Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Zestiende Enkelvoudige Belastingkamer
PROCES-VERBAAL
van de mondelinge uitspraak in het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
de uitspraak met dagtekening 4 april 2002 van de heffingsambtenaar van de gemeente Heiloo, verweerder, betreffende een beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
Het beroep is ter zitting behandeld op 9 april 2003.
Beslissing
Het Hof
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z tot ƒ 550.927 (€ 250.000);
- gelast de gemeente Heiloo het betaalde griffierecht van € 29 aan belanghebbende te vergoeden; en
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende tot het beloop van € 224,36 en wijst de gemeente Heiloo aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen.
Gronden
1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak a-straat 1 te Z. Bij een op naam van belanghebbende gestelde beschikking van 8 maart 2001 heeft verweerder de waarde welke met inachtneming van artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet woz) op 1 januari 1999 aan die zaak moeten worden toegekend (hierna: de woz-waarde) vastgesteld op ƒ 592.000 (€ 268.637). In de bestreden uitspraak heeft verweerder de beschikking gehandhaafd.
2. De onroerende zaak a-straat 1 (hierna: de woning) bestaat uit een perceel grond met een oppervlakte van 318 m² en daarop een geschakelde woning, gebouwd omstreeks 1975, met een inhoud van circa 467 m³, een berging en een garage. Op 28 juni 1999 is op circa 90 meter van de woning een zogenoemde 'half pipe' geplaatst (hierna: de skatebaan). De aanvraag van een bouwvergunning daarvoor is gepubliceerd in de plaatselijke krant de "Uitkijkpost" van 31 maart 1999. De vergunning is vervolgens op 11 mei 1999 verleend.
Belanghebbende heeft in een brief van 14 juli 1999 aan het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heiloo (hierna: B&W) onder meer het volgende over de skatebaan geschreven:
"Slechts gescheiden door het kruispunt (…) is de overlast, die wij ervaren, enorm. Het heen en weer roetsen, de sprong-/kantelbeweging aan de bovenkant, het onder de voeten wegschieten van een skate-board, dat vervolgens hard op of naast de baan klettert, het stampen met skates op de baan bij rustpauzes maakt het verblijf in onze achtertuin tot een crime en dreunt door tot in onze woning. Het niet zelf kunnen waarnemen van de sprongen/wegschieten boards, e.a. (onzichtbaar geluid) levert voortdurend schrikreacties bij ons op. En vooral s'avonds, wanneer andere geluiden afnemen, komt de geluidsoverlast nog veel harder over, en wordt een aangenaam verblijf in onze achtertuin, juist ook nu bij het mooie weer, onmogelijk gemaakt. En dan aanhoudend tot zo'n 22.30 - 23.00 uur ---> nachtrust niet eerder mogelijk".
Belanghebbende is vervolgens samen met zijn mede-buurtbewoners in overleg getreden met B&W. In een brief van 7 oktober 1999 schrijven B&W aan deze bewoners onder andere het volgende:
"Hoewel door het aanwezige verkeer exacte geluidsmetingen niet mogelijk bleken te zijn is onze afdeling Milieu met u van mening dat de piekbelasting als storend kan worden ervaren. Hierover zijn wij in contact getreden met de firma A, de leverancier van de halfpipe. Zij hebben ons toegezegd in week 39 zodanige voorzieningen aan de baan te zullen treffen, dat zowel in uw achtertuin als op uw gevel geen geluidsoverlast meer mag worden geconstateerd".
In een ongedateerde brief schrijven belanghebbende en zijn mede-buurtbewoners vervolgens aan B&W:
"Via een schrijven (…) is bij de direkt betrokken a-straatbewoners reaktie gevraagd. In de bijlage treft U de bundeling aan van deze ruim 20 reakties. Wij concluderen dat een groot aantal bewoners problemen heeft met de geplaatste skate-baan en verzoeken U om verplaatsing van de baan naar een meer geschikte lokatie (…)
Tenslotte delen wij U mede, dat de recentelijk aangebrachte voorzieningen aan de baan door de leverancier (…) geen enkele vermindering van de geluidsoverlast heeft opgeleverd".
3. Verweerder heeft ter onderbouwing van de door hem vastgestelde woz-waarde van de woning een taxatierapport overgelegd waarin foto's en de onderstaande gegevens van de woning en de objecten a-straat 7, 12 en 16 zijn opgenomen:
Object Verkoopprijs Verkoopdatum Inhoud Oppervlakte Woz-waarde
a-straat 1 - - 467 m³ 318 m² € 268.637
a-straat 2 € 242.772 02-07-1998 420 m³ 368 m² € 280.436
a-straat 3 € 226.890 04-05-1998 463 m³ 253 m² € 245.495
a-straat 4 € 304.214 02-04-1999 463 m³ 304 m² €259.108
In het taxatierapport staat vermeld dat er ten aanzien van de woning geen waardedrukkende omstandigheden zijn.
