Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van de erven van X te Z, belanghebbenden,
tegen
zeven uitspraken en een beschikking van het hoofd van de afdeling belastingen van de be-stuursdienst van de gemeente Hilversum, verweerder.
1. Loop van het geding
1.1. Van belanghebbenden is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 13 april 2001, mede namens zijn mede-belanghebbenden ingediend door A. Het beroep is gericht tegen de uit-spraken van 5 maart 2001 van verweerder betreffende de ten name van belanghebbenden genomen beschikkingen van 28 februari 1997, waarbij de waarde van de navolgende, te Hil-versum gelegen, onroerende zaken naar de waardepeildatum 1 januari 1994 voor het tijdvak van 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 op de na te noemen bedragen is vastgesteld:
onroerende zaak: waarde:
A-straat 39 winkel ƒ 190.000
A-straat 39 woning ƒ 171.000
A-straat 39a winkel ƒ 144.000
A-straat 39a woning ƒ 159.000
A-straat 41a winkel en woning ƒ 199.000
A-straat 41b winkel en woning ƒ 369.000
B-straat 54 woning ƒ 111.000
Het beroep is voorts gericht tegen de waardevaststelling in voormelde zin door verweerder van de onroerende zaak A-straat 41 winkel en woning, op ƒ 163.000, gedaan bij beschikking van 15 april 2001.
1.2. Na bezwaar tegen de zeven eerstgenoemde beschikkingen zijn de daarbij vastgestelde waarden bij de bestreden uitspraken ten aanzien van de onroerende zaken A-straat 39a win-kel en B-straat 54 woning gehandhaafd en zijn de overige daarbij vastgestelde waarden bij de bestreden uitspraken op de navolgende lagere bedragen vastgesteld:
onroerende zaak: waarde:
A-straat 39 winkel ƒ 123.000
A-straat 39 woning ƒ 109.000
A-straat 39a woning ƒ 118.000
A-straat 41a winkel en woning ƒ 170.000
A-straat 41b winkel en woning ƒ 262.000
1.3. Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraken van verweerder en tot vermindering van de vastgestelde waarden van elk van de voormelde onroerende zaken tot:
A-straat 39 winkel ƒ 29.000
A-straat 39 woning ƒ 63.000
A-straat 39a winkel ƒ 35.000
A-straat 39a woning ƒ 66.000
A-straat 41 winkel en woning ƒ 65.000
A-straat 41a winkel en woning ƒ 76.000
A-straat 41b winkel en woning ƒ 123.000
B-straat 54 woning ƒ 71.000
1.4. Verweerder heeft een verweerschrift met bijlagen ingediend en concludeert tot bevesti-ging van de bestreden uitspraken, alsmede tot handhaving van de waarde van de onroerende zaak A-straat 41 winkel en woning op de bij beschikking van 15 april 2001 bepaalde waarde.
1.5. Ter zitting van 3 mei 2002 zijn verschenen A, mede namens zijn medebelanghebbenden en vergezeld van B (Taxatiebureau C) en namens verweerder D.
Namens verweerder is een pleitnotitie voorgedragen en overgelegd. Namens belanghebben-den zijn fotokopieën overgelegd van twee krantenartikelen, twee pagina's uit een 'Detail-handelsnota Hilversum', twee plattegronden, twee pagina's met het opschrift 'Randvoor-waarden H-straat-A-straat-L-straat' en een pagina met handgeschreven aantekeningen. Beide partijen hebben van de door de wederpartij overgelegde stukken kunnen kennisnemen en hebben zich daarover kunnen uitlaten.
Het Hof rekent alle voormelde stukken tot de stukken van het geding.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbenden zijn gezamenlijk eigenaar van de onroerende zaken welke hiervoor zijn omschreven (hierna: de objecten). De objecten zijn gebouwd in 1933/1934, maken deel uit van een aaneengebouwde rij winkels met daarboven woningen, zijn gelegen nabij het centrum van Hilversum en zijn in verband met hun architectonische kenmerken in 1995 op de gemeentelijke monumentenlijst van Hilversum geplaatst. Door deze status zijn een aantal beperkingen gesteld aan eventuele verbouw en/of renovatie van de panden.
