Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Tweede Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van het Hoofd van de Belastingdienst P, de inspecteur. 1. Loop van het geding Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 2 oktober 2001, ingediend door mr. … te … als gemachtigde en aangevuld bij brief van 11 december 2001. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van de inspecteur, gedagtekend 31 augustus 2001, betreffende de ten name van belanghebbende genomen beschikking waarbij het verlies in de zin van artikel 51 van de Wet op de inkomstenbelasting 1964 van belanghebbende van het jaar 1995 is vastgesteld. Belanghebbende heeft in de aangifte inkomstenbelasting/premie volksverzekeringen voor het jaar 1995 aangifte gedaan van een verlies van ƒ 151.273. De inspecteur heeft aan belanghebbende een aanslag opgelegd berekend naar een belastbaar inkomen van ƒ 96.727. Na bezwaar heeft de inspecteur bij de bestreden uitspraak de aanslag verminderd tot nihil en het verlies van belanghebbende vastgesteld op ƒ 122.773. Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van de inspecteur en tot vaststelling van het verlies op primair ƒ 291.735 en subsidiair op ƒ 242.708. De inspecteur heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot ongegrondverklaring van het beroep. Ter zitting van 8 oktober 2002 van de Vierde Enkelvoudige Belastingkamer zijn verschenen A als gemachtigde van belanghebbende, tot bijstand vergezeld van B en, namens de inspecteur, C, tot bijstand vergezeld van D en E. Belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en met bijlagen overgelegd. De inspecteur heeft van de bijlagen kennis kunnen nemen en heeft zich erover kunnen uitlaten. De pleitnota en de bijlagen worden tot de gedingstukken gerekend. De Vierde Enkelvoudige Belastingkamer heeft de zaak verwezen naar de Tweede Meervoudige Belastingkamer. Op 7 januari 2003 is ter griffie een geschrift getiteld "aanvulling pleitnota" met bijlagen van de inspecteur ontvangen. Op 15 januari 2003 zijn ter griffie een pleitnota en aanvullende stukken van belanghebbende ontvangen. Partijen hebben een kopie van elkanders geschriften ontvangen. Ter zitting van 20 januari 2003 zijn verschenen A als gemachtigde van belanghebben-de, tot bijstand vergezeld van B en, namens de voorzitter van het management-team van de Belastingdienst F (de rechtsopvolger van de inspecteur), C, tot bijstand vergezeld van D en E. Op verzoek van de inspecteur heeft het Hof beslist dat de op 15 januari 2003 van belanghebbende ontvangen aanvullende stukken buiten beschouwing zullen blijven. De door belanghebbende ingezonden pleitnota wordt geacht te zijn voorgelezen. De inspecteur heeft ter zitting een pleitnota met bijlagen overgelegd. De inspecteur heeft de onderdelen 7 tot en met 13 van en de bijlagen 1 tot en met 6 en 8 bij de pleitnota ter zitting ingetrokken. Belang-hebbende heeft van bijlage 7 kennis kunnen nemen en heeft zich erover kunnen uitlaten. De pleitnota - voor zover niet ingetrokken - en bijlage 7 worden tot de gedingstukken gerekend. 2. Tussen partijen vaststaande feiten 2.1. Belanghebbende, geboren in 1944 en ongehuwd, was in 1995 vennoot in de vennootschap onder firma F V.o.f. (hierna: de VOF). Per 31 december 1995 is de onderneming van de VOF verkocht en overgedragen aan G B.V. Tot het buitenvennootschappelijke ondernemings-vermogen van belanghebbende behoorde het door hemzelf woonhuis A-straat 1 te Z (hierna: het woonhuis), dat in 1991 is gebouwd. Belanghebbende heeft het woonhuis per 31 december 1995 overgebracht naar zijn privé-vermogen. De waarde van het woonhuis in vrij opleverbare staat was op 31 december 1995 ƒ 570.000. 2.2. Bij brief van 8 september 2002 schrijft B (makelaardij B "o.z." bv) aan de gemachtigde van belanghebbende onder meer:
" De gemeente Z kent een aantal professionele verhuurders van wo-ningen.
