Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
TWEEDE MEERVOUDIGE BURGERLIJKE KAMER
Beslissing van 8 april 2004 in de zaak onder rekestnummer 780/2003 NOT van:
[naam],
wonende te [woonp[plaats]
APPELLANT,
t e g e n
MR [naam],
notaris te [plaats]
GEÏNTIMEERDE,
gemachtigde: mr. R. de Jong, notaris.
1. Het geding in hoger beroep
1.1. Ter griffie van het hof alhier is op 22 juli 2003 ingekomen een geschrift - met bijlagen - namens appellant, verder te noemen klager, waarbij hij hoger beroep heeft ingesteld tegen de aan deze beslissing gehechte beslissing van de kamer van toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen te Zwolle, verder te noemen de kamer, van 24 juni 2003, verzonden op 25 juni 2003, waarbij zijn klacht tegen geïntimeerde, verder te noemen de notaris, ongegrond is verklaard.
1.2.Van de zijde van de notaris is op 4 september 2003 een verweerschrift ter griffie van het hof ingekomen.
1.3. Op 13 januari 2004 is van de zijde van de notaris een brief ter griffie ingekomen, waarin een kantoorgenoot van de notaris mededeelt dat de notaris - wegens ziekte - niet ter zitting zal verschijnen.
1.4. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 12 februari 2004. Verschenen zijn klager en de gemachtigde van de notaris. Zij hebben beiden het woord gevoerd. Zoals reeds schriftelijk aangekondigd is de notaris zelf niet verschenen.
2. De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie als mede van de hiervoor genoemde stukken.
3. De feiten
Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer daaromtrent heeft vastgesteld. Partijen hebben tegen de vaststelling van de feiten door de kamer geen bezwaar gemaakt, zodat het hof ook van die feiten uitgaat.
4. Het standpunt van klager
4.1. Klager verwijt de notaris het volgende. Ten tijde van de aankoop van een appartementsrecht, verder te noemen appartement, door klager en zijn echtgenote was er sprake van een landgoed met in totaal 31 appartementsrechten, verder te noemen appartementen. Dit stond ook vermeld in de koop-/aannemingsovereenkomst. Tijdens een vergadering van de Vereniging van Eigenaars op 21 augustus 2001 bleek klager voor het eerst dat er sprake was van 32 appartementen. Klager heeft hierover vragen gesteld tijdens deze vergadering. Deze zijn echter niet beantwoord en ook niet terug te vinden in de notulen die naar aanleiding van deze vergadering zijn opgesteld. Klager heeft zich enkele dagen na de vergadering tot de notaris gewend, doch deze was niet bereid hem uitleg te verstrekken. Klager heeft twee begrotingen aan het hof overgelegd, van februari en november 2001, waaruit blijkt dat in februari nog sprake was van 31 bouwnummers en in november van 32 bouwnummers.
4.2. De gerechtigde tot het appartement met bouwnummer 32, een paviljoen, betaalt een zeer gering bedrag aan servicekosten. Klager bestrijdt dat het paviljoen slechts een geringe betrokkenheid heeft in het totale complex en daarom weinig zou hoeven bij te dragen aan de servicekosten. Zo is er een aparte toegangsweg voor het paviljoen alsmede een "boardwalk".
4.3. Tevens stelt klager dat in de door hem en zijn echtgenote ondertekende koop-/aannemingsovereenkomst is vermeld, dat de modelakte van splitsing alsmede de bijbehorende tekeningen zijn aangehecht. Dit is niet correct.
4.4. In hoger beroep verzoekt klager het hof te bepalen of er een eerlijke verdeelsleutel is toegepast bij het toekennen van de breukdelen aan de appartementen.
5. Het standpunt van de notaris
5.1. De notaris verweert zich in de eerste plaats met de stelling dat er 31 woonappartementen zijn en daarnaast als 32e appartementsrecht een vrijstaand paviljoen. Bij aanvang van het bouwproject was het de bedoeling dat de twee paviljoens elk een eigen indexcijfer zouden krijgen en separaat verkocht zouden worden. In de periode tussen juni 1999 en augustus 2000 is door de projectontwikkelaar besloten om één paviljoen tot de gemeenschappelijke zaken te laten behoren en het andere paviljoen een eigen indexcijfer te geven en separaat te verkopen. De splitsingsakte van 25 augustus 2000 bevat derhalve 32 appartementsrechten waarvan 1 appartementsrecht betrekking hebbende op het paviljoen.
5.2. Op 27 november 2000 is de koop-/aannemingsovereenkomst gesloten met betrekking tot het door klager en zijn echtgenote aangekochte appartement. Op dat moment zou klager van de makelaar een kopie van de splitsingsakte moeten hebben ontvangen. Dit onttrekt zich feitelijk aan de waarneming van de notaris. Verder is het op het notariskantoor gebruikelijk dat bij de ondertekening van de akte van levering alsnog een kopie van de splitsingsakte wordt overhandigd, dan wel wordt toegezonden. Ook deze zou klager moeten hebben ontvangen.
In het geval een koper, ter gelegenheid van de ondertekening van de leveringsakte, nog vragen heeft dan is daarvoor alle ruimte en worden deze vragen beantwoord. Als dit mondeling gebeurt worden daarvan alleen als het gesprek daartoe aanleiding mocht geven aantekeningen in het dossier gemaakt. In dit project zijn dergelijke aantekeningen niet teruggevonden en de notaris neemt aan dat bij zijn medewerkers niet de indruk heeft bestaan dat er sprake was van een bijzonder probleem. De notaris ontkent met klager nog een aparte bespreking te hebben gevoerd na de vergadering van 21 augustus 2001.
Met betrekking tot de door klager overgelegde begrotingen wijst de notaris op een "nota bene" opgenomen in de begroting van februari 2001, waarin staat vermeld dat nog geen rekening is gehouden met het aandeel van de paviljoens. In de herziene begroting van november 2001 zijn de uitgaven aangepast en is ook aan de inkomstenzijde rekening gehouden met het paviljoen.
5.3. Wat betreft de hoogte van de bijdrage van het paviljoen aan de servicekosten is in het algemeen en ook in dit geval het breukdeel bepalend. In eerste instantie is een berekening gemaakt van de breukdelen van de woonappartementen. Er bestond toen nog onduidelijkheid over de vraag of de beide paviljoens zouden worden verkocht dan wel één paviljoen. Later is een herberekening gemaakt van de breukdelen en is aan de kopers die reeds een koop-/aannemingsovereenkomst hadden getekend - bij erratum - medegedeeld dat één paviljoen als afzonderlijk appartement verkocht zou worden. Bij het ondertekenen van de eerste koop-/aannemingsovereenkomsten blijkt nog gebruik te zijn gemaakt van de oude breukdelen. Dit is ook het geval ten aanzien van de door klager en zijn echtgenote ondertekende overeenkomst.
Op grond van berekening van de breukdelen op basis van de oppervlakte zou in beginsel aan het paviljoen een breukdeel van 35/9995 moeten worden toegerekend. Hierop is echter een correctie aangebracht, gelegen in een aantal omstandigheden die direct samenhangen met het paviljoen, zoals de beperkte bestemming en de ligging zonder enige binding met het hoofdgebouw.
6. De beoordeling
6.1. Het onderzoek in hoger beroep heeft naar het oordeel van het hof niet geleid tot vaststelling van andere feiten dan wel beschouwingen en gevolgtrekkingen dan die vervat in de beslissing van de kamer, waarmee het hof zich verenigt.
6.2. Het hof voegt daar nog aan toe dat voor het verzoek van klager om te bepalen of er een eerlijke verdeelsleutel is toegepast bij het toekennen van de breukdelen geen plaats is in een tuchtrechtelijke procedure als deze. Daar komt nog bij dat, de opdrachtgever tot splitsing in appartementsrechten uiteindelijk de beslissing neemt omtrent het breukdeel dat aan elk afzonderlijk appartementsrecht wordt toegekend, waarbij zeer veel factoren een rol kunnen spelen. De notaris heeft hierin slechts een voorlichtende en adviserende taak.
6.3. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan als in het voorgaande reeds behandeld dan wel als thans niet ter zake dienend, buiten beschouwing blijven.
6.4. Het hier vooroverwogene leidt tot de volgende beslissing
7. De beslissing
Het hof:
- verwerpt het beroep
Deze beslissing is gegeven door mrs. Schipper, Stille en Van Os en in het openbaar uitgesproken op donderdag 8 april 2004.
KAMER VAN TOEZICHT OVER DE NOTARISSEN EN KANDIDAAT-NOTARISSEN IN HET ARRONDISSEMENT ZWOLLE
Nummer : KvT 2002-09
Datum : 24 juni 2003
B E S L I S S I N G
op de klacht van
[naam],
wonende te [woonplaats],
klager,
tegen
mr. [naam],
notaris gevestigd te [plaats].
1. Het verloop van de procedure.
Dit blijkt uit de volgende bescheiden:
- de klacht met bijlagen, ingekomen op 9 december 2002;
- het antwoord van notaris [naam], ingekomen op 16 januari 2003;
- de repliek van [naam], ingekomen op 13 februari 2003;
- de dupliek van notaris [naam], ingekomen op 11 maart 2003.
Vervolgens is de zaak behandeld ter zitting van de Kamer van Toezicht op 29 april 2003, alwaar zijn verschenen [naam], vergezeld van zijn echtgenote mevrouw [naam] alsmede [naam], waarnemend voorzitter van de Vereniging van Eigenaars [naam] [adres], en mr. [naam].
2. De klacht.
De klacht bestaat eruit dat de notaris niet correct heeft gehandeld bij de totstandkoming van breukdelen van appartementsrechten.
3. De beoordeling en de gronden daarvoor.
Van de volgende vaststaande feiten kan worden uitgegaan.
Op 25 augustus 2000 is de akte van splitsing betreffende het complex [naam] ondertekend. Het complex omvat onder andere twee paviljoens en een gebouw met 31 woningen. Bij aanvang was het de bedoeling dat de twee paviljoens elk een eigen indexcijfer zouden krijgen en dat deze (in een later stadium) separaat zouden worden verkocht. Echter, in het jaar voorafgaand aan de splitsing heeft de ontwikkelaar besloten om één paviljoen tot de gemeenschappelijke zaken te laten behoren en één paviljoen een eigen indexnummer te geven en separaat te verkopen. De ontwikkelaar heeft dit opgenomen in errata van respectievelijk 24 juli 2000 en 26 september 2000. In de splitsingsakte d.d. 25 augustus 2000 is aan het paviljoen een breukdeel van 4/9995 toegekend. Aan bouwnummer 26 is een breukdeel van 442/9995 toegekend.
Begin 2000 is met de verkoop van de appartementsrechten een aanvang gemaakt. De eerste eigendomsoverdrachten hebben plaatsgevonden in september 2000.
Op 27 november 2000 hebben klager en zijn echtgenote de koop-/aannemingsovereenkomst met betrekking tot bouwnummer 26 gesloten (waarin het onjuiste breukdeel 443/9995 is opgenomen), waarna op 22 januari 2001 ten overstaan van de notaris de akte van levering is gepasseerd.
De kern van het verwijt van klager aan de notaris is dat het toekennen van de breukdelen aan de verschillende appartementsrechten niet correct is verlopen. Het breukdeel van het paviljoen is te klein ten opzichte van de andere breukdelen.
Hieromtrent dient het volgende te worden overwogen.
Voldoende is komen vast te staan dat klager het appartementsrecht heeft gekocht nadat de akte van splitsing op 25 augustus 2000 was ondertekend. Met het ondertekenen van deze splitsingsakte staan de breukdelen van de appartementsrechten vast. Het nemen van de beslissing ten aanzien van het aantal te splitsen appartementsrechten gaat buiten de notaris om. Voor het wijzigen van breukdelen na 25 augustus 2000 is vereist dat alle appartementseigenaren meewerken.
Er diende dan ook ten tijde van het ondertekenen van de koop-/aannemingsovereenkomst door klager te worden uitgegaan van het gegeven dat er 32 appartementsrechten waren, te weten 31 woningen en 1 paviljoen. Het had op de weg van de verkopende partij, danwel diens makelaar gelegen om klager daarover in te lichten. Echter, de notaris was niet betrokken bij het aangaan van deze overeenkomst. De Kamer is dan ook van oordeel dat de onduidelijkheid ten aanzien van de breukdelen die bestond bij het tekenen van de koop-/ aannemingsovereenkomst de notaris niet kan worden verweten.
Ten aanzien van de door klager overgelegde begroting 2001 is begrijpelijk dat hierdoor verwarring bij klager is ontstaan. Ook dit kan de notaris niet worden aangerekend, aangezien hij niet de opsteller van deze begroting is geweest.Tevens is op de begroting uitdrukkelijk opgenomen dat er nog geen rekening is gehouden met de aandelen van de paviljoens.
Het had echter wel op de weg van de notaris gelegen om bij het ontvangen van de koop-/aannemingsovereenkomst te signaleren dat het breukdeel van klager in deze overeenkomst niet overeenstemde met het breukdeel zoals in de splitsingakte was opgenomen en klager hierover behoren in te lichten. Dit is echter niet van dien aard dat sprake is van overschrijding van de tuchtnorm van artikel 98 Wet op het notarisambt.
De Kamer is van oordeel dat de klacht ongegrond is.
4. De beslissing
De Kamer van Toezicht:
Verklaart de klacht ongegrond.
Aldus beslist door de Kamer van Toezicht over de notarissen en kandidaat-notarissen in het arrondissement Zwolle, bestaande uit mrs. E.A. Maan, voorzitter, M.E.L. Fikkers, J.H. Kappert, M.J.J. Procee-Geelhoed en de heer G.J.M. ter Haar, leden, en door de voorzitter in het openbaar uitgesproken op 24 juni 2003, in tegenwoordigheid van mr. S.W. de Boer als secretaris.