Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
BIJ VERVROEGING
Beslissing van 10 juni 2004 in de zaak onder rekestnummer 1266/2003 NOT van:
[naam],
wonende te [plaats],
APPELLANT
t e g e n
MR. [naam],
kandidaat-notaris te [plaats],
GEÏNTIMEERDE.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Door appellant, verder te noemen klager, is bij een op 10 december 2003 ter griffie ingekomen verzoekschrift tijdig hoger beroep ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Amsterdam, verder te noemen de kamer, van 18 november 2003 waarbij de door klager tegen geïntimeerde, hierna te noemen de kandidaat-notaris, ingediende klacht ongegrond is verklaard.
1.2. Op 11 februari 2004 is van de zijde van de kandidaat-notaris een verweerschrift ter griffie van het hof ingekomen.
1.3. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 29 april 2004. Klager en de kandidaat-notaris zijn verschenen. Beiden hebben het woord gevoerd.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie alsmede van de hiervoor genoemde stukken.
3. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in haar beslissing van 18 november 2003 heeft vastgesteld. Nu partijen tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar hebben gemaakt, gaat het hof ook van die feiten uit.
4.Het standpunt van klager
4.1. Klager verwijt de kandidaat-notaris dat hij op onzorgvuldige wijze is omgegaan met zijn geld door zonder zijn instemming de ongespecificeerde nota van [naam] te betalen.
4.2. Voorts verwijt klager de kandidaat-notaris dat hij onvoldoende pogingen heeft gedaan om het ten onrechte uitbetaalde geld van klager terug te krijgen.
4.3. In hoger beroep heeft klager betoogd dat de kamer voorbij is gegaan aan het feit dat de klacht zich in de eerste plaats richt tot het notariskantoor [naam]. Bovendien verzoekt klager notaris mr. [naam], evenals de kandidaat-notaris verbonden aan het kantoor [naam], te berispen wegens een gebrek aan communicatie binnen het kantoor [naam], nu de kandidaat-notaris naar zijn zeggen niet op de hoogte was van het betalingsgeschil tussen klager en [naam].
4.4. Tenslotte verzoekt klager de kandidaat-notaris te berispen omdat hij heeft aangenomen dat klager zijn schulden aan [naam] niet heeft voldaan en klakkeloos betalingen heeft verricht ten laste van het vermogen van klager.
5.Het standpunt van de kandidaat-notaris
5.1. De kandidaat-notaris betwist de stellingen van klager ten stelligste. De kandidaat-notaris heeft betoogd dat hij voorafgaand aan de overdracht van het appartementsrecht van klager niet op de hoogste is gesteld van het conflict tussen klager en [naam].
5.2. Daarnaast beroept de kandidaat-notaris zich op het bepaalde in artikel 5:122 lid 3 BW Pro, waarin staat dat de koper aansprakelijk is voor de schulden van de verkoper aan de VvE na overdracht van de eigendom, tenzij deze schulden ingelost worden ten tijde van de overdracht. De behandelend notaris heeft derhalve de verplichting ervoor zorg te dragen dat een koper vrij en onbezwaard en zonder achterstallige schulden eigenaar wordt.
5.3. Tenslotte heeft de notaris betoogd dat hij na de overdracht het nodige heeft gedaan om met betrekking tot de verrichte betaling aan [naam] de zaak opgehelderd te krijgen.
6.De beoordeling
6.1. Alvorens tot de beoordeling van de klacht over te gaan, overweegt het hof – naar aanleiding van het betoog van klager dat de klacht zich in eerste instantie richt tegen het notariskantoor [naam] - dat ingevolge artikel 99, eerste lid WNA, slechts notarissen en kandidaat-notarissen aan tuchtrechtspraak zijn onderworpen. Hierom kan de maatschap [naam] niet worden aangemerkt als de beklaagde. Bij een klacht tegen een samenwerkingsverband dient de kamer te onderzoeken tegen welke (kandidaat-)notaris(sen) de klacht zich richt. In het onderhavige geval is van meet af aan duidelijk geweest dat de klacht zich richt tegen de kandidaat-notaris. De kamer behoefde zich hieromtrent dan ook niet nader uit te laten.
