Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Dertiende Enkelvoudige Belastingkamer
PROCES-VERBAAL
van de mondelinge uitspraak in het beroep van X te Y, belanghebbende,
tegen
de uitspraak met dagtekening 18 december 2003 van de gemeente Y, verweerder, betreffende de beschikkingen waarbij de waarde van de onroerende zaken Q-weg 2, Q-weg 2A, Q-weg 2B, Q-weg 2C en Q-weg 2C te Y is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
Het beroep is behandeld ter zitting van 8 juni 2004.
Beslissing
Het Hof
- verklaart het beroep ongegrond, en
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende tot het beloop van € 15 en wijst de gemeente Y aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen.
Gronden
1.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaken Q-weg 2 en Q-weg 2C, te Y. Voorts is belanghebbende eigenaar van de onroerende zaken Q-weg 2A, 2B en 2C, te Y. Het pand 2C waarvan belanghebbende eigenaar en gebruiker is, bestaat uit een woning met schuur en wordt hierna aangeduid als Q-weg 2C-1. Het pand 2C waarvan belanghebbende alleen eigenaar is, is in gebruik als atelier en wordt hierna aangeduid als 2C-atelier.
1.2. Bij een op naam van belanghebbende gestelde beschikking van 28 februari 2001 heeft verweerder de waarde van die zaken in de zin van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) naar de waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op de volgende bedragen:
- Q-weg 2: € 604.435
- Q-weg 2C-1: € 194.671
- Q-weg 2A: € 159.730
- Q-weg 2B: € 244.133
- Q-weg 2C-atelier: € 65.344
Na bezwaar heeft verweerder bij de bestreden uitspraak de vastgestelde waarden gehandhaafd.
2.1. De onroerende zaak Q-weg 2 bestaat uit een vrijstaande woning, bouwjaar 1993, met een inhoud van circa 350 m³, en een bij de woning behorend erf met een oppervlakte van circa 2.640 m². Bij de woning behoort een loods van circa 609 m², een perceel grond bij deze loods van circa 1.710 m², een garage van circa 33 m², een schuur van circa 26 m² en een perceel overige grond (weiland) van circa 7.150 m².
2.2. De onroerende zaak Q-weg 2C-1 bestaat uit een perceel grond met een oppervlakte van circa 5.373 m² en daarop een woning, bouwjaar 1998, met een inhoud van circa 300 m³. Bij de woning behoort een schuur met een oppervlakte van circa 42 m².
2.3. De onroerende zaak Q-weg 2A bestaat uit een perceel grond met een oppervlakte van circa 408 m² en daarop een woning, bouwjaar rond 1900, met een inhoud van circa 586 m³.
2.4. De onroerende zaak Q-weg 2B bestaat uit een perceel grond met een oppervlakte van circa 975 m² en daarop een woning, bouwjaar rond 1900, met een inhoud van circa 1.657 m³.
2.5. De onroerende zaak Q-weg 2C-atelier bestaat uit een perceel grond met een oppervlakte van circa 144 m² en daarop een woning, bouwjaar rond 1900, met een inhoud van circa 70 m³.
2.6. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door een taxateur, waarin de waarde van de onroerende zaken (hierna: de woningen) op 1 januari 1999 op de volgende bedragen is bepaald:
- Q-weg 2: € 716.200
- Q-weg 2C-1: € 206.401
- Q-weg 2A: € 174.820
- Q-weg 2B: € 348.750
- Q-weg 2C-atelier: € 88.560
Deze waarderingen zijn mede tot stand gekomen door vergelijking met andere woningen, welke objecten enige tijd voor of na de waardepeildatum zijn verkocht.
- Q-weg 2 is vergeleken met Q-weg 47B, J-straat 25 en P-weg 22.
- Q-weg 2C-1 is vergeleken met Q-weg 10 en Q-weg 45A.
- Q-weg 2A en 2B zijn vergeleken met Q-weg 10, P-weg 22 en M-weg 111,
gemeente M.
- Q-weg 2C-atelier is vergeleken met Q-weg 10.
