres] geldt het volgende. De toenmalige eigenaar van dit stuk grond was gerechtigd een dergelijk resultaat tot stand te brengen. Klager was geen partij bij de splitsingsakte. Het enkele feit dat hij medegebruiker was van het stuk grond is onvoldoende om hem aan te merken als belanghebbende met een rechtens te beschermen belang. Dit onderdeel van de klacht is ongegrond.
6.4. Met betrekking tot het toezenden van de tekeningen overweegt het hof dat de notarissen niet adequaat hebben gereageerd op de verzoeken van klager. Dit valt de notarissen te verwijten. Evenals de kamer is het hof echter van oordeel dat dit niet dermate onzorgvuldig is dat een maatregel aan de notarissen moet worden opgelegd.
6.5. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend, buiten beschouwing blijven.
Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
7. De beslissing
Het hof:
- verwerpt het beroep.
Deze beslissing is gegeven door mrs. Schipper, Stille en Van Os, en in het openbaar uitgesproken op donderdag 23 september 2004.
Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-notarissen te Rotterdam
Reg.nr. 09/03
Beslissing op een klacht als bedoeld in artikel 99 van Pro de Wet op het notarisambt (1999) van:
De heer [naam]
wonende te [plaats];
klager,
- tegen -
mrs. [naam] en [naam],
notarissen te [plaats],
hierna: de notarissen.
1. Verloop van de procedure
1.1
De Kamer heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- klaagschrift met bijlagen op 9 april 2003 ontvangen door de KNB;
- verweerschrift d.d. 26 mei 2003 van de notarissen;
- brief van 7 juli 2003 van klager;
- pleitnota van klager ter zitting overgelegd.
1.2
De mondelinge behandeling van de klacht heeft plaatsgevonden tijdens de vergadering van de Kamer op 23 oktober 2003, waarbij alleen klager is verschenen. Deze heeft zijn standpunt nader toegelicht en een pleitnota overgelegd. De notarissen hebben een bericht van verhindering gezonden.
2. Inhoud van de klacht
2.1
Klager is sinds 21 maart 1978 woonachtig op[adres] te [plaats]. Eerst als huurder en sinds 19 november 1998 als eigenaar. Klager maakt deel uit van de vereniging van eigenaars [naam] (hierna: VVE).
Klagers klacht valt uiteen in drie onderwerpen, te weten:
a) het niet notarieel vastleggen van het parkeren op eigen erf en de tuintjes aan de voorzijde van het appartementencomplex;
b) het notarieel vastleggen van een strook groen aan de achterzijde van het appartementencomplex, wat niet juist geregeld is; en
c) het driehoekje grond aan de westzijde van het appartementencomplex, wat aan[adres] is toebedacht.
Ter onderbouwing van zijn klacht voert klager - zakelijk weergegeven - als volgt aan.
2.2
Ten aanzien van het eerste punt stelt klager dat de Woningbouw Vereniging [naam], de toenmalige verhuurder (hierna: WVV), bij besluit van 19 mei 1981 de voortuintjes en parkeerplaatsen aan de betreffende appartementen heeft toebedeeld. Dat bij deze parkeerplaatsen vervolgens bordjes zijn geplaatst met daarop de bijbehorende huisnummers, alsmede borden die aangaven “privé parkeerplaats”. Klager stelt dat hij daardoor een historisch gegroeid recht op een vaste parkeerplaats heeft verworven wat bij de verkoop van het appartement mee is overgegaan in eigendom. Voorts vermeldt de akte van levering van zijn appartementsrecht dat door klager is aangekocht “(…)met toebehoren(..)”, waaruit klager heeft afgeleid dat dit het voortuintje en parkeerplaats betreft, omdat er zijns inziens geen andere “toebehoren” zijn. Nu hem recent is gebleken dat deze toebehoren evenwel niet zien op het voortuintje en parkeerplaats, verwijt klager de notarissen dat deze hebben verzuimd de toebedeelde voortuintjes en parkeerplaatsen in de akten van levering van de betreffende appartementsrechten op te nemen.
