Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van de besloten vennootschap X Holding B.V. te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van het Hoofd van de afdeling Heffing en Invordering van de gemeente Zaanstad, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 14 december 2001, ingediend door A (procuratiehouder van belanghebbende), gemachtigde. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 4 december 2001, betreffende een beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004. Het beroep betreft tevens de beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak b-straat 1 te Q is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 en de aan belanghebbende onder nummer 60222221 opgelegde aanslag onroerende-zaakbelasting 2001.
Bij in één kennisgeving (nummer 72365), door verweerder aangeduid als "waardebeschikking", verenigde, op naam van belanghebbende gestelde beschikkingen van 15 maart 2001 heeft verweerder de waarden van de onroerende zaken b-straat 1 en a-straat 1 te Q in de zin van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) naar de waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op respectievelijk ƒ 280.000 en ƒ 8.604.000. Voorafgaand aan deze kennisgeving heeft verweerder bij brief, gedagtekend 12 maart 2001, aan belanghebbende meegedeeld dat de te ontvangen beschikking met betrekking tot het object a-straat 1 niet correct is, dat hij van plan is de waarde te herstellen en te zijner tijd een navorderingsaanslag onroerende-zaakbelasting 2001 op te leggen en dat de waarde van het object a-straat 1 dient te worden vastgesteld op ƒ 12.007.000. Met dagtekening 19 maart 2001 heeft gemachtigde bezwaar gemaakt tegen de beschikkingen van 15 maart 2001.
Aan belanghebbende is voor het jaar 2001 een aanslag onroerende-zaakbelasting opgelegd ten bedrage van ƒ 20.839, gedagtekend 31 maart 2001, op basis van de bij voornoemde beschikkingen vastgestelde waarden. Gemachtigde heeft tegen deze aanslag een bezwaarschrift ingediend, gedagtekend 2 april 2001.
Bij beschikking van 31 mei 2001 (nummer 134009) heeft verweerder de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q in de zin van de Wet woz naar de waardepeildatum 1 januari 1999 vastgesteld op ƒ 12.007.000. Tegen deze beschikking heeft gemachtigde bezwaar gemaakt bij brief van 31 mei 2001.
Bij de bestreden uitspraak heeft verweerder de waarde van a-straat 1 ad ƒ 12.007.000 gehandhaafd. Verweerder heeft nog geen uitspraak gedaan op het bezwaar tegen de waarde van b-straat 1. Uit de gedingstukken blijkt niet of verweerder uitspraak heeft gedaan op het bezwaar tegen de aanslag onroerende-zaakbelasting 2001.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en tot vermindering van de waarden van de onroerende zaken a-straat 1 en b-straat 1 tot respectievelijk ƒ 5.453.000 en ƒ 150.000.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot handhaving van de waarden van a-straat 1 en b-straat 1 op ƒ 12.007.000 respectievelijk ƒ 280.000.
Ter zitting van 24 januari 2003 is verschenen B namens verweerder, vergezeld van C en D. Belanghebbende heeft bij schrijven van haar gemachtigde van 31 december 2002 laten weten dat namens haar niemand ter zitting aanwezig zal zijn.
Verweerder heeft ter zitting overgelegd een kopie van het "Aanwijzingsbesluit heffingsambtenaar" waarin het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Zaanstad het Hoofd afdeling heffing en invordering aanwijst als heffingsambtenaar. Dit besluit is op 1 augustus 1999 in werking getreden. Voorts heeft verweerder overgelegd een kopie van het "Aanwijzingsbesluit gemeenteambtenaar" waarin het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Zaanstad het Sectorhoofd backoffice burgerzaken en belastingen aanwijst als heffingsambtenaar. Dit besluit is op 1 januari 2002 in werking getreden.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaken a-straat 1 en b-straat 1 te Q (hierna ook aan te duiden als: het complex). Het betreft een bedrijfspand (a-straat 1) met een bovenwoning (b-straat 1), gelegen op een bedrijventerrein, dat grenst aan een woonwijk. Belanghebbende heeft het complex op 2 september 1999 gekocht voor ƒ 14.387.500.