Het gaat hier om verhuur van middenwoningen, hoekwoningen, appar-tementen, maar voorzover mij bekend geen vrijstaande woningen. Deze laatste categorie komt in Z wel veelvuldig voor, maar slechts als koop-woning. Deze vrijstaande koopwoningen worden een enkele maal wel tijde-lijk verhuurd (vaak nog gestoffeerd of gemeubileerd), maar vrijwel nooit permanent. Er zijn mij geen huurprijzen bekend van ƒ 2.400,-- per maand.
(…)
In 1996 was het huurprijsniveau voor de duurste ruime middenwoningen (ca. 325 m3, ca. 100m² + bergzolder) gestegen tot bijna ƒ 900,-- per maand. Aangezien er door het hoge huurprijsniveau rond die tijd echter leegstand ontstond (…) was de woningbouwvereniging genoodzaakt om de huren te verlagen tot ruim ƒ 800,-- per maand. (…) Zoals reeds eerder aangegeven is de markt voor vrijstaande woningen in Z vrijwel volkomen een koopmarkt. (…) De enkele maal, dat een vrijstaande woning dan op (semi) permanente wijze werd verhuurd was dat voor een prijsniveau, hetgeen de ƒ 1500,-- niet te boven ging. Alles overziende en uitgaande van de genoemde ƒ 800,-- per maand voor ca. 100 m², lijkt mij een huurprijsniveau voor A-straat 1, met ca. 200 m², van maximaal ƒ 1.600,-- per maand haalbaar geweest te zijn. Waarbij ik mij ernstig afvraag of er, gezien de ruime huurmarkt, voor die prijs een permanente huurder te vinden geweest zou zijn. " 2.3. Bij brief van 3 oktober 2002 schrijft H, registermakelaar, aan de gemachtigde onder meer:
" U vroeg ons onze mening te geven over het niveau van de permanente huur
van woningen in Z en in het bijzonder wat onze mening is als maximale redelijke huur betreffende de woning A-straat 1. Op grond van onze ervaring in eigen praktijk kunnen wij niet anders zeggen dan dat dergelijke huurwoningen op permanente basis niet voorkomen. (…) Betreffende de woning A-straat 1 is onze mening dat in het geval van permanente huur in de jaren 1996 en 1997 een huurprijs zou kunnen worden gevraagd van circa ƒ 1.600,- (€ 726,05) per maand. " 3. Geschil In geschil is de waarde van het woonhuis in bewoonde staat op 31 december 1995. 4. Standpunten van partijen De inspecteur stelt dat de waarde van het woonhuis in bewoonde staat ƒ 441.559 bedraagt, maar dat deze waarde gelet op het besluit van 15 mei 2001, nr. CPP 2001/1381M, BNB 2001/367, moet worden gesteld op 65% van ƒ 570.000, ofwel op ƒ 370.500. Belanghebbende stelt dat die waarde ƒ 201.358 bedraagt. Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de gedingstukken. Ter zitting van 20 januari 2003 is daaraan het volgende toegevoegd. Namens belanghebbende: Ik stem in met gebruik van de DCF-methode, maar bestrijd de door de inspecteur gehanteerde huurprijs, frequentie groot onderhoud, tijdspanne, inflatie en toeslag in verband met de koop door bewoner. Als een huis als het onderhavige ter verhuur zou worden aangeboden, zal een aanbiedende makelaar een zo hoog mogelijke huur trachten te behalen. Dat is een kwestie van onderhandelen. Namens de inspecteur: Er moet worden uitgegaan van de maximaal redelijke huur. Commerciële beleggers zullen de maximaal redelijke huur hanteren. Het puntenstelsel dient ter bescherming van de huurder. Ik betwist niet dat de partner van belanghebbende in het pand woont, maar er is geen samenlevingscontract overgelegd. 