Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van de naamloze vennootschap R te X, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van de Directeur Dienst Burgerzaken en Gemeentebelastingen van de gemeente Utrecht, verweerder.
1. Loop van het geding
1.1. Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 29 juni 2001, ingediend door A als haar gemachtigde. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder van 8 juni 2001, betreffende de ten name van belanghebbende genomen beschikking van 30 april 1997, waarbij van de onroerende zaak g-straat nummer 1/2 te X de waarde in de zin van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet woz) is vastgesteld op ƒ 57.100.000, zulks naar de waardepeildatum 1 januari 1995 en voor het tijdvak van 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000. Het beroepschrift is aangevuld bij schrijven van belanghebbendes gemachtigde, met bijlagen, van 26 oktober 2001.
1.2. Na bezwaar tegen de genoemde beschikking heeft verweerder bij de bestreden uitspraak de waarde verlaagd tot ƒ 51.417.000.
1.3. Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en tot verlaging van de waarde tot (afgerond) ƒ 41.459.000.
1.4. Verweerder heeft een verweerschrift met bijlagen ingediend en concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
1.5. Het beroep is behandeld ter zitting van 18 april 2003. Aldaar zijn verschenen belanghebbendes voornoemde gemachtigde, tot bijstand vergezeld van B, en namens verweerder C, tot bijstand vergezeld van D, E en F. Belanghebbendes gemachtigde heeft het woord gevoerd aan de hand van pleitaantekeningen welke hij, met bijlagen, heeft overgelegd. Verweerder heeft ter zitting een aantal foto’s van de zaak overgelegd. Partijen hebben over en weer van de desbetreffende stukken kunnen kennisnemen en daarop kunnen reageren.
1.6. De gemachtigde van belanghebbende heeft, met daartoe ter zitting door verweerder gegeven toestemming, bij schrijven van 23 april 2003 een drietal bescheiden aan het Hof doen toekomen, ter staving van zijn bevoegdelijk optreden namens belanghebbende.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is eigenares en gebruikster van voormelde onroerende zaak (hierna: de zaak), zijnde een samenstel van opstallen en (onder)grond, tezamen vormende een industrie-/kantorencomplex. Het industriecomplex dient tot de productie van (a) en aanverwante producten Het kantoren-complex wordt gebruikt in dienst van die productie en in dienst van overige bedrijfsactiviteiten. De zaak is gelegen te X, op 1,5 kilometer afstand van de snelweg P. Het perceel van de zaak beloopt in totaal 68.939 m².
2.2. Van de zaak maken de volgende opstallen deel uit (het Hof gebruikt de Fu-nummers overeenkomstig de door beide partijen en hun wederzijdse, na te noemen, taxateurs, gehanteerde aanduidingswijze):
Fu 1 kantoor
Fu 3 magazijn
Fu 4-5 opslagloods
Fu 6 acculaadruimte
Fu 9 was- en smeerplaats
Fu 10 groot meleerstation
Fu 12 (a)
Fu 13 silotoren
Fu 14 productiemagazijn
Fu 15 trafostation
Fu 20 kantoor
Fu 22 (b) winkel
Fu 26 werkplaats T.D.
Fu 27 (a)
Fu 28 apparatenzaal
Fu 31 verbindingsgang
Fu 32 (a) bereidingsgebouw
Fu 33 rijwielstalling
Fu 34 portiersloge
Fu 38 kantoor
Fu 39 schoorsteen
Fu 40 technische dienst
Het als Fu 38 aangeduide kantoor is als hoofdkantoor in gebruik.
2.3. Verweerder heeft de bij de bestreden uitspraak vastgestelde waarde (ƒ 51.417.000) gebaseerd op de gecorrigeerde vervangingswaarde, er daarbij vanuit gaande dat deze waarde hoger is dan de waarde van de zaak op basis van de gekapitaliseerde huurwaarde (ƒ 49.361.000). Verweerder heeft ter onderbouwing van de na bezwaar verlaagde waarde een taxatie doen verrichten door G en H van taxatiebureau I (hierna: I). In het daarvan opgemaakte rapport is becijferd dat de waarde van de zaak op de waardepeildatum, berekend op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode, ƒ 49.361.000 bedraagt en dat die waarde, berekend op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde, ƒ 51.417.000 bedraagt.
2.4. Ter onderbouwing van de onder 2.3. laatstvermelde waarde uit het I-rapport vermeldt dat rapport, voor zover hier van belang en zakelijk weergegeven, de navolgende gegevens.
Fu 1 kantoor
bouwjaar m² ƒ/m² rest-waarde levens-
duur ta % fa %
‘29-deel 1929 5223 1.900 10% 80 jr 82,5 27,3
‘49-deel 1949 325 1.900 15% 60 jr 78,7 27,3
‘50-deel 1950 9 1.900 15% 60 jr 75 27,3
‘54-deel 1954 6 1.900 20% 55 jr 74,5 27,3
‘78-deel 1978 56 1.900 20% 30 jr 56,7 27,3
‘70-deel 1970 45 1.900 20% 40 jr 62,5 27,3
Fu 3 magazijn
bouwjaar m² ƒ/m² rest-waarde levens-
duur ta % fa %
beg.gr+1e verdie-
ping 1937 2015 1.425 10% 75 jr 77,3 18,7
tus.verd.