2.2. Bij beschikking van 28 februari 1997 heeft verweerder de winkel en de woning van A-straat 41 ten onrechte als twee afzonderlijke Woz-objecten aangemerkt en gewaardeerd (op onderscheidenlijk ƒ 84.000 en ƒ 139.000). Naar aanleiding van het tegen de desbetreffende beschikkingen aangevoerde bezwaar heeft verweerder bij uitspraak van 4 april 2001 de beide beschikkingen vernietigd. Bij beschikking van 15 april 2001 heeft verweerder de genoemde winkel en woning alsnog als één Woz-object aangemerkt en dit object op ƒ 163.000 gewaar-deerd. Ten aanzien van de overige zeven in geding zijnde objecten, zoals onder 1.1. vermeld, heeft verweerder de objectafbakening van meet af aan correct uitgevoerd.
2.3. Bij beschikking van 28 februari 1997 zijn de waarden van de laatstgenoemde zeven ob-jecten voor het WOZ-tijdvak 1 januari 1997 t/m 31 december 2000 naar de waardepeildatum 1 januari 1994 vastgesteld op de onder 1.1. vermelde bedragen. Na bezwaar zijn deze waar-den deels gehandhaafd en deels verlaagd, een en ander zoals vermeld onder 1.2.. Ten aanzien van de winkel en de woning aan de A-straat 41 is de desbetreffende gang van zaken geweest zoals onder 2.2. omschreven.
2.4. Belanghebbenden hebben de objecten A-straat 39 winkel en A-straat 39 woning per 1 juli 1994 verhuurd tegen een totale jaarlijkse huursom van ƒ 27.500.
2.5.1. De door verweerder gestelde waarde in het economische verkeer is blijkens een bij het verweerschrift gevoegd taxatierapport, op 24 juli 2001 opgemaakt door E, makelaar-taxateur o.g., als volgt opgebouwd:
ten aanzien van A-straat 39 winkel:
Omschr b.v.o. prijs/m² huurw kap.fact Waarde
(* 1000)
kelder 19 125 2375 7 17
winkel 32 300 9600 7 67
werkr 12 225 2700 7 19
toilet 1 225 225 7 2
keuken 7 200 1400 7 10
berging 8 150 1200 7 8
79 17500 123
Onder deze tabel vermeldt het taxatierapport:
"Met matige onderhoudstoestand is in de herwaardering al rekening gehouden
Jaarhuur '94:27500 incl. boven; stel boven 10000/jaar
Apart WOZ-object: aparte gebruiker
Vanwege monumentstatus verlagen".
ten aanzien van A-straat 39 woning:
inhoud
bov.won. 280 300 84000
st.ligg.w. 20000
berging 5000
109000 109
Onder deze tabel vermeldt het taxatierapport:
"Met matige onderhoudstoestand is in de herwaardering al rekening gehouden
Apart WOZ-object: aparte gebruiker
Met gedeelde ingang is in herwaardering al rekening gehouden
Vanwege monumentstatus verlagen".
ten aanzien van A-straat 39a winkel:
omschr. oppervl. (b.v.o.) prijs/m² huurw. kap.fact. waarde
(*1000)
kelder 12 150 1800 7 13
winkel 40 345 13800 7 97
koelcel 12 225 2700 7 19
toilet 4 225 900 7 6
berging 7 200 1400 7 10
75 20600 144
Onder deze tabel vermeldt het taxatierapport:
"Huur betreft kale huur; huurder heeft winkel ook deels zelf opgeknapt
Handhaven".
ten aanzien van A-straat 39a woning:
inhoud
bov.won. 325 300 97500
st.ligg.w. 20000
117500 118
Onder deze tabel vermeldt het taxatierapport:
"Met matige onderhoudstoestand is in de herwaardering al rekening gehouden
Vanwege monumentstatus verlagen".
ten aanzien van A-straat 41a winkel en woning:
omschr. oppervl. (b.v.o.) prijs/m² huurw. kap.fact. waarde
(*1000)
kelder 22 75 1650 6,5 11
winkel 31 200 6200 6,5 40
keuken 14 150 2100 6,5 14
toilet 1 175 175 6,5 1
berging 10 100 1000 6,5 7
78 11125 72
inhoud
bov.won. 260 300 78000
st.ligg.w. 20000
98000 98
170
Onder deze tabel vermeldt het taxatierapport:
"Met matige onderhoudstoestand is in de herwaardering al rekening gehouden
Vanwege monumentstatus verlagen".
