Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Tiende Enkelvoudige Belastingkamer
PROCES-VERBAAL
van de mondelinge uitspraak in het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
de uitspraak met dagtekening 16 augustus 2002 van het hoofd van de sector Belastingen van de gemeente Haarlemmermeer, verweerder, betreffende een beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak A-weg nr 6 te Z is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 2001 tot en met 31 december 2004.
Het beroep is behandeld ter zitting van 11 maart 2003. Belanghebbende is op de wettelijke voorgeschreven wijze voor de zitting uitgenodigd, maar is niet ter zitting verschenen.
Beslissing
Het Hof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak A-weg nr 6 tot € 149.747 (f 330.000); en
- gelast de gemeente Haarlemmermeer het gestorte griffiegeld ad € 29 aan belanghebbende te vergoeden.
Gronden
1.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak A-weg nr. 6, te Z (hierna: het object). Bij een op naam van belanghebbende gestelde beschikking van 28 februari 2001 heeft verweerder de waarde van het object ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken naar de waardepeildatum 1 januari 1999 (hierna: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 191.949 (f 423.000). Na bezwaar heeft verweerder de WOZ-waarde van het object verminderd tot € 164.722 (f 363.000).
1.2. Belanghebbende heeft op 15 oktober 1998 opdracht gegeven tot het bouwen van het object. De koop-/aanneemsom bedroeg - volgens de in juni 1998 opgestelde verkooplijst - ƒ 301.000 (exclusief meerwerk). Het object is een woning van het type Q, dat aanvankelijk voor minder valide personen bestemd was. Dit type is standaard voorzien van een aanbouw met aangepaste slaap- en badkamer op de parterre. De verdiepingen zouden casco worden opgeleverd, maar konden tegen meerprijs worden ingedeeld en afgewerkt. Belanghebbende heeft met betrekking tot de indeling en afwerking van de eerste verdieping opdracht gegeven tot onder andere het plaatsen van scheidingswanden en de aanleg van een badkamer. De prijs van het overeengekomen meerwerk bedroeg f 29.000.
1.3. Ter onderbouwing van de WOZ-waarde heeft verweerder een door een taxateur van onroerende zaken, de heer N., opgesteld taxatierapport met dagtekening 27 december 2002 in het geding gebracht. De heer N heeft de WOZ-waarde van het object op 1 januari 1999 vastgesteld op € 164.222 (f 363.000). De waardering van het object is tot stand gekomen door vergelijking met de objecten B-weg nr 81, C-weg nr 12, C-weg nr 22 en D-weg nr 65, allen te Z, welke woningen op respectievelijk 31 juli 1998, 16 juni 1998, 23 december 1998 en 31 december 1998 voor respectievelijke f 328.500, f 347.500, f 300.000 en f 330.000 zijn verkocht.
2.1. Onder verwijzing naar BNB 2001/52c* stelt verweerder
"dat de in de onderhavige situatie in het najaar van 1998 overeengekomen koopprijs in beginsel de basis is voor WOZ-waarde, tenzij bijvoorbeeld een marktgegeven van een vergelijkingsperceel kan dienen als bevestiging van de vastgestelde waarde".
Verweerder heeft daaraan het volgende toegevoegd:
"De koop-/aanneemsom betreft in het algemeen de door een aannemer of projectontwikkelaar van tevoren vastgestelde kosten voor de bouw van het object, inclusief de koopprijs van de grond. Onderhandelingen vinden dan ook niet plaats. De kosten van meerwerk (voor bijvoorbeeld een luxere keuken en/of badkamer), hetgeen een waardeverhogende invloed heeft op de waarde in het economische verkeer, zijn bovendien veelal niet in de koop-/aanneemsom begrepen. In de onderhavige situatie is de koopsom (…) volgens de verkoopprijslijst van E op 24 juni 1998 bepaald. Deze koopsom is echter exclusief bouwrente en optionele extra's. Bij de waardebepaling van de onderhavige onroerende zaak in het kader van de Wet WOZ naar waardepeildatum 1 januari 1999 dient, naar mijn mening, met deze factoren en met het gegeven dat de tuin is aangelegd ook rekening te worden gehouden."
Vervolgens heeft verweerder aangevoerd dat de door belanghebbende betaalde prijs (de vrij-op-naam-prijs) niet relevant is voor de waardebepaling van het object en dat de transactiegegevens van de vergelijkingsobjecten aantonen dat de door belanghebbende betaalde koopsom niet overeenkomt met de waarde in het economisch verkeer. Uiteindelijk concludeert verweerder dat de WOZ-waarde van het object € 164.722 (f 363.000) bedraagt.
2.2. Belanghebbende betwist dit en stelt dat die waarde € 149.747 (f 330.000) bedraagt. Ter onderbouwing van zijn standpunt heeft belanghebbende in de stukken en ter zitting, samengevat en in hoofdzaken weergegeven, aangevoerd dat verweerder het bezwaarschrift niet binnen de wettelijke termijn heeft afgehandeld, verweerder steeds andere referentie objecten gebruikt om de WOZ-waarde te onderbouwen en dat de WOZ-waarde van het object nader dient te worden vastgesteld op de koop-/aanneemsom ad € 149.747 (f 330.000).