overloop,
dakopb. 1958 168 1.425 20% 50 jr 74 18,7
luifel 1972 137 1.425 20% 40 jr 57,5 18,7
uitbouw 1979 9 1.425 20% 30 jr 53,3 18,7
Fu 4-5 opslagloods
bouwjaar m² ƒ/m² rest-waarde levens-
duur ta % fa %
loods 1953 418 214 20% 45 jr 93,3 90
Fu 6 acculaadruimte
Bouwjaar m² ƒ/m² rest-waarde levens-
duur ta % fa %
acculaad-
ruimte 1950 348 428 20% 50 jr 90 76
Fu 9 was- en smeerplaats
Bouwjaar m² ƒ/m² rest-waarde levens-
duur ta % fa %
kelder 1955 152 1.093 20% 55 jr 72,7 27,3
beg.grond 1955 866 1.710 20% 55 jr 72,7 27,3
verdie-ping 1955 61 1.283 20% 55 jr 72,7 27,3
beg.grond 1955 70 1.283 20% 55 jr 72,7 27,3
Fu 10 groot meleerstation
bouwjaar m² ƒ/m² rest-waarde levens-
duur ta % fa %
beg.
grond 1914 2170 1.283 5% 95 jr 85,3 23
zeverij 1959 172 1.283 20% 50 jr 72 23
vloer 1970 156 1.283 20% 40 jr 62,5 23
luifels 1966 243 1.283 20% 45 jr 64,4 23
luifels 1980 76 1.283 20% 30 jr 50 23
wonin-gen 1957 212 1.283 20% 55 jr 69,1 23
Fu 12 (a)
Bouwjaar m² ƒ/m² rest-waarde levens-
duur ta % fa %
geheel 1959 7084 2.328 20% 50 jr 72 27,1
Fu 13 silotoren
Bouwjaar m² ƒ/m² rest-waarde levens-
duur ta % fa %
geheel 1959 1291 1.520 20% 50 jr 72 -
Fu 14 productiemagazijn
Bouwjaar m² ƒ/m² rest-waarde levens-
duur ta % fa %
‘60-deel 1960 9531 1.496 20% 50 jr 70 18,7
‘64-deel 1964 7925 1.496 20% 45 jr 68,9 18,7
Fu 15 trafostation
Bouwjaar m² ƒ/m² rest-waarde levens-
duur ta % fa %
geheel 1959 152 1.425 20% 50 jr 72 5
Fu 20 kantoor
Bouwjaar m² ƒ/m² rest-waarde levens-
duur ta % fa %
geheel 1971 3099 1.710 20% 40 jr 60 18,7
Fu 22 (b)winkel
Bouwjaar m² ƒ/m² rest-waarde levens-
duur ta % fa %
geheel 1967 368 1.710 20% 45 jr 62,2 -
Fu 26 werkplaats T.D.
Bouwjaar m² ƒ/m² rest-waarde levens-
duur ta % fa %
‘70-deel 1970 597 1.188 20% 40 jr 62,5 5
‘83-deel 1983 196 1.188 20% 25 jr 48 5
Fu 27 (a)
Bouwjaar m² ƒ/m² rest-waarde levens-
duur ta % fa %
geheel 1973 5473 2.328 20% 35 jr 62,9 31,1
Fu 28 apparatenzaal
Bouwjaar m² ƒ/m² rest-waarde levens-
duur ta % fa %
geheel 1975 3085 1.520 20% 35 jr 57,1 18,7
Fu 31 verbindingsgang
Bouwjaar m² ƒ/m² rest-waarde levens-
duur ta % fa %
geheel 1975 73 950 20% 35 jr 57,1 -
Fu 32 (a)
Bouwjaar m² ƒ/m² rest-waarde levens-
duur ta % fa %
geheel 1977 1510 1.710 20% 35 jr 51,4 -
Fu 33 rijwielstalling
Bouwjaar m² ƒ/m² rest-waarde levens-
duur ta % fa %
geheel 1979 165 475 20% 30 jr 53,3 -
Fu 34 portiersloge
Bouwjaar m² ƒ/m² rest-waarde levens-
duur ta % fa %
beg.grond 1979 51 2.138 20% 30 jr 53,3 -
luifel 1979 51 333 20% 30 jr 53,3 -
Fu 38 kantoor
Bouwjaar m² ƒ/m² rest-waarde levens-
duur ta % fa %
beg.grond+1e t/m 5e verdiep. 1989 5436 2.328 20% 20 jr 30 19
6e verdiep 1989 461 2.375 20% 20 jr 30 19
Fu 39 schoorsteen
Bouwjaar m² ƒ/m² rest-waarde levens-
duur ta % fa %
beg.grond 1989 27 950 20% 20 jr 30 -
Fu 40 technische dienst
Bouwjaar m² ƒ/m² rest-waarde levens- duur ta % fa %
beg.grond 1989 300 1.473 20% 20 jr 30 18,7
Grond
Bouwjaar m² ƒ/m² rest-waarde levens-
duur ta % fa %
geheel - 68939 171 - - - -
De genoemde percentages aan technische afschrijving (‘ta %’) drukken telkens -blijkens de onderlinge samenhang van de cijfers- de verhouding uit tussen het deel van de ongecorrigeerde vervangingswaarde dat aan afschrijving onderhevig is en de mate van technische afschrijving op dat deel. Het betreft derhalve niet, zoals wel het geval is bij het onder 2.7 weer te geven, door belanghebbende ingebrachte, J-rapport, de verhouding tussen de gehele ongecorrigeerde vervangingswaarde en de mate van technische afschrijving.