2.7. Ter zitting heeft verweerder een matrix overgelegd waarin de volgende taxatieopbouw is vermeld:
Q-weg 2
Omschrijving Oppervlakte/ inhoud Prijs per m³ / m² Eindwaarde
Hoofdgebouw 410 m³ € 420 € 172.200
Garage 42 m² - 350 - 14.700
Schuur 26 m² - 275 - 7.150
Loods 609 m² - 150 - 91.350
Grond bij woning 500 m² - 240 - 120.000
Grond bij woning 500 m² - 175 - 87.500
Grond bij woning 1.640 m² - 56 - 91.840
Grond loods 1.740 m² - 56 - 95.760
Grond 7.170 m² - 5 - 35.700
€ 716.200
Q-weg 2C-1
Omschrijving Oppervlakte/ inhoud Prijs per m³ / m² Eindwaarde
Hoofdgebouw 300 m³ € 270 € 81.000
Schuur 12 m² - 113 - 1.356
Schuur 30 m² - 106 - 3.180
Grond bij woning 400 m² - 240 - 96.000
Grond 4.973 m² - 5 - 24.865
€ 206.401
Q-weg 2A
Omschrijving Oppervlakte/ inhoud Prijs per m³ / m² Eindwaarde
Hoofdgebouw 498 m³ € 150 € 74.700
Loze ruimte in nok 88 m³ - 25 - 2.200
Grond bij woning 408 m² - 240 - 97.920
€ 174.820
Q-weg 2B
Omschrijving Oppervlakte/ inhoud Prijs per m³ / m² Eindwaarde
Hoofdgebouw 700 m³ € 150 € 105.000
Hoofdgebouwstaffel 708 m³ - 50 - 35.400
Loze ruimte in nok 249 m³ - 25 - 6.225
Berging - 0
Grond bij woning 500 m² - 240 - 120.000
Grond bij woning 475 m² - 175 - 83.125
€ 349.750
Minus brandschade - 1.000
€ 348.750
Q-weg 2C- atelier
Omschrijving Oppervlakte/ inhoud Prijs per m³ / m² Eindwaarde
Hoofdgebouw 200 m³ € 270 € 54.000
Grond bij woning 144 m² - 240 - 34.560
€ 88.560
3.1. De bij beschikking vastgestelde waarde is voor alle panden lager dan de getaxeerde waarde.
3.2. Belanghebbende bestrijdt de taxatie alsmede de bij beschikking vastgestelde waarden. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft belanghebbende in de stukken en ter zitting, samengevat en in hoofdzaken weergegeven, aangevoerd dat
a. bij de vaststelling van de waarde van de woningen is uitgegaan van onjuiste afmetingen;
b. bij de vaststelling van de waarde van Q-weg 2B geen of onvoldoende is rekening gehouden met de slechte staat van onderhoud;
c. bij de vaststelling van de waarde van Q-weg 2C-atelier en 2C-1 geen of onvoldoende rekening is gehouden met het gegeven dat Q-weg 2C-atelier niet beschikt over watervoorzieningen en Q-weg 2C-1 in het geheel niet beschikt over nutsvoorzieningen;
d. de gerealiseerde verkoopprijs van de in 2004 verkochte woning aan de Q-weg 28, welke woning te vergelijken is met belanghebbendes woning, veel lager is dan de WOZ-waarde van Q-weg 2;
a. de WOZ-grondwaarde naar de waardepeildatum 1 januari 1999 (€ 5) ten opzichte van de WOZ-grondwaarde naar de waardepeildatum 1 januari 1992 (€ 0,61) is gestegen met ruim 700%; en
f. de WOZ-waarden van de woningen naar de waardepeildatum 1 januari 1999 ten opzichte van de WOZ-waarden naar de waardepeildatum 1 januari 1993 is gestegen met ruim 200%.
Hij stelt dat de WOZ-waarde van de woningen 1/3e van de bij beschikking vastgestelde WOZ-waarde moet zijn. Belanghebbende heeft zijn standpunt niet onderbouwd met een taxatierapport van een deskundige of andere bewijsmiddelen van gelijk gewicht.
4.1.Het Hof stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woningen niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het onder punt 2.6. vermelde taxatierapport overgelegd dat hij heeft onderbouwd met de onder 2.7. vermelde matrix. Het Hof is van oordeel dat de in dit rapport genoemde verkochte objecten en de woningen in voldoende mate met elkaar vergelijkbaar zijn. Voorts oordeelt het Hof dat, mede gelet op het gegeven dat verweerder voor de hoogte van de grondprijzen is uitgegaan van een staffel en tevens belanghebbende de door verweerder gehanteerde agrarische grondprijs van € 5 per vierkante meter niet heeft bestreden, verweerder de uit voornoemde verkopen afgeleide prijzen per vierkante meter en per kubieke meter bij het onderbouwen van de waarde van de woningen terecht als uitgangspunt heeft genomen.