2.3
Voor wat betreft het tweede onderdeel van de klacht, stelt klager dat bij de vergadering van de VVE van 23 mei 2000 is afgesproken dat een strook groen zou worden aangekocht van de gemeente met de bedoeling de huidige strook groen toe te voegen aan de benedenappartementen teneinde hun tuinen te vergroten. De nieuw aangekochte strook groen zou de functie van de oude overnemen en aldus gemeenschappelijk bezit zijn en bedoeld als wandelpad. Klager stelt dat deze afspraken zijn bevestigd op de vergadering van de VVE op 27 november 2000. Echter, de notarissen hebben tegen deze bedoeling in, in de splitsingsakte de aangekochte strook grond toegewezen aan de benedenappartementen zonder daarop een recht van overpad te vestigen, waardoor, zo zich nu heeft verwezenlijkt, de eigenaren van de beneden-appartementen het recht hebben ieder ander te verbieden over dit pad te lopen.
2.4
Voor wat betreft het driehoekje grond aan de westzijde van het appartementencomplex dat aan[adres] is toebedacht, stelt klager dat dit stukje groen voor de splitsing werd gebruikt als gemeenschappelijke grond. Dat bij de splitsing dit stukje grond is toebedeeld aan[adres], maar het gebruik daarvan niet is gewijzigd. Dat uit de tekeningen blijkt dat dit stukje ten dele op gemeenschappelijke grond en ten dele op [adres] van VVE [adres] ligt, zodat dit niet in eigendom toebehoorde aan [naam] (voorheen WVV). Ondanks dat klager de notarissen van dit probleem op de hoogte heeft gebracht, heeft [naam] op 4 april 2003[adres] verkocht mét het driehoekje grond. De nieuwe bewoner heeft bedoelingen met dit stukje wat niet strookt met de wensen van de VVE. Dit valt te verwijten aan de notarissen.
2.5
Klager verwijt de notarissen dat deze onzorgvuldig hebben gehandeld door klager niet alle tekeningen toe te zenden, zodat de werkelijke situatie klager destijds niet duidelijk was. Pas na veel zoek- en vraagwerk heeft klager de volledige tekeningen ontvangen en werd hem de feitelijke situatie duidelijk, welke, zo stelt klager, niet strookte met de door de VVE daaromtrent gemaakte afspraken.
2.6
Klager verzoekt de Kamer de notarissen op te dragen de gemaakte fouten te herstellen.
3. Verweer van de notarissen
3.1
De notarissen betwisten de verwijten van klager. De notarissen stellen dat op verzoek van WVV op 9 augustus 1997 het gebouw aan de[adres] is gesplitst in appartementsrechten. Klager was daarbij geen partij. Bij aankoop van zijn appartement is, anders dan klager betoogt, geen wijziging opgetreden in zijn huurrechten.
3.2
Op 24 april 2002 is door de gemeente een perceeltje grond verkocht aan de VVE, die bij diezelfde akte het perceel heeft doorgeleverd aan derden. Deze aankoop en doorverkoop vond plaats op grond van een door de VVE genomen besluit. De notarissen concluderen dat klager onterecht de notarissen aanspreekt op zijn geschil met [naam] en of de VVE.
4. De beoordeling
4.1
Ter beoordeling van de Kamer staat of de notarissen hebben gehandeld in strijd met de tuchtnorm als geformuleerd in artikel 98 van Pro de WNA. Een notaris is aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die hij als notaris behoort te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve hij optreedt, alsmede ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt.
4.2
Klager verkeert in de veronderstelling dat bij zijn appartement een vaste parkeerplaats hoort, welke hem in eigendom is gegeven middels het besluit van de WVV d.d. 19 mei 1981. Dat is niet juist. Eigendom van onroerend goed kan niet door middel van een dergelijk besluit worden overgedragen en dat was ook niet de bedoeling. Het besluit van de WVV is niet meer dan een “spelregel” om te trachten het blijkbaar bestaande parkeerprobleem onder de bewoners te regelen. Ook uit de akte van levering blijkt niet dat klager eigendom van de parkeerplaats heeft verworven. Klager heeft de daarin vermelde zinsnede “met toebehoren” onterecht opgevat als inclusief parkeerplaats en voortuin. Dit is een vaste formulering en kan de notarissen niet worden tegengeworpen als onzorgvuldig omschrijven.
