Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
uitspraken van de directeur van de dienst Burgerzaken en Gemeentebelastingen van de gemeente Utrecht, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is op 12 juni 2002 een beroepschrift ontvangen, dat hij heeft aangevuld bij brief van 29 juli 2002. Het beroep is gericht tegen zes - in één geschrift verenigde - uitspraken van verweerder, verzonden op 8 mei 2002. Die uitspraken betreffen zes op naam van belanghebbende gestelde beschikkingen, opgenomen op een specificatiestaat met dagtekening 28 februari 2001. Verweerder heeft bij die beschikkingen de waarden in de zin van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) vastgesteld van de onroerende zaken a-straat 9 en 9 bis, b-plein 100 en 100 bis en c-straat 87 en 87 bis te Utrecht. Deze voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 en naar de waardepeildatum 1 januari 1999 vastgestelde waarden luiden als volgt:
Objecten Vastgestelde waarde
a-straat 9 ƒ 256.000 (€ 116.167)
a-straat 9 bis ƒ 362.000 (€ 164.268)
b-plein 100 ƒ 325.000 (€ 147.478)
b-plein 100 bis ƒ 662.000 (€ 300.402)
c-straat 87 ƒ 280.000 (€ 127.058)
c-straat 87 bis ƒ 303.000 (€ 137.495)
Belanghebbende heeft op 6 maart 2001 bij zes bezwaarschriften bezwaar gemaakt tegen de waardebeschikkingen. Bij de bestreden uitspraken heeft verweerder de waarden van de onroerende zaken a-straat 9 en c-straat 87 en 87 bis verminderd tot respectievelijk ƒ 240.000 (€ 108.907), ƒ 255.000 (€ 115.714) en ƒ 270.000 (€ 122.520) en de waarden van de overige objecten gehandhaafd.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraken van verweerder en (verdere) vermindering van de waarden van de genoemde onroerende zaken. Ten aanzien van de objecten a-straat 9 bis en b-plein 100 bis stelt belanghebbende in het bijzonder, dat de waarden van die objecten moeten worden verminderd tot ten hoogste ƒ 340.000 respectievelijk ƒ 575.000.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot ongegrond-verklaring van het beroep.
Ter zitting van 18 april 2003 zijn verschenen belanghebbende en namens verweerder mr. A en B. Verweerder heeft exemplaren overgelegd van de door belanghebbende ingediende bezwaarschriften.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. De onroerende zaken a-straat 9 en 9 bis vormen samen één pand dat kadastraal niet in appartementsrechten is gesplitst. Dit is ook het geval bij de onroerende zaken b-plein 23 en 23 bis en bij de onroerende zaken c-straat 87 en 87 bis. Belanghebbende is eigenaar van deze drie panden, welke als woning in gebruik zijn. Hij bewoont zelf de woning b-plein 100 bis. Hij verhuurt de overige objecten, de woningen a-straat 9 bis en c-straat 87 in de vorm van kamerverhuur.
2.2. Verweerder heeft voor elk van de genoemde onroerende zaken een taxatie-rapport overgelegd. Deze rapporten zijn opgemaakt door C (WOZ-taxateur). De daarin voor die zaken bepaalde waarden komen overeen met de waarden zoals deze luiden na de uitspraken van verweerder. De waarden zijn in de taxatierapporten onderbouwd door vergelijking met verkoopprijzen van referentie-objecten.
2.3. De onroerende zaak a-straat 9 bis is een bovenwoning in een tussenpand, gebouwd omstreeks 1913, met een bruto vloeroppervlakte van circa 104 m². De woning heeft 2 bouwlagen en 7 woonvertrekken. In het overgelegde taxatierapport met betrekking tot deze woning zijn de woningen d-straat 21, e-straat 127 en f-straat 71 bis te Utrecht als referentieobjecten genoemd.
