Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X te Y, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van de ambtenaar belast met de heffing en invordering van gemeentelijke belastingen van de gemeente Y, verweerder.
1. Loop van het geding
1.1. Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 16 december 2002, ingediend door A als gemachtigde van belanghebbende en aangevuld bij schrijven van 25 maart 2003. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder van 15 november 2002, betreffende de ten name van belanghebbende genomen beschikking van 26 februari 2001, waarbij van de onroerende zaak het horecabedrijfspand K met ondergrond, gelegen aan de a-straat te Y, de waarde in de zin van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet woz) is vastgesteld op € 9.877.887 (ƒ 21.768.000), zulks naar de waardepeildatum 1 januari 1999 en voor het tijdvak van 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
1.2. Na bezwaar tegen de genoemde beschikking heeft verweerder de daarbij vastgestelde waarde gehandhaafd.
1.3. Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en tot verlaging van de vastgestelde waarde tot ƒ 10.100.000 (€ 4.583.180).
1.4. Verweerder heeft een verweerschrift met bijlagen ingediend en concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep.
1.5. Het beroep is behandeld ter zitting van 20 februari 2004. Aldaar is verschenen belanghebbendes gemachtigde alsmede, namens verweerder B.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is eigenares en gebruikster van de voormelde onroerende zaak. Deze zaak bestaat uit een horecabedrijfspand (hierna: het pand) waarin belanghebbende het café- en restaurantbedrijf en het hotelbedrijf uitoefent, alsmede uit ondergrond, bestaande uit een vijftal kadastrale percelen grond met een totale oppervlakte van 5431 m². Een gedeelte daarvan groot 1200 m² betreft niet bebouwde, verharde, grond en is als parkeerterrein in gebruik. Het hotelbedrijf telt 86 hotelkamers. De bruto vloeroppervlakte van het pand beloopt 5975 m², de verhuurbare vloeroppervlakte 5225 m². Het pand is deels in 1900 gebouwd en deels daarna, doordat er sedertdien meerdere aanbouwen zijn gerealiseerd. Belanghebbende is aangesloten bij de internationale hotelketen C.
2.2. Verweerder heeft de waarde van de onroerende zaak vastgesteld met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Hij heeft daartoe, blijkens het door hem opgestelde en overgelegde taxatieverslag, aan de diverse gebruiksruimtes van het pand (opslag/magazijn, zwembad, kantoor, sportzaal, entree/garderobe, sanitairruimte, zaal, technische installatieruimte, ketelhuis, koel-/vriescel, keuken, hotelkamer, café-bar) een huurwaarde toegekend per m² bruto vloeroppervlak, variërend van ƒ 90 tot ƒ 700. Ook heeft hij aan de verharde grond een huurwaarde toegekend van ƒ 60 per m². De aldus becijferde totale huurwaarde (ad ƒ 1.814.000) heeft verweerder vermenigvuldigd met kapitalisatiefactor 12. Verweerder heeft zijn standpunt niet onderbouwd met een taxatierapport of bewijsmiddelen van vergelijkbaar gewicht.
2.3. Belanghebbende heeft haar standpunt onderbouwd met een overgelegd taxatierapport van de hand van beëdigd taxateur D. Deze heeft in zijn rapport verslag gedaan van zijn bevindingen ten aanzien van de onroerende zaak, wat betreft ouderdom, bouwaard, installaties, onderhoudstoestand, ligging, indeling, plaatselijke omstandigheden, doelmatigheid en marktsituatie. Hij heeft de huurwaarden per m² verhuurbaar vloeroppervlak gewaardeerd op bedragen tussen ƒ 100 en ƒ 275, naar gelang van de aard van de desbetreffende ruimte. De aldus gevonden huurwaarde (ad totaal ƒ 1.041.750) heeft hij vermenigvuldigd met kapitalisatiefactor 10,25 à 10,5, hetgeen -na aftrek van verwervingskosten- resulteert in een getaxeerde waarde ad ƒ 10.100.000 kosten koper. Taxateur D heeft de door hem gevonden waarde getoetst aan de hand van de door belanghebbende gerealiseerde omzet, hetgeen hem geen aanleiding gaf van de getaxeerde waarde af te wijken.
3. Geschil
Tussen partijen is de woz-waarde van de onroerende zaak in geschil.
4. Standpunten van partijen
4.1. Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken. Ter zitting van 20 februari 2004 hebben partijen aan hun stellingen en de daartoe gebezigde argumenten het volgende toegevoegd, zakelijk weergegeven:
4.1.1. belanghebbende:
Verweerder volhardt in zijn standpunt, maar hij geeft nog steeds onvoldoende onderbouwende gegevens. Hij verantwoordt niet waaraan hij de door hem gebruikte referentiegegevens ontleent. Wel noemt hij de kamerprijzen van het hotel uit 2000, maar dat is onjuist, omdat het hier om de peildatum 1 januari 1999 gaat. Bovendien gaat het daarbij om prijzen die gasten betalen die zonder reservering binnenlopen, de zogenaamde 'rackprices'. Het grootste deel van de gerealiseerde huurprijzen ligt lager omdat er kortingen worden verleend. Dat verweerder de door hem gestelde waarde overeen vindt stemmen met de omzet zegt niets, omdat hij ten onrechte de gemiddelde verhouding hanteert die bij bedrijven als dat van belanghebbende geldt tussen horecaomzet en hotelomzet. Belanghebbende wijkt van dat gemiddelde af omdat zij ten opzichte van dat gemiddelde veel meer horecaomzet heeft dan hotelomzet. Het is juist dat de door belanghebbende gehanteerde oppervlakte verhuurbaar vloeroppervlak (VVO) betreft en de door verweerder gehanteerde oppervlakte bruto vloeroppervlak (BVO). Ik bestrijd het opslagrisico ad 1 % boven het basisrendement dat verweerder hanteert bij de berekening van zijn kapitalisatiefactor. Volgens het Praktijkhandboek WOZ is bij hotels een opslagrisico van 2 % à 6 % gebruikelijk. In verweerders berekening daalt de kapitalisatiefactor al tot 10,5 wanneer je het opslagrisico op 2 % stelt. De door verweerder gehanteerde component voor onderhoudskosten ad ƒ 29.875 is veel te laag, omdat een dergelijk bedrag in belanghebbendes bedrijf alleen al opgaat aan de vervanging van lampen. De reële kosten bedragen minimaal tien maal zoveel. De door verweerder gehanteerde post verzekering/belasting ad ƒ 35.850 is te laag omdat een dergelijk bedrag, uitgaande van een woz-waarde van 21 miljoen gulden, alleen al opgaat aan ozb-aanslagen. In de door verweerder gehanteerde beheerskosten ad 2% kan ik mij vinden. De factor leegstandsrisico is te laag. Al bij normale panden beloopt dat risico niet twee maar minimaal drie maanden. Het pand is wel mooi gelegen, maar dat maakt het nog geen toplocatie. Dat blijkt ook uit het feit dat de gemeente plannen had om het hotel beter bereikbaar te maken door een weg onderlangs het dorp aan te leggen, maar die plannen zijn afgeketst. Het pand blijft daardoor slechts via de dijk bereikbaar. Als het echt op een toplocatie had gelegen, had het een hogere bezettingsgraad gehad. Alles overziende is kapitalisatiefactor 8,5 à 9 gerechtvaardigd. De waarde van de verharde grond moet worden geacht in de huurwaarde te zijn begrepen. Het is gebruikelijk die waarde alleen als zelfstandige deelwaarde te vermelden, als er een meer dan gemiddelde hoeveelheid grond bij een bedrijfspand hoort, hetgeen hier niet het geval is. Verweerders stelling dat de huurwaarde van het pand circa 22% bedraagt van belanghebbendes omzet, is onjuist. Naar blijkt uit de cijfers van het bedrijfsschap ligt dat percentage voor hotels tussen 7% en 11% en voor luxe hotels tussen 7% en 12%. Ik heb geen gegevens over de kosten van taxateur D. Belanghebbende maakt derhalve geen aanspraak op vergoeding van die kosten. Als zij gelijk krijgt wil zij graag mijn kosten vergoed krijgen.
4.1.2. verweerder:
De kamerhuurprijzen die verweerder in zijn berekening heeft betrokken, zijn van belanghebbende zelf afkomstig. Het gaat weliswaar om cijfers uit 2000 maar belanghebbende heeft te kennen gegeven dat die cijfers niet veel afwijken van de cijfers uit 1999. Ook de omzetcijfers die in de berekening zijn betrokken, zijn van belanghebbende afkomstig. Het verschil in de door beide partijen gehanteerde oppervlakten is ontstaan doordat belanghebbende de VVO-maat hanteert en verweerder de BVO-maat. De door verweerder gebruikte huurwaardecijfers zijn ontleend aan landelijke gemiddelden, zoals bekend gemaakt door E, een landelijk samenwerkingsverband van ingenieursbureaus waarvan ook taxatiebedrijf F deel uitmaakt. Dat die cijfers niet zijn overgelegd is mager te noemen. Ook het door verweerder bij de berekening van de kapitalisatiefactor gehanteerde opslagrisico van 1% boven het basisrendement (6,6%), is ontleend aan gegevens van E. Het Hof vraagt mij de verschillen te verklaren waarvan sprake is ten aanzien de huurwaarden die verweerder voor de diverse ruimten hanteert, vooral waar die verschillen bestaan tussen ruimten die een zelfde gebruiksbestemming kennen; zo is de ene zaal gewaardeerd naar ƒ 465/m² en een andere zaal naar ƒ 250/m², de ene barruimte naar ƒ 100/m² en de andere naar ƒ 700/m² . Ik kan daar niets over zeggen, behalve dat die verschillen mogelijkerwijs te maken hebben met de verdieping waarop een ruimte is gelegen. Dat de huurwaarde van het pand overeenstemt met 22% van de omzet, is door verweerders taxateur gesteld. Ik vind dat niet onredelijk, maar ik kan het niet nader toelichten. Het is juist dat de omzet geen zelfstandige basis biedt voor berekening van de woz-waarde. Het is ook juist dat je op moet passen wanneer je de omzet als controlemiddel achteraf gebruikt, omdat de omzet mede bepaald kan zijn door subjectieve factoren die met de woz-waarde niets te maken hebben.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Het Hof stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het vorenomschreven taxatieverslag overgelegd, alsmede de door hem opgestelde berekening van de gebezigde kapitalisatiefactor, stellend dat de door hem gebezigde uitgangspunten (met name de diverse huurwaarden per m² bruto vloeroppervlak en de elementen van die kapitalisatiefactor) zijn ontleend aan gegevens van het bureau E. Die gegevens zijn evenwel niet overgelegd, noch heeft verweerder op andere wijze de inhoud en juistheid van die gegevens onderbouwd. Tegenover het gemotiveerde verweer van belanghebbende, dat ondersteund wordt door het rapport van beëdigd taxateur D, leidt zulks tot het oordeel dat verweerder de vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet aannemelijk heeft gemaakt op basis van genoemd taxatieverslag en de genoemde berekening van de kapitalisatiefactor.
5.2. Verweerder heeft die waarde ook niet anderszins aannemelijk gemaakt. Naar hijzelf ter zitting heeft erkend, kan de juistheid van een vastgestelde waarde niet op zelfstandige basis volgen uit een berekening die is gebaseerd op de omzet van een in een onroerende zaak gevoerd bedrijf. Die omzet wordt immers mede bepaald door subjectieve factoren die met die waarde niets van doen hebben. De door verweerder uitgevoerde berekening van belanghebbendes omzet, ter toetsing van de door verweerder vastgestelde waarde, is daarom van onvoldoende gewicht om verweerder in weerwil van het vorenoverwogene in het van hem gevergde bewijs geslaagd te achten.
5.3. De slotsom is derhalve dat verweerder de door hem vastgestelde waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. De uitgangspunten die belanghebbendes taxateur D in diens rapport heeft gebezigd, zijn door hem in dat rapport gemotiveerd en worden door de stellingen van verweerder niet gelogenstraft, zulks met uitzondering van verweerders stelling omtrent de waarde van de tot de onroerende zaak behorende verharde grond. Dit leidt tot het oordeel dat de door D gevonden en door belanghebbende bepleite waarde aannemelijk is geworden, zij het dat daarop een correctie dient plaats te vinden in verband met die verharde grond. Dat die correctie plaats dient te vinden volgt uit het feit dat D's rapport niet een (deel)bedrag aan waarde van die verharde grond noemt en evenmin vermeldt dat, zoals belanghebbende stelt en verweerder bestrijdt, die waarde in de huurwaarde van het pand moet worden geacht te zijn verdisconteerd. Het moet er daarom voor worden gehouden dat die waarde niet in de door D getaxeerde waarde is begrepen. De bijtelling die ter zake daarvan dient te geschieden, bedraagt ƒ 72.000, nu verweerder heeft gesteld en belanghebbende niet heeft bestreden dat, indien een zelfstandige deelwaarde aan de verharde grond dient te worden toegekend, die waarde dat bedrag beloopt. De omstandigheid dat belanghebbende op last van de gemeente verplicht is het bedoelde terrein open te stellen als algemene parkeerplaats doet aan het vorenstaande geen afbreuk nu zulks kennelijk een belanghebbende persoonlijk betreffende omstandigheid is die voor de waardebepaling in het kader van de Wet Woz buiten beschouwing moet blijven. Van een publiekrechtelijke bestemming van het terrein tot algemene parkeerplaats -in welk geval een daaruit voortvloeiende waardedruk wel in aanmerking moet worden genomen- is niet gebleken.
5.4. Het Hof zal de waarde van de onroerende zaak derhalve verlagen tot (ƒ 10.100.000 + ƒ 72.000 =) ƒ 10.172.000, onder gegrondverklaring van het beroep en vernietiging van de bestreden uitspraak.
6. Proceskosten
Daar belanghebbende in het gelijk wordt gesteld, zijn er naar het oordeel van het Hof gronden aanwezig om verweerder op de voet van artikel 8:75 Algemene Pro wet bestuursrecht te veroordelen in belanghebbendes proceskosten. Geen andere, op gemelde voet voor vergoeding in aanmerking komende, kosten zijn gebleken dan de kosten van de door belanghebbendes gemachtigde beroepsmatig verleende rechtsbijstand. Het Hof becijfert die kosten op € 966, zijnde 2 punten (1 punt voor beroepschrift, 1 punt voor verschijnen ter zitting) ad € 322 per punt, maal factor 1,5 wegens het gewicht van de zaak.
7. Beslissing
Het Hof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- vermindert de vastgestelde waarde tot ƒ 10.172.000 (= € 4.615.852);
- veroordeelt verweerder in de kosten van het beroep, begroot op € 966 en wijst de gemeente Y aan als de rechtspersoon die dit bedrag aan belanghebbende dient te voldoen;
- gelast de gemeente Y het door belanghebbende voldane griffierecht ad € 218 aan belanghebbende te vergoeden.
De uitspraak is vastgesteld op 5 maart 2004 door mrs. Onnes, Schaap en Steenbergen, in tegenwoordigheid van mr. Brands als griffier. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Cassatie
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.