Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 24 juni 2004 in de zaak onder rekestnummer 1346/2003 NOT van:
[appellant],
notaris te [plaats],
APPELLANT,
advocaat : mr. A. Knigge.
t e g e n
1. [geïntimeerde].,
2. [geïntimeerde].,
beiden gevestigd en kantoorhoudende te [plaats],
GEÏNTIMEERDEN,
advocaat: mr. J. van Oijen.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Ter griffie van het hof is op 19 december 2003 een verzoekschrift ingekomen waarbij namens appellant, verder te noemen de notaris, hoger beroep is ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en de kandidaat-notarissen te ’s-Gravenhage, verder te noemen de kamer, van 19 november 2003.
Bij deze beslissing is de klacht tegen de notaris gegrond verklaard en de maatregel van berisping opgelegd.
1.2. Namens de notaris is op 30 januari 2004 het ingestelde hoger beroep nader toegelicht en zijn bijlagen toegevoegd.
1.3.[naam]25 maart 2004 is namens [naam]. en [naam], hierna te noemen klagers, een verweerschrift – met bijlagen - ingediend.
1.4. Van de zijde van de notaris is op 12 mei 2004 nog een bijlage ter griffie van het hof ingekomen.
1.5. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 13 mei 2004. Verschenen zijn de notaris en zijn advocaat alsmede de directeur van beide klagers, de heer [naam], hierna: [naam], en de advocaat mr. K. Selcraig. Partijen hebben het woord gevoerd, de advocaat van de notaris aan de hand van een overgelegde pleitnota.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3. De ontvankelijkheid van klagers in hun klacht
3.1. Allereerst dient de vraag te worden beantwoord of de klacht tegen de notaris gezien het tijdstip van indiening ontvankelijk is. Het hof dient de ontvankelijkheid van de klacht te beoordelen aan de hand van het bepaalde in artikel 99 lid 12 van de Wet op het Notarisambt, hierna: WNA.
Ingevolge artikel 99 lid 12 WNA kan een klacht slechts worden ingediend gedurende drie jaren na de dag waarop de tot klacht gerechtigde van het handelen of nalaten van een notaris of kandidaat - notaris dat tot tuchtrechtelijke maatregelen aanleiding kan geven, kennis heeft genomen.
3.2. Ter griffie van de rechtbank is op 18 februari 2003 de klacht van klagers ingekomen, die betrekking heeft op het handelen van de notaris bij het transport van een bouwkavel op 15 oktober 1999. In tegenstelling tot de hieraan voorafgaande koopovereenkomst van 18 december 1998 was [klager]. geen partij bij dit transport.
3.3. Het hof is van oordeel dat klagers alleen kunnen worden ontvangen in hun klacht indien zij redelijkerwijze drie jaren voorafgaand aan het indienen van de klacht dus vóór 18 februari 2000 geen kennis hebben gehad van het bewuste handelen van de notaris. Het hof acht dit volstrekt onaannemelijk. Immers, in de koopovereenkomst van 18 februari 1998, uit hoofde waarvan de omstreden levering heeft plaats gehad, werd bepaald dat transport uiterlijk op 1 december 1998 zou plaatsvinden. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien dat klagers die datum zonder meer hebben laten verstrijken. Onaannemelijk is dan ook dat zij niet op de hoogte zijn geweest van het feit dat dit transport niet heeft plaatsgevonden. Zij zijn immers professionele partijen die ervaring hebben met transacties op het gebied van onroerende zaken. Zo moeten zij op de hoogte zijn geweest van het feit dat een volmacht verstrekt zou moeten worden ten behoeve van het transport indien partijen niet zelf bij het passeren van de akte aanwezig zouden zijn.
Daarnaast is het hof gebleken dat [n[naam] regelmatig contact had met de andere vennoten in Own Office Jupiter VOF. Het hof acht het onaannemelijk dat tijdens deze contacten nooit gesproken is over het niet zijn doorgegaan van het transport op uiterlijk 1 december 1998. Dat geldt te meer nu het daarmee gemoeide financiële belang aanzienlijk was en er, naar mag worden aangenomen, financiële complicaties speelden. Dat de onroerende zaak waarom het ging, anders dan aanvankelijk voorzien, alleen aan Jupiter Planontwikkeling v.o.f is overgedragen kan hen dan ook niet zijn ontgaan.