6.2. Met betrekking tot het klachtonderdeel waarin klager verzoekt om notaris [naam] te berispen wegens gebrekkig communicatief vermogen overweegt het hof het volgende. Reeds omdat notaris [naam] geen partij is behoeft deze klacht geen bespreking.
6.3. Aan het oordeel van het hof is thans de vraag onderworpen of de kandidaat-notaris zonder instemming van klager de achterstallige betaling van klager heeft mogen overmaken naar [naam], ter gelegenheid van de overdracht van het appartementsrecht.
6.4. Vaststaat dat de kandidaat-notaris voor en tijdens de overdracht geen kennis droeg van de onenigheid tussen klager en [naam] met betrekking tot de hoogte van de bijdrage en kon daarvan niet op de hoogte zijn, nu klager hem, kandidaat-notaris, niet duidelijk kenbaar heeft gemaakt dat de vordering van [naam] door hem betwist werd. In het onderhavige geval behoorde het tot de taak van de kandidaat-notaris het bedrag van de achterstallige betalingen van de klager aan [naam] op te vragen en heeft hij niet tuchtrechtelijk laakbaar gehandeld door in mindering op het aan de klager toekomende verkoopsaldo tot uitbetaling van dat bedrag aan [naam] over te gaan.
Het hof neemt hierbij in aanmerking dat de kandidaat-notaris terecht een beroep heeft gedaan op artikel 5:122 lid 3 BW Pro, dat luidt:
“ Voor de ter zake van het verkregene verschuldigde bijdragen die in het lopende of het voorgaande boekjaar opeisbaar zijn geworden of nog zullen worden, zijn de verkrijger en de vroegere appartementseigenaar hoofdelijk aansprakelijk”.
Hieruit vloeit voort dat de kosten de zaak volgen en dat bij overdracht hiervan de verkoper de bijdrage die hij verschuldigd is aan de VvE dient te betalen, teneinde de opvolgend eigenaar te vrijwaren voor verhaal op diens vermogen.
6.5. Ook de klacht dat de kandidaat-notaris zich onvoldoende heeft ingespannen om de zaak na de overdracht van het appartementsrecht opgehelderd te krijgen faalt. Het hof is - met de kamer – van oordeel dat de kandidaat-notaris op voldoende wijze voor de belangen van klager is opgekomen.
6.6. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel thans als niet ter zake dienend, buiten beschouwing blijven.
6.7. Het voorgaande leidt tot de volgende beslissing.
7. De beslissing
Het hof:
- verklaart klager niet ontvankelijk in zijn beroep zoals genoemd in het klachtonderdeel 4.3.;
- verwerpt het beroep voor het overige.
Deze beslissing is gegeven door mrs. Schipper, Stille en Van Os en in het openbaar uitgesproken op donderdag 10 juni 2004.
KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN TE AMSTERDAM
BESCHIKKING van 18 november 2003 inzake de klacht nummer K 19/03 van:
[naam],
wonende te [plaats],
klager,
tegen:
mr [naam],
kandidaat-notaris te [plaats],
beklaagde.
1. VERLOOP VAN DE PROCEDURE
De kamer is uitgegaan van de volgende stukken:
- klachtbrief met bijlagen van 22 april 2003,
- antwoordbrief met een bijlage van 29 mei 2003,
- repliek met een bijlage van 8 juni 2003,
- dupliek van 7 juli 2003.
De klacht is behandeld ter openbare zitting van 3 oktober 2003, waar klager en de kandidaat-notaris zijn verschenen, laatstgenoemde vergezeld van notaris mr [naam]. Beide partijen hebben het woord gevoerd en hun standpunten toegelicht.