ten aanzien van A-straat 41b winkel en woning:
omschr. oppervl. (b.v.o.) prijs/m² huurw. kap.fact. waarde (*1000)
kelder 24 75 1800 6,5 12
winkel 70 275 19250 6,5 125
opslag 14 150 2100 6,5 14
toilet 1 175 175 6,5 1
berging 12 100 1200 6,5 8
121 24525 159
inhoud
bov.won. 275 300 82500
st.ligg.w. 20000
102500 103
262
Onder deze tabel vermeldt het taxatierapport:
"Met matige onderhoudstoestand is in de herwaardering al rekening gehouden
Vanwege monumentstatus verlagen".
ten aanzien van B-straat 54 woning:
inhoud
bov.won. 306 300 91800
st.ligg.w. 19000
110800 111
2.5.2. E heeft in zijn taxatierapport vermeld dat hij de (kwaliteits- en onderhouds)staat van elk van de getaxeerde panden heeft verdisconteerd in de gehanteerde verkoopwaarde c.q. in de gehanteerde huurwaarde en kapitalisatiefactor. Afzonderlijk beoordeeld taxeert E de in-vloed van de staat van de panden op hun waarde, als volgt:
A-straat 39 winkel: benodigde reparatie dak ƒ 60.000, economische waarde ƒ 50.000
A-straat 39 woning: idem ƒ 45.000, idem ƒ 35.000
A-straat 39a winkel: idem ƒ 75.000, idem ƒ 45.000
A-straat 39a woning: idem ƒ 45.000, idem ƒ 35.000
A-straat 41a winkel en woning: idem ƒ 130.000, idem ƒ 100.000
A-straat 41b winkel en woning: idem ƒ 135.000, idem ƒ 110.000
B-straat 54 woning: idem ƒ 55.000, idem ƒ 45.000.
Omtrent de door belanghebbenden gestelde, hogere, onderhoudskosten van de panden stelt E dat deze ten onrechte mede de gehele vernieuwing omvatten van onder meer keukens, sani-taire voorzieningen en c.v.-installaties.
2.5.3. Blijkens de taxatieverslagen die hebben geleid tot de genoemde beschikkingen van 28 februari 1997, heeft verweerder zich bij de aanvankelijke waardevaststellingen mede geba-seerd op de navolgende, aan de onroerende-zakenmarkt ontleende, gegevens van vergelij-kingspanden te Hilversum:
ten aanzien van de winkelobjecten en het winkelgedeelte van de winkel-woningobjecten:
- A-straat 10 winkel, ƒ 353 per m²
- A-straat 18 winkel, ƒ 350 per m²,
ten aanzien van de woningobjecten en het woninggedeelte van de winkel-woningobjecten:
- C-straat 11, transport 9 mei 1995, verkoopprijs ƒ 175.000
- D-straat 143, transport 20 februari 1995, verkoopprijs ƒ 190.000
- E-straat 80a, transport 1 september 1994, verkoopprijs ƒ 130.000
- F-straat 1271, transport 2 januari 1995, verkoopprijs ƒ 132.000
- G-straat 42, transport 28 juli 1995, verkoopprijs ƒ 131.000
- H-straat 27, transport 15 februari 1993, verkoopprijs ƒ 138.000.
Blijkens bijlage 11 van E's rapport betreft A-straat 18 een winkel-woningpand in de omge-ving van de in geding zijnde objecten, waarvoor per 1 januari 1996 een jaarhuur gold van
ƒ 14.565 en waarvan het winkelgedeelte bestond uit 18 m² winkelruimte, 16 m² werkruimte en 214 m3 woonruimte. In het kader van de per waardepeildatum 1 januari 1994 aan dat pand toegekende Woz-waarde (ƒ 184.000), is uitgegaan van ƒ 350 per m² winkelruimte aan jaarhuur, ƒ 200 per m² werkruimte aan jaarhuur en ƒ 450 per m3 woonruimte aan jaarhuur. Voorts vermeldt E ter onderbouwing van zijn conclusies de navolgende extra vergelijkings-objecten:
B-straat 48a; bovenwoning, inhoud 220 m3, Woz-waarde naar waardepeildatum 1 januari 1994 ƒ 99.000, onderhoud matig, gemeentemonument.
A-straat 20; winkel, waarvan 65 m² winkelruimte en 5 m² kantoor; jaarhuurwaarde per Woz-waardepeildatum 1 januari 1994 ƒ 27.150; in het kader van de per waardepeildatum 1 januari 1994 vastgestelde Woz-waarde (ƒ 246.000) is uitgegaan van ƒ 400 per m² winkelruimte en ƒ 200 per m² kantoorruimte; onderhoud normaal.