4.2. Uit hetgeen ter zitting is aangevoerd alsmede uit de overgelegde foto’s leidt het Hof echter af dat verweerder ten onrechte in het taxatierapport de onderhoudssituatie van het pand 2B als redelijk heeft aangemerkt. Volgens de toelichting bij het taxatierapport betekent redelijk: “niet in goede staat maar onderhoud is niet op korte termijn noodzakelijk”. Tussen partijen is niet in geschil dat het dak van het bijgebouw van 2B is ingezakt en dat daardoor de muur van het hoofdgebouw ook is verzakt en dat het hoofdgebouw wordt gestut. Naar het oordeel van het Hof kan in een dergelijke situatie niet van een “redelijke” staat van onderhoud worden gesproken, ook al zou het pand met de stutten nog jarenlang zo kunnen blijven staan. Om het pand in de oorspronkelijke woonfunctie te herstellen, is immers op korte termijn onderhoud noodzakelijk. Het Hof is om die reden van oordeel dat de juistheid van de taxatiewaarde ad € 348.750 onvoldoende is onderbouwd. Dat brengt echter niet met zich dat de beschikking voor dit pand moet worden vernietigd. Verweerder heeft in de onder 2.7. vermelde matrix de waarde van de grond geschat op € 203.000 en de waarde van de opstal op € 146.000 waarbij de waarde van de ingestorte bijbouw op nihil is gesteld. Het Hof heeft geen reden om aan de juistheid van de grondwaardering te twijfelen. Voor wat betreft de opstal acht het Hof een afwaardering van de getaxeerde waarde met 50% in verband met achterstallig onderhoud redelijk. De opstalwaarde komt dan uit op € 73.000 en de waarde van de gehele onroerende zaak op € 276.000. Dat is nog steeds hoger dan de waarde die in de bestreden beschikking is vastgesteld, zodat de beschikking in stand blijft.
5.1. Met betrekking tot de stelling van belanghebbende als vermeld onder 3.2.a (de inhoudsmaten zijn onjuist) oordeelt het Hof dat verweerder onweersproken heeft gesteld dat de vermelde inhoudsmaten zijn de bruto-inhoudsmaten berekend aan de hand van bouwtekeningen. Het Hof heeft ook geen reden om aan de juistheid van die stelling te twijfelen nu dit de gebruikelijke methode is voor de inhoudsberekening door taxateurs. Nu belanghebbende uitgaat van inwendig berekende maten, zijn de uitkomsten van zijn berekeningen niet vergelijkbaar met die van verweerder en zijn die uitkomsten in elk geval onvoldoende reden om de taxatie van verweerder als onjuist te bestempelen. Dit klemt temeer nu belanghebbende uitgaat van een maximale hoogte van de woningen van 2,5 meter, en dus geen rekening heeft gehouden met de loze ruimten in de daken en nokken van de woningen.
5.2. Voor wat betreft belanghebbendes stelling als vermeld onder 3.2.b (de onderhoudssituatie van pand 2B) verwijst het Hof naar het onder 4.2. overwogene.
5.3. Met betrekking tot de stelling van belanghebbende als vermeld onder 3.2.c ( nutsvoorzieningen) oordeelt het Hof als volgt. Gelet op verweerders onweersproken stelling dat zowel Q-weg 2C atelier als Q-weg 2C-1 zijn aangesloten op het gemeenteriool acht het Hof het aannemelijk dat beide woningen beschikken over enige vorm van watervoorziening. Verweerder heeft onweersproken gesteld dat bij een eerdere taxatie voor de WOZ is geconstateerd dat perceel 2C atelier werd bewoond en belanghebbende heeft erkend dat de huurder ook in het pand heeft gewoond. Nu belanghebbende ter zitting bovendien heeft verklaard dat Q-weg 2C atelier ook beschikt over een kookgelegenheid, een propaantank met CV-installatie, en voorts via een verlengsnoer vanuit het pand Q-weg 2 is aangesloten op het lichtnet, is het Hof van oordeel dat deze woning beschikt over alle voor, zij het primitieve, bewoning vereiste nutsvoorzieningen. Voor wat betreft Q-weg 2C-1 acht het Hof van belang dat het pand er uitziet als een woning en dat belanghebbende heeft verklaard dat ook dit pand via een verlengsnoer vanuit het pand Q-weg 2 is aangesloten op het lichtnet. Dit alles overwegende komt het Hof tot het oordeel dat beide panden terecht als woningen zijn getaxeerd. Het Hof leidt uit de overgelegde matrix af dat bij de taxatie rekening is gehouden met de enigszins primitieve staat van de woningen doordat een relatief lage waarde van € 270 per kubieke meter is gehanteerd.
5.4. Belanghebbende heeft verwezen naar de in 2004 gerealiseerde koopprijs voor het pand Q-weg 28. Naar het oordeel van het Hof is een in 2004 gerealiseerde verkoopprijs niet maatgevend voor de waardebepaling per 1 januari 1999.