2.2. Het bedrijfspand is gebouwd in 1974. Het bestaat uit onder meer 814 m² kantoorruimte en 11.206 m² opslagruimte. Tot de stukken behoort een zogenoemde "Taxatiekaart niet-woningen WEV", waaruit blijkt dat het bedrijfspand op 5 juni 2000 naar de waardepeildatum 1 januari 1999 is gewaardeerd op € 5.448.539 (ƒ 12.007.000). Bij de waardebepaling zijn in aanmerking genomen de prijs die belanghebbende op 2 september 1999 voor het complex heeft betaald en de met toepassing van kapitalisatiefactor 9 gekapitaliseerde huurwaarde van het bedrijfspand.
2.3. De woning is gelegen aan de achterzijde van het complex. Zij is gebouwd in 1930 en heeft een inhoud van 345 m³. Uit de tot de stukken behorende "Taxatiekaart Woningen" blijkt dat de waarde van de woning op 31 december 2000 naar de waardepeildatum 1 januari 1999 is vastgesteld op € 113.445 (woning) + € 13.613 (grond bij woning) = € 127.058 (ƒ 279.998,99). Ter onderbouwing van deze waarde verwijst verweerder naar de verkopen van drie referentiepanden, a-straat 2, a-straat 3 en a-straat 4. Deze woningen zijn alle gelegen boven een bedrijfspand en zijn enige tijd vóór of na de waardepeildatum verkocht.
3. Geschil
In geschil zijn de waarde van het bedrijfspand a-straat 1, de waarde van de bovenwoning b-straat 1 en de aanslag onroerende-zaakbelasting 2001. Verweerder verdedigt dat deze waarden respectievelijk ƒ 12.007.000 en ƒ 280.000 bedragen. Volgens belanghebbende moeten de waarden worden vastgesteld op ƒ 5.453.000 en ƒ 150.000.
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken.
Ter zitting is namens verweerder hier nog het volgende aan toegevoegd. Belanghebbende heeft het complex gekocht in de wetenschap dat op de betreffende grond in de nabije toekomst mogelijk woningen zullen worden gebouwd. Kapitalisatie van de huurwaarde leidt tot een waarde die ongeveer gelijk is aan de vastgestelde waarde. De reden dat aanvankelijk voor het pand a-straat 1 een foute beschikking is afgegeven is vermoedelijk een communicatiestoring tussen de taxateur en de gemeente. Ik weet niet exact wat de reden is. Vermoedelijk is nog geen uitspraak gedaan op het bezwaarschrift tegen de aanslag onroerende-zaakbelasting 2001. Zeker weet ik het niet. De uitspraak op het bezwaarschrift van 4 december 2001 ziet zowel op het bezwaar van belanghebbende van 19 maart 2001, gericht tegen de waardebeschikking met nummer 72365, als op het bezwaar van belanghebbende van 31 mei 2001, gericht tegen de waardebeschikking met nummer 134009. Op het bezwaarschrift tegen de waarde van b-straat 1 moet nog uitspraak worden gedaan. Op de vraag hoe het mogelijk is dat ten gevolge van een administratieve vergissing abusievelijk een waarde van ƒ 8.604.000 is vastgesteld, terwijl volgens de bij het beroepschrift gevoegde "Taxatiekaart niet-woningen WEV" de waarde van het bedrijfspand ƒ 8.604.410 bedraagt, antwoord ik dat ik dat niet weet. De taxatie is uitbesteed aan een extern bureau. Het verschil van een paar guldens tussen het bedrag op de (kopie) beschikking bij de stukken en het bedrag op de oorspronkelijke beschikking van belanghebbende is het gevolg van het omrekenen van gulden naar euro en omgekeerd. De waarde van de woning b-straat 1, die aan de achterkant van het complex ligt, is naar mijn mening juist vastgesteld. Het pand ligt aan de rand van een bewoond gebied. In de toekomst is het bedrijventerrein bestemd voor woningbouw. Uit een plattegrond van Q die ik het Hof toon, blijkt dat er een verschil in ligging is tussen het complex en de referentiewoningen. De referentiewoningen liggen minder "afgelegen" dan het complex.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Het beroep van belanghebbende is gericht tegen de waarde van het bedrijfspand a-straat 1, de waarde van de bovenwoning b-straat 1 en de aanslag onroerende-zaakbelasting 2001. Indien bezwaar wordt gemaakt zowel tegen een aanslag onroerende-zaakbelasting als tegen een Woz-beschikking die ten grondslag heeft gelegen aan die aanslag vangt, ingeval feiten en omstandigheden in het geding zijn die van belang zijn zowel voor de heffing van de onroerende-zaakbelasting als voor de vaststelling van de Woz-waarde, de termijn binnen welke de heffingsambtenaar uitspraak doet op het eerstbedoelde bezwaar aan op het tijdstip waarop de Woz-beschikking onherroepelijk is komen vast te staan (artikel 241 Gemeentewet Pro). Het Hof gaat ervan uit dat verweerder nog geen uitspraak heeft gedaan op het bezwaar tegen de aan belanghebbende opgelegde aanslag onroerende-zaakbelasting 2001. Gelet op het zojuist overwogene is dit terecht. Deze aanslag kan geen onderdeel zijn van het thans ter beoordeling voorliggende geschil. In zoverre dient het beroep niet-ontvankelijk te worden verklaard.
