Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Achttiende Enkelvoudige Belastingkamer
PROCES-VERBAAL
van de mondelinge uitspraak in het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
twaalf in één geschrift vervatte uitspraken van heffingsambtenaar van de gemeente Amsterdam, verweerder, gedagtekend 23 december 2002, betreffende beschikkingen waarbij de waarden van de onroerende zaken a-laan 28-2, 30-H, 32-H, 32-2, 34-H, 34-2, 36-H, 36-2, 36-3, 38-H, 38-2 en 38-3 te Amsterdam zijn vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
Het beroep is behandeld ter zitting van 12 februari 2004. Het beroep is, met instemming van partijen, gelijktijdig behandeld met het beroep van belanghebbende dat bij het Hof is geadministreerd onder nummer (…).
Beslissing
Het Hof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraken;
- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarden voor a-laan 30-H, 32-H, 34-H, 36-H en 38-H elk tot € 165.000;
- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarden voor a-laan 28-2, 32-2 en 34-2 elk tot € 160.000;
- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde voor a-laan 36-2 tot € 83.000;
- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde voor a-laan 36-3 tot € 87.000;
- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarden voor a-laan 38-2 en 38-3 elk tot € 85.000;
- gelast de gemeente Amsterdam het gestorte griffierecht ad € 29 aan belanghebbende te vergoeden; en
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende tot een beloop van € 135 en wijst de gemeente Amsterdam aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen.
Gronden
1.1. De in geding zijnde beschikkingen zijn - met toepassing van artikel 24, achtste lid van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) - verenigd in één geschrift met dagtekening 26 maart 2001. Verweerder heeft de beschikkingen bekendgemaakt door ze per gewone post aan belanghebbende toe te zenden (artikel 3:41 van Pro de Algemene wet bestuursrecht, hierna: Awb). Niet gesteld of gebleken is dat de dag van dagtekening is gelegen vóór de dag van de bekendmaking. De wettelijke termijn van zes weken (artikel 6:7 van Pro de Awb) voor het instellen van bezwaar is derhalve aangevangen met 27 maart 2001 (artikel 22j van de Algemene wet inzake rijksbelastingen, hierna: AWR) en geëindigd met 8 mei 2001. Verweerder heeft het bezwaarschrift van belanghebbende per telefaxbericht ontvangen op 14 mei 2001. Het bezwaarschrift is derhalve niet tijdig ingediend.
1.2. Belanghebbende stelt dat zij de in geding zijnde beschikkingen niet eerder dan 14 mei 2001 in een reeds geopende envelop in haar brievenbus heeft aangetroffen. Verweerder heeft dat betwist door te stellen dat per gewone post verzonden stukken op het vermelde adres plegen aan te komen en dat het niet voor zijn rekening en risico kan komen als dat in een incidenteel geval niet zou gebeuren. Het Hof hecht geloof aan de stelling van belanghebbende. Onder deze omstandigheden kan redelijkerwijs niet worden geoordeeld dat belanghebbende in verzuim is geweest. Niet-ontvankelijkverklaring van het bezwaarschrift blijft derhalve achterwege (artikel 6:11 van Pro de Awb). Verweerder heeft bij de bestreden uitspraken belanghebbende terecht ontvankelijk verklaard in haar bezwaren.
2. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken a-laan 28-2, 30-H, 32-H, 32-2, 34-H, 34-2, 36-H, 36-2, 36-3, 38-H, 38-2 en 38-3 te Amsterdam (hierna: de woningen). Bij de hiervoor vermelde op naam van belanghebbende gestelde beschikkingen van 26 maart 2001 heeft verweerder de waarden van die zaken naar de waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op de volgende bedragen:
a-laan 28-2 ƒ 509.000 € 230.974
a-laan 30-H ƒ 608.000 € 275.898
a-laan 32-H ƒ 451.000 € 204.654
a-laan 32-2 ƒ 575.000 € 260.923
a-laan 34-H ƒ 451.000 € 204.654
a-laan 34-2 ƒ 575.000 € 260.923
a-laan 36-H ƒ 489.000 € 221.898
a-laan 36-2 ƒ 201.000 € 91.209
a-laan 36-3 ƒ 441.000 € 200.117
a-laan 38-H ƒ 451.000 € 204.654
a-laan 38-2 ƒ 264.000 € 119.797
a-laan 38-3 ƒ 264.000 € 119.797
Na bezwaar heeft verweerder bij de bestreden uitspraken de bezwaren ongegrond verklaard, zij het dat voor de onroerende zaken a-laan 28-2, 30-H en 32-2 lagere waarde zijn vermeld dan bij de beschikkingen waren vastgesteld, namelijk onderscheidenlijk € 185.500, € 244.000 en € 224.500.
3. Verweerder stelt de waarden welke met inachtneming van artikel 17, tweede lid, en artikel 18 van Pro de Wet WOZ op 1 januari 1999 aan a-laan 28-2, 30-H en 32-2 moeten worden toegekend op in de uitspraken vermelde waarden en van de overige woningen op de beschikte waarden. Belanghebbende stelt dat die waarden € 106.000 bedragen voor elk van de woningen a-laan 30-H, 32-H, 34-H, 36-H en 38-H (hierna ook: de benedenwoningen), eveneens € 106.000 voor elk van de woningen a-laan 28-2, 32-2 en 34-2 (hierna ook: de dubbele bovenwoningen) en € 50.000 voor elk van de woningen a-laan 36-2, 36-3, 38-2 en 38-3 (hierna ook: de enkele bovenwoningen).
4.1. Het Hof stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarden van de woningen niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe de volgende stukken overgelegd:
a. met betrekking tot alle woningen een "Taxatieverslag Woningen" zoals dat, naar hij stelt en belanghebbende betwist, met de beschikkingen aan belanghebbende is gezonden;
b. met betrekking tot alle woningen met uitzondering van a-laan 32-H een "Waardering Onroerende Zaken volgens rekenmodel MMA";
c. met betrekking tot a-laan 32-H een schema met het opschrift "Bijlage E: Vergelijkingsmateriaal", waarvan verweerder te zitting heeft verklaard dat dit ook geldt voor de andere benedenwoningen; en
d. met betrekking tot a-laan 30-2 eveneens schema met het opschrift "Bijlage E: Vergelijkingsmateriaal", waarvan verweerder te zitting heeft verklaard dat, hoewel het onderhavige beroep geen betrekking heeft op de waarde van de vermelde woning, dit schema geldt voor de in geding zijnde bovenwoningen.
4.2. Belanghebbende stelt dat de zes panden a-laan 28 tot en met 38 (even nummers) nagenoeg identiek zijn, dat ook de vijf benedenwoningen identiek zijn en dat ook de drie dubbele bovenwoningen identiek zijn. Voorts stelt belanghebbende dat de enkele bovenwoningen identiek zijn, zij het dat a-laan 38-2 en 38-3 de bergzolder delen, a-laan 36-2 geen berging heeft en tot a-laan 36-3 de gehele bergzolder behoort. Voor zover verweerder deze stellingen heeft weersproken, heeft hij dat onvoldoende gemotiveerd. Voorts heeft belanghebbende gesteld dat het woonoppervlak per etage ongeveer 40 m² is. Verweerder stelt daartegenover dat belanghebbende mogelijk heeft verzuimd het oppervlak van binnenmuren en buitenmuren mee te nemen. Gelet op de berekening van belanghebbende acht het Hof aannemelijk dat het oppervlak van binnenmuren daarin is begrepen. Met het louter noemen van de mogelijkheid dat de buitenmuren ten onrechte niet zijn meegenomen, heeft verweerder niet aannemelijk gemaakt dat de meting van belanghebbende onjuist is. De door verweerder vermelde oppervlakten acht het Hof onaannemelijk, alleen al omdat zij uiteenlopen van 97 m² tot 151 m² voor de benedenwoningen, van 98 m² tot 137 m² voor de dubbele bovenwoningen en van 44 m² tot 90 m² voor de enkele bovenwoningen.
