Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 24 juni 2004 in de zaak onder rekestnummer 1077/2003 NOT van:
[appellant],
wonende te [woonplaats],
APPELLANTE,
t e g e n
MR. [geïntimeerde],
notaris te [woonplaats],
GEÏNTIMEERDE,
advocaat: mr. L.H. Rammeloo.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Ter griffie van het hof alhier is op 9 oktober 2003 ingekomen een geschrift van de zijde van appellante, verder te noemen klaagster, waarbij zij hoger beroep instelt tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Rotterdam, verder te noemen de kamer, van 18 september 2003, waarbij de klacht tegen geïntimeerde verder te noemen de notaris ongegrond is verklaard.
1.2. Van de zijde van de notaris is op 28 december 2003 een verweerschrift met bijlagen ter griffie van het hof ingekomen.
1.3. Van de zijde van klaagster is op 7 april 2004een faxbericht ter griffie ingekomen waarin zij vermeldt niet ter zitting te zullen verschijnen in verband met ziekte van haar moeder.
1.4. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 8 april 2004. Verschenen zijn de notaris en zijn advocaat. Zij hebben het woord gevoerd. De advocaat van de notaris aan de hand van een pleitnotitie. Klaagster is niet verschenen, zoals zij reeds op voorhand heeft aangegeven.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie als mede van de hiervoor genoemde stukken.
3. Beoordeling van de bestreden beslissing
Het hof kan zich niet verenigen met de beslissing van de kamer en zal deze vernietigen behoudens voor wat betreft de vaststelling van de feiten.
4. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer daaromtrent heeft vastgesteld, met dien verstande dat partijen het er in hoger beroep over eens zijn dat de kamer ten onrechte er van uit is gegaan dat het appartement van klaagster gekwalificeerd kan worden als ‘oudbouw’. Voor het overige hebben partijen tegen deze vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat het hof met inachtneming van dit een en ander ook van die feiten uitgaat.
5. Het standpunt van klaagster
Klaagster verwijt de notaris dat hij tijdens het passeren van de leveringsakte klaagster niet heeft gewezen op het feit dat, anders dan de koop/aanneemovereenkomst doet voorkomen, de verkoper van haar appartement, Lankhaar Building Group B.V., verder te noemen Lankhaar, gebruik heeft gemaakt van een model koop/aanneemovereenkomst waarin in de aanhef de GIW-garantieregeling wordt genoemd, hoewel er geen sprake is van een GIW-garantieregeling, dit terwijl de notaris van zowel het een als het ander op de hoogte was.
6. Het standpunt van notaris
6.1. De notaris betwist ten stelligste de stellingen van klaagster. De notaris stelt zich op het standpunt dat hij geen bemoeienis heeft gehad met de totstandkoming van de koop/aanneemovereenkomst. Hij heeft Lankhaar er juist op gewezen dat er gebruik is gemaakt van een onjuiste modelovereenkomst. De notaris heeft Lankhaar daarom verzocht klaagster hiervan op de hoogte te stellen.
6.2. De notaris is van mening dat hij klaagster heeft ingelicht, tijdens het passeren van de leveringsakte, over het feit dat dat de genoemde GIW-garantieregeling in de koop/aanneemovereenkomst toepassing mist.
6.3. De notaris betreurt het achteraf dat hij klaagster niet zelf in een eerder stadium heeft ingelicht maar is afgegaan op de toezegging van Lankhaar dat hij - Lankhaar - klaagster over het ten onrechte genoemd zijn van de GIW-garantieregeling zou inlichten.
7. De beoordeling
7.1. Aan de beoordeling van het hof is thans onderworpen de vraag of de notaris bij het passeren van de leveringsakte klaagster er op had moeten wijzen dat de GIW-garantieregeling zoals vermeldt in de aanhef van de koop/aanneemovereenkomst niet van toepassing was.
7.2. Vast is komen te staan dat de notaris terzake van het project "Proveniersstaete" te Rotterdam is opgetreden als projectnotaris, in die zin dat de kopers van een appartementsrecht geen vrije notariskeuze hadden en gebruik dienden te maken van de diensten van de notaris teneinde het appartementsrecht in eigendom te verkrijgen.
7.3. Het verweer van de notaris dat hij niet betrokken was bij de totstandkoming van de koop/aanneemovereenkomst faalt reeds hierom omdat hij al op 28 december 1999 ervan op de hoogte was dat Lankhaar een model koop/aanneemovereenkomst gebruikte in de aanhef waarvan melding werd gemaakt van de GIW-garantieregeling, die evenwel niet op de onderhavige overeenkomst van toepassing was. Dat de notaris Lankhaar hierop heeft aangesproken en verzocht heeft de kopers hiervan op de hoogte te stellen, doet daaraan niet af.