2.5. Belanghebbende heeft in haar beroepschrift gesteld dat de waarde van de zaak op basis van de gekapitaliseerde huurwaarde ƒ 41.459.392 bedraagt en op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde ƒ 40.084.174. Ter onderbouwing van laatstgenoemde waarde heeft zij daarbij een opstelling gegeven van de haars inziens te hanteren bouwkosten, welke zij heeft onderverdeeld in de posten ruwbouw, afbouw/vaste inrichting en installaties, telkens met vermelding van de daarbij horende levensduur en de te hanteren percentages aan technische en functionele afschrijving. De restwaarde van de ruwbouw stelt belanghebbende op telkens 25% en die van de afbouw/vaste inrichting en installaties op telkens 15%. De herbouwprijs per m² van de ruwbouw is in deze opstelling steeds gelijk aan het totaal van de herbouwprijs per m² van de afbouw/vaste inrichting en van de installaties. Blijkens deze opstelling staat belanghebbende, in totaal bezien, bij berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde hantering voor van de navolgende waarden.
deelobject Herbouwkosten
per m²-bvo in ƒ % technische afschrijving % functionele afschrijving
Fu 1 1.800 80 40
Fu 3 1.200 80 20
Fu 4-5 800 80 90
Fu 6 800 80 50
Fu 9 975 79,62 30
Fu 10 975 79,62 30
Fu 12 1.600 75,31 25
Fu 13 1.825 75,18 10
Fu 14 1.800 75,31 20
Fu 15 1.650 75,02 5
F 20 1.950 63,62 15
Fu 26 1.900 63,14 5
Fu 27 1.600 60,58 25
Fu 28 1.800 58,79 20
Fu 32 1.500 49,65 5
Fu 33 500 26,37 5
Fu 34 1.800 49,85 5
Fu 38 2.050 19,25 20
Fu 40 1.600 19,23 20
Bij deze opstelling heeft belanghebbende 54789 m² grond in aanmerking genomen ad ƒ 185 per m² (totaal ƒ 10.135.965), 13140 m² grond ad ƒ 220 per m² (totaal ƒ 2.890.800), alsmede 20000 m² verharding ad ƒ 500.000. Ook heeft zij ƒ 200.000 berekend aan saneringskosten. De totale door haar gehanteerde grondwaarde incluis verharding en saneringskosten bedraagt derhalve (10.135.965+2.890.800+500.000-200.000=) ƒ 13.326.765.
2.6. Belanghebbende heeft harerzijds een taxatierapport overgelegd, op 28 augustus 1997 opgemaakt door K van taxatiebureau J. Daarin is de waarde van de zaak op basis van de gekapitaliseerde huurwaarde bepaald op ƒ 31.777.256 en is de waarde ervan op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde bepaald op ƒ 37.032.986. Het rapport vermeldt ter onderbouwing van laatstgenoemde waarde onder meer de navolgende gegevens:
‘De gehanteerde bouw- en installatiekosten zijn gebaseerd op “Bouwkosten”, een uitgave van Misset Bouw uit Doetinchem, geïndexeerd tot 1/1/1995 en verhoogd met 7% voor honoraria van adviseurs. Er wordt uitgegaan van een technische veroudering van het gebouw van 3% per jaar (gemiddelde levensduur van 33,3 jaar) met een restwaarde van 25%. De installaties (behorende bij het gebouw) worden 7% per jaar afgeschreven (levensduur 14,3 jaar) met een maximale afschrijving van 85% (restwaarde 15%).’.
2.7. De genoemde waarde is in dat rapport voorts als volgt per onderdeel van de zaak onderbouwd.
Fu 1 kantoor
Bouwjaar m²-bvo bouw-kosten/m² Installatiekosten/m² ta % fa %
Geheel 1929 5192 1.400 75 40
Geheel 1929 5192 415 85 40
Fu 3 magazijn
Bouwjaar m²-bvo bouw-kosten/m² Installatiekosten/m² ta % fa %
Geheel 1937 2030 1.000 75 20
Geheel 1937 2030 240 85 20
Fu 4-5 opslagloods
Bouwjaar m²-bvo bouw-kosten/m² Installatiekosten/m² ta % fa %
Geheel 1947 410 340 75 90
Fu 6 acculaadruimte
Bouwjaar m² bouw-
kosten/m² Installatiekosten/m² ta % fa %
Geheel 1950 347 580 75 50
Fu 9 was- en smeerplaats
Bouwjaar m²-bvo bouw-kosten/m² installatiekosten/m² ta % fa %
Geheel 1955 1145 720 75 30
Geheel 1955 1145 115 85 30
Fu 10 groot meleerstation
Bouwjaar m²-bvo bouw-kosten/m² installatiekosten/m² ta % fa %
Geheel 1955 2603 720 75 30
Geheel 1955 2603 115 85 30
Fu 12 (a)
Bouwjaar m²-bvo bouw-kosten/m² installatiekosten/m² ta % fa %
Geheel 1960 6392 1.300 75 25
Geheel 1960 6392 275 85 25
Fu 13 silotoren
Bouwjaar m²-bvo bouw-kosten/m² installatiekosten/m² ta % fa %
Geheel 1960 652 1.600 75 10
Geheel 1960 6392 200 85 10
Fu 14 productiemagazijn
Bouwjaar m²-bvo bouw-kosten/m² installatiekosten/m² ta % fa %
Geheel 1960-1964 14782 1.330 75 20
Geheel 1960-1964 14782 550 85 20
Fu 15 trafostation
Bouwjaar m²-bvo bouw-kosten/m² installatiekosten/m² ta % fa %
Geheel 1960 120 1.000 75 5
Geheel 1960 120 200 85 5
Fu 20 kantoor
Bouwjaar m²-bvo bouw-kosten/m² installatiekosten/m² ta % fa %
Geheel 1971 3048 1.300 70 15
Geheel 1971 3048 415 85 15
Fu 22: (b)winkel. Dit onderdeel van de zaak is (naar de gemachtigde van belanghebbende in zijn pleitnotitie heeft opgemerkt: ten onrechte) niet opgenomen in de, hier weergegeven, onderbouwing van het J-rapport.
