Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Achtste Enkelvoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X te Zaanstad, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van de heffingsambtenaar van de gemeente Zaanstad, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 28 februari 2002, aangevuld bij schrijven van 3 april 2002.
Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 25 januari 2002, betref-fende de ten name van belanghebbende genomen beschikking waarbij de waarde van de on-roerende zaak a-laan 1 te Zaandam voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 is vastgesteld op ¦ 352.000 (€ 159.730).
Na bezwaar tegen de beschikking is de vastgestelde waarde bij de bestreden uitspraak ge-handhaafd.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en tot vermindering van de vastgestelde waarde met € 10.000.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van de bestre-den uitspraak.
Het beroep is behandeld ter zitting van 27 februari 2003. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat aan deze uitspraak is gehecht.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is eigenares en gebruikster van de onroerende zaak a-laan 1 te Zaandam (hierna: de woning), gebouwd in of omstreeks 1970 in de wijk Hoornseveld. Bij een begin 2001 genomen beschikking heeft verweerder de waarde van de woning voor het tijdvak 1 ja-nuari 2001 t/m 31 december 2004 vastgesteld op ƒ 352.000 (€ 159.730), berekend naar de waardepeildatum 1 januari 1999.
2.2. In de loop van het jaar 2000 is bekend geworden dat bij de bouw van woningen in de wijk Hoornseveld rond 1970 betonnen systeemvloeren van de fabrikant Kwaaitaal zijn toegepast. Om het verhardingsproces te versnellen en daarmee de productiesnelheid te vergroten heeft deze fabrikant tijdens het productieproces in een aantal gevallen teveel calciumchloride (ver-harder) aan het betonmengsel toegevoegd. Als gevolg daarvan kan de wapening van de dra-gende delen van de vloer op de begane grond wegroesten en kan het beton afbrokkelen (zoge-noemd betonrot). De mate van aantasting en daarmee de omvang van de schade kan per wo-ning zeer verschillend zijn.
2.3. Bij een visuele inspectie van de woningen in de wijk Hoornseveld omstreeks medio 2000 is gebleken dat vloerelementen op de begane grond van belanghebbendes woning zijn aange-tast door betonrot.
2.4. De kosten van herstel van belanghebbendes woning zijn blijkens een offerte van een be-tonreparatiebedrijf begroot op ƒ 30.612,75 (= € 13.891,46).
2.5. De gedupeerde bewoners van de wijk Hoornseveld hebben de Vereniging huiseigenaren met betonschadevloeren Zaandam (VhbZ) opgericht. Deze vereniging heeft in de periode au-gustus tot oktober 2001 onderhandeld met vijf verschillende bedrijven over een collectieve aanpak van de betonreparaties en heeft daarbij korting bedongen.
2.6. De reparatiekosten van belanghebbendes woning hebben uiteindelijk € 8.195,77 bedra-gen.
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil of de vastgestelde WOZ-waarde voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004 moet worden verminderd in verband met de geconstateerde be-tonrot. Belanghebbende stelt uiteindelijk dat de waardedruk op € 10.000 moet worden gesteld.
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken en het proces-verbaal van de zitting van 27 februari 2003.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Het Hof stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de waarde van belanghebbendes woning niet te hoog heeft vastgesteld.
Zoals verweerder heeft uiteengezet in de reactie op de pleitnota van belanghebbende en nader is toegelicht ter zitting, is verweerder bij het vaststellen van de WOZ-waarden naar de waar-depeildatum 1 januari 1999 uitgegaan van een modelmatige vergelijking, gebaseerd op ver-koopprijzen van woningen in de wijk Hoornseveld van drie maanden voor en drie maanden na 1 januari 1999.
Verweerder betoogt dat de mogelijke aanwezigheid van betonrot toen reeds bekend was, al-thans bij de makelaars die bij verkopen bemiddelden, en dat een waardedrukkende invloed daarvan reeds in de gehanteerde verkoopprijzen en daarmee in de vastgestelde WOZ-waarden is verwerkt.
Belanghebbende heeft daartegenover gemotiveerd gesteld dat de mogelijke aanwezigheid van betonrot pas in de loop van 2000 bekend is geworden en geen rol heeft gespeeld bij de tot-standkoming van transacties rond 1 januari 1999. Het Hof acht zulks voldoende aannemelijk gemaakt.
Ook verweerder stelt dat betonrot in mei 2000 algemeen bekend is geworden. Voor zijn stel-ling dat betonrot in de wijk Hoornseveld reeds rond 1 januari 1999 bekend was bij de kopers van de woningen waarvan de verkoopprijzen ten grondslag zijn gelegd aan de modelmatige vergelijking, heeft verweerder onvoldoende bewijs geleverd.