A-straat 2; café-restaurant, waarvan 100 m² café-restaurantruimte en 100 m² magazijn (on-derverdeeld in 80 m² en 20 m²); jaarhuurwaarde per 1 november 1991 ƒ 35.158, in het kader van de per waardepeildatum 1 januari 1994 toegekende Woz-waarde (ƒ 429.000) is uitge-gaan van ƒ 400 per m² café-restaurantruimte aan jaarhuur, ƒ 125 per m² magazijnruimte (groot magazijn) aan jaarhuur en ƒ 100 per m² magazijnruimte (klein magazijn) aan jaar-huur; onderhoud normaal.
I-straat 85: winkel en woning, waarvan 60 m² winkelruimte, 25 m² werkruimte en 400 m3 woonruimte; verkoopprijs per 6 november 1995 ƒ 675.000; in het kader van de per waarde-peildatum 1 januari 1994 toegekende Woz-waarde (ƒ 336.000) is uitgegaan van ƒ 275 per m² winkelruimte aan jaarhuur, ƒ 60 per m² werkruimte aan jaarhuur en ƒ 400 per m3 woon-ruimte aan jaarhuur; onderhoud normaal.
J-straat 47a: woning boven café, inhoud 500 m3; verkoopprijs per 3 oktober 1994
ƒ 275.000; Woz-waarde naar de waardepeildatum 1 januari 1994 ƒ 195.000; onderhoud normaal.
K-straat 4: bovenwoning, inhoud 200 m3; verkoopprijs per 29 september 1994
ƒ 140.000; Woz-waarde naar de waardepeildatum 1 januari 1994 ƒ 87.000.
2.6.1. Door belanghebbende is een taxatierapport overgelegd van B voornoemd van 4 april 2001, waarin de waarde van de in geding zijnde objecten in het economische verkeer met waardepeildatum 1 januari 1994 als volgt is vastgesteld en verantwoord:
ten aanzien van A-straat 39 winkel:
Panddeel bvo huur per m² huurwaarde
kelder 19 50 950
winkel 32 300 9.600
werkr 12 175 2.100
toilet 1 200 200
keuken 7 150 1.050
berging 8 75 600
14.5
Waarde object 79.499,14
Bruto kapitalisatiefactor 5,48
Extra onkosten i.v.m. renovatie 50.000
WOZ waarde object 29.499,14
ten aanzien van A-straat 39 woning:
panddeel bvo inhoud Prijs per m3/m2 Waarde
woning 108 243 350 85.050
entree 4 10 350 3.500
berging 7 18 150 2.700
liggingswaarde 108 200 21.600
112.85
Extra onkosten i.v.m. renovatie 50.000
WOZ waarde object 62.850
ten aanzien van A-straat 39a winkel:
panddeel bvo huur per m2 huurwaarde
kelder 12 50 612,50
winkelruimte 40 300 12.000
koelcel 12 90 1.080
toilet 4 200 800
berging 7 75 525
15.017,50
Waarde object 84.696,94
Bruto kapitalisatiefactor 5,64
Extra onkosten i.v.m. renovatie 50.000
WOZ waarde object 34.696,94
ten aanzien van A-straat 39a woning:
panddeel bvo inhoud prijs per m3/m² waarde
woning 107 256 350 89.600
entree 5 13 350 4.550
liggingswaarde 107 200 21.400
115.55
Extra onkosten i.v.m. renovatie 50.000
WOZ waarde object 65.550
ten aanzien van A-straat 41a winkel en woning:
panddeel bvo huur per m2 huurwaarde
kelder 22 50 1.100
winkelruimte 31 300 9.300
keuken 14 150 2.100
toilet 1 200 200
berging 10 75 750
13.45
Bruto kapitalisatiefactor 5,36
panddeel bvo inhoud prijs per m3/m2 waarde
woning 99 230 350 80.500
entree 4 10 350 3.500
liggingswaarde 99 200 19.800
103.8
Waarde winkelgedeelte 72.046,09
Waarde woongedeelte 103.800
Extra onkosten i.v.m. renovatie 100.000
WOZ waarde object 75.846,09