3.4. De hiervoor sub 3.1. genoemde termijn van drie jaren is dan ook aangevangen op een eerder moment dan 18 februari 2000, zodat klagers te laat hun klacht hebben ingediend.
3.5. Op grond van het voorgaande is de klacht niet ontvankelijk.
3.6. Het vorenoverwogene leidt tot de navolgende beslissing.
4. De beslissing
Het hof:
- vernietigt de beslissing van de kamer van 19 november 2003, en opnieuw rechtdoende;
- verklaart klagers niet ontvankelijk in hun klacht.
Deze beslissing is gegeven door mrs. Schipper, Van der Reep en Van Os en in het openbaar uitgesproken op donderdag 24 juni 2004.
Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-Notarissen ’sGravenhage
Beslissing inzake de klacht onder nummer 03/09 van:
1. [klager].,
2. [klager].,
hierna ook te noemen klaagsters,
tegen
[naam],
notaris te [plaats],
hierna ook te noemen de notaris,
gemachtigde mr. B.E.L.J.C. Verbunt.
De procedure
De Kamer heeft kennisgenomen van:
? de klacht, met bijlagen, ingekomen op 18 februari 2003,
? het antwoord van de notaris,
? de repliek van klaagsters,
? de dupliek van de notaris.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 15 oktober 2003.
Daarbij waren aanwezig:ir. [naam] MRE, namens klaagsters, en de notaris vergezeld van zijn gemachtigde, mr. B.E.L.J.C. Verbunt.
Van het verhandelde is proces-verbaal opgemaakt met daaraan in afschrift gehecht de op de zitting overgelegde pleitnotities van de gemachtigde van de notaris.
De feiten
- Op 18 februari 1998 heeft Own Office Jupiter v.o.f., gevestigd te Vught aan de Helvoirtseweg 146, een koopovereenkomst gesloten met de gemeente Gouda (hierna: de Gemeente) met betrekking tot een bouwkavel aan de Ouverturelaan te Gouda; als vennoten van Own Office Jupiter v.o.f. vermeldt de koopakte: Jupiter Planontwikkeling v.o.f. (hierna: Jupiter), gevestigd te Vught aan de Helvoirtseweg 146, en [klager]. (hierna: [naam] O.G.), gevestigd te [plaats] aan de Hogestraat 26.
- Als correspondentieadres van Own Office Jupiter v.o.f. vermeldt de koopovereenkomst: Nieuwekade 213 te Utrecht; dit is het adres waar Boschbeuk II B.V. – één van de vennoten van Jupiter – is gevestigd.
- Als uiterste leveringsdatum wordt in de koopovereenkomst 1 december 1998 genoemd.
- Artikel 6 van de “Algemene voorwaarden” van de koopovereenkomst bepaalt dat in afwijking van het bepaalde in artikel 12 lid 4 koper bevoegd is uit deze overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen aan derden over te dragen.
- Alle contacten van (het kantoor van) de notaris met Own Office Jupiter v.o.f. of met Jupiter in de periode van maart 1999 tot oktober 1999 hebben gelopen via het hiervoor genoemde correspondentieadres, en wel met de heer P.G.P. Cuppens (hierna: Cuppens), die is verbonden aan Jupiter.
- Op 15 oktober 1999 heeft de Gemeente, bij akte opgemaakt ten overstaan van de notaris, deze bouwkavel geleverd aan Jupiter Planontwikkeling v.o.f.; [naam] O.G. wordt in deze akte (in tegenstelling tot de koopovereenkomst) niet als koopster genoemd.
- Op 17 oktober 2001 heeft mr. Leermakers (advocaat van [naam] O.G.) de notaris om overleg verzocht met betrekking tot voormelde transactie.
