Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van de directeur van de dienst Belastingen van de gemeente Amsterdam, ver-weerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 21 februari 2003, ingediend door A (...) als gemachtigde van belanghebbende en aangevuld bij schrijven van 5 juni 2003.
Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 30 januari 2003, betref-fende de ten name van belanghebbende genomen beschikking waarbij de waarde van de on-roerende zaak a-straat 1 te Q (hierna: de onroerende zaak) voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 is vastgesteld op ƒ xxx.xxx.xxx (€ ....)
Na bezwaar tegen de beschikking is de vastgestelde waarde bij de bestreden uitspraak ge-handhaafd.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot ? yy.yyy.yyy (€ ...).
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
Op 7 april 2004 hebben de gemachtigden van belanghebbende (A voornoemd en diens kan-toorgenoot B) een nader stuk ingediend, alsmede twee pagina’s ter vervanging van twee pagi-na’s van bijlage 2 van het beroepschrift.
Ter zitting van 16 april 2004 zijn verschenen namens belanghebbende B, A, C en D en na-mens verweerder E, F en G. Beide partijen hebben een pleitnota voorgedragen en overgelegd, welke pleitnota’s tot de gedingstukken worden gerekend.
Partijen hebben er ter zitting mee ingestemd dat de uitspraak wordt gedaan zonder nadere aankondiging.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak. Het betreft een in de jaren zeventig van de vorige eeuw gebouwde penitentiaire inrichting.
2.2. Tot de stukken behoort een taxatierapport op verzoek van belanghebbende opgemaakt door C, waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak wordt bepaald op f xx.xxx.xxx (€ ...).
2.3. Van verweerder is ontvangen een taxatierapport van F. Deze heeft de gecorrigeerde ver-vangingswaarde bepaald op primair € aa.aaa.aaa, subsidiair € bb.bbb.bbbb en meer subsidiair € cc.ccc.ccc. Nog meer subsidiair heeft deze de waarde in het economische verkeer van de onroerende zaak bepaald op € dd.ddd.ddd.
2.4. Afgezien van het aspect omzetbelasting zijn partijen het er ter zitting over eens geworden dat de grondwaarde € xx.xxx.xxx bedraagt.
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil op welk bedrag de waarde van de onroerende zaak moet worden bepaald.
4. Standpunten van partijen
4.1. Belanghebbende stelt zich op het volgende standpunt:
4.1.1. Bij het vaststellen van de waarde is onvoldoende rekening gehouden met de functionele veroudering van de onroerende zaak.
4.1.2. Voorts is ten onrechte geen rekening gehouden met de kosten die nodig zijn om de on-roerende zaak te ontdoen van zijn achterstallig onderhoud en deze aan te passen aan de Arbo-normen.
4.1.3. Daarnaast is de waarde ten onrechte inclusief BTW vastgesteld.
4.1.4. De waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald op maximaal € ee.eee.eee.
4.2. Verweerder bestrijdt de stellingen van belanghebbende en stelt zich op basis van het door hem overgelegde taxatierapport op het volgende standpunt:
4.2.1. De waarde bedraagt primair € aa.aaa.aaa. Dit is de gecorrigeerde vervangingswaarde uitgaande van de bouwkosten van de opstal bij vervanging door een soortgelijk object.
4.2.2. Subsidiair bedraagt de waarde € bb.bbb.bbb. Dit is de gecorrigeerde vervangingswaarde uitgaande van de bouwkosten bij vervanging door een identieke opstal.
4.2.3. Meer subsidiair bedraagt de waarde € cc.ccc.ccc. Dit is de waarde van de onroerende zaak bij herbestemming tot kantorenlocatie.
4.2.4. Nog meer subsidiair dient de waarde te worden bepaald op € dd.ddd.ddd, zijnde de waarde in het economische verkeer bij wijziging van de bestemming.
4.3. Partijen hebben hun standpunten uiteengezet in de schriftelijke stukken. Ter zitting heb-ben zij daaraan het volgende toegevoegd.
4.4. Belanghebbende:
4.4.1. De vervanging van twee pagina’s van het overgelegde taxatierapport dient ter correctie van fouten, waardoor de vervangingswaarde van € fff.fff.fff naar € ggg.ggg.ggg daalde en de waarde van de opstal in geringe mate daalde. De grondwaarde is ongewijzigd gebleven.
4.4.2. De bouwkosten zijn thans in het algemeen hoger. Het rekenen met een index is gevaar-lijk omdat er bijvoorbeeld gevelbeplating is gehanteerd, die indertijd experimenteel was, dus duurder dan nu.
