Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Tiende Enkelvoudige Belastingkamer
PROCES-VERBAAL
van de mondelinge uitspraak in het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
de uitspraak met dagtekening 26 februari 2003 van de directeur van de Dienst Belastingen van de Gemeente Amsterdam, verweerder, betreffende een beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak a-laan 1 te Q is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
Het beroep is behandeld ter zitting van 2 juni 2004.
Beslissing
Het Hof:
? verklaart het beroep gegrond,
? vernietigt de bestreden uitspraak,
? vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde van de woning tot € 118.000, en
? gelast de Gemeente Amsterdam het gestorte griffierecht ad € 31 aan belanghebbende te vergoeden.
Gronden
1.1. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak a-laan 1 te Q. De onroerende zaak (hierna: de Woning) bestaat uit een appartement, onderdeel uitmakend van een complex van appartementen gebouwd in 1997, en is gelegen op grond die in erfpacht is uitgegeven. Het complex bestaat uit 24 sociale huurwoningen voor personen van 55 jaar en ouder.
1.2. Eigenaar van de Woning is de vereniging B. B heeft het complex van appartementen gekocht van C te Amsterdam. In de akte van levering van 2 juli 1997 staat onder andere:
“Verkoper heeft (…) aan koper verkocht en levert op grond daarvan aan koper (…)(…): het tijdelijk recht van erfpacht van het terrein gelegen te Q aan de d-oever (…), waarvan de canon blijkens voornoemde akte is afgekocht tot en met dertig september tweeduizend zeven en veertig door betaling van een bedrag ineens, met daarop gebouwde en deels nog af te bouwen (…)(24) woningen, (…) door koper te gebruiken voor de verhuur van sociale huurwoningen (…).
De koopprijs bedraagt (…) (ƒ 162.734 per woning, inclusief omzetbelasting (…), derhalve in totaal (…) (ƒ 3.905.616)”
1.3. Bij een op naam van belanghebbende gestelde beschikking van 8 december 2001 heeft verweerder de waarde van de Woning in de zin van de Wet waardering onroerende zaken (hierna de Wet WOZ) naar de waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op € 155.192. Na bezwaar heeft verweerder bij de bestreden uitspraak de vastgestelde waarde verminderd tot € 138.500.
1.4. Op 17 april 2003 is ter griffie een beroepschrift van belanghebbende ingekomen.
2.1. Verweerder heeft in een schrijven met als opschrift ‘verweerschrift’ onder andere het volgende geschreven:
“Naar aanleiding van het ingediende beroepschrift is besloten gebruik te maken van de mogelijkheid om binnen een bepleitbare bandbreedte van maximaal 15% het aanbod te doen de waarde te verlagen. Dit betekent dat de waarde in de fase van het beroep met maximaal 15% kan worden verlaagd.
Vervolgens zijn er twee mogelijkheden, te weten:
1. Belanghebbende kan zich verenigen met de voorgestelde waardeverlaging van maximaal 15%. (…)
2. Belanghebbende kan zich niet verenigen met de voorgestelde waardeverlaging. (…)
Indien belanghebbende gebruik maakt van mogelijkheid-1, dan is het beroep gegrond en wordt de waarde verlaagd naar € 117.725. Indien belanghebbende geen gebruik maakt van mogelijkheid-1, dan is de conclusie dat het beroep ongegrond is.”
2.2. Belanghebbende schrijft naar aanleiding van het verweerschrift niet akkoord te zijn met de door verweerder voorgestelde waarde van € 117.725. Naar aanleiding daarvan stelt verweerder in zijn conclusie van dupliek de waarde welke met inachtneming van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ op 1 januari 1999 aan de Woning moet worden toegekend op € 138.500. Verweerder heeft als bijlagen bij de conclusie van dupliek de volgende stukken overgelegd:
- een geschrift met als opschrift “Reactie taxateur”, waarin de waarde van de Woning op 1 januari 1999 wordt bepaald op € 138.500,
- een “Bijlage E: Vergelijkingsmateriaal” en een “Bijlage E, Berekeningen”, waarin de waarde van de Woning op 1 januari 1999 wordt bepaald op voornoemd bedrag door vergelijking met de woningen e-laan 1, 2 en 3, allen te Q, welke objecten enige tijd na de waardepeildatum zijn verkocht,
- een geschrift “Waardering Onroerende Zaken volgens rekenmodel MMA”, en
- foto’s van de Woning en van de vergelijkingsobjecten, alsmede een plattegrond van de omgeving van de woning.
