Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Achttiende Enkelvoudige Belastingkamer
PROCES-VERBAAL
van de mondelinge uitspraak in het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak met dagtekening 31 december 2002 van de heffingsambtenaar van de gemeente P, verweerder, betreffende de beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Amsterdam is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
Het beroep is behandeld ter zitting van 29 januari 2004.
Beslissing
Het Hof verklaart het beroep ongegrond.
Gronden
1. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak a-straat 1. Bij een op naam van belanghebbende gestelde beschikking van 15 maart 2001 heeft verweerder de waarde van die zaak in de zin van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) naar de waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op ƒ 321.000 (€ 145.663). Na bezwaar heeft verweerder bij de bestreden uitspraak de beschikking gehandhaafd.
2.1. De onder 1. genoemde onroerende zaak (hierna: de woning) bestaat uit een appartement met een oppervlakte van 66 m², gebouwd in 1988. Bij de woning behoort een berging/box.
2.2. Verweerder heeft een taxatieverslag woningen overgelegd waarin de waarde van de woning op 1 januari 1999 wordt bepaald op € 145.663. Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met vijftien woningen die tussen 30 oktober 1997 en 10 december 1999 zijn verkocht.
3.1. Verweerder stelt de waarde welke met inachtneming van artikel 17, tweede lid, van de Wet woz op 1 januari 1999 aan de woning moet worden toegekend op € 145.663.
3.2. Belanghebbende bestrijdt de taxatie van verweerder. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft belanghebbende in de stukken en ter zitting, samengevat en in hoofdzaken weergegeven, aangevoerd dat de woning is bewoond en aldus niet vrij opleverbaar is. Voorts stelt belanghebbende dat als huurwoningen op de (koop)woningmarkt zouden komen, de marktprijs door het grote aanbod aanzienlijk zou dalen.
4.1. Het Hof stelt voorop dat de waarde van de woning moet worden vastgesteld op de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meestbiedende gegadigde zou zijn besteed, waarbij voorts ervan moet worden uitgegaan dat bij die veronderstelde verkoop de volle en onbezwaarde eigendom zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich op de peildatum (1 januari 1999) bevindt onmiddellijk en in volle omvang in feitelijk gebruik zou kunnen nemen. Daarbij rust op de verweerder de last om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het onder 2.2. genoemde taxatieverslag en het overzicht van vergelijkbare verkopen overlegd.
4.2. Belanghebbende heeft niet bestreden dat de door verweerder aangedragen referentieobjecten en de woning met elkaar vergelijkbaar zijn en ook overigens is dat niet gebleken. Naar 's Hofs oordeel heeft verweerder alsdan de verkoopprijzen van die objecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het bepalen van de waarde van de woning. Uit de overgelegde gegevens leidt het Hof af dat verweerder zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen in oppervlakte tussen de objecten en de woning.
4.3. Belanghebbende voert aan dat de woning is bewoond en niet vrij opleverbaar is. Gelet op het onder 4.1. genoemde uitgangspunt van de waardering in het kader van de Wet woz, kunnen deze omstandigheden niet tot een lagere waarde van de woning leiden. Het genoemde uitgangspunt houdt niet in - zoals belanghebbende kennelijk meent - dat ervan moet worden uitgegaan dat alle huurwoningen tegelijkertijd op de woningmarkt zouden worden aangeboden. Het waarderingsvoorschrift van artikel 17, tweede lid, van de Wet woz dient naar de duidelijke bewoordingen van die bepaling uitsluitend te worden betrokken op de te waarderen onroerende zaak (Hoge Raad 7 oktober 1981, nr. 20.704, VN 1981, blz. 1975).
4.4. Op grond van het onder 2.2. overgelegde overzicht van vergelijkbare verkopen is het Hof van oordeel dat de taxatie van verweerder deugdelijk is. Het Hof grondt dit oordeel vooral op de verkoopprijzen van de woningen aan de b-straat 1, 2 en 3 welke woningen een oppervlakte hebben van 62 m² en welke woningen zijn verkocht in 1999 voor respectievelijk € 145.210, € 172.436 en € 149.747.
4.5. Belanghebbende beroept zich erop dat verweerder de grenzen van het bestuurlijke fatsoen heeft overschreden door bijna 20 maanden nemen voor het doen van uitspraak terwijl er geen sprake is van nieuwe feiten die de vertraging in de uitspraak kunnen rechtvaardigen. Verweerder heeft zich ter zitting voor de trage afhandeling van het bezwaarschrift verontschuldigd.
Ingevolge artikel 25, eerste lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen doet verweerder binnen een jaar na ontvangst van het bezwaarschrift uitspraak daarop. Overschrijding van deze termijn leidt niet tot vernietiging van de beschikking. Na het overschrijden van de termijn voor het doen van uitspraak had belanghebbende beroep kunnen instellen tegen het niet tijdig nemen van het besluit, hetgeen overigens ook niet zonder meer leidt tot vernietiging van de beschikking.
4.6. Belanghebbende stelt dat verweerder in de uitspraak niet is ingegaan op zijn bezwaar. Ook dit beroep kan belanghebbende niet baten nu verweerder belanghebbende in de uitspraak heeft gewezen op de onder 4.1. genoemde waarderingsvoorschriften van de Wet woz. Naar het oordeel van het Hof is verweerder daarmee voldoende ingegaan op de klachten van belanghebbende en is de uitspraak daarmee voldoende gemotiveerd.
5. Uit het vorenoverwogene volgt dat verweerder het bewijs heeft geleverd dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd doet daaraan geen afbreuk. Het gelijk is derhalve aan verweerder.
6. Nu belanghebbende in het ongelijk wordt gesteld en zich geen bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan, acht het Hof geen termen aanwezig een partij te veroordelen in de proceskosten op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht.
De uitspraak is gedaan op 12 februari 2004 door mr. Van de Merwe, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Milder-Wolbers als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal, door genoemd lid van de belastingkamer en de griffier ondertekend.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van het proces-verbaal in geanonimiseerde vorm.
U kunt binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Voor het verkrijgen van een schriftelijke uitspraak is een griffierecht verschuldigd. Na het verzoek tot vervanging ontvangt U van de griffier een nota griffierecht.
De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Het gerechtshof mag daarbij de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
Uitsluitend tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof staat beroep in cassatie open bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarvoor is eveneens een griffierecht verschuldigd. Het ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak betaalde griffierecht wordt door de griffier van de Hoge Raad in mindering gebracht op het voor beroep in cassatie verschuldigde recht.