4.4.3. Een penitentiaire inrichting wordt thans als een betonnen bunker gebouwd.
4.4.4. In plaats van herbouwwaarde kan beter de term vervangingswaarde worden gehanteerd, omdat er bijvoorbeeld niet meer dergelijke dure gevelbeplating zou worden toegepast. Ook kon er toen nog niet worden gebouwd met een vrije overspanning van 30 meter, terwijl het nu wel 40 meter kan zijn. Ook was de bouw van torens van 47 meter hoog in verband met de windbelasting toen moeilijker dan nu.
4.4.5. Mijn berekening geldt niet voor ziekenhuizen of voor grote banken. Gevangenissen zijn qua materiaal veel efficiënter. Ik ga uit van een identiek object maar met materialen waarvan thans gevangenissen worden gebouwd. Onderhandelingen met aannemers kunnen overigens tot grote verschillen leiden.
4.4.6. Het gaat om de vervangingswaarde van een identiek object met eenzelfde aard en in-richting, maar mogelijkerwijs wel met andere materialen en methoden. Verweerder houdt geen rekening met de gewijzigde omstandigheden.
4.4.7. De bouwkosten van gevangenissen zijn per cel enorm gedaald en bedragen thans
€ hhh.hhh per cel inclusief de grondkosten, maar de Rijksgebouwendienst kon op onze vraag daarover geen antwoord geven.
4.4.8. De taxatie is uitgevoerd en onderbouwd op basis van kennis en ervaring.
4.4.9. De aard en inrichting van de onroerende zaak roept hoge kosten op, dat is een veroude-ringscomponent.
4.4.10. Er is uitgegaan van goedkopere materialen en bouwmethoden. In de door mij overge-legde taxatie zit geen dubbeltelling qua afschrijving. Maar de huidige indeling blijft uitgangs-punt en dat leidt tot meer kosten. De daaruit voortvloeiende disfunctionaliteit moet benoemd worden en in aftrek worden gebracht.
4.4.11. De personeelskosten van deze penitentiaire inrichting zijn aanmerkelijk hoger omdat meer toeslagen moeten worden betaald om bewaarders te kunnen krijgen.
4.4.12. De parkeergarage staat gedeeltelijk leeg zodat er reden is voor functionele afwaarde-ring omdat dat deel wel moet worden onderhouden om de geschatte levensduur te halen.
4.4.13. De taxateur van de gemeente heeft de onroerende zaak niet zelf opgenomen, zodat zijn rapport buiten beschouwing moet worden gelaten.
4.4.14. Ik betwijfel of de onroerende zaak cultuurhistorische waarde heeft. Er is nog steeds behoefte aan gebouwen als het onderhavige. Zodra de behoefte verdwijnt, zal het object zeker worden gesloopt.
4.4.15. De technische afschrijving dient er niet voor om rekening te houden met achterstallig onderhoud maar dient om een vervangingsreserve te kweken om een nieuw gebouw te kunnen bouwen.
4.5. Verweerder:
4.5.1. In het door mij overgelegde taxatierapport is op een enkele plaats abusievelijk een gul-densteken in plaats van een euroteken gehanteerd.
4.5.2. De oorspronkelijke bouwkosten gelden niet voor nu omdat de bouwmethoden thans anders zijn. De bouwkosten zijn nu beduidend lager omdat de bouwmethoden veranderd zijn en andere materialen worden gebruikt.
4.5.3. De herbouwwaarde is de meest zuivere lijn. Die bedroeg toen € j.jjj per m2. Daarvan ben ik uitgegaan in mijn subsidiaire standpunt. Thans bedraagt die voor een dergelijk object al gauw € k.kkk per m2. Nieuwe gevangenissen worden gebouwd voor € l.lll tot € m.mmm per m2.
4.5.4. De vervangingswaarde is niet gelijk aan de herbouwwaarde. De bouwmaterialen zijn anders, er zijn andere technieken en er zou op een andere wijze worden gebouwd. Daarmee is rekening gehouden. Wel is uitgegaan van de aanwezige dure gevelbeplating.
4.5.5. Een cel kost volgens hedendaagse norm circa € hhh.hhh exclusief grond, als wordt ge-bouwd met weinig overtollige ruimte. De onroerende zaak heeft echter wel veel overtollige ruimte waardoor de bouwkosten hoger zijn. Die overtollige ruimte leidt wel tot een hogere factor voor veroudering. De bouwkosten zijn in absolute zin niet gedaald maar het aantal be-nodigde vierkante meters is afgenomen.