7.4. De notaris is van mening dat hij klaagster bij het passeren van de transportakte op de hoogte heeft gesteld van de onjuiste tekst in de koop/aanneemovereenkomst. Klaagster betwist dit met stelligheid. Gelet op een en ander hecht het hof meer waarde aan de mededeling van klaagster op dit punt en gaat er dan ook vanuit dat de notaris klagers niet heeft ingelicht. Door zulks na te laten is klaagster op het verkeerde been gezet en heeft zij ten onrechte verwachtingen kunnen ontlenen aan de koop/aanneemovereenkomst. Klaagster mocht immers vertrouwen op hetgeen zij voorafgaand aan het transport ondertekend heeft. Onder die omstandigheden had de notaris klaagster moeten attenderen op het niet van toepassing zijn van de GIW-garantieregeling.
7.5. Het vorenoverwogene is redengevend voor het oordeel van het hof dat de notaris in voege als vermeld bij de begeleiding van het transport van het appartementsrecht in gebreke is gebleven en dat hij in zoverre heeft gehandeld in afwijking van hetgeen in zijn ambt betaamt. Het hof is van oordeel dat de geconstateerde onzorgvuldigheden dusdanig ernstig zijn dat het hof - anders dan de kamer die weliswaar de klacht gegrond verklaart maar hieraan geen gevolgen verbindt - de maatregel van waarschuwing passend acht.
7.6. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel thans niet ter zake dienend, buiten beschouwing blijven.
7.7. Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
8. De beslissing
Het hof:
- vernietigt de bestreden beslissing van de kamer van 18 september 2003 behoudens voor wat betreft de daarin vervatte vaststelling van de feiten zoals hiervoor onder 4 weergegeven;
- verklaart de klacht gegrond en legt de notaris de maatregel van waarschuwing op;
- bepaalt dat de maatregel zal worden ten uitvoergelegd ter openbare terechtzitting van het hof van 8 juli 2004, te13.30 uur;
- bepaalt dat de griffier de notaris daarvoor zal oproepen.
Deze beslissing is gegeven door mrs. Schipper, Stille, Van Os en in het openbaar uitgesproken op donderdag 24 juni 2004.
Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-notarissen te Rotterdam
Reg.nr. 07/03
Beslissing op een klacht als bedoeld in artikel 99 van Pro de Wet op het notarisambt van:
klagers: -tegen- notarissen:
[naam] [naam]
[naam] [naam]
[naam] [naam]
[naam] [naam]
[naam] [naam]
[naam] [naam]
[naam] [naam]
[naam] [naam],
bijgestaan door mr. W.F. Hendriksen,
advocaat te Rotterdam.
1. Verloop van de procedure
1.1
De Kamer heeft kennis genomen van de volgende stukken:
- klaagschrift d.d. 4 april 2003, met bijlagen; en
- verweerschrift d.d. 19 juni 2003.
1.2
De mondelinge behandeling van de klacht heeft plaatsgevonden tijdens de vergadering van de Kamer op 21 augustus 2003. Zowel klagers als de notarissen, vertegenwoordigt door hun advocaat, zijn verschenen en hebben elk hun standpunt nader toegelicht en een pleitnota overgelegd.
1.3
Klagers verzoeken de ingetrokken klacht van H. Fransen en F. Santing alsnog te behandelen. De notarissen maken daar bezwaar tegen. Deze klachten blijven bij de behandeling van onderliggende klachten buiten beschouwing. Voor de behandeling van deze klachten zal een nadere behandeling worden bepaald.
2. Vaststaande feiten
2.1
In 1999 heeft de Lankhaar Building Group B.V. (hierna: Lankhaar) een aanvang gemaakt met de (her)bouw van het project “Proveniersstaete” te Rotterdam. In de periode 1999 - 2001 zijn alle tot het complex behorende appartementen verkocht. Lankhaar heeft daartoe met alle kopers/klagers, behoudens de oorspronkelijke bewoners Kooiman en Olsthoorn, een koop-/aanneemovereenkomst gesloten. Vervolgens hebben de notarissen de akten van levering gepasseerd. In de loop van het jaar 2002 zijn de afbouwwerkzaamheden gestagneerd wegens financiële problemen bij Lankhaar.
Op 23 juli 2002 is het faillissement van Lankhaar uitgesproken.