5. Beoordeling van het geschil 5.1. Belanghebbende heeft aangifte gedaan van een negatief belastbaar inkomen. Naar het oor-deel van het Hof is deze aangifte aan te merken als een verzoek bij beschikking het verlies van belanghebbende van het jaar 1995 vast te stellen. Het bepaalde in artikel 8, tweede lid, van de Algemene wet inzake rijksbelastingen doet daaraan naar 's Hofs oordeel niet af. Door het vaststellen van een naar een positief belastbaar inkomen berekende aanslag, heeft de inspecteur geweigerd die beschikking vast te stellen. Het tegen de bedoelde aanslag ingedien-de bezwaarschrift is - blijkens haar inhoud - mede gericht tegen de weigering van de inspec-teur een beschikking als hiervoor bedoeld te nemen. Bij de uitspraak heeft de inspecteur het verlies van belanghebbende alsnog vastgesteld. Het tegen die uitspraak gerichte beroep is ont-vankelijk, ook voor zover het zich richt tegen de omvang van het bij die uitspraak vastgestelde verlies. 5.2. Het Hof stelt voorop dat de waarde van het woonhuis het best kan worden afgeleid van de koopsom die een willekeurige koper, niet zijnde de bewoner, zou willen betalen voor een der-gelijk pand dat voor een normale huurprijs is verhuurd en zonder dat ontruiming op korte ter-mijn is te verwachten. Deze verkoopwaarde in verhuurde staat zal moeten worden gecorrigeerd voor de omstandigheid dat de bewoner in het algemeen bereid zal zijn een hogere prijs te betalen dan de prijs die in verhuurde staat mag worden verwacht. 5.3. Partijen zijn het erover eens dat de verkoopwaarde van het woonhuis in verhuurde staat het best kan worden bepaald op de som van de contante waarde van de huuropbrengsten en de waarde van het woonhuis bij het verwachte einde van de huur, verminderd met de con-tan-te waarde van de door een verhuurder te maken exploitatiekosten en kosten van groot onder-houd in de periode tot het verwachte einde van de huur en met inachtneming van de op 8% van de waarde te stellen 'kosten koper' (Discounted Cash Flow-methode of DCF-methode). 5.4. Niet in geschil is dat de exploitatiekosten (inclusief onroerende-zaakbelastingen, heffingen, verzekering en onderhoud) moeten worden gesteld op 15% van de bij de aanvang in aanmerking te nemen huur en dat de kosten van groot onderhoud bij de aanvang moeten worden gesteld op ƒ 78.750 (15% van de bouwkosten). 5.5.1. De inspecteur stelt dat de bij aanvang in aanmerking te nemen huur ƒ 28.800 per jaar bedraagt. Hij wijst er daarbij op dat aan de woning volgens het bij de Huurprijzenwet woonruimte behorende puntensysteem 292 punten kunnen worden toegekend en dat de daarbij behorende maximaal redelijke huur per 1 juli 1995 ƒ 2.343,96 en per 1 juli 1996 ƒ 2.437,92 per maand bedraagt. Verder stelt de inspecteur dat een belegger de maximale huur zal trachten te realiseren, omdat sprake is van een
(fictieve) huurder die te kennen heeft gegeven langere tijd in de desbetreffende woning te willen wonen. 5.5.2. Belanghebbende stelt dat de bij aanvang in aanmerking te nemen huur ƒ 19.200 per jaar bedraagt. Belanghebbende stelt dat de door de inspecteur gestelde huur niet is getoetst aan de feitelijk te behalen huur en dat niet van de maximale huur volgens het puntensysteem moet worden uitgegaan, omdat deze in dit geval zeer onredelijk en niet haalbaar is. Voorts wijst belanghebbende erop dat bij de berekening van de inspecteur een 'economische huurwaar-de' van ƒ 22.236 per jaar is vermeld. Verder verwijst belanghebbende naar de hiervoor onder 2.2 en 2.3 opgenomen verklaringen van makelaars B en H. Ten slotte stelt belanghebbende dat bij toepassing van het puntenstelsel de huur in ieder geval dient te wor-den verminderd tot de huur behorende bij een woning met 250 punten, welke huur ƒ 2.055 per maand bedraagt, omdat het huurpeil van vergelijkbare woningen daartoe aanleiding geeft. 