Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Tiende Enkelvoudige Belastingkamer
PROCES-VERBAAL
van de mondelinge uitspraak in het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
de uitspraak met dagtekening 2 augustus 2001 van de directeur van de Gemeentebelastingen Amsterdam (thans Dienst Belastingen van de Gemeente Amsterdam), verweerder, betreffende een beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 H (+2 BG) te Q is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
Het beroep is behandeld ter zitting van 23 april 2002 en van 2 juni 2004.
Beslissing
Het Hof:
- verklaart het beroep gegrond,
- vernietigt de uitspraak,
- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde tot € 230.000,
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende tot een beloop van € 12 en wijst de Gemeente Amsterdam aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen, en
- gelast de Gemeente Amsterdam het restant van het door belanghebbende gestorte griffierecht ad € 27,23 aan belanghebbende te vergoeden.
Gronden
1.1. Belanghebbende, werkzaam als makelaar, is – zoals na afloop van de eerste zitting is komen vast te staan – juridisch eigenaar van de onroerende zaak a-straat 1 H (+2 BG), te Q (hierna het object). Het object is een studentenhuis met acht kamers en enige gemeenschappelijke voorzieningen.
Het door verweerder ingebrachte taxatierapport vermeldt over de indeling:
Souterrain: berging (fietsenstalling), cv-ruimte, vier studentenkamers en een gezamenlijke verblijfsruimte met keukenblok;
Bel-etage : vier studentenkamers, keuken (klein), drie toiletten en één douche.
Het genoemde taxatierapport vermeldt voorts dat het object slecht geïsoleerd is.
1.2. Bij een op naam van belanghebbende gestelde beschikking van 26 maart 2001 heeft verweerder de waarde van het object in de zin van de Wet waardering onroerende zaken (hierna de Wet WOZ) naar de waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op € 390.705 (ƒ 861.000). Na bezwaar heeft verweerder bij de bestreden uitspraak de beschikking gehandhaafd.
2.1. Verweerder stelt de waarde welke met inachtneming van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ op 1 januari 1999 aan het object moet worden toegekend op € 390.705 (ƒ 861.000). Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door een taxateur, waarin de waarde van het object op 1 januari 1999 wordt bepaald op het voorvermelde bedrag. Daarnaast heeft hij bij het verweerschrift een stuk met als hoofd “Bijlage E: Vergelijkingsmateriaal” overgelegd, waarin wordt uitgegaan van een oppervlakte van het object van 304 m² en het object wordt vergelegen met de woningen b-laan 1 en 2, a-straat 123 en c-gracht 1, alle te Q (hierna: de vergelijkingsobjecten), welke objecten enige tijd vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht. Ter zitting heeft verweerder een tweede “Bijlage E: Vergelijkingsmateriaal” (in euro’s) overgelegd, waarin verweerder aangeeft dat ook als uitgegaan wordt van een oppervlakte van het object van 247 m² de getaxeerde waarde gelijk blijft. Het laatstgenoemde stuk vermeldt in euro’s per m² als prijzen per 1 januari 1999:
b-laan 1 2.919
b-laan 2 2.781
a-straat 123 2.134
c-gracht 1 3.325
De woning, uitgaande van 304 m² 1.284
De woning, uitgaande van 247 m² 1.580
2.2. Belanghebbende bestrijdt de taxatie van verweerder. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft belanghebbende in de stukken en ter zitting, samengevat en in hoofdzaken weergegeven, het volgende aangevoerd.
- Verweerder is in zijn uitspraak niet ingegaan op de inhoud van mijn bezwaar.
- De oppervlakte van het pand bedraagt 247 m².
- Op basis van het puntenstelsel bedraagt de jaarlijkse netto huuropbrengst van het pand € 21.000. Rekeninghoudend met een kapitalisatiefactor van 10,3 bedraagt de waarde van het object slechts € 216.300.
- De door verweerder ingebrachte vergelijkingsobjecten zijn niet vergelijkbaar met het object.
Ter motivering van het laatstgenoemde standpunt heeft belanghebbende foto’s van het object en de vergelijkingsobjecten aan de b-laan en c-gracht overgelegd.
3.1. Ter zitting heeft belanghebbende onder andere het volgende verklaard.
Ik ben juridisch eigenaar van het object. Mijn B.V. is de economisch eigenaar en de verhuurder. Het object is één object voor de Wet WOZ. Mijn stelling met betrekking tot het puntenstelsel en de betaalde huur laat ik vallen. De door verweerder ingebrachte panden zijn niet vergelijkbaar, want liggen in een andere buurt en zijn echt toppanden. Verweerder had met andere panden kunnen komen.