De klacht
De klacht ziet er hoofdzakelijk op dat in de leveringsakte slechts één van de oorspronkelijke kopers uit de koopovereenkomst is vermeld en dat de andere koper ([naam] O.G.) is weggevallen, hetgeen een verwijtbare fout is van de notaris. Klaagsters stellen dat de notaris had moeten onderzoeken waarom [naam] O.G. niet bij het transport was betrokken, terwijl zij wel in de koopakte stond vermeld.
De bouwkavel, die werd gekocht door zowel Jupiter als [naam] O.G., is op 15 oktober 1999 slechts aan Jupiter geleverd.
Als gevolg van een en ander is [naam] O.G. buiten spel komen te staan, waardoor zowel [naam] O.G. als klaagster sub 2 (hierna: [naam] A & S) gedupeerd zijn. Dienaangaande hebben klaagsters toegelicht dat het doel van de aankoop van de bouwkavel het ontwikkelen van een kantorenproject was, waarbij Jupiter zou zorgdragen voor de financiering en [naam] O.G. een winstaandeel zou ontvangen van 25% van de investering minus de kosten. Daar de kantorenmarkt niet vlot liep en de Gemeente in tweede instantie een andere bestemming aan de kavel wilde geven, heeft de Gemeente de kavel teruggekocht. Bij wijze van compensatie heeft de gemeente toegezegd aan Jupiter (aan wie de grond immers was geleverd) dat zij een appartementenplan mag ontwikkelen op andere door de Gemeente beschikbaar te stellen grond. Voor dat project wilde [naam] O.G. eveneens een winstdeling van 25%, evenals bij het eerdere project. Daarnaast wilde [naam] A & S de architectenkosten voor het project vergoed krijgen, te weten ruim Hfl 375.000,-. Bij monde van haar vertegenwoordiger Geeris deelde Jupiter echter mee dat het appartementenproject niet met [naam] O.G. maar met een andere partner zal worden ontwikkeld en dat [naam] A & S slechts een architectenopdracht krijgt als het zover komt. Mocht het inderdaad niet zover komen dat [naam] A & S een architectenopdracht krijgt, dan zal [naam] A & S een vergoeding van Hfl 125.000,-- ontvangen.
Voorts beklagen klaagsters zich erover dat zijzelf of hun raadslieden vele malen vergeefs gepoogd hebben opheldering te krijgen van de notaris waarom niet aan [naam] O.G. is geleverd. De notaris heeft hierop niet adequaat gereageerd, immers steeds verwezen naar de wederpartij, de Gemeente, en naar Jupiter.
Het verweer
De notaris stelt dat klaagsters de klacht te laat hebben ingediend. Voorts stelt hij dat [naam] A & S geen belanghebbende is en dat zij daarom niet ontvankelijk moet worden verklaard in haar klacht.
Voor wat betreft de inhoud van de klacht bestrijdt de notaris dat er sprake is van een verwijtbare fout terzake van de bewuste leveringsakte, nu hij bij het opstellen en passeren van die akte is afgegaan op instructies die zijn gegeven namens de partijen die bij de koopovereenkomst waren betrokken.
Voorzover nodig zal het overige door de notaris gevoerde verweer hierna worden besproken.
De beoordeling van de klacht
Voor wat betreft de ontvankelijkheid van de klacht stelt de notaris dat de klacht is vervallen of verjaard nu zij te laat is ingediend, gelet op het bepaalde in artikel 99 lid 12 van de Wet op het notarisambt.
Dit artikel bepaalt dat een klacht slechts kan worden ingediend gedurende drie jaren na de dag waarop – kort gezegd – de klager kennis heeft genomen van de gedraging waarop de klacht ziet. De notaris stelt primair dat de klacht is gegrond op de leveringsakte van 15 oktober 1999 en dat de klacht dateert van 17 februari 2003, zodat de hiervoor bedoelde termijn van drie jaar is overschreden. Subsidiair stelt de notaris dat het in ieder geval redelijk is de in voormeld artikel genoemde termijn te laten aanvangen op de dag waarop klaagsters zich hadden dienen te realiseren dat de transactie met de Gemeente dreigde spaak te lopen, te weten op 1 december 1998, de contractueel overeengekomen uiterste overdrachtsdatum.