ten aanzien van A-straat 41b winkel en woning:
Panddeel bvo huur per m2 huurwaarde
Kelder 24 50 1.200
Winkelruimte 70 300 21.000
Opslag 14 100 1.400
Toilet 1 200 200
Berging 12 75 900
24.7
Bruto kapitalisatiefactor 5,68
Panddeel bvo inhoud prijs per m3/m² waarde
Woning 103 238 350 83.300
Entree 4 10 350 3.500
Liggingswaarde 103 200 20.600
107.4
Waarde winkelgedeelte 140.299,43
Waarde woongedeelte 107.400
Extra onkosten i.v.m. renovatie 125.000
WOZ waarde object 122.699,43
ten aanzien van B-straat 54 woning:
Panddeel bvo inhoud prijs per m3/m² waarde
woning. 108 256 350 89.600
Entree 9 22 350 7.700
Kelder 6 12 200 2.400
Liggingswaarde 108 200 21.600
121.3
Extra kosten i.v.m. renovatie 50.000
WOZ waarde object 71.300
2.6.2. B becijfert de Woz-waarde van de in geding zijnde objecten op de hiervoor genoemde totalen, welke hij naar beneden heeft afgerond tot het dichtstbijzijnde veelvoud van duizend. In opdracht van belanghebbenden heeft Adviesbureau Y een schatting gemaakt van de reno-vatiekosten van de in geding zijnde panden, die daarbij zijn becijferd op ƒ 2.067.776 inclu-sief BTW. Daarbij zijn tot die kosten gerekend onder meer de vernieuwingskosten van toi-letten, douche/bad, c.v.-installatie, keukenblok en close-in-boiler.
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil op welk bedrag de waarde in het economische verkeer van de in geding zijnde objecten dient te worden gesteld.
4. Standpunten van partijen
4.1. Voor de standpunten van partijen en de daartoe door hen gebezigde argumenten wordt verwezen naar de gedingstukken. Voorts is door partijen aan hun stellingen het volgende toegevoegd, zakelijk weergegeven:
4.1.1. namens belanghebbenden:
De gemeente heeft de door haar voorgestane kapitalisatiefactor niet onderbouwd. De panden zijn niet gelegen in een winkelgebied met B-status, zoals de gemeente stelt, maar in een winkelgebied met mindere status. De winkelpanden zijn ook daarom te hoog gewaardeerd. De gemeente heeft bovendien onvoldoende rekening gehouden met het achterstallige onder-houd van de panden. Ook de monumentenstatus is onvoldoende door de gemeente in de waarde verdisconteerd. Voorts gebruikt de gemeente vergelijkingspanden die niet de status van gemeentelijk monument hebben. Wij hebben geen recht op vooraftrek van BTW; de gemeente gaat er ten onrechte vanuit dat dat wel zo is. De nalatenschap van X is eind 1999 gescheiden en gedeeld. De in geding zijnde panden zijn alle aan A toebedeeld: de panden A-straat 39 en 39a tegen inbreng in de boedel van ƒ 1, de overige panden tegen inbreng van
ƒ 500.000. De totale waarde van de nalatenschap bedroeg circa ƒ 3.000.000. Er waren zes erfgenamen. Het ligt in de bedoeling om alle panden een woonbestemming te geven, maar de gemeente houdt dat tegen op grond van de status van gemeentelijk monument, op grond waarvan de winkels hun gebruiksbestemming dienen te houden. Daarover is een geschil met de gemeente aanhangig bij de provincie. Die status brengt in feite geen mogelijkheden tot subsidie mee.
