Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vijfde Enkelvoudige Belastingkamer
PROCES-VERBAAL
van de mondelinge uitspraak in het beroep van AX te Z, belanghebbende, en zijn broer BX te P, als mede-belanghebbende,
tegen
de uitspraak met dagtekening 26 maart 2002 van de heffingsambtenaar van de gemeente P, verweerder, betreffende twee beschikkingen met het nummer 000 waarbij de waarde van de woning en van de caravanstalling op het adres a-straat 1 te Z is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
Het beroep is behandeld ter zitting van 10 april 2003.
Beslissing
Het hof
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van verweerder met betrekking tot de waardering van de caravanstalling en stelt de waarde daarvan vast op f 485.000 (€ 220.083);
- bevestigt de uitspraak voor het overige;
- gelast de gemeente P het griffierecht van € 29 aan belanghebbende te vergoeden en
- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 644, te betalen door de gemeente P.
Gronden
1.1. AX is mede-eigenaar en gebruiker van de woning op het adres a-straat 1 te Z. Belanghebbende en zijn broer exploiteren de caravanstalling door verhuur van de ongeveer 120 stallingplaatsen aan eigenaren van caravans.
De woning en de caravanstalling zijn gelegen op een (schier)eiland in de b-rivier ter grootte van ongeveer 19 hectare. Op dit eiland, waarvan belanghebbenden eigenaren zijn, bevinden zich voorts nog twee woonblokken met elk drie verhuurde woningen, een rij met drie garageboxen, een dierenverblijf en de restanten van een voormalige steenfabriek; deze fabriek is tot het begin van de tachtiger jaren in gebruik geweest.
Gedeelten van het eiland zijn voorzien van verharding en/of een puinlaag.
Alle woningen zijn aangesloten op een tank voor huisbrandolie, waarvan twee ondergronds.
1.2. Drs. C (CD Milieuadvies) heeft in december 1994 offerte uitgebracht voor een verkennend bodemonderzoek voor het verkrijgen van inzicht in de kwaliteit van de grond in verband met het voornemen tot verkoop (door de vorige eigenaar) van het eiland. In deze offerte zijn de woningen, de caravanstalling en de garageboxen niet aangemerkt als "verdachte" locaties, afgezien van mogelijke vervuiling bij de opslagtanks voor huisbrandolie.
1.3. Op 10 maart 1995 hebben drs. C en drs. D (CD Milieuadvies) een kostenraming gemaakt voor sanering van het terrein. In deze berekening naar een maximum budget, kwamen de kosten uit op een bedrag van f 25.322.000. Bij de "meer in de rede liggende keuze" voor "isoleren, beheren en controleren", zou het budget uitkomen op f 2.500.000 - f 3.000.000 (exclusief jaarlijkse kosten). De kosten voor het verwijderen van alle asbesthoudende daken (waaronder die op de caravanstalling) zijn in het rapport geraamd op f 375.000. De kosten voor het verwijderen van de twee op het terrein aanwezige ondergrondse opslagtanks kwamen uit op f 12.000. De kosten voor bodemonderzoeken voor het gehele eiland zouden uitkomen op circa f 170.000. Het ongedaan maken van de hypothetische verontreiniging ter plaatse van één ondergrondse opslagtank zou uitkomen op een bedrag van f 85.000. Bij de berekening van het maximale budget is uitgegaan van het ontbreken van bodemverontreiniging bij de bovengrondse opslagtanks en op overige niet-verdachte locaties.
1.4. Belanghebbenden zijn in 1995 eigenaar van het eiland geworden door verkrijging uit de nalatenschap van een familielid. Bij het opleggen van de aanslag in het recht van successie is de inspecteur voor het hele eiland uiteindelijk uitgegaan van een waarde van nihil in verband met de aanwezigheid van bodemverontreiniging.
1.5. Verweerder heeft de voormalige steenfabriek (inclusief de ovens) niet gewaardeerd in het kader van de Wet waardering onroerende zaken: in verband met de aanwezige bodemverontreiniging en de staat van de opstallen zou de waarde op nihil uitkomen. De totale waarde van de wel gewaardeerde onderdelen van het eiland (woningen, caravanstalling en garageboxen met ondergrond) heeft verweerder gesteld op f 3.503.000. Ongeveer 17 hectare van het eiland heeft verweerder aangemerkt als agrarische grond.
1.6. Verweerder heeft de waarde van de onder 1.1 genoemde woning vastgesteld op f 1.146.000 (€ 520.032) en die van de caravanstalling op f 585.000 (€ 265.461). Ter onderbouwing van deze waarde heeft verweerder een taxatierapport overgelegd van E.