4.3.1. Belanghebbende stelt dat de panden waarin de woningen zijn gelegen niet in appartementsrechten zijn gesplitst en dat splitsing niet was of is bedoeld. Voorts wijst belanghebbende erop dat de woningen zijn verhuurd en zij stelt dat de vastgestelde waarden in een waanzinnige verhouding staan tot de krachtens de Woningwet te bepalen maximaal redelijke huurprijs. Bij de aangifte vermogensbelasting hanteert de rijksbelastingdienst, aldus belanghebbende, een waarde van 12 huurjaren en een rekenregel dat de waarde in bewoonde staat 60% bedraagt van de waarde vrij van huur. Dit leidt, volgens belanghebbende, voor de enkele bovenwoningen tot een WOZ-waarde van € 40.860. Het Hof verwerpt deze stellingen van belanghebbende. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ moet de waarde van de woningen worden bepaald op de waarde die daaraan kan worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van elk van de woningen afzonderlijk zou kunnen worden overgedragen. Daaraan doet niet af dat deze overdracht niet daadwerkelijk kan plaatsvinden omdat de panden niet in appartementsrechten zijn gesplitst. Voorts moet de waarde worden bepaald alsof de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Met de omstandigheid dat de woningen zijn verhuurd, moet daarom geen rekening worden gehouden.
4.3.2. Belanghebbende wijst er voorts op dat de herbouwwaarde van de zes panden te zamen voor de brand- en stormverzekering in 2001 is vastgesteld op ƒ 2,8 miljoen. Naar het oordeel van het Hof kan aan deze waarde onvoldoende betekenis worden toegekend voor de vaststelling van de waarde op grond van de Wet WOZ, nu de vermelde waarde betrekking heeft op de zes panden te zamen en niet op de afzonderlijke woningen en tevens omdat in de herbouwwaarde niet de waarde van de ondergrond is begrepen.
4.3.3. Belanghebbende wijst erop dat het buurpand ten tijde van de waardebepaling (het Hof begrijpt: rond de waardepeildatum) lange tijd tevergeefs te koop heeft gestaan voor een bedrag van ongeveer € 360.000 en dat pand aanmerkelijk groter is dan de onderhavige panden. Daaruit valt, aldus belanghebbende, af te leiden dat de marktwaarde van de onderhavige panden ongeveer € 300.000 bedraagt. Uit de waarde van het gehele pand valt naar 's Hofs oordeel evenwel geen conclusie te trekken voor de waarden van de afzonderlijke woningen en in dit geding gaat het - naar hiervoor onder 4.3.1 is overwogen - om die laatstbedoelde waarden.
4.4.1. Het Hof verwerpt de door verweerder overgelegde stukken met het opschrift "Bijlage E", zoals hiervoor vermeld onder 4.1 onder c en d. Het Hof acht de daarin opgenomen gegevens onbetrouwbaar, nu de vermelde "omgerekende verkoopprijs" van vijf van de zes in die Bijlagen opgenomen vergelijkingsobjecten (b-gracht 157H, c-laan 24H, d-laan 7-2, e-weg 5-1 en e-weg 5-2) afwijkt van het overeenkomstige gegeven in de eveneens van verweerder afkomstige stukken met het opschrift "Waardering Onroerende Zaken volgens rekenmodel MMA", hiervoor vermeld onder 4.1 onder b.
4.4.2. De door verweerder overgelegd taxatieverslagen, zoals hiervoor vermeld onder 4.1 onder a, bevatten wel informatie over enkele feiten en omstandigheden waarvan verweerder is uitgegaan bij het vaststellen van de waarden, maar geven onvoldoende inzicht in de wijze waarop verweerder deze waarden heeft vastgesteld. Op zichzelf zijn deze verslagen dan ook onvoldoende om aannemelijk te achten dat verweerder waarden niet te hoog heeft vastgesteld.
4.4.3. In de door verweerder overgelegde overzichten met het opschrift "Waardering Onroerende Zaken volgens rekenmodel MMA", vermelden een "Modelwaarde" en een "Totale waarde", welke waarden steeds aan elkaar gelijk zijn. Vervolgens vermelden zij onder "Taxatiewaarde" de door verweerder (na bezwaar) vastgestelde waarde, die in zeven van de elf gevallen meer dan verwaarloosbaar lager is dan de "Modelwaarde". Verweerder heeft dit verschil desgevraagd niet kunnen verklaren. De enkele opmerking dat de taxateur mogelijk op grond van de ligging meende dat de "Modelwaarde" te laag was, acht het Hof daarvoor onvoldoende. Deze overzichten kunnen naar 's Hofs oordeel dan ook niet bijdragen tot het bewijs dat de waarden van de desbetreffende woningen hoger is dan de aldaar vermelde Modelwaarde. Het Hof acht deze overzichten wel bruikbaar voor zover het betreft de gegevens van de aldaar vermelde "vergelijkbare verkopen", welke gegevens belanghebbende niet heeft betwist.
4.5. Op grond van het vorenoverwogene is het Hof van oordeel dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem vastgestelde waarden niet te hoog zijn. Het beroep is dan ook gegrond. De door belanghebbende gestelde waarden acht het Hof evenwel te laag, gelet op hetgeen hiervoor onder 4.3.1 tot en met 4.3.3 is overwogen. Het Hof zal de waarden van de woningen daarom in goede justitie vaststellen. Voor de vijf identieke benedenwoningen komt het Hof tot een waarde van elk € 165.000. De drie identieke bovenwoningen zijn even groot zijn als de benedenwoningen. Zij hebben geen tuin, maar wel een zolder. Voor deze woningen komt het Hof tot een waarde van € 160.000. De enkele bovenwoningen zijn even groot. A-laan 38-2 en 38-3 delen de bergzolder. A-laan 36-2 heeft geen berging, terwijl tot a-laan 36-3 de gehele bergzolder behoort. Het Hof komt tot een waarde van € 85.000 voor elk van de woningen a-laan 38-2 en 38-3, € 83.000 voor a-laan 36-2 en € 87.000 voor a-laan 36-3.
Proceskosten
Nu het beroep gegrond is, veroordeelt het Hof verweerder in de kosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Awb. Ter zitting heeft belanghebbende onweersproken gesteld dat de proceskosten bestaan uit reiskosten Y-Amsterdam v.v. en verletkosten à € 30 per uur in verband met het bijwonen van een zitting te Amsterdam. Voor vergoeding als reiskosten komen in aanmerking de reiskosten per openbaar vervoer, niet zijnde taxi, laagste klasse. Het Hof begroot die kosten op € 15. De verletkosten begroot het Hof op vier uur à € 30, ofwel € 120. De proceskostenvergoeding komt daarmee op € 135.
De uitspraak is gedaan op 26 februari 2004 door mr. Van de Merwe, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Van Schaik als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal door het lid van de belastingkamer en de griffier ondertekend.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van het proces-verbaal in geanonimiseerde vorm.
U kunt binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het Gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Voor het verkrijgen van een schriftelijke uitspraak is een griffierecht verschuldigd. Na het verzoek tot vervanging ontvangt U van de griffier een nota griffierecht.
De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Het Gerechtshof mag daarbij de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
Uitsluitend tegen een schriftelijke uitspraak van het Gerechtshof staat beroep in cassatie open bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarvoor is eveneens een griffierecht verschuldigd. Het ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak betaalde griffierecht wordt door de griffier van de Hoge Raad in mindering gebracht op het voor beroep in cassatie verschuldigde recht.