4.1.2. namens verweerder:
De panden zijn gelegen in een winkelgebied met B-status, op nog geen 100 meter van een prachtig winkelgebied dat in het hart van Hilversum is gesitueerd. Zij profiteren van de uit-straling van dat winkelgebied. Het is correct dat eerst in 1994 met de werkzaamheden is be-gonnen die dat winkelgebied de huidige uitstraling geven. Juist de door belanghebbenden voorgestane kapitalisatiefactor is niet onderbouwd. De kapitalisatiefactor die wij bij onze eerste taxatie gebruikten is in ons taxatierapport naar beneden bijgesteld. Dat is gebeurd om het achterstallige onderhoud en de gevolgen van de monumentenstatus beter tot uitdrukking te brengen. De aanvankelijk door ons gebruikte kapitalisatiefactor was ook te hoog omdat wij van een onjuist leegstandsrisico waren uitgegaan. Het taxatierapport van belanghebben-den is ten aanzien van de woningen uitsluitend gebaseerd op een m3-prijs. Dat is niet de methodiek die de Wet Woz voorschrijft. Het in opdracht van belanghebbenden opgestelde taxatierapport gaat, wat de winkelpanden betreft, ten onrechte uit van de lage huren die op grond van reeds lang lopende huurcontracten gelden. De actuele huurwaarde mag daaraan niet worden afgemeten. Wij hebben het achterstallige onderhoud van de panden in voldoen-de mate verdisconteerd in de waarden. De gemiddelde kapitalisatiefactor die destijds in Hil-versum werd gebruikt bij een waardevaststelling, was zeven. De monumentenstatus geeft mogelijkheden tot subsidie, bijvoorbeeld bij het terugbrengen in de oorspronkelijke staat. Het overgelegde krantenartikel omtrent de te koop staande woning aan de B-straat 38-I is voor deze zaak niet van belang. Er kunnen zoveel redenen zijn waarom een woning een tijdlang te koop staat.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Belanghebbenden dienen niet-ontvankelijk te worden verklaard in hun beroep, voor zo-ver dat betrekking heeft op het winkel- en het woonpand aan de A-straat 41. Voor zover dat beroep is ingesteld tegen de uitspraken op bezwaar waarbij verweerder de aanvankelijke waardebeschikkingen (van 28 februari 1997) aangaande die panden heeft vernietigd, hebben belanghebbenden immers, gelet op die vernietiging, bij het beroep geen belang. Voor zover dat beroep is ingesteld tegen de beschikking van verweerder van 15 april 2001, waarbij de waarde van die panden (die daarbij als één Woz-object zijn aangemerkt) opnieuw is vastge-steld, dient het beroep te worden aangemerkt als een bezwaarschrift tegen die beschikking en dient het ingevolge artikel 6:15, tweede lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) te worden doorgezonden aan verweerder, die het als een zo spoedig mogelijk doorgezonden -en dus tijdig ingekomen- bezwaarschrift in behandeling moet nemen.
5.2. Partijen zijn eenparig van opvatting dat de waarde van elk van de (overige) in geding zijnde objecten ingevolge de Wet Woz dient te worden gesteld op de waarde in het economi-sche verkeer en dat deze ten aanzien van de woningen/woninggedeelten dient te worden be-rekend aan de hand van gegevens, ontleend aan de verkopen van naar hun aard vergelijkbare woningen en ten aanzien van de winkels/winkelgedeelten aan de hand van de gekapitaliseer-de-huurwaardemethode. Aangezien die opvatting geen blijk geeft van een onjuiste rechtsop-vatting, sluit het Hof zich daarbij aan.
5.3. Op verweerder rust de plicht aannemelijk te maken dat hij de waarde van de objecten correct heeft vastgesteld. Hij heeft daartoe het rapport van taxateur E overgelegd. Naar in dat rapport aan de hand van concrete gegevens is verantwoord (zie onder 2.5.3.), berusten de in dat rapport genoemde waarden -wat de winkels/winkelgedeelten aangaat- op huurwaarden van referentiewinkelpanden (verkregen uit marktanalyse door de gemeente, publikaties en eigen marktonderzoek van de taxateur) en -wat de woningen/woongedeelten aangaat- op verkoopprijzen van referentiewoningen van rond de peildatum. Daartegenover staat het door belanghebbenden overgelegde rapport van taxateur B. De door deze berekende waarden van de woningen/woninggedeelten zijn uitsluitend gebaseerd op een prijs per kubieke meter woonruimte, hetgeen niet strookt met de terzake door de Wet Woz voorgeschreven metho-diek. Bovendien heeft hij volstaan met het noemen van de hoogte van de gehanteerde kubie-ke-meterprijzen, zonder die hoogte (bijvoorbeeld aan de hand van gerealiseerde verkopen van vergelijkingspanden) te onderbouwen. Wat de winkels/winkelgedeelten aangaat heeft B, naar verweerder onweersproken heeft aangevoerd, referentiehuurwaarden gehanteerd die zijn gebaseerd op huren die in de desbetreffende panden zijn gerealiseerd krachtens reeds lang lopende huurcontracten en die om die reden geen reëel beeld geven van de actuele marktsituatie op 1 januari 1994. Het gelijk van verweerder op dit punt volgt ook uit het feit dat belanghebbenden voor het woon-winkelpand A-straat 39 per 1 juli 1994 ƒ 27.500 aan huur ontvingen. Immers mag naar verweerder stelt, belanghebbenden niet weerspreken en het Hof redelijk acht op grond van hetgeen omtrent dat pand is gebleken, van die huursom
ƒ 10.000 aan het woongedeelte worden toegerekend en ƒ 17.500 aan het winkelgedeelte, welke laatstgenoemde huursom substantieel hoger is dan de huursom die taxateur B in zijn rapport op dit punt hanteert, zijnde ƒ 14.500.