5.5. Met betrekking tot de argumenten van belanghebbende onder 3.2.e en 3.2.f (stijging t.o.v. de waardepeildatum 1992) oordeelt het Hof als volgt. Belanghebbende beroept zich op de waarden die voor het voorafgaande tijdvak aan de grond en aan de woningen zijn toegekend en in samenhang daarmee op de sindsdien opgetreden algemene waardeontwikkeling op de markt voor onroerende zaken als de onderhavige. Het Hof verwerpt dit beroep, reeds omdat de juistheid van die eerder vastgestelde waarden thans niet ter beoordeling van het Hof staat en ook overigens, nu aan de waardeontwikkeling van onroerende zaken in het algemeen geen - althans onvoldoende - betekenis kan worden toegekend voor de waardebepaling van een onroerende zaak in het bijzonder.
5.6. Belanghebbende heeft zich voor de onroerende zaak Q-weg 2 beroepen op de vrijstelling van artikel 2, eerste lid, onderdeel a van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet waardering onroerende zaken (verder: de Regeling). Deze vrijstelling betreft de zogenaamde cultuurgrondvrijstelling. Ingevolge artikel 18, derde lid van de Wet WOZ in verbinding met artikel 2, aanhef, en letter a, van de Regeling, wordt bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten de waarde ten behoeve van de land- of bosbouw bedrijfsmatig geëxploiteerde cultuurgrond voorzover die niet de ondergrond van gebouwde eigendommen vormt. Ter zitting heeft belanghebbende verklaard dat hij de grond niet bedrijfsmatig exploiteert. Nu belanghebbende voorts heeft verklaard dat het door hem aan het tuincentrum verhuurde stukje grond wordt gebruikt voor opslag, wat iets anders is dan bedrijfsmatige exploitatie in de zin van artikel 2, eerste lid, onderdeel a, van de Regeling, is het Hof van oordeel dat belanghebbende niet in aanmerking komt voor toepassing van de vrijstelling.
6. Het vorenstaande leidt er toe dat het door verweerder overgelegde taxatierapport als een voldoende onderbouwing van de vastgestelde waarden is te beschouwen en dat de door belanghebbende aangevoerde grieven niet tot een ander oordeel leiden. Hieruit volgt dat verweerder de waarde van de woningen niet te hoog heeft vastgesteld. Het gelijk is derhalve aan verweerder.
7. Verweerder heeft eerst ter zitting de onderbouwing van het taxatierapport overgelegd. Pas daardoor werd ook voor belanghebbende duidelijk hoe verweerder tot de door hem getaxeerde waarden was gekomen. Verweerder heeft ter zitting gesteld de onderbouwing nimmer over te leggen aangezien de deskundigheid van de taxateur naar zijn mening voldoende is als onderbouwing van de juistheid van de taxaties. Het Hof is van oordeel, zoals het ook ter zitting heeft gesteld, dat het zowel voor belanghebbende als, indien belanghebbende in beroep gaat tegen een waardebeschikking, voor het Hof van belang is inzicht te krijgen in de opbouw van de taxatie, en dat het in een vroegtijdig stadium verstrekken van deze onderbouwing aan de belanghebbende diens begrip voor de taxatie kan vergroten en mogelijk beroepsprocedures kan voorkomen. Het Hof is dan ook van oordeel dat verweerder in een te laat stadium met de onderbouwing is gekomen en ziet daarin aanleiding verweerder te veroordelen tot vergoeding van de proceskosten van belanghebbende, welke het Hof schat op € 15 (reiskosten tweede klasse retour).
Proceskosten
Gelet op het onder 7. overwogene acht het Hof termen aanwezig verweerder te veroordelen tot vergoeding van proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Gelet op het Besluit proceskosten bestuursrecht worden de kosten van belanghebbende vastgesteld op € 15, zijnde de reiskosten per openbaar vervoer (tweede klasse) in verband met het bijwonen van de zitting. Overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn gesteld noch gebleken
De uitspraak is gedaan op 22 juni 2004 door mr. Beukers – Van Dooren, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. De Rijk als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Dit proces verbaal is opgemaakt door de griffier en door genoemd lid van de belastingkamer en de griffier ondertekend.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van het proces-verbaal in geanonimiseerde vorm.
U kunt binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Voor het verkrijgen van een schriftelijke uitspraak is een griffierecht verschuldigd. Na het verzoek tot vervanging ontvangt U van de griffier een nota griffierecht.
De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Het gerechtshof mag daarbij de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
Uitsluitend tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof staat beroep in cassatie open bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarvoor is eveneens een griffierecht verschuldigd. Het ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak betaalde griffierecht wordt door de griffier van de Hoge Raad in mindering gebracht op het voor beroep in cassatie verschuldigde recht.