Fu 26 werkplaats T.D.
Bouwjaar m²-bvo bouw-kosten/m² installatiekosten/m² ta % fa %
Geheel 1971 1099 720 70 5
Geheel 1971 1099 225 85 5
Fu 27 (a)
bouwjaar m²-bvo bouw-kosten/m² installatiekosten/m² ta % fa %
Geheel 1973 5873 1.330 64 25
Geheel 1973 5873 550 85 25
Fu 28 apparatenzaal
bouwjaar m²-bvo bouw-kosten/m² installatiekosten/m² ta % fa %
Geheel 1974 2893 1.330 61 20
Geheel 1974 2893 550 85 20
Fu 31 verbindingsgang
bouwjaar m²-bvo bouw-kosten/m² installatiekosten/m² ta % fa %
Geheel 1964 72 340 75 -
Geheel 1964 72 115 85 -
Fu 32 (a)bereidingsgebouw
bouwjaar m²-bvo bouw-kosten/m² installatiekosten/m² ta % fa %
Geheel 1977 1637 1.300 52 5
Geheel 1977 1637 115 85 5
Fu 33 rijwielstalling
bouwjaar m²-bvo bouw-kosten/m² installatiekosten/m² ta % fa %
Geheel ? 95 340 30 5
Fu 34 portiersloge
Bouwjaar m²-bvo bouw-kosten/m² Installatiekosten/m² ta % fa %
Geheel 1979 600 1.330 46 5
Geheel 1979 600 550 85 5
Fu 38 kantoor
Bouwjaar m²-bvo bouw-kosten/m² installatiekosten/m² ta % fa %
Geheel 1989 6183 1.540 16 20
Geheel 1989 6183 550 38 20
Het totaal van deze deelberekening is met ƒ 1.000.000 verminderd tot ƒ 7.085.385, wegens ‘Renovatiekosten’.
Fu 39 schoorsteen
Bouwjaar m²-bvo bouw-kosten/m² installatiekosten/m² ta % fa %
Geheel 1989 27 16 -
Fu 40 technische dienst
Bouwjaar m²-bvo bouw-kosten/m² installatiekosten/m² ta % fa %
Geheel 1989 320 1.330 16 20
Geheel 1989 320 550 38 20
Grond
m² f/m²
Geheel 66939 170
Het totaal van deze deelberekening is (ten aanzien van de grond van de deellocatie aan de g-straat 1) verminderd met ƒ 200.000 tot ƒ 11.179.630, wegens ‘saneringskosten’.
2.8. Belanghebbende heeft voorts een afschrift overgelegd van een pagina uit het zogenaamde Dace-prijzenboekje, editie mei 1997. Dace is de afkorting van Dutch Association of Cost Engineers. In dat boekje zijn gegevens opgenomen ten behoeve van ramingen van nieuwbouwkosten. De desbetreffende productie vermeldt, voor zover hier van belang, de navolgende gegevens (waarvan de prijsgegevens in guldens):
Gebouwen compleet
Omschrijving prijs per eenheid
Productiegebouwen, vrije hoogte 4,5 meter
a. beton- of staalskelet, exclusief verwarming,
luchtbehandeling, verlichting, paalfundering,
en bedrijfsmiddelenvoorzieningen 690 tot 1.175/m²
b. idem a, inclusief verwarming en verlichting 980 tot 1.480/m²
c. idem b, inclusief bedrijfsmiddelen-
voorziening 1.200 tot 1.630/m²
Laboratoriumgebouwen, 3-5 verdiepingen
a. beton- of staalskelet, inclusief paalfundering,
lift, radiotorverwarming, afzuiging en
verlichting, exclusief inrichting 2.035 tot 3.520/m²
b. idem a, compleet ingericht, exclusief
wetenschappelijke apparatuur 2.465 tot 4.490/m²
Magazijnen, vrije hoogte 7 m
a. eenvoudig magazijn, staalskelet,
vorstvrij verwarmd, summier verlicht,
primaire brandvoorzieningen, fundering
op staal 480 tot 585/m²
b. idem a, fundering op betonpalen 585 tot 750/m²
c. hoogwaardig magazijn, staalskelet,
verwarmd, verlicht, brandvoorzieningen
als sprinkler/branddetectie, fundering
op staal 640 tot 750/m²
d. idem c, fundering op betonpalen 800 tot 910/m²
Kantoorgebouwen, 3-5 verdiepingen
a. bedrijfskantoor, beton- of staalskelet,
inclusief lift, radiatorverwarming, verlichting,
fundering op betonpalen, exclusief lucht-
behandeling of ventilatie 1.760 tot 2.195/m²
b. representatief kantoor, inclusief lift,
radiatorverwarming, ventilatie, verlichting
en fundering op betonpalen 1.980 tot 2.730/m²
c. additionele kosten a of b, indien
luchtbehandeling 225 tot 300/m²
Nevengebouwen
a. portiersloge compleet, exclusief
beveiligingsapparatuur 2.570 tot 3.425/m²
b. schakelunits, systeembouw, compleet
geïnstalleerd 910 tot 1.605/m²
Werkplaatsgebouwen, vrije hoogte 3,5-5,5 m
a. staalskelet, exclusief verwarming,
luchtbehandeling, verlichting, bedrijfs-
middelenvoorziening, inclusief inrichting 1.455 tot 2.835/m²
b. idem a, inclusief verwarming en
verlichting 1.975 tot 3.365/m²
c. idem b, inclusief bedrijfsmiddelenvoor-
zieningen en inrichting 2.855 tot 5.050/m².