4.3
Blijkens de akte van levering d.d. 24 april 2002 is door de gemeente [plaats] een perceeltje grond verkocht aan de VVE. De VVE heeft het perceel bij diezelfde akte doorgeleverd als volgt: circa een vierde deel aan[adres], een vierde deel aan [adres] en de helft aan [naam]. Klager was hierbij geen partij. Klager stelt dat dit niet strookt met de afspraken daaromtrent gemaakt bij de vergadering van de VVE van 23 mei 2002. Daarvan is de Kamer onvoldoende gebleken. Het verslag van deze vergadering vermeld dienaangaande slechts het volgende:
“(…) DG (de beheerder) geeft aan dat [naam] (…) genegen is de grond van de huurwoningen aan te schaffen, maar dat wel onderzoek moet worden gedaan naar de wijze van onderhoud van dit stuk grond wat voor rekening van de huurders komt. Alle eventuele bijkomende zaken en kosten, zoals het verleggen van het pad zullen naar alle waarschijnlijkheid de verantwoordelijkheid zijn van de nieuwe kopers(…)”
Hieruit blijkt in elk geval niet de door klager gestelde bedoeling dat het stukje grond gemeenschappelijk eigendom van de VVE zou blijven.
De overeenkomst is gesloten met de VVE, de eigenaren van[adres] en [adres] en [naam]. De notarissen hebben in de akte verwoord wat partijen overeen zijn gekomen. Dat klager het niet eens is met deze overeenkomst, valt de notarissen niet te verwijten. Klager zal de VVE en / of [naam] daarop moeten aanspreken.
4.4
Hetzelfde geldt ten aanzien van het driehoekje grond behorende bij[adres]. Bij de splitsingsakte d.d. 19 augustus 1997 heeft WVV de complexen opgesplitst in afzonderlijke appartementen. Daarbij is het bewuste driehoekje groen, voorheen als gemeenschapsgrond gebruikt, toegewezen aan[adres]. WVV was eigenaar en aldus gerechtigd dit te doen. Klager was bij deze splitsingsakte geen partij. Het enkele feit dat hij -mede- gebruiker was van het stukje grond maakt hem nog geen partij bij deze overeenkomst.
4.5
De klacht van klager ten aanzien van het niet toezenden van de door klager gevraagde tekeningen acht de Kamer wel gegrond. Klager heeft verschillende malen contact gezocht met de notarissen met het verzoek om uitleg en het toezenden van tekeningen. Uit al hetgeen aan de Kamer is overgelegd blijkt dat de notarissen daarop niet adequaat hebben gereageerd. Deze onzorgvuldigheid valt de notarissen te verwijten. De Kamer acht dit onderdeel van de klacht dan ook gegrond. De Kamer acht dit echter niet dermate onzorgvuldig dat zij een maatregel gerechtvaardigd acht.
5. De beslissing
De Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-notarissen te Rotterdam,
verklaart de klacht ten aanzien van de eerste drie onderdelen ongegrond en ten aanzien van het laatste onderdeel gegrond, zonder oplegging van een maatregel.
Deze beslissing is gegeven op 18 december 2003 door mrs. F.W.H. van den Emster, A.G. Scheele-Mülder, R.G.M. Gores, R. van der Galiën en J.H.J. Preller, in tegenwoor-digheid van de secretaris, mr. L.S. Lepelaar.
Uitgesproken ter openbare vergadering.
De secretaris, De voorzitter,
L.S. Lepelaar F.W.H. van den Emster
Deze beslissing is verzonden op:
Tegen deze beslissing kan binnen dertig dagen na de dag van verzending hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.