Ik heb a-straat 2-I, 2-II en 2-III gekocht, opgeknapt en weer verkocht. De renovatiekosten bedroegen ongeveer € 60.000 à € 70.000 per woning. Ik heb alles zelf gedaan, als ik het had uitbesteed had het € 100.000 gekost. De oppervlakte van die appartementen is circa 55 m² per woning. De waarde van elke woning vóór de renovatie bedroeg ongeveer € 80.000, maar niemand wilde het voor die prijs kopen.
€ 1.284 per m² is een veel te hoge waarde voor alle vierkante meters, bijvoorbeeld omdat er ook gemeenschappelijke ruimten, zoals een fietsenhok, in het object zitten die een veel lagere waarde per vierkante meter hebben. Slechts 200 m² is op die wijze te waarderen.
€ 230.000 lijkt me een redelijke waarde.
3.2. Ter zitting heeft verweerder onder andere het volgende verklaard.
Ik ben akkoord met een oppervlakte van 247 m². Dat de oppervlakte minder blijkt te zijn, leidt niet tot een waardevermindering, omdat de waarde nog steeds niet te hoog is vastgesteld. Het object is één object voor de Wet WOZ.
Er worden niet veel van zulke grote objecten verkocht in Amsterdam. Daardoor is het moeilijk vergelijkbare panden te vinden. De uitstraling van de panden en die van het object verschillen. Zo ligt het object in een klein straatje, wat een iets benauwder effect heeft, maar ook het object ligt, net als de vergelijkingspanden, op een zeer geliefde plek. We presenteren de beste vergelijkingspanden die we hebben, meer hebben we niet en kunnen we dus niet presenteren. Belanghebbende had ook wel iets kunnen inbrengen, hij is immers makelaar.
Mijns inziens is a-straat 2-III het beste vergelijkingsobject. Deze woning is op 24 maart 2000 verkocht voor € 176.947. Dat betekent een prijs per vierkante meter van circa € 2.709. Dat scheelt € 1.129 met de prijs per vierkante meter van het object, zijnde € 1.580. Uitgaande van de oppervlakte van 247 m² betekent dit een totaal waardeverschil van (€ 1.129 x 247 =) € 278.863. Dit is het bedrag dat nodig zou zijn om het object net als a-straat 2-III te renoveren. Ik acht € 1.580 per vierkante meter een redelijke waarde voor het object, er is dan nog voldoende “ruimte” om te renoveren. Het object heeft een studentikoze uitstraling maar is desondanks vergelijkbaar met de vergelijkingsobjecten.
3.3. Ter zitting heeft de taxateur onder andere het volgende verklaard.
De waardering van het pand doe ik op mijn gevoel, aan de hand van vergelijkingsobjecten. Ik bepaal eerst de totaalprijs, daaruit volgt dan een prijs per vierkante meter.
3.4. Na en tijdens de zitting hebben partijen de mogelijkheid gehad om tot een compromis te komen. Partijen zijn niet tot overeenstemming gekomen.
4.1. Het Hof stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het onder 2.1 vermelde taxatierapport en de twee aldaar vermelde Bijlagen E overgelegd. Tevens heeft hij - naar het Hof begrijpt - in zijn verweerschrift gesteld dat de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode tenminste ? 917.870 bedraagt. Zijns inziens mag ingevolge het zogenoemde MGE- arrest van de HR (arrest van 13 juli 1993, nr. 29 077, V-N 1993/2681) geen rekening worden gehouden met de invloed van een systeem waarbij de huur wordt bepaald op basis van het aantal toegekende punten. Vervolgens heeft hij de waarde van ? 917.870 als volgt toegelicht:
De huurwaarde bedraagt f. 275,- per m2. Rekeninghoudend met een meer dan normale onderhoudskosten, een geringe leegstandsrisico en de exploitatiekosten is de waarde op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode vast te stellen op f. 917.870.
4.2. Het Hof acht, gelet op de door belanghebbende ingebrachte foto’s en het door partijen ter zitting dienaangaande verklaarde, aannemelijk dat qua ligging, karakter, uitstraling, grootte en aard de vergelijkingsobjecten aan de b-laan en de c-gracht zo aanzienlijk verschillen van die van het object, dat die panden niet vergelijkbaar zijn met het object. De verkoopprijzen van die panden zijn derhalve ten onrechte als uitgangspunt genomen bij het onderbouwen van de waarde van het object. Daar komt bij dat het object een studentenhuis is dat is ingericht voor de huisvesting van circa acht studenten, terwijl de vergelijkingsobjecten – naar het Hof op basis van de gedingstukken aannemelijk acht – qua inrichting daarvoor niet geschikt zijn.