5.5.3. Het Hof leidt uit de door belanghebbende overgelegde verklaringen van twee ma-kelaars af dat in Z geen met de woning van belanghebbende vergelijkbare wonin-gen plegen te worden verhuurd. De door de makelaars vermelde woningen verschillen zo sterk van de woning van belanghebbende, dat naar 's Hofs oordeel de huurprijs van die wonin-gen geen inzicht geeft in de hoogte van een normale huurprijs voor de woning van belang-hebbende. Het vorenoverwogene brengt naar het oordeel van het Hof mee dat een norma-le huurprijs niet kan worden afgeleid van de prijzen waarvoor woningen in Z zijn verhuurd. Voor zover door partijen andere, niet in Z gelegen woningen als vergelijkingsobject zijn aangevoerd, is onvoldoende inzicht gegeven in de overeenkomsten en verschillen tussen die woningen en de woning van belanghebbende, alsmede in de bijko-mende condities, zoals verhuur in al dan niet gestoffeerde of gemeubileerde staat. Op grond daarvan verwerpt het Hof het gebruik van deze vergelijkingsobjecten. De door de in-spec-teur gehanteerde puntenmethode biedt onder deze omstandigheden naar 's Hofs oordeel wel een goed aanknopingspunt voor de bepaling van een normale huur voor de woning van be-lang-hebbende. Naar het oordeel van het Hof is het evenwel niet juist er zonder meer van uit te gaan dat de maximaal redelijke huurprijs een normale huurprijs is. Weliswaar kan er-van worden uitgegaan dat sprake is van een huurder die de woning voor langere tijd wenst te hu-ren, maar evenzeer moet ervan worden uitgegaan dat er een verhuurder is die de woning voor langere tijd wenst te verhuren. Daarbij moet ook in aanmerking worden genomen dat de markt voor de verhuur van woningen als de onderhavige in Z zeer klein is, zodat een verhuurder wellicht aanleiding zal zien met een lagere huurprijs in te stemmen. Alles af-wegende acht het Hof aannemelijk dat voor de onderhavige woning een huurprijs van ƒ 22.236 per jaar een normale huur is. Dit bedrag is gelijk aan het gemiddelde van de uit het pun-tensysteem voortvloeiende gemiddeld redelijke huur per 1 juli 1995 en per 1 juli 1996. Dit bedrag is tevens gelijk aan wat door de inspecteur als 'geschatte huur' en als 'economische huurwaarde' wordt aangeduid. 5.6.1. De inspecteur stelt dat er bij deze berekening van moet worden uitgegaan dat de huur naar verwachting nog twintig jaar zal voortduren. De inspecteur wijst erop dat belanghebbende in het onderhavige jaar 51 jaar oud was, dat te verwachten valt dat hij uiterlijk op 71-jarige leeftijd zal verhuizen en dat hij een levensverwachting had van minder dan 26 jaren. De inspecteur betwist dat belanghebbende een partner heeft waarmee rekening moet worden gehouden bij het schatten van de periode gedurende welke de huur nog zal voortduren. Voorts wijst de inspecteur erop dat uit de door hem overgelegde gegevens van het Centraal Bureau voor de Statistiek blijkt dat in 1999 de verhuismobiliteit in de gemeente Z 96,7 per 1000 inwoners bedroeg en dat daaruit valt af te leiden dat inwoners van die gemeente gemiddeld eens in de (1000 / 96,7 =) 10,3 jaar plegen te verhuizen. 