2.2. Belanghebbende bestrijdt de taxatie van verweerder. Zij stelt in de stukken dat de waarde primair € 90.756 en subsidiair € 117.725 moet zijn. Belanghebbende heeft haar standpunt niet onderbouwd met een taxatierapport van een deskundige of andere bewijsmiddelen van vergelijkbaar gewicht.
3.1. Ter zitting heeft belanghebbende, kort en zakelijk weergegeven het volgende verklaard.
Ik heb de originele uitspraak van verweerder nooit ontvangen. Vanwege een klacht die ik had ingediend bij de gemeente, had ik begin april 2003 contact met de gemeentesecretaris. Die vertelde mij toevallig dat er al uitspraak op mijn bezwaarschrift was gedaan. Daarop ontving ik rond 9 april 2003 van het Stadhuis een kopie van de uitspraak op mijn bezwaarschrift. Ter onderbouwing van mijn verklaring dat TPG Post vaker fouten maakt bij de postbezorging van voor mij bestemde post heb ik een brief van mij aan TPG overgelegd, alsmede de reactie daarop van TPG.
Ik heb de advertentie voor de Woning rond februari 1997 gezien. Huurders van sociale huurwoningen zijn via de Wet WOZ de dupe van ontwikkelingen op de huizenmarkt. Er is sprake van huizentekort, waardoor de huizenprijzen stijgen, waaraan wij meebetalen via de onroerende-zaakbelastingen. Ik vind dat onredelijk. Het complex ziet er van buiten best mooi uit, maar van binnen is het niet best. Verweerder is, gelet op de stukken, er totnogtoe ten onrechte vanuit gegaan dat de koopprijs gold voor de Woning in verhuurde staat. Ik ben akkoord met een waarde van € 118.000, dat lijkt me een redelijke waarde. Ik heb alleen kopieerkosten als proceskosten gemaakt.
3.2. Ter zitting heeft verweerder, kort en zakelijk weergegeven het volgende verklaard. Ik ga er van uit dat TPG Post bij de verzending van de uitspraak een fout heeft gemaakt dus dat de termijnoverschrijding verschoonbaar is.
Ik geloof dat B het appartementencomplex in onverhuurde staat heeft gekocht. Het zou kunnen dat de koop rond januari 1997 is gesloten. De prijs is ongeveer gelijk aan de bouwkosten, er is naar mijn weten geen subsidie of iets dergelijks verstrekt aan B. Het complex is ongesplitst en de appartementen in het complex zijn allen bestemd voor de sociale verhuur. De Woning is een seniorenwoning. Het raadsadres van belanghebbende ziet op de waarde per 1 januari 1992 van de woning. De locatie van de vergelijkingsobjecten aan de e-laan is minder goed, want ze liggen verder van het water. In de buurt van de Woning zijn geen verkoopcijfers bekend, want in die buurt liggen slechts sociale huurwoningen. Daarom moesten we uitwijken naar de woningen aan de een paar honderd meter verder gelegen e-laan. De erfpachtcanon in buurten waar nieuwbouwwoningen zoals de Woning liggen, zijn erg hoog. De bijtelling in verband met de erfpachtcorrectie bedraagt 13 * 1,25 * de canon. Ik heb de oppervlakte nog een keer nagemeten aan de hand van de bouwtekening en daaruit blijkt, op twee cijfers achter de komma, een oppervlakte van 84 m². Ik trek de bijlage bij het verweerschrift “Waardering Onroerende Zaken volgens rekenmodel MMA” in. Ik ben akkoord met vergoeding van de kosten op basis van het Besluit proceskosten en van het griffierecht.
4. Belanghebbendes beroepschrift is op 17 april 2003 bij het Hof binnengekomen en daarmee is het buiten de beroepstermijn uit artikel 6:7 van Pro de Algemene wet bestuursrecht (hierna de Awb) ingediend. Gelet op hetgeen partijen ter zitting hebben verklaard en de stukken die belanghebbende in dit kader heeft overgelegd, acht het Hof de termijnoverschrijding verschoonbaar, zodat op grond van artikel 6:11 van Pro de Awb het beroep ontvankelijk is.