5.2. Voor de woning b-straat 1 geldt dat verweerder op het bezwaar tegen de waarde van deze woning nog geen uitspraak heeft gedaan (bezwaarschrift van 19 maart 2001, gemotiveerd bij brief van 14 mei 2001). Verweerder zal eerst uitspraak moeten doen op dit bezwaarschrift, tegen welke uitspraak belanghebbende vervolgens eventueel beroep kan instellen. Ook met betrekking tot deze woning is het beroep dus niet-ontvankelijk. Het hier te behandelen beroep wordt dan ook beperkt tot de waarde van het bedrijfspand a-straat 1.
5.3. Met betrekking tot laatstgenoemd pand heeft verweerder twee beschikkingen afgegeven: de beschikking van 15 maart 2001 volgens welke de waarde van dit pand ƒ 8.604.000 bedraagt en de beschikking van 31 mei 2001, die bepaalt dat aan dit pand een waarde van ƒ 12.007.000 wordt toegekend. Voor het overige zijn deze beschikkingen, afgezien van datum, nummer en het feit dat de eerste beschikking ook de waarde van b-straat 1 vermeldt, gelijkluidend. Gelet op de brief van verweerder van 12 maart 2001, bij belanghebbende ingekomen op 14 maart 2001, waarin verweerder meedeelt dat bij de beschikking van 15 maart 2001 een administratieve fout is gemaakt die vergelijkbaar is met een tik- of schrijffout en dat hij voornemens is de waarde te herstellen, heeft verweerder met de beschikking van 31 mei 2001 kennelijk bedoeld een herzieningsbeschikking op grond van artikel 27 Wet Pro woz af te geven. Uit de beschikking alleen is dit niet op te maken. Het Hof is echter van oordeel dat het uit de hiervoor genoemde brief van 12 maart 2001 in combinatie met de beschikking van 31 mei 2001 voor belanghebbende voldoende kenbaar is dat die beschikking een herzieningbeschikking betreft.
5.4. Belanghebbende heeft zowel tegen de beschikking van 15 maart 2001 als tegen de herzieningsbeschikking van 31 mei 2001 bezwaar gemaakt. Verweerder heeft slechts éénmaal uitspraak gedaan: op 4 december 2001.
De kop van deze uitspraak luidt:
"Belastingobject : a-straat 1, Q
Waardevaststelling : ƒ 12.007.000 (€ 5.448.539)
Beschikkingsnummer : 72365
Dagtekening beschikking : 15-3-2001".
De dagtekening en het beschikkingsnummer verwijzen naar de beschikking van 15 maart 2001; de vastgestelde waarde staat in de herzieningsbeschikking van 31 mei 2001. Verweerder heeft ter zitting verklaard dat bedoeld is uitspraak te doen op beide bezwaarschriften (van 19 maart 2001 en 31 mei 2001). Het Hof gaat ervan uit dat, nu de aanvankelijk vastgestelde waarde van ƒ 8.604.000 als het ware vervangen is door de nieuwe waarde van ƒ 12.007.000, een uitspraak op het eerste bezwaarschrift niet langer zinvol is, zodat de uitspraak van 4 december 2001 geacht moet worden betrekking te hebben op het tweede bezwaarschrift, dat gericht is tegen de herzieningsbeschikking.
5.5. Het Hof zal eerst de vraag beantwoorden of verweerder gerechtigd was de beschikking van 15 maart 2001 te herzien. Verweerder stelt dat sprake is van een voor belanghebbende kenbare, administratieve fout, die vergelijkbaar is met een tik-of schrijffout. Belanghebbende weerspreekt dit.