2. DE FEITEN
Uitgegaan wordt van de volgende feiten en omstandigheden:
a. Op 17 december 2002 is op het kantoor, waar de kandidaat-notaris werkzaam is, ten overstaan van notaris mr [naam] de koopakte ondertekend, waarbij klager het
appartementsrecht [naam][adres] te [plaats] heeft verkocht. De kandidaat-notaris was bij deze bijeenkomst niet aanwezig.
b. Beheerder van de Vereniging van Eigenaren van de [naam] is [naam]. Klager heeft met [naam] een financieel conflict. Naar zeggen van klager heeft hij bij het ondertekenen van de koopakte de notaris over het conflict ingelicht. In de koopakte is van het conflict geen melding gemaakt.
c. Als behandelaar van het dossier heeft de kandidaat-notaris de voorgenomen overdracht van het appartement vervolgens aan [naam] kenbaar gemaakt en hun verzocht opgave te verstrekken van eventuele achterstallige lasten aan de zijde van klager teneinde deze bij de overdracht te verrekenen.
d. Bij faxbericht van 6 januari 2003 heeft [naam] de kandidaat-notaris een betalingsachterstand van klager opgegeven van € 690,11. De kandidaat-notaris heeft dit bedrag in de nota van afrekening verwerkt en de nota tezamen met het concept van de leveringsakte aan klager gezonden.
e. Op 9 januari 2003 heeft ten overstaan van een waarnemer van notaris [naam] de levering van het appartementsrecht plaatsgevonden. Klager was van 6 januari 2003 tot 27 januari 2003 met vakantie. Hij heeft voor het passeren van de leveringsakte aan medewerkers van het notariskantoor een volmacht afgegeven.
f. Na terugkeer van zijn vakantie heeft klager – onder meer - de nota van afrekening aangetroffen. Hij heeft met de kandidaat-notaris contact opgenomen en hem voorgehouden dat het betreffende bedrag ten onrechte in de eindafrekening was opgenomen en niet aan [naam] had mogen worden betaald.
g. De kandidaat-notaris heeft vervolgens enkele malen met [naam] over de kwestie getelefoneerd. Nadat hem was gebleken dat [naam] in haar standpunt volhardde dat klager de bedragen verschuldigd was, heeft de kandidaat-notaris klager naar [naam]
verwezen met de mededeling dat het een zaak tussen hem en [naam] betrof waar hij buiten stond.
3. DE KLACHT
3.1. Klager beklaagt zich over de onzorgvuldige wijze waarop de kandidaat-notaris met zijn geld is omgegaan. Tijdens het tekenen van de koopakte bij notaris [naam] heeft klager duidelijk gezegd dat hij een conflict had met [naam] over betalingen. Klager ging er van uit dat met zijn opmerking rekening zou worden gehouden. Het is voor de eerste keer dat klager een huis verkoopt, zodat hij van de gang van zaken onvoldoende op de hoogte is. Klager kende de kandidaat-notaris niet en wist niet dat hij de zaak zou afhandelen. Klager had ook geen vermoeden dat de kandidaat-notaris [naam] zou aanschrijven over eventuele achterstallige betalingen en dat deze door [naam] opgegeven bedragen in de nota van afrekening zou worden opgenomen en aan haar zouden worden voldaan.
Klager heeft geen machtiging tot een dergelijke betaling gegeven. Integendeel. Klager kan naar zijn zeggen duidelijk aantonen dat [naam] hem een bedrag verschuldigd is in plaats van andersom. Pas vanwege de protesten van klager heeft de kandidaat-notaris aan [naam] om een specificatie gevraagd.
3.2. De klacht houdt voorts in dat de kandidaat-notaris onvoldoende in het werk heeft gesteld om het betreffende bedrag van [naam] terug te krijgen. Als rechtvaardiging voor het betalen van genoemd bedrag aan [naam] heeft de kandidaat-notaris gesteld dat in de koopakte niets stond over het geschil en dat notaris [naam] hem er ook niet van op de hoogte heeft gesteld, zodat er in de visie van de kandidaat-notaris geen reden was om niet aan [naam] uit te betalen.