2.2
Bij koop-/aanneemovereenkomsten wordt in de praktijk gebruik gemaakt van standaard modellen. Reeds bij de eerste bespreking van de notarissen met Lankhaar op 28 december 1999 bleek dat Lankhaar een model koop-/aanneemovereenkomst wilde gebruiken waarbij in de aanhef de GIW-garantieregeling wordt genoemd. De notarissen hebben bij deze bespreking Lankhaar gevraagd of een dergelijke regeling van toepassing was, wat door Lankhaar werd ontkend. De notarissen hebben Lankhaar daarop geadviseerd een ander model te gebruiken. Na deze bespreking bleek uit een reeds getekende overeenkomst dat toch het eerdere - onjuiste - model was gebruikt, waarbij melding wordt gemaakt van de GIW-garantieregeling. De notarissen hebben Lankhaar op deze omissie gewezen en verzocht de kopers daarvan op de hoogte te brengen. Hoewel Lankhaar dit aan de notarissen heeft bevestigd, blijkt dit niet te zijn gebeurd.
3. Inhoud van de klacht
Klagers stellen dat zij in de veronderstelling verkeerden dat voor het project de GIW-garantieregeling van toepassing was, aangezien dit in de meeste koop-/aanneemover-eenkomsten werd vermeld. Nu dit niet zo blijkt te zijn, stellen zij dat de notarissen onzorgvuldig hebben gehandeld, door bij het passeren van de akten van levering klagers er niet op te wijzen dat de GIW-garantieregeling niet van toepassing was, te meer daar de notarissen wisten dat Lankhaar gebruik heeft gemaakt van een model koop-/aanneemovereenkomst waarin de GIW-garantieregeling werd genoemd.
4. Verweer van de notaris
De notarissen stellen dat zij geen bemoeienis hebben met een tussen koper en verkoper gesloten koop-/aanneemovereenkomst. Dat zij Lankhaar er op hebben gewezen dat deze in enkele gevallen een onjuist model heeft gebruikt en hebben gevraagd de kopers daarvan op de hoogte te brengen. In de akten van levering wordt de GIW- garantie-regeling niet genoemd en behalve in de aanhef komt deze regeling ook verder niet in de koop-/aanneemovereenkomsten voor. De notarissen, met uitzondering van notaris [naam] die zich dit niet kan herinneren, stellen dat zij bij het passeren van de akten van levering de kopers er op hebben gewezen dat een GIW-garantieregeling niet van toepassing is, zij het, dat zij dat hier moeten bewijzen.
5. De beoordeling
5.1
Ter beoordeling van de Kamer staat of de notaris heeft gehandeld in strijd met de tuchtnorm als geformuleerd in artikel 98 van Pro de WNA. Een notaris is aan tuchtrechtspraak onderworpen ter zake van enig handelen of nalaten in strijd met hetzij enige bij of krachtens deze wet gegeven bepaling of een op deze wet berustende verordening, hetzij met de zorg die hij als notaris behoort te betrachten ten opzichte van degenen te wier behoeve hij optreedt, alsmede ter zake van enig handelen of nalaten dat een behoorlijk notaris niet betaamt.
5.2.1
Voor wat betreft de klacht van [naam] tegen notaris [naam], oordeelt de Kamer als volgt.
5.2.2
Het was de notaris bekend dat Lankhaar gebruik maakte van een model koop-/aanneem-overeenkomst waarin de GIW-garantieregeling werd genoemd. Zij heeft Lankhaar daarop gewezen en verzocht dit mede te delen aan klagers. Hoewel de notaris in casu geen bemoeienis had met een koop-/aanneemovereenkomst, had het gelet op deze kennis wel op de weg van de notaris gelegen bij het passeren van de akte van levering de kopers daarop te attenderen. Klager ontkent dat bij het passeren van de akte de GIW-regeling aan de orde is geweest. Nu de notaris dit zich niet kan herinneren, gaat de Kamer er van uit dat dit niet is gebeurd. De Kamer acht dit in het onderhavige geval onzorgvuldig en de klacht daarmee gegrond. De Kamer acht dit verzuim echter niet dermate onzorgvuldig dat dit het opleggen van een maatregel rechtvaardigt.
5.3.1
Voor wat betreft de klacht van [naam] tegen [naam] oordeelt de Kamer als volgt.
5.3.2
Met Kooiman en Olsthoorn, als oorspronkelijke bewoners, is geen koop-/aanneemovereen-komst gesloten. Derhalve is het niet aannemelijk dat zij redelijkerwijs hebben kunnen menen dat een GIW-garantieregeling van toepassing zou zijn. De Kamer acht deze klacht ongegrond.
5.4.1
Voor wat betreft de klacht van [naam] tegen [naam] oordeelt de Kamer als volgt.