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil de waarde van de zaak.
4. Standpunten van partijen
4.1. Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken. Ter zitting van 18 april 2003 hebben partijen aan hun stellingen en de daartoe gebezigde argumenten het volgende toegevoegd, zakelijk weergegeven:
4.1.1. belanghebbende:
Wij zullen bewijsstukken nazenden waaruit blijkt dat L bevoegd is om als gemachtigde van belanghebbende op te treden. Bij onze standpuntbepaling is uitgegaan van de gegevens uit het Dace-boekje. De waardeberekening volgens de gekapitaliseerde huurwaarde en die volgens de gecorrigeerde vervangingswaarde moeten in beginsel op hetzelfde resultaat uitkomen. De huurwaardemethode komt daarbij voorrang toe. De waarde die een onroerende zaak voor de gebruiker zelf heeft, wijkt niet af van de waarde van die zaak voor een derde. De herbouwwaarde van onroerende zaken wordt vaak, bijvoorbeeld in verzekeringskwesties, bepaald aan de hand van de historische bouwgegevens. Bij de bepaling van de Woz-waarde moet echter worden uitgegaan van de herbouw van de zaak zoals deze met gebruikmaking van moderne bouwmethoden en bouwmaterialen kan plaatsvinden. Uit de overgelegde foto’s blijkt dat het met de locatie van de zaak behelpen is. Er zijn weinig uitbreidingsmogelijkheden; ook de nabijgelegen woonwijk werkt belemmerend. Dat verweerder de vastgestelde waarde heeft onderbouwd door te wijzen op de feitelijke bouwcijfers van delen van die zaak, lijkt mooier dan het is. Wanneer je namelijk de gehele zaak in één keer zou herbouwen, kom je op lagere kosten uit dan volgens de methode van verweerder. Het klopt dat het hoofdkantoor in 1988 is gebouwd en toen circa 11 miljoen gulden kostte, maar dat bedrag moet hier worden bijgesteld, omdat het hoofdkantoor naar zijn aard op een verkeerde plek staat. Het gaat hier om een multinational die beursgenoteerd is. Het hoofdkantoor daarvan verwacht je in Amsterdam op de Zuidas of in de Rembrandttoren, of in Utrecht in Rijnsweerd, maar niet achteraf op dit hoekje industrieterrein. De holding bemoeit zich in het geheel niet met de productie die in het tot de zaak behorende industriecomplex plaatsvindt. Dat het holdingkantoor bij de productiepanden is gevestigd, is dan ook niet meer dan een miniem voordeel. Er is bovendien ook een productie-eenheid gevestigd in Y en in Z heeft belanghebbende kantoren. De afschrijvingstermijnen die wij hanteren zijn realistisch. Een kapitalisatie-factor van 8,5 is onzes inziens reëel. De waarden die wij hanteren zijn hoger dan de waarden die blijken uit het J-rapport. Wij houden aan eerstgenoemde waarden vast. De kosten die wij hebben gemaakt in verband met de bezwaarfase zullen wij, als ons daartoe gelegenheid wordt geboden, in een later stadium van het geding aannemelijk maken.