Ter zitting heeft verweerder de onderstaande verkoopgegevens van de objecten a-straat 4, 8, 9 en 16 overgelegd:
Object Verkoopprijs Verkoopdatum Inhoud Oppervlakte Woz-waarde
a-straat 1 467 m³ 318 m² € 268.637
a-straat 5 € 347.596 28-03-2000 477 m³ 397 m² -
a-straat 6 € 284.520 02-07-1999 477 m³ 648 m² -
a-straat 7 € 349.411 02-09-1999 505 m³ 372 m² -
a-straat 4 € 370.058 04-10-2000 463 m³ 304 m² -
4. Tussen partijen is uitsluitend in geschil of in de vastgestelde woz-waarde voldoende rekening is gehouden met de omstandigheid dat in de nabijheid van de woning een skatebaan is geplaatst, meer in het bijzonder of hieraan overlast is verbonden die een waardedrukkende invloed heeft. Niet in geschil is dat de vastgestelde woz-waarde van de woning afgezien van dit aspect op basis van de door verweerder aangevoerde waardering en daarbij gebruikte vergelijkingsobjecten voldoende aannemelijk is gemaakt en dat met een eventuele waardedrukkende invloed van de op 28 juni 1999 geplaatste skatebaan, indien die zich zou voordoen, rekening zou moeten worden gehouden, naar het Hof begrijpt op de voet van artikel 19, eerste lid, onderdeel c, van de Wet woz. Het Hof volgt partijen hierin, nu zij daarmee geen blijk geven van een onjuiste rechtsopvatting.
5. Belanghebbende bestrijdt de taxatie van verweerder dus op zichzelf genomen niet doch stelt - samengevat - dat verweerder daarbij ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het waardedrukkende effect van de nabij de woning gelegen skatebaan. Belanghebbende stelt dat de mate van de hieraan verbonden geluidsoverlast in het voor- en najaar en gedurende het zomerseizoen zodanig groot is en een zodanige aantasting van zijn woongenot met zich mee brengt dat daarvan een duidelijk verlagend effect op de waarde van de woning uitgaat. Als het verkeer langskomt overstemt dat volgens belanghebbende weliswaar tijdelijk het geluid van de baan, doch de verkeersfrequentie is van dien aard dat met name overdag, 's avonds en in de weekeinden van het verkeer nauwelijks last wordt ondervonden. Verkeersdrukte is er vooral 's ochtends vroeg en aan het einde van de middag en het begin van de avond en de overlast van de baan wordt daarom niet of nauwelijks overtroffen door het geluid van het verkeer. Volgens belanghebbende moet voor dit aspect voorbij worden gegaan aan de door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten aangezien in de verkoopprijzen die zijn gerealiseerd vóór het plaatsen van de skatebaan dit aspect niet zal zijn meegenomen en verweerder de na het plaatsen daarvan gerealiseerde verkoopprijzen niet heeft herrekend naar de waardepeildatum, noch anderszins nader heeft onderbouwd, zodat onduidelijk is of en in welke mate daarin naast de algemene prijsstijging ook een waardedrukkende invloed van de skatebaan zal zijn begrepen.
6. Verweerder heeft hiertegen ingebracht dat het parkeerterrein waarop de skatebaan is geplaatst is omgeven door groen, dat de woning van belanghebbende is gelegen in een wijk die omgeven is door struiken en bomen en dat de afstand tussen de woning en de skatebaan zodanig groot is dat daarvan geen invloed uitgaat op het waardeniveau van de in de wijk gelegen woningen. Na de aanpassingen die de leverancier aan de skatebaan heeft verricht kan volgens verweerder geen sprake meer zijn van een mate van geluidsoverlast die zodanig is dat daarvan een waardedrukkende invloed uitgaat. Geluidmetingen toonden volgens verweerder niet aan dat de skatebaan teveel geluid produceerde, omdat het geluid van het verkeer daarboven uitging. Een eventueel waardedrukkend effect zal volgens verweerder eveneens tot uitdrukking zijn gekomen in de verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. Omdat de plaatsing van de skatebaan tijdelijk is en de indruk wordt gewekt dat sprake is van overlast van subjectieve aard is verweerder van mening dat de situatie ter plaatse geen invloed heeft op de woz-waarde en dat de door hem vastgestelde waarde juist is. Verweerder heeft tot steun van zijn betoog foto's en een plattegrond van de omgeving overgelegd. Ter zitting heeft verweerder verklaard dat de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten bij het maken van de vergelijking met de waarde van de woning niet zijn herrekend naar het waardeniveau ervan op 1 januari 1999 en dat dit evenmin is geschied met de door hem in zijn pleitnota vermelde verkoopgegevens.