Juist deze miscommunicatie op zijn kantoor had naar de mening van klager aanleiding moeten zijn voor de kandidaat-notaris zich extra in te spannen om het geld weer terug te krijgen. Het enkel telefonisch contact opnemen met [naam] en bestuderen van de opgevraagde specificatie acht klager in elk geval onvoldoende.
4. HET VERWEER
De kandidaat-notaris heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Voor zover van belang zal dit verweer hierna aan de orde komen.
5. DE BEOORDELING VAN DE KLACHT
5.1. Bij de vraag of de kandidaat-notaris onzorgvuldig met de geldelijke belangen van klager is omgegaan wordt vooropgesteld dat het de taak is van een (kandidaat-)notaris om bij de verkoop van een appartementsrecht eventuele achterstallige betalingen van de verkoper aan de Vereniging van Eigenaren op te vragen en uit te betalen teneinde de koper daarvan te vrijwaren. Dit zou alleen anders zijn, indien de (kandidaat-)notaris reden mocht hebben om te twijfelen aan de verschuldigdheid van de achterstallige betalingen.
5.2. In het onderhavige geval heeft de kandidaat-notaris onweersproken aangevoerd dat hij pas na de betaling aan [naam] heeft vernomen dat klager de verschuldigdheid van de bedragen bestrijdt.
Onder deze omstandigheden is niet gebleken dat de kandidaat-notaris onzorgvuldig heeft gehandeld door de declaratie aan [naam] te voldoen. De kandidaat-notaris had geen reden om te twijfelen aan de juistheid van de opgave van achterstallige betalingen. Hem kan niet worden tegengeworpen dat in de koopakte geen melding van het conflict werd gemaakt. Of notaris [naam] mogelijk heeft nagelaten hem van een en ander op de hoogte te brengen, hetgeen omstreden is en waarvan geen bewijs voorhanden is, kan de kandidaat-notaris hoe dan ook niet worden aangerekend. De klacht betreft mogelijkerwijs een gebrek aan communicatie op het kantoor. Niet is gebleken dat de kandidaat-notaris daarvan een verwijt kan worden gemaakt.
Dit onderdeel van de klacht is ongegrond.
5.2. De kamer is voorts van oordeel dat de kandidaat-notaris zich voldoende heeft ingespannen om te trachten het geld van [naam] terug te krijgen. Toen de kandidaat-notaris gebleken was dat [naam] zich op het standpunt bleef stellen dat klager het geld aan haar verschuldigd was, had hij geen andere keuze dan klager naar [naam] door te verwijzen. Dat klager door deze uitkomst teleurgesteld was, is begrijpelijk, maar niet is gebleken dat de kandidaat-notaris onder de omstandigheden onvoldoende voor de belangen van klager is opgekomen. Ook dit onderdeel van de klacht is ongegrond.
5.3. Gelet op het bovenstaande wordt beslist als volgt.
BESLISSING
De kamer van toezicht:
- verklaart de klacht ongegrond.
Aldus gedaan en in het openbaar uitgesproken op 18 november 2003 door mr R. Orobio de Castro, voorzitter, mr C.P. Boodt, mr S.G. Ellerbroek, mr A.W.van der Vegt en mr S.J.J. Wiersema, leden, in tegenwoordigheid van mr M.C.E. Steketee, secretaris.
mr M.C.E. Steketee, mr R. Orobio de Castro,
secretaris. voorzitter.
Tegen deze beslissing staat hoger beroep open bij het Gerechtshof te Amsterdam (postbus 1312, 1000 BH Amsterdam) binnen 30 dagen na de dag van verzending van de aangetekend verzonden kennisgeving.