4.5.6. De taxatie van belanghebbende is niet onderbouwd. Er is geen rekening mee gehouden dat de onroerende zaak uniek is in zijn soort.
4.5.7. Waarom deze onroerende zaak zoveel duurder is gebouwd dan andere penitentiaire in-richtingen is niet bekend. Door aansluiting te zoeken bij de historische bouwkosten hebben wij alles meegenomen. De bouwkosten van toen zijn geïndexeerd en vervolgens is er op afge-schreven.
4.5.8. Alle disfunctionaliteit in het gebouw wordt veroorzaakt door dingen die nu niet meer zouden worden herhaald. Veel van de kosten worden veroorzaakt door de slechte doelmatig-heid. Grote onderhoudscomponenten en dergelijke worden veroorzaakt door het gebouw zelf. Bij een nieuw gebouw zou dat in één percentage worden uitgedrukt.
4.5.9. Onze taxatie is gebaseerd op het hoogste nut. Door bij de factor voor veroudering alles in één percentage uit te drukken worden dubbeltellingen voorkomen.
4.5.10. Voor elementen van de bouwkosten waarvan de vervangingswaarde moeilijk is vast te stellen is in de taxatie de retrospectieve methode gehanteerd, voor elementen waarvan de ver-vangingswaarde eenvoudig is vast te stellen is uitgegaan van die waarde op de waardepeilda-tum.
4.5.11. De functionaliteit van de parkeergarage is niet veranderd, daarom is er geen rekening voor functionele veroudering. Belanghebbendes opvatting ter zake is tegenstrijdig omdat er ten tijde van de uitbreiding van de parkeergarage geen sprake was van leegstand.
4.5.12. De technische afschrijving dient om de technische slijtage van een gebouw door ge-brek aan onderhoud te compenseren.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Voorop staat dat verweerder de vastgestelde waarde aannemelijk dient te maken. In ver-band daarmee zal het hof de vier taxaties die deel uitmaken van het door verweerder overge-legde taxatierapport, beoordelen.
5.2. In de eerste taxatie (het primaire standpunt van verweerder) is de waarde bepaald op
€ 58.047.000, zijnde de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak uitgaande van de bouwkosten van de opstal bij vervanging door een soortgelijk object. Bij deze waarde-bepaling is rekening gehouden met de technische en de functionele of economische veroude-ring. Naar het oordeel van het Hof kan, mede gelet op het feit dat partijen hoofdzakelijk van mening verschillen over de functionele veroudering van de onroerende zaak, een beoordeling van de functionele veroudering niet plaatsvinden zonder dat daartoe de onroerende zaak in-pandig is opgenomen door de taxateur. Aangezien de taxateur de onroerende zaak niet inpan-dig heeft opgenomen, heeft het Hof onvoldoende vertrouwen in de juistheid van de mate waarin door de taxateur achterstallig onderhoud en de kosten van aanpassing aan de Arbo-normen in aanmerking zijn genomen. Mede gelet op het feit dat de taxateur van belangheb-bende deze kosten op ƒ mm.mmm.mmm (€ ...) raamt, zal het Hof het waardeoordeel van de taxateur in deze taxatie buiten beschouwing laten. Verweerder, die zich bij de bepaling van zijn standpunten geheel verlaat op het oordeel van de taxateur in zijn taxatierapport, heeft dientengevolge de primair door hem verdedigde waarde niet aannemelijk gemaakt.
5.3. De tweede taxatie welke verweerder als subsidiair standpunt verdedigt, betreft eveneens een bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde, gebaseerd op de bouwkosten van de opstal bij identieke vervanging. Deze waarde is bepaald op € bb.bbb.bbb. Ook in dit geval is de vervangingswaarde gecorrigeerd voor technische en functionele veroudering. Evenals voor de eerste taxatie geldt voor deze waardebepaling dat een beoordeling van de mate van achter-stallig onderhoud en kosten voor aanpassing van de onroerende zaak aan de Arbo-normen een inpandige opname vereist. Nu de taxateur de onroerende zaak niet inpandig heeft opgenomen, laat het Hof om die reden het waardeoordeel van de taxateur in de tweede taxatie buiten be-schouwing. Om gelijke redenen als onder 5.2 vermeld, is verweerder er dientengevolge niet in geslaagd de subsidiair door hem verdedigde waarde aannemelijk te maken.
5.4. Behalve de taxaties die dienen ter ondersteuning van het primaire en het subsidiaire standpunt van verweerder, bevat het door deze overgelegde taxatierapport een derde bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Deze heeft als uitkomst een bedrag van € cc.ccc.ccc. Daarnaast heeft de taxateur de waarde in het economische verkeer bepaald op € dd.ddd.ddd.
Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet waardering onroerende zaken dient de waarde van de onroerende zaak te worden vastgesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde indien deze hoger is dan de waarde in het economische verkeer ingevolge artikel 17, tweede lid. Nu de derde bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde een lagere uitkomst geeft dan de be-paling van de waarde in het economische verkeer, zal het Hof eerst de bepaling van de waarde in het economische verkeer beoordelen.
5.5. Bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer is uitgegaan van de herontwik-keling van de onroerende zaak tot een complex voor studentenhuisvesting. Daarbij is uitge-gaan van een wijziging van de bestemming. Naar het oordeel van het Hof is het aannemelijk dat in het geval dat het gebruik van de onroerende zaak als penitentiaire inrichting op of rond de waardepeildatum zou zijn beëindigd, de gemeente medewerking zou hebben verleend aan een wijziging van de bestemming. Daarbij komt, gelet op de mogelijkheden die de onroerende zaak daartoe biedt en de grote woningnood onder studenten en jongeren, de bestemming van het complex voor huisvesting van studenten of jongeren het Hof niet als onwaarschijnlijk of onmogelijk voor. Een potentiële koper van de onroerende zaak zou derhalve bij de bepaling van het bedrag waarvoor hij de onroerende zaak op de waardepeildatum zou willen verwer-ven, zijn uitgegaan van een wijziging van de bestemming in die van huivesting voor studenten of jongeren. Dientengevolge dient bij de bepaling van de waarde in het economische verkeer met een bestemmingswijziging rekening te worden gehouden.
5.6. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat de waarde in het economische verkeer - uit-gaande van de wijziging van de bestemming - € dd.ddd.ddd bedraagt. De door de taxateur van verweerder gehanteerde benadering van de waarde in het economische verkeer geeft een be-trouwbare indruk. Voor deze benadering acht het Hof een inpandige opname door de taxateur, mede gelet op de bij verweerder ter beschikking staande informatie omtrent de onroerende zaak, niet zodanig noodzakelijk dat het achterwege laten van die opname ertoe leidt dat het waardeoordeel van de taxateur buiten aanmerking dient te blijven. Niettemin is naar het oor-deel van het Hof door de taxateur het achterstallig onderhoud niet in voldoende mate in aan-merking genomen, hetwelk voortvloeit uit het feit dat hij de onroerende zaak niet inpandig heeft opgenomen. Gelet op het feit dat partijen zich niet hebben uitgelaten over de omvang van de invloed van achterstallig onderhoud op de waarde - er is slechts een bedrag genoemd voor achterstallig onderhoud en aanpassing aan de Arbo-normen te samen - stelt het Hof deze in goede justitie vast op € n.nnn.nnn. Gelet daarop bedraagt de waarde in het economische verkeer € pp.ppp.ppp.
5.7. Aangezien de waarde in het economische verkeer hoger is dan de onder 5.4 vermelde derde bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde, behoeft deze laatste geen bespreking en dient de waarde te worden bepaald op de waarde in het economische verkeer ad € pp.ppp.ppp. Nu de waarde dient te worden bepaald op de waarde in het economische ver-keer, behoeven de overige grieven van belanghebbende, die alle betrekking hebben op de ge-corrigeerde vervangingswaarde, geen bespreking meer.
6. Proceskosten
Nu het beroep gegrond wordt verklaard, acht het Hof termen aanwezig verweerder te veroor-delen in de proceskosten op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Met inachtneming van het Besluit proceskosten bestuursrecht wordt het bedrag van de proceskos-ten gesteld op € 966 (A.1 en 8 = 2 punten; C. factor 1,5; € 322 per punt).
7. Beslissing
Het Hof
? verklaart het beroep gegrond;
? vernietigt de uitspraak van verweerder;
? wijzigt de beschikking tot een waarbij de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q wordt vastgesteld op € pp.ppp.ppp (ƒ qqq.qqq.qqq);
? veroordeelt verweerder tot vergoeding aan belanghebbende van € 966 aan proceskosten en wijst de gemeente Amsterdam aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen;
? gelast de gemeente Amsterdam het betaalde griffierecht ad € 218 aan belanghebbende te vergoeden.
De uitspraak is vastgesteld op 17 juni 2004 door mrs. Onnes, Steenbergen en Kruimel, in te-genwoordigheid van mr. Van der Laan als griffier. De beslissing is op die datum in het open-baar uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen een beroepschrift bij dit gerechts-hof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proces-kosten.