5.4.2
Het was de notaris bekend dat Lankhaar gebruik maakte van een onjuiste versie koop-/aanneemovereenkomst. Hij heeft Lankhaar daarop gewezen en verzocht dit mede te delen aan klagers. Hoewel de notaris in casu geen bemoeienis had met een koop-/aanneemovereen-komst, had het gelet op deze kennis wel op de weg van de notaris gelegen bij het passeren van de akte van levering de kopers daarop te attenderen. De notaris stelt dat dit ook is gebeurd. Het is de Kamer uit niets gebleken dat dit ook daadwerkelijk ter sprake is geweest en nu klager dit betwist, gaat de Kamer er van uit dat dit niet is gebeurd. De Kamer acht dit in het onderhavige geval onzorgvuldig en de klacht daarmee gegrond. De Kamer acht dit verzuim echter niet dermate onzorgvuldig dat dit het opleggen van een maatregel rechtvaardigt.
5.5.1
Voor wat betreft de klacht van [naam] tegen [naam] oordeelt de Kamer als volgt.
5.5.2
In de koop-/aanneemovereenkomst van [naam] wordt de GIW-garantieregeling niet genoemd, niet in de aanhef en niet in de verdere overeenkomst. Voorts is ter zitting door de notaris niet weersproken gesteld dat [naam] voor het tekenen van de akte van levering de notaris heeft gevraagd of een GIW-garantieregeling van toepassing was, de notaris heeft daarop ontkennend geantwoord. De Kamer ziet dan ook niet op grond waarvan [naam] zou hebben kunnen concluderen dat een dergelijke regeling van toepassing was. De Kamer verklaart deze klacht ongegrond.
5.6.1
Voor wat betreft de klacht van [naam] en de klacht van [naam] tegen [naam] oordeelt de Kamer als volgt.
5.6.2
In de onderhavige klachten betreft het renovatie dan wel herbouw van reeds bestaande appartementen, ook wel oudbouw genoemd. Voor oudbouw was destijds geen GIW-garantie mogelijk. Hoewel in de aanhef van de koop-/aanneemovereenkomst de GIW-garantieregeling wordt genoemd, mag van klager enig onderzoek wel worden verwacht, in elk geval te onderzoeken of een dergelijke regeling überhaupt kan gelden. De vermelding van de GIW-garantieregeling in de aanhef van de overeenkomst moet worden aangemerkt als kenbaar onjuist. De Kamer acht deze klachten ongegrond.
5.7.1
Voor wat betreft de klacht van [naam] tegen [naam] oordeelt de Kamer als volgt.
5.7.2
Takkebos heeft het betreffende onroerend goed gekocht van A.W.F. van Rooij. Takkebos heeft geen koop-/aanneemovereenkomst gesloten met Lankhaar. Overigens is in de koop-/aanneemovereenkomst van Van Rooij en Lankhaar de GIW-garantieregeling niet genoemd. Tenslotte betrof het oudbouw waarvoor destijds een GIW-garantieregeling niet gold. De Kamer acht deze klacht ongegrond.
5.8.1
Voor wat betreft de klacht van [naam] tegen [naam] oordeelt de Kamer als volgt.
5.8.2
In de koop-/aanneemovereenkomst van Richters wordt de GIW-garantieregeling niet genoemd, niet in de aanhef en niet in de verdere overeenkomst. Bij Richters kan naar het oordeel van de Kamer dan ook moeilijk de overtuiging hebben geleefd dat een dergelijke garantieregeling van toepassing was. De Kamer verklaart deze klacht ongegrond.
6. De beslissing
De Kamer van Toezicht over de Notarissen en Kandidaat-notarissen te Rotterdam,
verklaart de klacht van:
- [naam] tegen [naam]; en
- [naam] tegen [naam];
gegrond zonder oplegging van een maatregel;
verklaart de klacht van:
- [naam] tegen [naam];
- [naam] tegen [naam];
- [naam] tegen [naam];
- [naam] tegen [naam];
- [naam] tegen [naam]; en
- [naam] tegen [naam];
ongegrond
Deze beslissing is gegeven op 18 september 2003 door mrs. F.W.H. van den Emster,
B. van der Meide, R. van der Galiën, R.G.M. Gores en A.F.L. Geerdes, in tegenwoordigheid van de secretaris, mw. mr. L.S. Lepelaar.
Uitgesproken ter openbare vergadering.
De secretaris, De voorzitter,
L.S. Lepelaar L.C.P. Goossens
Tegen deze beslissing kan binnen dertig dagen na de dag van verzending hoger beroep worden ingesteld bij het gerechtshof te Amsterdam.