2.4. De onroerende zaak b-plein 100 bis is een bovenwoning in een tussenpand, gebouwd omstreeks 1904, met een bruto vloeroppervlakte van circa 220 m². De woning heeft 3 bouwlagen en 6 woonvertrekken. In het overgelegde taxatierapport met betrekking tot deze woning zijn de woningen b-plein 104 A, g-plein 75 A en h-straat 73 bis als referentieobjecten genoemd.
3. Geschil
Tussen partijen zijn in geschil de waarden van de onder 1 genoemde onroerende zaken. Belanghebbende stelt dat verweerder ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de omstandigheid dat de panden niet in appartementsrechten zijn gesplitst. Voorts doet hij een beroep op het gelijkheidsbeginsel; verweerder had naar zijn mening bij de waardebepaling van de per kamer verhuurde objecten rekening moeten houden met de huuropbrengsten, aangezien hij dit eveneens doet bij (ander) commercieel onroerend goed. Tenslotte kan belanghebbende zich, ook indien hij ten aanzien van de voorgaande punten in het ongelijk zou worden gesteld, niet verenigen met de waarden welke verweerder heeft vastgesteld voor de onroerende zaken a-straat 9 bis en b-plein 100 bis.
4. Standpunten van partijen
4.1. Voor de standpunten van partijen en de motivering daarvan verwijst het Hof naar de gedingstukken.
4.2. Ter zitting heeft belanghebbende nog het volgende, kort samengevat, aan zijn stellingen toegevoegd.
Voor sommige panden is het verkrijgen van een splitsingsvergunning erg moeilijk, bijvoorbeeld omdat niet kan worden voldaan aan de geluidsnormen. Dit geldt onder meer voor het pand aan de c-straat. De buren van dit pand hebben geprobeerd om hun pand te splitsen, maar zijn ermee gestopt omdat het te bezwaarlijk werd. Zo moesten er extra muren worden aangebracht.
De splitsingskosten voor het pand aan het Domplein zijn geraamd op ƒ 220.000. Ik heb daarvoor een offerte uit 1998 liggen. Dit pand heeft houten plafonds. De leidingen, onder andere voor de stadsverwarming, moeten worden gesplitst.
Mijn beroep op het gelijkheidsbeginsel ziet op de woningen die worden gebezigd voor kamerverhuur. De gemeente Utrecht ziet dit als een bedrijfsmatige activiteit.
De woning a-straat 9 bis heeft geen balkon of dakterras. Alle referentie-objecten hebben dat wel. Ook is geen rekening gehouden met inkijk. Het is een smalle straat met hoge panden aan de overkant. De vloeroppervlakte van de woning e-straat 127 is weliswaar kleiner, maar wel geheel bruikbaar. Bij mijn pand is dat niet zo vanwege de schuine daken. De f-straat is een populair yuppenwijkje geworden en er rijden geen bussen doorheen.
De woning b-plein 104 A is door een makelaar op de vrije markt verkocht. Deze woning is meer gelijkvloers en dat is gunstiger. De woning aan het g-plein 75 A is gelijkvloers en volgens de makelaar verkocht met een parkeerplaats. Het is niet mogelijk om met een andere dan mijn eigen auto bij mijn huis te komen.
Er worden geregeld voorwerpen van de b-toren gegooid, waardoor je niet in de tuin kunt zitten. Ook zelfmoorden, door het van de toren springen, komen hier voor. Bewoners van woningen aan het b-plein zijn om die reden wel eens verhuisd.
4.3. Verweerder heeft ter zitting nog het volgende, kort samengevat, aangevoerd.
De Hoge Raad heeft uitgemaakt dat splitsingskosten niet meewegen bij de waarde-bepaling. Dit is ook zo als helemaal niet gesplitst kan worden.