5.1. Het Hof stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de Woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe de onder 2.1 vermelde stukken (zonder het naderhand teruggenomen geschrift “Waardering Onroerende Zaken volgens rekenmodel MMA”) overgelegd. Het Hof is van oordeel dat, mede gelet op de foto’s, de verkochte objecten en de Woning in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar zijn dat de verkoopprijzen van die objecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het onderbouwen van de waarde van de woning. Anders dan ter zitting gesteld werd, volgt uit de gedingstukken dat zowel bij de vergelijkingsobjecten als bij de Woning sprake is van woningen die op in erfpacht uitgegeven grond staan en is bij de waardering op juiste wijze hiermee rekening gehouden.
5.2. Voor zover belanghebbende stelt dat de koopprijs van de Woning zoals vermeldt in de akte van levering (zie 1.2) een beter uitgangspunt voor de waardebepaling is, geldt dat in het algemeen de verkoopopbrengst van het object waar het geschil over gaat, mits gerealiseerd rond de prijspeildatum, het meest geschikt is om de waarde te onderbouwen. Echter in een situatie als de onderhavige, waarin (zoals tussen partijen niet in geschil is) sprake is van een woning die bestemd is voor de sociale verhuur aan senioren en de Woning ongeveer twee jaar voor de peildatum als onderdeel van een complex (met 24 juridisch niet gesplitste woningen) is verkocht, kan niet gezegd geworden dat de koopprijs die voor de Woning is betaald, gelijk is aan de waarde als bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ. Dit betekent dat het de voorkeur verdient de door verweerder ingebrachte transactieprijzen als uitgangspunt voor de vaststelling van de waarde van de Woning te nemen.
5.3. Belanghebbende meent dat sociale huurwoningen niet vergeleken kunnen worden met koopwoningen. Naar het oordeel van het Hof is die opvatting onjuist. Ook voor een sociale huurwoning geldt dat de waarde van de Woning dient te worden bepaald op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die woning meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin het zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
5.4. Uit de gedingstukken en hetgeen partijen ter zitting hebben verklaard volgt dat de Woning in een wijk ligt met uitsluitend sociale woningbouw en dat dit niet geldt voor de vergelijkingsobjecten. Naar het oordeel van het Hof houdt die omstandigheid in dat de Woning een wezenlijk lagere waarde heeft dan de vergelijkingsobjecten en dient met die omstandigheid voor de waardebepaling op grond van de Wet WOZ rekening te worden gehouden. Uit voornoemde Bijlage E leidt het Hof dat de Woning circa 5% lager is gewaardeerd dan de vergelijkingsobjecten. Het Hof is van oordeel dat verweerder daarmee onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van de Woning in een wijk met uitsluitend sociale woningbouw, ook als rekening wordt gehouden met de iets betere ligging aan het water van de Woning. Gelet hierop en in aanmerking genomen de passage in het verweerschrift waarin verweerder stelt dat sprake is van een bepleitbare bandbreedte van 15% en met het feit dat belanghebbende ter zitting heeft verklaard akkoord te zijn met een waarde van € 118.000, stelt het Hof de waarde van de Woning in goede justitie vast op € 118.000. De overige klachten van belanghebbende behoeven geen nadere behandeling.
6. Ter zitting heeft belanghebbende verklaard - buiten de kopieerkosten die niet voor vergoeding in aanmerking komen - geen proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht te hebben gemaakt.
De uitspraak is gedaan op 16 juni 2003 door mr. Goes, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Van Rijn als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal, door genoemd lid van de belastingkamer en de griffier ondertekend.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van het proces-verbaal in geanonimiseerde vorm.
U kunt binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Voor het verkrijgen van een schriftelijke uitspraak is een griffierecht verschuldigd. Na het verzoek tot vervanging ontvangt U van de griffier een nota griffierecht.
De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Het gerechtshof mag daarbij de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
Uitsluitend tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof staat beroep in cassatie open bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarvoor is eveneens een griffierecht verschuldigd. Het ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak betaalde griffierecht wordt door de griffier van de Hoge Raad in mindering gebracht op het voor beroep in cassatie verschuldigde recht.