3.1. Het Hof stelt voorop dat op verweerder de last rust om aannemelijk te maken dat hij de WOZ-waarde van het object niet te hoog heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het onder 1.4 vermelde stuk overgelegd.
3.2. In het algemeen kan ervan worden uitgegaan dat de prijs die is overeengekomen in een koop-/aannemingsovereenkomst de waarde in het economische verkeer weergeeft op het tijdstip van het aangaan van die overeenkomst. Door verweerder zijn geen althans onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld of gebleken, waaruit zou kunnen worden afgeleid dat in dit geval van dat uitgangspunt zou moeten worden afgeweken. Met name is niet gebleken van omstandigheden dat in het onderhavige geval de koopprijs niet tussen twee onafhankelijk van elkaar staande partijen is overeengekomen in het vrije marktverkeer.
Verweerder heeft ter zitting gesteld en het Hof acht aannemelijk dat de woningen in de oorspronkelijke opzet uitsluitend te koop waren voor mindervalide personen die reeds in de gemeente Haarlemmermeer of omgeving woonden. Daaruit leidde verweerder kennelijk af dat de verkoopprijs hoger zou zijn geweest als de woningen door een ieder gekocht hadden kunnen worden. Nu verweerder echter ter zitting tevens heeft opgemerkt dat voornoemde opzet geen succes was, in die zin dat dit type woningen - waarvan er in de buurt van belanghebbende een aantal zijn gebouwd - vanwege tegenvallende verkoopcijfers op een gegeven moment ook door valide en door mindervaliden uit de rest van Nederland gekocht konden worden, acht het Hof aannemelijk dat de prijs waarvoor de woningen te koop werden aangeboden, de waarde in het economische verkeer weergaf.
Voorzover verweerder met zijn overige - hierboven onder 2.1 geciteerde - argumenten bedoelt te zeggen dat belanghebbende het object beneden de werkelijke waarde heeft gekocht, acht het Hof die opvatting dan ook onjuist.
3.3. Uit de feiten leidt het Hof af dat de opstal van het object nagenoeg geheel in de twee jaren voorafgaand aan het waarderingstijdvak is gebouwd en begin 2001 door de verkoper/aannemer is opgeleverd. Dit betekent dat de waarde, gelet op artikel 19, eerste lid, van de Wet WOZ, in beginsel bepaald moet worden naar de staat waarin het object zich op 1 januari 2001 bevond, derhalve als een woning in aanbouw (zij het dat die nagenoeg afgebouwd was).
3.4. Verweerder heeft niet aannemelijk gemaakt dat zich vóór 1 januari 2001 'factoren', zoals door hem genoemd en onder 2.1 weergegeven, hebben voorgedaan die inhouden dat de door belanghebbende betaalde koopsom (inclusief meerwerk) lager is dan de waarde die het object op voornoemde datum heeft. Verweerder ziet kennelijk over het hoofd dat het bij de onderhavige WOZ-beschikking gaat om een nog niet opgeleverde woning. Het door verweerder ingebrachte taxatierapport dat uitgaat van een opgeleverde, volledig ingerichte woning met tuin kan derhalve, zoals volgt uit rechtsoverweging 3.3, niet als onderbouwing dienen voor de WOZ-beschikking.
3.5. Uit hetgeen hiervoor onder 3.1 tot en met 3.4 is overwogen volgt dat verweerder niet aannemelijk heeft gemaakt dat de prijs die is overeengekomen in de koop/aannemingsovereenkomst (inclusief meerwerk: ¦ 330.000) lager is dan de waarde in het economische verkeer. Het Hof acht derhalve het beroep gegrond.
3.6. Nu belanghebbende in zijn beroepschrift geconcludeerd heeft de WOZ-waarde vast te stellen op € 149.747 (¦ 330.000) is het gelijk aan belanghebbende en behoeven de overige verweren van belanghebbende geen bespreking meer.
4. Nu het beroep gegrond is, acht het hof termen aanwezig om verweerder te veroordelen in de proceskosten van belanghebbende op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht. Nu belanghebbende niet ter zitting is verschenen kan van vergoeding van reis- en verletkosten geen sprake zijn. Andere kosten zijn evenmin aannemelijk geworden.
De uitspraak is gedaan op 25 maart 2003 door mr. Goes, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Jeurissen als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Waarvan is opgemaakt dit proces-verbaal, door genoemd lid van de belastingkamer en de griffier ondertekend.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van het proces-verbaal in geanonimiseerde vorm.
Vervanging
U kunt binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Voor het verkrijgen van een schriftelijke uitspraak is een griffierecht verschuldigd. Na het verzoek tot vervanging ontvangt U van de griffier een nota griffierecht.
De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Het gerechtshof mag daarbij de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
Uitsluitend tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof staat beroep in cassatie open bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarvoor is eveneens een griffierecht verschuldigd. Het ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak betaalde griffierecht wordt door de griffier van de Hoge Raad in mindering gebracht op het voor beroep in cassatie verschuldigde recht.