Het Hof neemt dan ook als vaststaand aan dat de waarde van belanghebbendes woning naar de waardepeildatum 1 januari 1999 is vastgesteld op basis van verkoopprijzen die niet zijn beïn-vloed door de in 2000 ontdekte betonrot.
5.2. Het Hof acht aannemelijk dat het voortschrijdende betonrotproces van invloed is op de waarde van woningen en dat gegadigden bij een veronderstelde verkoop van belanghebbendes woning op 1 januari 1999 bij hun bod rekening zouden hebben gehouden met de aanwezig-heid van door betonrot aangetaste vloerelementen, zo dit toen bekend was, en met de door de herstelwerkzaamheden opgeroepen overlast. Waar verweerder het tegendeel heeft betoogd, verwerpt het Hof die stellingen.
Ingevolge artikel 19, eerste lid, aanhef en letter c, van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) dient ook de waardeverandering tussen 1 januari 1999 en 1 januari 2001, het be-gin van het WOZ-tijdvak, bij de vaststelling van de WOZ-waarde in aanmerking te worden genomen en dient de waarde van belanghebbendes woning te worden bepaald naar de staat van die woning op 1 januari 2001, berekend naar de waardepeildatum 1 januari 1999.
5.3. In casu was op 1 januari 2001 de omvang van de aanwezige betonrot bekend. Voorts was toen uit een uitgebrachte offerte bekend dat de herstelkosten ƒ 30.612,75 (= € 13.891,46) zou-den bedragen, indien die offerte zou worden aanvaard. Dat door een gezamenlijke actie van gedupeerden de herstelkosten van belanghebbendes woning uiteindelijk € 8.195,77 hebben bedragen, is pas ver in 2001 bekend geworden. Een gegadigde voor belanghebbendes woning zou bij het uitbrengen van een bod mogelijk wel hebben gehoopt op een zodanige gezamenlij-ke kostenbesparende actie, maar zou daar naar de toestand per 1 januari 2001 niet als zeker vanuit zijn gegaan, laat staan dat hij de precieze financiële consequenties van zo'n actie reeds zou hebben kunnen bevroeden.
Ook zou die gegadigde enigermate rekening houden met de overlast door de herstelwerk-zaamheden, de onzekerheid of alle schade daarna definitief zal zijn hersteld en de mogelijke gevolgen bij latere verkoop van de woning.
5.4. Het Hof tekent hierbij aan dat het bij de vaststelling van de WOZ-waarde niet gaat om de omvang van de herstelkosten, maar om de invloed die de aanwezigheid van betonrot heeft op het bod dat de meestbiedende gegadigde voor belanghebbendes woning bereid is uit te bren-gen.
Daar komt nog bij dat de definitieve herstelkosten bij het begin van het tijdvak (en berekend naar de waardepeildatum 1 januari 1999) nog niet bekend waren; er was immers nog slechts een offerte van één bedrijf.
Berekend naar de waardepeildatum 1 januari 1999 dient er voorts rekening mee te worden gehouden dat de herstelkosten pas op enige termijn gemaakt zullen worden.
5.5. Het vorenstaande voert het Hof tot de conclusie dat de waardedrukkende invloed van de in belanghebbendes woning aanwezige betonrot op 1 januari 2001, berekend naar de waarde-peildatum 1 januari 1999, slechts schattenderwijs kan worden vastgesteld. De onder 5.3. en 5.4. vermelde factoren spelen bij deze schatting een rol.
Alle omstandigheden in aanmerking genomen acht het Hof een waardedruk van € 10.000, als door belanghebbende gesteld, niet te hoog.
5.6. De slotsom luidt dat de vastgestelde waarde ad € 159.730 met € 10.000 moet worden verminderd tot € 149.730.
6. Proceskosten
Van ingevolge het Besluit proceskosten bestuursrecht voor vergoeding in aanmerking komen-de proceskosten is niet gebleken.
Wel dient het betaalde griffierecht ad € 29 aan belanghebbende te worden vergoed.
7. Beslissing
Het Hof
n verklaart het beroep gegrond;
n vernietigt de uitspraak van verweerder;
n vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde tot € 149.730;
n gelast de gemeente Zaanstad het betaalde griffierecht ad € 29 aan belanghebbende te ver-goeden.
De uitspraak is vastgesteld op 10 april 2003 door mr. Schaap in tegenwoordigheid van Wessel als griffier. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen een beroepschrift bij dit gerechts-hof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proces-kosten.