De a-straat is smal, maar het nadeel van inkijk geldt ook voor de f-straat. De door belanghebbende genoemde factoren, zoals het ontbreken van een balkon, zijn gezamenlijk in aanmerking genomen. Een balkon kan meerwaarde hebben, maar deze is subjectief en niet afzonderlijk te bepalen. De woning e-straat 127 heeft 29 m² minder vloeroppervlakte en is toch op 31 december 1998 verkocht voor
ƒ 299.000. Daar komt nog bij dat de e-straat een drukke straat is met veel busverkeer. Het pand d-straat 21 ligt wel mooier, maar is dan ook verkocht voor
ƒ 450.000.
De woning b-plein 104 A is ver voor de waardepeildatum verkocht voor een wel erg lage prijs. De woning aan het g-plein 75 A is niet verkocht inclusief een parkeerplaats. Gezien de ligging is de vastgestelde waarde van de woning van belanghebbende zeker niet te hoog.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Partijen zijn het er kennelijk over eens dat elk van de zes objecten waarop het geding betrekking heeft is aan te merken als één onroerende zaak in de zin van artikel 16 van Pro de Wet woz. In artikel 17, tweede lid, van de Wet woz is voorgeschreven dat er bij het bepalen van de waarde van een onroerende zaak van moet worden uitgegaan, dat de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen. Niet van belang is dus of een zodanige overdracht ook in feite mogelijk is. Daarom mag in dit verband geen rekening worden gehouden met de omstandigheid, dat een uit meer dan één onroerende zaak bestaand pand kadastraal niet in appartementsrechten is gesplitst. Op grond hiervan verwerpt het Hof de stelling van belanghebbende, dat de kosten van een kadastrale splitsing op de door verweerder vastgestelde waarden in mindering moeten worden gebracht.
5.2. Belanghebbende stelt voorts dat verweerder bij de waardebepaling van de voor kamerverhuur gebezigde woningen rekening had moeten houden met de - niet vermelde - huuropbrengsten van die woningen. Hij beroept zich in dit verband op het gelijkheidsbeginsel. Uit datgene wat verweerder op dit punt heeft gesteld leidt het Hof af, dat hij bij de waardebepaling onderscheid maakt tussen woningen en niet-woningen en alleen bij de waardering van niet-woningen betekenis toekent aan de huuropbrengsten. Dit onderscheid is in overeenstemming met het bepaalde in artikel 4, eerste lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken. Niet gesteld of gebleken is dat dit onderscheid een redelijke grond ontbeert. Evenmin is gebleken dat verweerder, in afwijking van dit voorschrift, ook bij de waardering van - al dan niet per kamer - verhuurde woningen betekenis zou toekennen aan de huuropbrengsten. Op grond hiervan verwerpt het Hof het beroep van belanghebbende op het gelijkheidsbeginsel.
5.3.1. Met betrekking tot de waarde van de woning a-straat 9 bis stelt het Hof voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van die woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe een door een WOZ-taxateur opgemaakt taxatierapport overgelegd. Het Hof is van oordeel dat de in dit rapport genoemde referentieobjecten en de onderhavige woning in zodanige mate met elkaar vergelijkbaar zijn, dat de verkoopprijzen van die objecten terecht als uitgangspunt zijn genomen bij het onderbouwen van de waarde van die woning. Uit het rapport valt op te maken dat de taxateur zich rekenschap heeft gegeven van de verschillen in type, ouderdom, ligging en vloeroppervlakte tussen die objecten en de onderhavige woning.
5.3.2. Belanghebbende heeft zijn standpunt niet onderbouwd met een taxatierapport van een deskundige of andere bewijsmiddelen van vergelijkbaar gewicht. Hij heeft slechts een aantal omstandigheden genoemd waaruit zou kunnen volgen dat de onderhavige woning minder waard is dan de referentieobjecten, zoals inkijk vanuit panden aan de overkant, de aanwezigheid van een schuin dak en een slechtere locatie. Gelet op de inhoud van het taxatierapport, waaronder de daarin opgenomen foto's, en de toelichting daarop door verweerder ter zitting acht het Hof aannemelijk dat de taxateur deze omstandigheden, voorzover zij zich niet tevens bij de referentieobjecten voordoen, in zijn taxatie heeft verwerkt, ook al heeft hij ze niet met zoveel woorden in het rapport vermeld. Niet zeker is of de taxateur rekening heeft gehouden met het ontbreken van een dakterras of balkon, maar deze omstandigheid is niet van zodanig gewicht, dat op die enkele grond de getaxeerde waarde als te hoog moet worden aangemerkt.