7. Het Hof stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het onder 3 vermelde taxatierapport en de daarin opgenomen gegevens van drie andere objecten aangevoerd die enige tijd vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht. Indien deze objecten gelet op de objectieve kenmerken daarvan, zoals type, bouwstijl, uiterlijk, ligging, inhoud en oppervlakte, in voldoende mate te vergelijken zijn met de woning kan aan de hand van de daarvoor gerealiseerde verkoopprijzen de waarde van de woning aannemelijk worden gemaakt, mits daarbij voldoende rekening wordt gehouden met eventuele onderlinge verschillen tussen deze objecten en de woning. Het Hof is met partijen van oordeel dat de door verweerder aangedragen objecten voldoende vergelijkbaar zijn, doch acht door verweerder onvoldoende aannemelijk gemaakt dat een eventuele waardedrukkende invloed die uitgaat van de nabije aanwezigheid van de skatebaan in de verkoopprijzen daarvan tot uitdrukking zal zijn gekomen nu die verkoopprijzen alle vóór plaatsing van de skatebaan in juni 1999 zijn gerealiseerd en de veronderstelde bekendheid daarmee voor onder meer de (nieuwe) eigenaren van de woningen door belanghebbende gemotiveerd is bestreden. Daar komt bij dat die objecten ten opzichte van de woning anders en verder van de geplaatste skatebaan zijn gelegen. Indien het aannemelijk is dat van de aanwezigheid van de skatebaan een waardedrukkende invloed op de waarde van de woning uitgaat, kunnen de verkoopprijzen van die objecten om deze redenen naar het oordeel van het Hof niet als uitgangspunt fungeren ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat geldt eveneens voor de door verweerder aangedragen gegevens van in de wijk gelegen woningen die na het plaatsen van de skatebaan zijn verkocht, reeds omdat verweerder, hoewel hij daartoe ruimschoots de gelegenheid heeft gehad, heeft verzuimd informatie te overleggen aan de hand waarvan de verkoopprijzen daarvan kunnen worden herrekend naar het waardeniveau van 1 januari 1999. Verweerder heeft evenmin aangegeven hoe hij daarbij rekening heeft gehouden met de verschillen in inhoud en oppervlakte tussen de woning en de in zijn pleitnota vermelde objecten.
8. Het Hof is gelet op de geringe afstand van de woning tot de skatebaan, de ligging daarvan ten opzichte van de woning, de omstandigheid dat belanghebbende een groot aantal buurtbewoners - die blijkens de overgelegde stukken kennelijk dezelfde mening waren toegedaan omtrent de door belanghebbende gestelde geluidsoverlast - heeft kunnen bewegen protest aan te tekenen tegen de plaatsing van de skatebaan en het overigens door belanghebbende daarover in de stukken en ter zitting gestelde van oordeel dat het aannemelijk is dat voor de woning van belanghebbende sprake is van een zodanige mate van geluidsoverlast dat die van invloed is op de waarde van de woning. Het Hof acht verweerders stelling dat de geluidsoverlast in belangrijke mate wordt overstemd door het geluid van het verkeer op de tussen de woning en de skatebaan gelegen weg, gelet op de gemotiveerde weerspreking daarvan door belanghebbende, onvoldoende aannemelijk gemaakt. Het lag gelet op het vorenoverwogene naar het oordeel van het Hof op de weg van verweerder om zijn stelling dat de geluidsoverlast geen invloed heeft op de waarde van deze specifieke woning, nader te onderbouwen. Hierin acht het Hof verweerder niet geslaagd.
9. De slotsom van het vorenoverwogene is dat verweerder met de onder 3 vermelde gegevens en daarop gegeven toelichting de vastgestelde woz-waarde van de woning onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Partijen hebben over de mate waarin de geluidsoverlast van invloed is op de waarde van de woning niets aangevoerd. Het Hof acht het - ook gelet hierop - niet aannemelijk dat van die geluidsoverlast een meer dan geringe invloed op de waarde van de woning uitgaat en stelt de woz-waarde overeenkomstig dit uitgangspunt in goede justitie vast op € 250.000.
10. Het vorenoverwogene brengt mee dat het gelijk aan belanghebbende is.
Proceskosten
Nu de uitspraak moet worden vernietigd, acht het Hof termen aanwezig verweerder op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende. Gelet op het Besluit proceskosten bestuursrecht komen voor vergoeding in aanmerking de reiskosten per openbaar vervoer, niet zijnde taxi, laagste klasse om de zitting in Amsterdam bij te wonen en de verletkosten van belanghebbende. Het Hof stelt deze kosten vast op € 224,36 (€ 12 plus 4 maal € 53,09). Van andere voor vergoeding in aanmerking komende kosten is niet gebleken.
De uitspraak is vastgesteld op 23 april 2003 door mr. Kostense, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Couperus als griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken. Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal, door genoemd lid van de belastingkamer en de griffier ondertekend.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van het proces-verbaal in geanonimiseerde vorm.
Vervanging
U kunt binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Voor het verkrijgen van een schriftelijke uitspraak is een griffierecht verschuldigd. Na het verzoek tot vervanging ontvangt U van de griffier een nota griffierecht.
De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Het gerechtshof mag daarbij de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
Uitsluitend tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof staat beroep in cassatie open bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarvoor is eveneens een griffierecht verschuldigd. Het ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak betaalde griffierecht wordt door de griffier van de Hoge Raad in
mindering gebracht op het voor beroep in cassatie verschuldigde recht.s