Met betrekking tot dit prealabele verweer heeft ir. [naam] (hierna: [naam]), optredend als vertegenwoordiger van beide klaagsters, gesteld dat hij niet eerder heeft bemerkt dat [naam] O.G. niet in de leveringsakte stond vermeld dan in oktober 2001, toen de grond werd teruggeleverd aan de Gemeente. Naar het oordeel van de Kamer is niet gebleken van feiten en/of omstandigheden, waaruit afgeleid moet worden dat klaagsters redelijkerwijze eerder hadden moeten weten dat [naam] O.G. niet als koopster in de leveringsakte was vermeld, zoals ook uit het hierna overwogene zal blijken. Dit betekent dat de klacht is ingediend binnen de termijn van drie jaren, gerekend van het tijdstip waarop klaagsters geacht kunnen worden kennis te hebben genomen van de gedraging (van oktober 1999) waarover zij klagen. Zij zijn dus niet te laat met hun klacht.
Tijdens de behandeling is gebleken dat [naam] A & S evenals [naam] O.G. een besloten vennootschap is. In de kop van de uitspraak is dit verwerkt.
[naam] A & S is niet zelf in de koopovereenkomst als mede-koopster genoemd. Klaagsters hebben echter onweersproken gesteld dat [naam] A & S een aanzienlijk bedrag heeft gestoken in het project dat [naam] O.G. en Jupiter voornemens waren te ontwikkelen. Een gedeelte van dat honorarium is zelfs al door [naam] O.G. aan [naam] A & S voldaan. In die situatie kan [naam] A & S eveneens als belanghebbende in deze procedure worden aangemerkt. Zij kan daarom in haar klacht tegen de notaris worden ontvangen.
Het doel van het sluiten van de koopovereenkomst van 18 februari 1998 tussen enerzijds de Gemeente als verkoopster en anderzijds Jupiter en [naam] O.G. (beide vennoten in Own Office Office Jupiter v.o.f.) was het ontwikkelen van een kantorenproject, waarbij Jupiter zou zorgdragen voor de financiering van dit project.
Naar [naam] ter zitting heeft toegelicht deed hij vaker zaken met de heer Geeris, vertegenwoordiger van Jupiter, en had hij zelfs wekelijks contact met hem, waarbij hij in het algemeen zelf bemoeienis hield met de onderhanden projecten. In dit geval liet hij te goeder trouw de financiering van het bewuste project over aan Jupiter en twijfelde hij er daarbij nimmer aan dat ook [naam] O.G. in de akte van levering voorkwam. Niet eerder dan in oktober 2001, toen de kavel zou worden teruggeleverd aan de Gemeente, bemerkte hij dat de notaris [naam] O.G. niet in de akte van levering had opgenomen.
De notaris heeft dienaangaande gesteld dat hij bij het opstellen en passeren van die akte is afgegaan op instructies die zijn gegeven namens de partijen die bij de koopovereenkomst waren betrokken. Op de gereedgemaakte leverings- en hypotheekakte verkreeg hij de schriftelijke goedkeuring van partijen. Daar kwam ook nog bij dat de communicatie in deze kwestie is geschied met het door klaagsters in de koopakte opgegeven correspondentieadres. Alle contacten van de notaris verliepen steeds via dit adres, met de contactpersoon van Own Office Jupiter B.V.: Cuppens. Op basis van een door hem bevestigd bericht dat niet langer Own Office Jupiter B.V. maar Jupiter de afnemende partij zou zijn, is de notaris met de transactie verdergegaan.