2. Ter zitting heeft belanghebbende nog verklaard dat het eiland al 120 jaar in de familie is; dat hij niet bij de bedrijfsvoering van de steenfabriek betrokken is geweest; dat op het eiland geen verdere bebouwing met woningen meer mogelijk is; dat de notaris hem na het overlijden van zijn familielid gewezen had op de risico's voor het aanvaarden van de boedel; dat ook bij het woonhuis puinverharding aanwezig is; dat verkoop van het geheel niet goed mogelijk is omdat potentiële kopers terugschrikken voor de risico's; dat de kostenraming inderdaad niet spreekt van grote vervuiling van de grond nabij de woning en de caravanstalling; dat de caravanstalling over enkele jaren gesloopt moet worden omdat de constructie te bouwvallig wordt; dat er dan 10.000 m2 dakplaat verwijderd moet worden; dat hij voor een caravan € 200 per jaar aan stallinggeld vraagt; dat los van de verontreiniging de getaxeerde waarde wel juist zal zijn.
Verweerder heeft nog verklaard dat hij niets weet van verkooppogingen van het eiland; dat de waardedruk in verband met de asbest dakplaten ongeveer f 100.000 zal zijn.
3.1. Artikel 16 van Pro de Wet waardering onroerende zaken bepaalt dat als één onroerende zaak wordt aangemerkt een gebouwd eigendom, dan wel een gedeelte van een gebouwd eigendom, dat blijkens zijn indeling is bestemd om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Gelet op het bepaalde in dit artikel dient verweerder elke woning aan te merken als onroerende zaak en voor deze onroerende zaak de waarde vast te stellen. Hetzelfde geldt voor de mede door belanghebbende geëxploiteerde caravanstalling. In dit geval is er immers geen sprake van een samenstel van eigendommen dat bij dezelfde belastingplichtige in gebruik is en bij elkaar behoort.
Anders dan belanghebbende stelt is het op grond van dit artikel derhalve niet mogelijk het eiland als geheel te waarderen en daarbij de mogelijke negatieve waarde van andere onderdelen van het eiland in aanmerking te nemen bij de bepaling van de waarde van de in de waardebeschikking aangeduide onroerende zaken, te weten de woning en de caravanstalling.
3.2. Verweerder heeft met het taxatierapport een nadere onderbouwing gegeven van de vastgestelde waarde. Belanghebbende heeft de uitkomst van het taxatierapport, afgezien van de waardedruk ten gevolge van de gestelde milieuproblematiek, niet betwist.
3.3. In het rapport van 10 maart 1995 wordt gesteld dat het verwijderen van de ondergrondse tank bij de woning kosten met zich meebrengt. Het rapport berekent het ongedaan maken van de hypothetische verontreiniging op f 85.000. Belanghebbende heeft niet gesteld dat nadien daadwerkelijk bodemverontreiniging ter plaatse van de tank geconstateerd is terwijl verweerder heeft gesteld dat niet gebleken is dat er een concrete noodzaak is voor het treffen van saneringsmaatregelen. Het Hof is daarom van oordeel dat er onvoldoende reden is om van enige waardedrukkende omstandigheid te spreken.
3.4. Belanghebbende heeft gesteld dat de caravanstalling voorzien is van asbesthoudende daken en hij heeft dit onderbouwd met het rapport van 10 maart 1995. Verweerder heeft gesteld dat hij in dat geval een waardevermindering juist acht van f 100.000 met het oog op de toekomstige verwijdering van deze daken. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat een hoger bedrag in aanmerking genomen zou moeten worden. Het Hof zal op grond van deze omstandigheid de waarde van de caravanstalling nader bepalen op f 485.000 (€ 220.083).
4. Het Hof acht termen aanwezig om verweerder te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van € 644, zijnde 2 x € 322 x 1.
De uitspraak is gedaan op 23 april 2003 door mr. Boersma, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Brands als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal, door genoemd lid van de belastingkamer en de griffier ondertekend.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van het proces-verbaal in geanonimiseerde vorm.
U kunt binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Voor het verkrijgen van een schriftelijke uitspraak is een griffierecht verschuldigd. Na het verzoek tot vervanging ontvangt U van de griffier een nota griffierecht.
De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Het gerechtshof mag daarbij de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
Uitsluitend tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof staat beroep in cassatie open bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarvoor is eveneens een griffierecht verschuldigd. Het ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak betaalde griffierecht wordt door de griffier van de Hoge Raad in mindering gebracht op het voor beroep in cassatie verschuldigde recht.