4.1.2. verweerder:
Wij hebben er geen bezwaar tegen dat belanghebbende heden het J-rapport over legt, omdat wij dat rapport al kennen en derhalve in staat zijn ons daartegen te verweren. Er bestaat nauwelijks verschil tussen de waarde die de ene partij als gekapitaliseerde huurwaarde hanteert en de waarde die die partij als gecorrigeerde vervangingswaarde hanteert. Conform de hier geldende regels geldt de hoogste waarde van die twee, welke in de visie van beide partijen de gecorrigeerde vervangingswaarde is. Het gaat hier in hoofdzaak om een (a)fabriek die een merkartikel produceert en dan is een zichtligging zoals deze uitstekend. Het gaat er immers om je te profileren. Belanghebbendes zaak is weliswaar gelegen nabij een woonwijk, maar dat draagt bij aan de bereikbaarheid. De ligging nabij een spoorbaan is niet van belang. De ligging nabij een kanaal is juist een plus, omdat het de ruimtelijkheid ten goede komt. Er is nog ruimte voor uitbreidingen, hetgeen op een echt industrieterrein wellicht anders zou liggen. Het is de laatste jaren weliswaar steeds gebruikelijker om bij de gecorrigeerde vervangingswaarde naar bouwonderdelen te specificeren, maar het is geen dwingend voorschrift. In deze zaak is niet gebleken van de noodzaak om dat te doen, ook niet in de besprekingen met belanghebbende of met J. In de totaalwaarden die I in haar tweede berekening hanteert zijn de diverse onderdelen verdisconteerd. In haar eerste rapport heeft zij wel naar bouwonderdelen gespecificeerd. In het rapport van J staan bijna alle gebouwen op hun restwaarde. De levensduur van de gebouwen die J hanteert is veel te kort. Die levensduur is veelal al verstreken, maar de gebouwen functioneren nog prima. Installaties hebben ook een langere levensduur dan J hanteert. Leidingen vormen weliswaar onderdeel van de installaties, maar hebben een levensduur gelijk aan die van het gebouw zelf. De herbouwwaarden die J hanteert, zijn gerelateerd aan de feitelijke bouwkosten van de panden. De kwaliteit en het uitvoeringsniveau van die bouw is erg hoog, zowel wat de productiepanden betreft als wat betreft de kantoorpanden. Belanghebbende heeft een permanente eigen onderhoudsdienst. De (a) kent bijvoorbeeld een zware constructie, is stofvrij, heeft extra dikke vloeren en is van filters voorzien. Met verbouwing/uitbreiding van de (a)fabriek, zoals deze aan belanghebbende is vergund, is ƒ 2.700 per m² gemoeid. Met de verbouwing van de kantoorpanden ƒ 2.200 per m² en met de nieuwbouw van het hoofdkantoor ƒ 2.450 per m². Het bedrijf van belanghebbende stelt een hoge standaard en hanteert hoge kwaliteitseisen. De huurwaarden die I hanteert in het kader van de gekapitaliseerde huurwaarde zijn huurwaarden van concrete vergelijkingspanden. Wij kunnen de adressen ervan desgewenst overleggen. Bij de keuze van die huurwaarden is al rekening gehouden met de bij de zaak spelende grootschaligheid en de daarmee samenhangende moeilijke verhuurbaarheid. Om die reden is ook nog eens de kapitalisatiefactor laag gehouden. Wel verkeerden de vergelijkingspanden in veel slechtere staat dan belanghebbendes zaak. Wij leggen een aantal luchtfoto’s van de zaak over. De daarop aangegeven groene strepen markeren de grens van de zaak. Enkele van de opstallen zijn slooprijp. De bouwvergunning voor het hoofdgebouw ging uit van circa 11 miljoen gulden aan nieuwbouwkosten, maar dat bedrag was nog exclusief 15% aan onder meer ontwikkelingskosten en renteverlies. Die kosten bedroegen daarom feitelijk circa ƒ 12.650.000. De directeur van het dochterbedrijf van R heeft onlangs nog de locatie van de zaak de mooiste plek van heel X genoemd, juist omdat de zaak solitair en uniek is gelegen. Het hoofdkantoor van S heeft bijvoorbeeld een veel mindere ligging. Het hoofdkantoor van belanghebbende is heel bewust dicht bij haar productie-eenheid gebouwd. De alternatieve locaties die belanghebbende noemt waren in 1988 in ontwikkeling. Zij had desgewenst dus ook heel goed voor die andere locaties kunnen kiezen. De herbouwwaarden per m² die I in haar eerste taxatie hanteerde zijn op onze instigatie in haar tweede taxatie met 5% verlaagd om de schikkingsbereidheid van belanghebbende te vergroten. Dat de waarden van een zaak op grond van de beide berekeningswijzen niet ver uit elkaar mogen liggen is juist. De door ons gehanteerde waarden liggen dicht bij elkaar.
Partijen hebben voorts eensluidend verklaard ermee akkoord te gaan dat de schriftelijke uitspraak hen wordt toegezonden zodra deze gereed is en zonder dat zij daaromtrent voorafgaand bericht ontvangen.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Overeenkomstig het hier toepasselijke recht en naar tussen partijen niet in geschil is, kan de vraag of een waarde krachtens de Wet woz niet te hoog is vastgesteld, worden beoordeeld aan de hand van de ten aanzien van de zaak te bepalen gecorrigeerde vervangingswaarde. Nu beide partijen die methode bezigen, zal het Hof allereerst beoordelen hetgeen zij in dat verband over en weer hebben aangevoerd.