Naar het oordeel van het Hof is ook de woning aan de a-straat 2-III niet vergelijkbaar met het object. Deze relatief kleine, volledig gerenoveerde, luxe woning is immers uitsluitend qua ligging vergelijkbaar.
De woning a-straat 123 acht het Hof niet vergelijkbaar omdat ook die woning relatief klein is en aannemelijk is dat die niet als studentenhuis in gebruik is en daarvoor qua indeling ook niet geschikt is.
Nu verweerder de huurwaarde per m2, de hoogte van de onderhoudskosten en de hoogte van de exploitatiekosten niet heeft toegelicht of cijfermatig nader heeft onderbouwd (zie 4.1), kan ook verweerders berekening die op de huurwaardekapitalisatiemethode is gebaseerd en die door belanghebbende gemotiveerd is bestreden, niet als adequate onderbouwing van de WOZ-waarde dienen. Daar komt bij dat verweerders verwijzing naar het MGE-arrest onbegrijpelijk is.
4.3. Uit het voorgaande volgt dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Mede gelet op belanghebbendes ter zitting gedane verklaring dat een waarde van € 230.000 hem redelijk lijkt, en in aanmerking nemende al hetgeen partijen in de gedingstukken en ter zitting hebben gesteld, bepaalt het Hof in goede justitie de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ van het object op € 230.000.
4.4.1. Verweerder heeft subsidiair gesteld dat het object geen woning is en dat dan de waarde ? 917.870 bedraagt.
4.4.2. Het systeem van de Wet WOZ is het volgende. Ingevolge het bepaalde in artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ dient aan een onroerende zaak een waarde te worden toegekend, welke waarde volgens tweede lid van dit artikel dient te worden bepaald op de aldaar omschreven waarde in het economische verkeer. In afwijking van de in het tweede lid bedoelde waarde moet, volgens het derde lid van dit artikel, de waarde van de onroerende zaak, die niet tot woning dient, worden bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. In het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet WOZ jo de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt in artikel 4, eerste lid, onder letter b, bepaald dat de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ voor niet-woningen wordt bepaald volgens de huurwaardekapitalisatiemethode, de vergelijkingsmethode of de discounted-cash-flowmethode wordt toegepast.
4.4.3. Het systeem van de wet houdt derhalve in dat woningen op basis van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ gewaardeerd worden. Naar het oordeel van het Hof is het object, in tegenstelling tot hetgeen verweerder stelt, aan te merken als een woning omdat sprake is van een gedeelte van een pand dat naar zijn aard en inrichting bestemd is om als min of meer duurzame en zelfstandige huisvesting van studenten te dienen en ook als zodanig gebruikt wordt. Zoals volgt uit rechtsoverweging 4.1 tot en met 4.3, is het Hof van oordeel dat de waarde als bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ niet meer dan € 230.000 bedraagt. Verweerders subsidiair standpunt is derhalve onjuist.
5. Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling van de inspecteur in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Aangezien gesteld noch gebleken is dat andere in artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht vermelde kosten zijn gemaakt dan de reiskosten gemaakt door belanghebbende voor het bijwonen van de zitting te Amsterdam, zal het Hof de veroordeling tot die kosten beperken. Voor de vergoeding komen in aanmerking de reiskosten per openbaar vervoer, niet zijnde een taxi, laagste klasse. Het Hof begroot de kosten op € 12 in totaal.
De uitspraak is gedaan op 16 juni 2004 door mr. Goes, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Van Rijn als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal, door genoemd lid van de belastingkamer en de griffier ondertekend.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van het proces-verbaal in geanonimiseerde vorm.
U kunt binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Voor het verkrijgen van een schriftelijke uitspraak is een griffierecht verschuldigd. Na het verzoek tot vervanging ontvangt U van de griffier een nota griffierecht.
De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Het gerechtshof mag daarbij de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
Uitsluitend tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof staat beroep in cassatie open bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarvoor is eveneens een griffierecht verschuldigd. Het ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak betaalde griffierecht wordt door de griffier van de Hoge Raad in mindering gebracht op het voor beroep in cassatie verschuldigde recht.