5.6.2. Belanghebbende stelt de hiervoor onder 5.5.1. bedoelde periode primair op veertig jaar en subsidiair op dertig jaar. Belanghebbende voert daartoe aan dat hij al meer dan 12 jaar in de woning woont, dat hij samenwoont met zijn partner, die 41 jaar oud is en dat niet te verwachten dat zij het huis zullen verlaten voordat zij 71 jaar is. Voorts stelt belanghebbende dat de inspecteur ten onrechte uitgaat van een landelijk gemiddelde bewoningsduur en dat deze niet geldt voor een plattelandsgemeente als Z. 5.6.3. Het Hof acht aannemelijk dat inwoners van Z in 1999, maar ook al in het onderhavige jaar, gemiddeld eens in de (afgerond) tien jaar plegen te verhuizen. Daarvan uitgaande acht het Hof aannemelijk dat een potentiële koper van de woning in verhuurde staat er bij de bepaling van de koopprijs van zal uitgaan dat de woning naar verwachting vrij van huur zal komen na een periode van niet meer dan twintig jaar. 5.7.1. Belanghebbende stelt dat institutionele beleggers geen belangstelling hebben voor beleggingen in verhuurde panden als het woonhuis en dat daarom moet worden uitgegaan van de koopsom die een particuliere belegger zou willen betalen. Voorts stelt belanghebbende dat een dergelijke belegger geen rekening pleegt te houden met inflatie. Belanghebbende stelt dat geen rekening moet worden gehouden met inflatie. 5.7.2. De inspecteur stelt dat wel rekening moet worden gehouden met de inflatie, dat moet worden gerekend met een inflatie van 2,5% per jaar, dat ervan moet worden uitgegaan dat de exploitatiekosten, de kosten van groot onderhoud en de waarde van het pand jaarlijks toenemen met een percentage dat ligt 1% boven de in aanmerking te nemen inflatie en dat de huur jaarlijks stijgt met een percentage dat gelijk is aan de in aanmerking te nemen inflatie. 5.7.3. Het Hof acht niet aannemelijk dat een investeerder, ook als dat een particuliere beleg-ger is, geen rekening zal houden met te verwachten prijsstijgingen. Naar het oordeel van het Hof moet dan ook met de inflatie rekening worden gehouden bij het op basis van de DCF-me-thode berekenen van de waarde van de woning van belanghebbende in verhuurde staat. De door belanghebbende gestelde omstandigheid dat de omvang van de inflatie zich moeilijk laat voorspellen, is geen reden de inflatie geheel buiten beschouwing te laten. Nu belanghebben-de de door de inspecteur gehanteerde percentages op zichzelf niet heeft bestreden, zal het Hof daarvan uitgaan. 5.8. De inspecteur stelt dat het gewenste rendement moet worden gesteld op 8,5%. Belanghebbende heeft dit percentage niet uitdrukkelijk bestreden. In de van hem afkomstige berekeningen worden verschillende percentages gehanteerd, doch nimmer hoger dan 8,5%. Het Hof begrijpt daaruit dat belanghebbende erkent dat het gewenste rendement niet hoger is dan 8,5%. Omdat een hoger percentage leidt tot een voor belanghebbende gunstiger resultaat, zal het Hof uitgaan van een gewenst rendement van 8,5%. 5.9. De inspecteur stelt dat ervan moet worden uitgegaan dat groot onderhoud wordt verricht 15 jaar na de bouw van het huis en nogmaals 30 jaar na de bouw, maar niet in het jaar waarin de woning wordt verkocht. Belanghebbende stelt daartegenover dat telkens na tien jaar groot onderhoud moet worden verricht. Het Hof acht niet aannemelijk dat groot onderhoud - zeker in de omvang als waarvan partijen uitgaan - zo vaak pleegt te worden uitgevoerd als belanghebbende stelt. Het Hof acht aannemelijk dat een potentiële koper bij de bepaling van de koopprijs die hij bereid zal zijn te betalen, zal uitgaan van een frequentie van groot onderhoud als door de inspecteur gesteld. 5.10. Uitgaande van de hiervoor vermelde uitgangspunten berekent het Hof de verkoopwaarde van het huis in verhuurde staat als volgt op ƒ 355.368:
Jaar Huuropbrengst Kosten Groot onderhoud Eindwaarde Saldo CW
1 22.236 3.335 18.901 17.420
2 22.792 3.452 19.340 16.428
3 23.362 3.573 19.789 15.493
4 23.946 3.698 20.248 14.610
5 24.544 3.827 20.717 13.778
6 25.158 3.961 21.197 12.992
7 25.787 4.100 21.687 12.251
8 26.432 4.244 22.188 11.553
9 27.092 4.392 22.700 10.893
10 27.770 4.546 111.085 -87.861 -38.860
11 28.464 4.705 23.759 9.685
12 29.176 4.870 24.306 9.132
13 29.905 5.040 24.865 8.610
14 30.653 5.216 25.436 8.118
15 31.419 5.399 26.020 7.653
16 32.204 5.588 26.616 7.216
17 33.009 5.784 27.226 6.803
18 33.835 5.986 27.849 6.413
19 34.681 6.195 28.485 6.046
20 35.548 6.412 1.134.180 1.163.315 227.563
Contante waarde 383.798
Kosten koper 28.429
CW excl. kk 355.368
5.11. Partijen zijn het erover eens dat de verkoopwaarde van het huis in verhuurde staat nog moet worden verhoogd in verband met de omstandigheid dat de bewoner in het algemeen bereid zal zijn een hogere prijs te betalen dan de prijs die in verhuurde staat mag worden ver-wacht. De inspecteur stelt dat deze correctie 5% bedraagt van de hiervoor bedoelde verkoop-waarde. Belanghebbende stelt dat deze correctie ƒ 10.000 bedraagt. Geen der partijen heeft zijn stelling onderbouwd met verwijzingen naar transacties die daadwerkelijk hebben plaatsgevonden. Het Hof stelt de waarde van de woning van belanghebbende, uitgaande van een verkoopwaarde in verhuurde staat van ƒ 355.368, in goede justitie op ƒ 370.000. 5.12. Het vorenoverwogene brengt mee dat de inspecteur bij de bestreden uitspraak is uitgegaan van een waarde die ƒ 500 te hoog is. Het bij die uitspraak vastgestelde verlies moet daarom met ƒ 500 worden verhoogd tot ƒ 123.233. 6. Proceskosten Nu het beroep gegrond is, acht het Hof termen aanwezig voor een veroordeling van de inspecteur in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Ingevolge artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, van het Besluit proceskosten bestuursrecht stelt het Hof het bedrag van deze kosten overeenkomstig het in de bijlage van het Besluit opgenomen tarief op: 3 (proceshandelingen: beroepschrift; tweemaal verschijnen ter zitting) ´ 1,5 (wegingsfactor gewicht van de
zaak) ´ € 322, ofwel € 1.449.
7. Beslissing
Het Hof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de uitspraak van de inspecteur;
- stelt het verlies voor het jaar 1995 vast op ƒ 123.233;
- gelast de Staat het gestorte griffierecht ad € 27,23 aan belanghebbende te vergoeden, en;
- veroordeelt de inspecteur in de proceskosten van belanghebbende tot een beloop van € 1.449 en wijst de Staat aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen. De uitspraak is vastgesteld op 24 maart 2003 door mrs. Bijl, Beukers-Van Dooren en Van de Merwe, in tegenwoordigheid van mr. Goedhart als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm. Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van
een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak
overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is
gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.