5.3.3. Op grond van de inhoud van het onder 5.3.1 vermelde taxatierapport is het Hof van oordeel dat de taxatie van verweerder deugdelijk is. Hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd doet daaraan, gelet op het onder 5.3.2 overwogene, geen afbreuk. Hieruit volgt dat verweerder het bewijs heeft geleverd dat hij de waarde van de woning a-straat 9 bis niet te hoog heeft vastgesteld. Het gelijk is op dit punt aan verweerder.
5.4.1. Ook met betrekking tot de woning b-plein 100 bis rust op verweerder de last om te bewijzen dat hij de waarde van die woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe een door een WOZ-taxateur opgemaakt taxatierapport overgelegd. Het Hof is van oordeel dat de verkoopprijzen van de in dit rapport genoemde referentie-objecten de vastgestelde waarde van de onderhavige woning onvoldoende kunnen onderbouwen. Niet alleen is de gemiddelde verkoopprijs van de referentieobjecten
- ruim ƒ 600.000 - beduidend lager dan de vastgestelde waarde ad ƒ 662.000, ook zijn er belangrijke verschillen in ligging en overige objectkenmerken.
5.4.2. Van de in het taxatierapport genoemde referentieobjecten is het object b-plein 104 A veruit het beste vergelijkbaar met de woning van belanghebbende, zowel qua ligging als qua overige objectkenmerken. Belanghebbende heeft onweersproken gesteld dat dit object is verkocht op de vrije markt door tussenkomst van een ter plaatse bekende makelaar. Het Hof ziet dan ook geen aanleiding voor het oordeel, dat de bij die verkoop bedongen prijs van ƒ 525.000 niet zakelijk zou zijn geweest. In het kader van de waardebepaling moet deze prijs nog worden verhoogd vanwege het tijdsverloop tussen de verkoop en de waardepeildatum. Alles afwegende acht het Hof de door belanghebbende verdedigde waarde van ƒ 575.000 juist.
6. Proceskosten
Nu het beroep gegrond is acht het Hof termen aanwezig voor een veroordeling van verweerder in de proceskosten van belanghebbende op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Gelet op artikel 1 van Pro het Besluit proceskosten bestuursrecht komen hiervoor in aanmerking de door belanghebbende gemaakte reiskosten voor het bijwonen van de mondelinge behandeling. Het Hof berekent deze kosten op basis van openbaar vervoer, tweede klas, op € 13. Niet gesteld of gebleken is dat andere voor vergoeding in aanmerking komende kosten zijn gemaakt.
7. Beslissing
Het Hof
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van verweerder met betrekking tot de onroerende zaak b-plein 100 bis;
- vermindert de waarde van die onroerende zaak tot ƒ 575.000 (€ 260.924);
- handhaaft de overige uitspraken;
- veroordeelt verweerder in de door belanghebbende gemaakte kosten van het geding tot een bedrag van € 13 en wijst de gemeente Utrecht aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen en
- gelast de gemeente Utrecht het gestorte griffierecht ad € 29 te vergoeden aan belanghebbende.
De uitspraak is vastgesteld op 22 augustus 2003 door mrs. Onnes, Steenbergen en Van Loon, in tegenwoordigheid van mr. De Jong als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Cassatie
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van de uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij dit beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a) de naam en het adres van de indiener;
b) de dagtekening;
c) een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d) de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van dit beroep ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad worden verzocht om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten