Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Zestiende Enkelvoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X B.V. te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van de teamleider van het team Belastingen van de gemeente Beverwijk, verweerder.
1. Loop van het geding
1.1. Van belanghebbende, vertegenwoordigd door haar directeur A, is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 6 maart 2002, aangevuld bij brief met bijlagen van 20 april 2002. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 31 januari 2002, betreffende een beschikking voorzover bij deze beschikking de waarden van de onroerende zaken a-weg 1 en 1A te Z voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 zijn vastgesteld op respectievelijk ƒ 3.304.000 (€ 1.499.289) en ƒ 6.900.000 ( € 3.131.083).
1.2. Het beroep strekt uiteindelijk tot vermindering van de vastgestelde waarden van de onroerende zaken a-weg 1 tot ƒ 2.459.000 (€ 1.115.845) en a-weg 1A tot ƒ 4.848.162 (€ 2.200.000).
1.3. Verweerder heeft een verweerschrift ingediend. Daarin concludeert hij tot vermindering van de vastgestelde waarde van a-weg 1 tot ƒ 2.459.000 (€ 1.115.845) en overigens tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
1.4. De zaak is ter zitting behandeld op 26 november 2002. De griffier heeft van het verhandelde ter zitting een proces-verbaal opgemaakt dat is aangehecht aan deze uitspraak. Aan partijen is schriftelijk meegedeeld dat in afwijking van de mededeling daarover ter zitting niet mondeling uitspraak zal worden gedaan. Belanghebbende heeft na de zitting in een op diezelfde dag ter griffie ingekomen faxbericht aangegeven dat de hoogte van het bruto uurloon van haar directeur (A) € 42,54 bedraagt.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is onder meer eigenaar van de onroerende zaak a-weg 1A
te Z. Bij een op naam van belanghebbende gestelde beschikking van
28 februari 2001 heeft verweerder de waarde welke met inachtneming van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) op 1 januari 1999 aan die zaak moet worden toegekend (de woz-waarde) vastgesteld op ƒ 6.900.000 (€ 3.131.083). Na bezwaar heeft verweerder bij de bestreden uitspraak de beschikking gehandhaafd.
2.2. De onder 1 genoemde onroerende zaak (hierna: het pand) bestaat uit een perceel grond met een oppervlakte van 3.300 m² en daarop een omstreeks 1977 gebouwd bedrijfspand dat dienst doet als meubelshowroom.
2.3. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, met opnamedatum 4 juli 2002, opgemaakt door een taxateur op 4 juli 2002 (hierna: het taxatierapport), waarin de onderhandse verkoopwaarde van het pand per 1 januari 1999 wordt bepaald op € 3.154.680. In het taxatierapport is onder meer het volgende vermeld:
" (...) Courantheid van het object. : in Z is de laatste jaren sprake van steeds
grote leegstand van meubelshowrooms. In 2001
is daar enige kentering in gekomen doordat enkele
grotere meubelbedrijven nieuwe panden hebben
gebouwd en zodoende zorgen voor meer
aantrekkingskracht.
Onderhavig object is redelijk courant, maar wel
wat verouderd."
2.4. In onderdeel D van het taxatierapport is onder meer het volgende opgenomen:
" De taxateur heeft voor de berekening gebruik gemaakt van de navolgende kerncijfers;
Totale herbouwwaarde € 3.743.369,=
Jaarlijkse huur op de waardepeildatum € 357.036
Basisrendement 6,6%
Risico opslag 1 %
Onderhoudskosten 0,86%
Verzekering en belastingen 0,65%
Beheerskosten 3%
Leegstandsrisico 10%
Bruto kapitalisatiefactor 8,8"
2.5. Verweerder heeft bij het verweerschrift voorts een afschrift gevoegd van een 'berekening bruto kapitalisatiefactor met huurtransactie/ géén verkooptransactie' ter zake van a-weg 1 en het pand. Bij deze in guldens luidende berekening van de economische huurwaarde van het pand, die is berekend op ƒ 787.095, is vermeld:
"afgeleid v. gerealiseerde huur
per maand 65591"
3. Geschil
In geschil is of de woz-waarde van het pand op ƒ 6.900.000 (€ 3.131.083) moet worden vastgesteld, zoals verweerder stelt, dan wel op ƒ 4.848.162 (€ 2.200.000), zoals belanghebbende voorstaat.
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen en de motivering daarvan verwijst het Hof naar de gedingstukken en het proces-verbaal van de zitting.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Het Hof stelt voorop dat op verweerder de last rust aannemelijk te maken dat hij de waarde van het pand niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat de gegevens waarmee de waarde in de bezwaarfase is onderbouwd, niet geschikt zijn voor het aannemelijk maken van de vastgestelde woz-waarde. Deze waarde is volgens verweerder wel voldoende onderbouwd met het in de beroepsfase overgelegde, onder 2.3 genoemde taxatierapport, waarin van een berekening is uitgegaan op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode.
5.2. Partijen zijn beiden van oordeel dat de huurwaardekapitalisatiemethode een goede methode is om de waarde van het pand per 1 januari 1999 vast te stellen. Het hof sluit zich hierbij aan. Voor het bepalen van de woz-waarde op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode is het noodzakelijk om te beschikken over marktgegevens met betrekking tot bij vergelijkbare panden gerealiseerde huurprijzen en met betrekking tot gerealiseerde verkoopcijfers van dergelijke panden in verband met het bepalen van de kapitalisatiefactor. Hetgeen partijen daarbij verdeeld houdt, is of verweerder bij zijn waardeberekening is uitgegaan van een marktconforme huur op de waardepeildatum.
5.3. Vaststaat dat de in het taxatierapport vastgestelde waarde uitsluitend is gebaseerd op één marktgegeven, zijnde de per 1 januari 1999 door belanghebbende met de toenmalige huurder van het pand overeengekomen huur. Het standpunt van belanghebbende komt er op neer dat verweerder hiermee uitgaat van een te hoge huur, aangezien kort na de waardepeildatum is gebleken dat deze huur niet kon worden opgebracht door de toenmalige huurder, die uiteindelijk begin 2000 failliet is gegaan. De per 1 januari overeengekomen huurprijs is aldus feitelijk nooit gerealiseerd. Belanghebbende heeft voorts onweersproken gesteld dat het pand daarna lang heeft leeggestaan, dat het lastig was een volgende huurder te vinden en dat uiteindelijk wel een volgende huurder is gevonden doch dat daarbij genoegen moest worden genomen met een aanzienlijk lagere huur.
5.4. Verweerder stelt in beginsel terecht dat bij een volgens de huurwaardekapitalisatiemethode te bepalen waarde de daadwerkelijk tussen onafhankelijke marktpartijen overeengekomen huur voor het pand zelf als objectief gegeven tot uitgangspunt kan worden genomen omdat er immers in het algemeen vanuit kan worden gegaan dat dit een zakelijke huur is. Zulks lijdt echter naar het oordeel van het Hof uitzondering indien er bijzondere omstandigheden zijn op basis waarvan komt vast te staan dat deze in eerste instantie tussen onafhankelijke marktpartijen overeengekomen huur onder de geldende marktcondities niet een reële huur blijkt te zijn.
5.5. Het Hof is van oordeel dat de door belanghebbende aangevoerde omstandigheden in dit geval meebrengen dat niet is komen vast te staan dat de door belanghebbende per
1 januari 1999 overeengekomen huur marktconform was, reden waarom niet uitsluitend die huurprijs tot uitgangspunt mag worden genomen bij een volgens de huurwaardekapitalisatiemethode te bepalen woz-waarde van het pand. Verweerder heeft zich in het overgelegde taxatierapport echter uitsluitend gebaseerd op de zojuist vermelde huurprijs, zonder deze prijs nader te onderbouwen met referentiehuurprijzen die voor het desbetreffende object op de desbetreffende locatie haalbaar zijn. Dit had, gelet op de gemotiveerde stellingen van belanghebbende op dit punt, wel op de weg van verweerder gelegen.
5.6. Verweerder heeft ter zitting nog verklaard dat in de bezwaarfase aan de hand van marktgegevens van vergelijkbare objecten een reële huurprijs voor het pand is vastgesteld, maar desgevraagd heeft verweerder dergelijke onderbouwende marktgegevens niet kunnen overleggen. Tegelijkertijd heeft verweerder aangegeven dat de in de bezwaarfase bij de taxatie gebruikte objecten onvoldoende vergelijkbaar waren. Uit het hiervoor overwogene volgt dat verweerder niet is geslaagd in de op hem rustende bewijslast dat hij de waarde van het pand niet te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende heeft voor dat geval gesteld dat de in aanmerking te nemen huurwaarde van het pand op de daadwerkelijk in 1999 gerealiseerde huur van € 218.000 moet worden gesteld. Gelet op hetgeen partijen over die huurwaarde overigens hebben aangevoerd, ziet het Hof geen reden daarvan af te wijken. Uit hetgeen partijen hebben aangevoerd volgt alsdan dat de toe te passen bruto kapitalisatiefactor ook niet langer in geschil is en dat een volgens de huurwaardekapitalisatiemethode bepaalde waarde van € 218.000 x 8,8 = € 1.918.400, aannemelijk is gemaakt. Dat brengt in het onderhavige geval mee dat de woz-waarde moet worden vastgesteld op de door belanghebbende voorgestane waarde, zijnde € 2.200.000.
5.7. Omdat tussen partijen niet meer in geschil is dat de woz-waarde van de a-weg 1 op € 1.115.845 dient te worden gesteld, stelt het Hof die waarde dienovereenkomstig vast.
6. Proceskosten
Nu belanghebbende in het gelijk wordt gesteld, acht het Hof termen aanwezig voor een veroordeling van verweerder in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Voor vergoeding komen op basis van het Besluit proceskosten bestuursrecht in aanmerking de door de directeur van belanghebbende gemaakte reiskosten per openbaar vervoer laagste klasse, door het Hof begroot op € 6. Nu belanghebbende ter zitting onweersproken heeft gesteld dat haar directeur verletkosten heeft moeten maken om de zitting te kunnen bijwonen en dat deze directeur dit heeft gedaan gedurende werktijd welke hij anders ten behoeve van de vennootschap had kunnen aanwenden, is het Hof van oordeel dat op grond van het bepaalde in artikel 1, onderdeel d, van het genoemde Besluit - waarin wordt gesproken van 'verletkosten van een partij of een belanghebbende', welke uitdrukking blijkens de toelichting op deze bepaling ziet op de kosten van tijdverzuim voor bijvoorbeeld het bijwonen van een zitting - tevens aanleiding bestaat voor het toekennen van vergoeding van verletkosten aan belanghebbende. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende de door haar gestelde verletkosten van haar directeur, haar enige processuele vertegenwoordiger ter zitting, redelijkerwijs heeft moeten maken en het stelt deze kosten - die bestaan uit de netto loonkosten voor belanghebbende van haar directeur - op grond van de door belanghebbende verstrekte gegevens met toepassing van het Besluit vast op € 120 (4 uren x € 30). Overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn niet gesteld of aannemelijk geworden.
7. Beslissing
Het Hof
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarden van de onroerende zaken a-weg 1 tot ƒ 2.459.000 (€ 1.115.845) en a-weg 1A tot ƒ 4.848.162 (€ 2.200.000);
- gelast de gemeente Beverwijk het betaalde griffierecht ad € 218 aan belanghebbende te vergoeden; en
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende tot het beloop van € 126 en wijst de gemeente Beverwijk aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen.
De uitspraak is vastgesteld op 27 juni 2003 door mr. Kostense, in tegenwoordigheid van mr. Couperus als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a) de naam en het adres van de indiener;
b) de dagtekening;
c) een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d) de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.