De Kamer is van oordeel dat het feit dat alle correspondentie via dit adres werd gevoerd en dat door de contactpersoon op dit adres werd meegedeeld dat een andere partij dan genoemd in de koopakte de partij zou zijn aan wie de kavel moest worden geleverd, niet betekent dat de notaris zonder meer op deze informatie mocht afgaan. De notaris had zorgvuldig moeten omgaan met deze informatie en hij had daarom bij alle belanghebbende partijen – en dus ook: degenen die als kopers in de koopovereenkomst stonden vermeld – moeten onderzoeken of de voor Own Office Jupiter v.o.f. optredende contactpersoon volmacht had niet alleen om overleg te voeren over de uitvoering van de koopovereenkomst, maar ook om een van de partijen te laten wegvallen, met andere woorden: om de overeenkomst in zoverre te wijzigen. De notaris heeft echter nagelaten de juistheid van de mededeling van de bewuste contactpersoon na te gaan. Hij heeft geheel afgaande op de mededeling van de contactpersoon slechts Jupiter in de akte van levering vermeld.
De notaris heeft zich er ook nog op beroepen dat (1) de levering geen rechtstreeks verband houdt met de koopovereenkomst van 1 februari 1998, nu de daarin vastgelegde uiterste leveringdatum van 1 december 1998 intussen was verstreken, en dat (2) hij de in de leveringsakte als koper aangewezen partij mocht beschouwen als degene die door de aanvankelijke koper(s) was aangewezen op de voet van artikel 6 van de voorwaarden van de koop. Ook deze verweren slagen niet. De ten overstaan van de notaris verleden akte van levering strekt, blijkens deze akte, ter uitvoering van de onderhandse koopakte van 18 februari 1998, en dus niet van enige nadien totstandgekomen koopovereenkomst. Uit de leveringsakte blijkt ook niet dat de koper een krachtens genoemd artikel 6 aangewezen derde is. Een zodanige aanwijzing ontbreekt.
Het voorgaande leidt de Kamer tot het oordeel dat de klacht in zoverre gegrond is. Ongegrond is de klacht voorzover daarin de notaris het verwijt wordt gemaakt dat hij in 2001, onder meer na vragen van mr. Leermakers, zich ertoe heeft beperkt klaagsters te verwijzen naar de andere bij de koopovereenkomst betrokken partijen. Uit hetgeen over en weer is gesteld omtrent de desbetreffende contacten in 2001 en later, blijkt niet dat de vragen van de kant van klaagsters voldoende duidelijk waren omschreven. En voorzover dit al anders was, levert dit niet een afzonderlijke klachtwaardige gedraging van de notaris op. Hij was immers van mening dat hij niets onbehoorlijks had gedaan, en de (on)juistheid van die zienswijze is al in het voorgaande aan de orde gekomen. Vermelding verdient voorts dat niet is gebleken van samenspanning tussen de Jupiter (en/of de Gemeente) en de notaris.
Gelet op de ernst van het verzuim van de notaris acht de Kamer hier de maatregel van berisping op zijn plaats.
De beslissing
De Kamer voornoemd:
Verklaart de klacht gegrond in voege als hierboven omschreven.
Legt aan de notaris de maatregel van berisping op.
Bepaalt dat de opgelegde maatregel, nadat deze beslissing in kracht van gewijsde zal zijn gegaan, zal worden ten uitvoer gelegd op een nader te bepalen vergadering van de Kamer, waartoe de notaris per aangetekende brief zal worden opgeroepen.
Deze beslissing is gegeven door mrs H.F.M. Hofhuis, voorzitter, R. van der Galiën, J. Hulsebosch en A.J.M. van Velzen, leden, en M.G.L. den Os-Brand, plaatsvervangend lid, en in tegenwoordigheid van de secretaris, mr H.C. Veenendaal-Husen, in het openbaar uitgesproken op 19 november 2003.
Afschrift van deze beslissing wordt bij aangetekende brief aan de notaris en aan de klaagsters gezonden.
Binnen dertig dagen na de dagtekening van de begeleidende brief kunnen de notaris en de klaagsters van deze beslissing in hoger beroep komen bij het Gerechtshof te Amsterdam, Postbus 1312, 1000 BH Amsterdam.