5.6. Op grond van artikel 27, eerste lid, van de Wet woz, voor zover hier van belang, kan de heffingsambtenaar een Woz-beschikking herzien, indien enig feit grond oplevert voor het vermoeden dat de waarde te laag is vastgesteld. In de tweede volzin van dit lid is bepaald dat een feit dat deze ambtenaar bekend was of redelijkerwijs bekend had kunnen zijn, geen grond voor herziening kan opleveren. Herziening van een beschikking is, in weerwil van het ontbreken van een feit als bedoeld in deze volzin, evenwel toch geoorloofd indien aan de belanghebbende expliciet is meegedeeld dat de hem binnenkort te bereiken beschikking onjuist zou zijn, overeenkomstig hetgeen voor navordering is beslist bij Hoge Raad 17 oktober 1990, nr. 26 299, BNB 1991/118.
5.7. In casu is aan de onder 5.6 omschreven voorwaarde voldaan. In het midden kan blijven hoe de vergissing van verweerder moet worden gekwalificeerd, nu hij belanghebbende, vóór deze de Woz-beschikking had ontvangen, heeft meegedeeld dat de daarin genoemde waarde te laag was vastgesteld en zou worden hersteld. Hieruit volgt dat verweerder gerechtigd was de beschikking te herzien.
5.8. Verweerder stelt de waarde welke op 1 januari 1999 aan het bedrijfspand moet worden toegekend op ƒ 12.007.000. Belanghebbende bestrijdt de taxatie van verweerder. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft belanghebbende aangevoerd dat de Woz-waarde van een bedrijfspand moet worden bepaald met behulp van de huurwaardekapitalisatiemethode. Belanghebbende berekent de waarde aan de hand van deze methode op ƒ 5.453.000, uitgaande van huurwaarden voor de verschillende ruimtes van het bedrijfspand, variërend van ƒ 50 tot en met ƒ 110 en een huurwaarde-kapitalisatiefactor van 7,5. Ter onderbouwing van de in de berekening gebruikte huurwaarden voert hij aan dat ondanks frequente en actieve acquisitie slechts ongeveer 1/3 van het pand verhuurd is, deels voor ƒ 35 en deels voor ƒ 40 per m². Volgens belanghebbende is de koopprijs die hij op 2 september 1999 voor het complex heeft betaald een afgeleide van de grondwaarde voor een mogelijk toekomstige nieuwbouwontwikkeling en heeft deze prijs geen enkele relatie met de voor een gebruiker/huurder waardebepalende factoren, zoals oppervlakte, inhoud, ligging en staat van onderhoud. Belanghebbende heeft zijn standpunt niet onderbouwd met een taxatierapport van een deskundige of andere bewijsmiddelen van vergelijkbaar gewicht.
5.9. Volgens artikel 17, eerste lid, van de Wet woz wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan die zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Anders dan belanghebbende meent is niet de waarde die het pand heeft voor een gebruiker/huurder bepalend. De prijs die belanghebbende op 2 september 1999 voor het complex heeft betaald is een goed uitgangspunt voor de waarde ervan op 1 januari 1999. Dat mogelijk in de toekomst op het desbetreffende terrein nieuwbouw zal plaatsvinden is een omstandigheid die de prijs mede heeft bepaald, en als zodanig niet buiten beschouwing kan blijven. Het Hof is van oordeel dat verweerder, gelet op de voor het complex op 2 september 1999 betaalde prijs, de waarde van het bedrijfspand niet te hoog heeft vastgesteld. Belanghebbende heeft geen argumenten aangevoerd die tot een andere conclusie leiden.
6. Proceskosten
Nu belanghebbende in het ongelijk wordt gesteld en zich overigens geen bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan, acht het Hof geen termen aanwezig voor een veroordeling van een partij in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
7. Beslissing
Het Hof:
- verklaart belanghebbende niet-ontvankelijk in zijn beroep voor zover dit is gericht tegen de beschikking van verweerder waarbij de waarde van de onroerende zaak b-straat 1 te Q is vastgesteld en tegen de aanslag onroerende-zaakbelasting 2001;
- verklaart het beroep ongegrond voor zover het betreft de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Q;
- verstaat dat verweerder alsnog uitspraak doet op het bezwaarschrift van belanghebbende tegen de waardebeschikking van 15 maart 2001, voor zover deze betreft de waarde van de onroerende zaak b-straat 1 te Q.
De uitspraak is vastgesteld op 14 maart 2003 door mrs. Onnes, Steenbergen en Kruimel, in tegenwoordigheid van mr. Van der Voort Maarschalk-Vencken als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Cassatie
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.