5.2. Ten aanzien van de daarbij in acht te nemen waarde van de grond die van de zaak deel uitmaakt, overweegt het Hof als volgt. Verweerder heeft die waarde overeenkomstig de taxatie door I gesteld op ƒ 11.788.569. Belanghebbende heeft gesteld, zoals onder 2.5. weergegeven, dat die waarde ƒ 13.326.765 bedraagt. Weliswaar is in de taxatie door J de grondwaarde op ƒ 11.179.630 bepaald, doch belanghebbende heeft expliciet verklaard bij haar standpuntbepaling vast te houden aan de door haarzelf genoemde waarden en dat het J-rapport dient ter onderbouwing daarvan. Gelet op de aldus ingenomen standpunten is het Hof van oordeel dat verweerder de door hem gehanteerde deelwaarde aannemelijk heeft gemaakt, nu die door belanghebbende niet is weersproken, die waarde wordt onderbouwd door het I-rapport en de waarde zoals genoemd in het J-rapport niet van zodanige hoogte is dat reeds daarom tot een ander oordeel zou moeten worden gekomen.
5.3. Verweerder heeft naar ‘s Hofs oordeel voorts aannemelijk gemaakt dat de door haar, in navolging van I, gehanteerde herbouwprijzen per m² bruto-vloeroppervlak niet te hoog zijn. Daarbij komt gewicht toe aan het feit dat verweerder gemotiveerd en door belanghebbende onvoldoende weersproken heeft gesteld dat de gebouwen die deel uitmaken van de zaak, in vergelijking met andere industriële/kantoorcomplexen, een kwalitatief zeer hoog niveau hebben, onder meer in verband met de strenge eisen die uit het desbetreffende productieproces voortvloeien. Verweerder heeft bovendien -in zoverre door belanghebbende onweersproken- zijn standpunt onderbouwd door te wijzen op de prijzen die belanghebbende heeft betaald bij recente verbouw of nieuwbouw van haar gebouwen: ƒ 2.700/m² voor uitbreiding van de (a)fabriek, ƒ 2.200/m² voor verbouw van kantoorruimte en ƒ 2.450/m² voor nieuwbouw van kantoorruimte. Voorts komt in dit verband betekenis toe aan het feit dat belanghebbende zelf heeft gesteld én het J-rapport vermeldt dat ten aanzien van de onderdelen met de FU-nummers 4-5, 6, 13, 14, 20, 28 en 40 een hogere herbouwprijs per m² dient te worden gehanteerd dan verweerder heeft gedaan (de door belanghebbende en J genoemde herbouwwaarden voor gebouwen, installaties en/of inrichting neemt het Hof in het kader van die vergelijking per m² bruto-vloeroppervlakte tezamen), alsmede dat belanghebbende overigens ook ten aanzien van de onderdelen met de Fu-nummers 15, 26 en 33 een gelijkluidend standpunt heeft ingenomen. Ook is hier nog van belang dat de door verweerder gehanteerde herbouwwaarden nagenoeg geheel zijn gelegen binnen de vorenomschreven waardemarges die zijn genoemd in het Dace-prijzenboekje. Tussen de door belanghebbende gestelde herbouwwaarden en de uit het J-rapport blijkende herbouwwaarden die lager zijn dan de waarden die verweerder hanteert enerzijds en de door verweerder gehanteerde waarden anderzijds, bestaat bovendien niet een verschil van zodanige omvang dat zulks aan de aannemelijkheid van de door verweerder gehanteerde waarden afdoet.
5.4. Aldus is de door verweerder gehanteerde herbouwwaarde van de zaak (ofwel de ongecorrigeerde vervangingswaarde) aannemelijk. Vervolgens dient te worden beoordeeld of aannemelijk is dat verweerder die waarde voldoende heeft verminderd in verband met technische en functionele afschrijving.
5.5. Ten aanzien van de componenten die de mate van technische afschrijving bepalen, te weten de levensduur van de gebouwen die deel uitmaken van de zaak, hun leeftijd op de waardepeildatum en de aan de gebouwen toe te kennen restwaarde, overweegt het Hof als volgt. Verweerder heeft die levensduur (en het daarvan op de waardepeildatum verstreken gedeelte) overeenkomstig het I-rapport verantwoord per gebouw, daarbij per gebouw een onderverdeling makend naar gebouwdelen, voor zover daartoe aanleiding was in verband met onderling verschillende bouwjaren van elk van die delen (welke zich voordoen bij de Fu-nummers 1, 3, 10, 14 en 26). Belanghebbende heeft in haar opstelling de levensduur van elk van de gebouwen genoemd, daarbij onderscheidend tussen ruwbouw, afbouw/vaste inrichting en installaties, alsmede ten aanzien van de gebouwen met de Fu-nummers 1 en 3 onderscheidend naar leeftijd (bouwjaar) van de ruwbouw enerzijds en de afbouw/vaste inrichting en installaties anderzijds, doch zonder het door verweerder gemaakte onderscheid ten aanzien van de Fu-nummers 1, 3, 10, 14 en 26 te maken. Ook het J-rapport kent laatstgenoemd onderscheid niet.
5.6. Naar het oordeel van het Hof heeft verweerder voldoende aannemelijk gemaakt dat de door haar, in navolging van I, gehanteerde (op de waardepeildatum reeds verstreken) levensduur van de gebouwen niet te lang is, gelet op de lengte van die levensduur in het algemeen enerzijds en gelet op de door verweerder onweersproken gestelde hoge kwaliteit van haar gebouwen anderzijds. In hetgeen belanghebbende heeft gesteld is geen grond gelegen anders te oordelen, temeer daar haar eigen opstelling en die van J geen recht doet aan de verschillende bouwjaren waarvan per gebouwonderdeel sprake is bij de Fu-nummers 1, 3, 10, 14 en 26.
5.7. Ook de door verweerder, in navolging van I, gehanteerde restwaarden zijn naar het oordeel van het Hof aannemelijk geworden. Verweerder heeft die restwaarden, die telkens niet hoger zijn dan 20%, per gebouw of onderdeel gespecificeerd. Daar zowel belanghebbende alsook J van een restwaarde van 25% uitgaan wat betreft de ruwbouw en van 15% wat betreft de overige delen van de gebouwen en bij beiden de herbouwkosten per m² van die overige delen niet groter zijn dan de herbouwkosten per m² van de ruwbouw, heeft verweerder, door een restwaarde te hanteren die niet hoger is dan 20%, in totaal bezien geen hogere restwaarde gehanteerd dan belanghebbende voorstaat.
5.8. Waar de elementen die verweerder heeft gebezigd bij de verantwoording van het door hem voorgestane percentage aan technische afschrijving aannemelijk zijn geworden, geldt zulks eveneens voor de uitkomst van de daarop gebaseerde som. Een en ander volgt eens temeer uit het feit dat het percentage aan technische afschrijving dat belanghebbende hanteert ondanks de door haar voorgestane afwijkende berekeningselementen, slechts in geringe mate afwijkt van het percentage dat verweerder en I hanteren. Dit oordeel geldt met inbegrip van de door het Hof in het oog gehouden omstandigheid dat die percentages onderling enigszins verschillende grootheden uitdrukken, zoals omschreven onder 2.4, laatste alinea.
5.9. Voorts overweegt het Hof als volgt ten aanzien van de door verweerder in aansluiting op het rapport van I voorgestane percentages aan functionele afschrijving. Die percentages liggen in dezelfde orde van grootte als de door belanghebbende voorgestane percentages, welke gelijk zijn aan de percentages die in het J-rapport zijn genoemd. Beide genoemde rapporten spreken elkaar derhalve op de daarin vervatte hoofdlijnen niet tegen. Aan de waarde van het door verweerder ingebrachte rapport wordt daarom niet afgedaan. Zulks geldt temeer daar de percentages die belanghebbende en J noemen, ten aanzien van de gebouwen met de Fu-nummers 6, 12, 20 en 27 zelfs lager liggen dan de percentages die verweerder en I hanteren. Op grond van een en ander heeft verweerder ook hetgeen hij heeft gesteld omtrent laatstbedoelde percentages, aannemelijk gemaakt.
5.10. Op grond van al het vorenoverwogene is het Hof van oordeel dat verweerder de door hem gehanteerde (gecorrigeerde vervangings)waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Het door belanghebbende ingebrachte J-rapport doet daar niet aan af, nu hetgeen daarin omtrent die vervangingswaarde in afwijking van het I-rapport is vermeld, door dat rapport en ‘s Hofs daaromtrent gegeven, voormelde, oordeel wordt ontkracht.
5.11. Aan het oordeel van het Hof doet evenmin af belanghebbendes stelling dat de waarde die krachtens de Wet woz voor een onroerende zaak wordt vastgesteld naar de methode van gecorrigeerde vervangingswaarde, steeds gelijk dient te zijn aan de aldus vast te stellen waarde naar de methode van de gekapitaliseerde huurwaarde. In die stelling ligt immers besloten dat de onderhavige gecorrigeerde vervangingswaarde te hoog is vastgesteld doordat daartoe onjuiste (reken)elementen zijn gebezigd. Dat zulks niet het geval is volgt uit het vorenoverwogene. Dat zich nog overigens relevante feiten of omstandigheden voordoen waarmee verweerder en I ten onrechte geen rekening hebben gehouden, is niet gesteld of gebleken. Het enkele feit dat het J-rapport een lagere waarde naar de methode van de gekapitaliseerde huurwaarde vermeldt dan het I-rapport, is daartoe onvoldoende. Ook de stelling dat het gebruik als hoofdkantoor van het gebouw met FU-nummer 38 een waardedrukkende invloed heeft omdat dat gebouw nabij de productiegebouwen is gevestigd doch met die productie niets van doen heeft, moet in dit verband worden verworpen, omdat die stelling niet aannemelijk is. Naar verweerder onvoldoende weersproken heeft gesteld, heeft belanghebbende immers voorafgaand aan de bouw van dat gebouw (eind tachtiger jaren van de vorige eeuw) er bewust op bedrijfseconomische gronden en om redenen van bedrijfsimage voor gekozen dat gebouw nabij de productiegebouwen te realiseren, mede gelet op de centrale en goed bereikbare ligging van de zaak. De in de aanhef van deze rechtsoverweging omschreven stelling baat belanghebbende daarom niet, wat er in het algemeen ook van zij.
5.12. Het oordeel van het Hof luidt aldus dat het beroep ongegrond is.
6. Proceskosten
Gelet op de vorenomschreven afdoening van het geschil, zijn er naar het oordeel van het Hof geen gronden aanwezig om een partij op de voet van artikel 8:75 Algemene Pro wet bestuursrecht te veroordelen in de proceskosten.
7. Beslissing
Het Hof verklaart het beroep ongegrond.
De uitspraak is vastgesteld op 17 juni 2004 door mrs. Onnes, Steenbergen en Van Loon, in tegenwoordigheid van mr. Van der Laan als griffier. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Cassatie
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.