5.4. Gelet op de onderbouwing van het rapport van taxateur E en het feit dat het rapport van taxateur B, gezien de daaraan klevende bezwaren, aan dat rapport niet afdoet, is het Hof van oordeel dat de door taxateur E omschreven vergelijkingsgegevens met betrekking tot de wo-ningen/woongedeelten én de winkels/winkelgedeelten, een juiste basis bieden voor de vast-stelling van de waarden van de in geding zijnde objecten.
5.5. Vervolgens dient te worden beoordeeld of deze gegevens op correcte wijze zijn vergele-ken met de in geding zijnde objecten. Daaromtrent is tussen partijen in geschil of verweerder (met name taxateur E) voldoende rekening heeft gehouden met de status van de in geding zijnde objecten van gemeentelijk monument, met hun onderhoudsstaat en met de overige verschillen die er ten aanzien van de vergelijkingspanden bestaan, welke zijn gelegen in om-gevingsfactoren, te weten de aantrekkelijkheid van het winkelgebied waarin de objecten zijn gelegen en de aanwezigheid van parkeerplaatsen.
5.6. Ten aanzien van de winkels/winkelgedeelten hebben belanghebbenden gesteld dat de vergelijkingspanden A-straat 10 en A-straat 18, anders zijn gelegen dan de in geding zijnde winkelobjecten. Aan die stelling komt geen betekenis toe omdat het om panden in dezelfde straat gaat en behoudens een nadere, doch hier uitgebleven toelichting, niet aannemelijk is dat er binnen één straat relevante verschillen in huurwaarden bestaan die enkel voortvloeien uit de plaats van de desbetreffende panden in die straat. Bovendien heeft taxateur E zijn rap-port onderbouwd met (de huren van) andere panden uit de A-straat (nummers 2 en 20), ten aanzien waarvan niet van genoemd bezwaar is gebleken. Ten aanzien van de wonin-gen/woninggedeelten hebben belanghebbenden gesteld dat de vergelijkingspanden vele ma-len beter zijn gelegen. Naar het Hof uit de desbetreffende stellingen begrijpt, bestaat dit ver-schil er in de visie van belanghebbenden in dat hun woningen in een winkelgebied aan een doorgaande weg zijn gelegen en de vergelijkingspanden niet. Zonder nadere, doch ook hier uitgebleven toelichting, kan niet worden gezegd dat de door belanghebbenden gestelde ver-schillen een negatieve invloed dienen te hebben op de voor hun woningen te hanteren waar-de. Ook aan deze stelling moet daarom worden voorbijgegaan.
5.7. Of de winkelpanden van belanghebbenden in een winkelgebied met B-status zijn gele-gen, is niet van invloed op de uitkomst van dit geding, omdat de referentie-winkelpanden eveneens in de A-straat zijn gelegen en omdat niets erop wijst dat die panden in een ander 'status'-gebied zijn gelegen dan de winkelpanden van belanghebbenden, weshalve die status (welke dat ook is) mag worden geacht voldoende tot uitdrukking te zijn gekomen in de toe-passing van de aan die referentiewinkelpanden ontleende huurwaarden.
5.8. Ook aan de stelling van belanghebbenden omtrent (het gebrek aan) parkeergelegenheid in de nabijheid van de in geding zijnde objecten, komt geen betekenis toe, reeds omdat die stelling niet door feiten is onderbouwd.
5.9. Ten aanzien van de invloed op de waarde van de in geding zijnde objecten van hun sta-tus van gemeentelijk monument en van het achterstallig onderhoud waarvan bij die objecten (blijkens de rapporten van de beide taxateurs) sprake is, overweegt het Hof als volgt. Het Hof vat de stellingen van belanghebbenden omtrent de 'hokkerigheid' van de win-kels/winkelgedeelten en de mindere courantheid van de objecten vergeleken met andere panden (zoals de panden aan de A-straat 10 en A-straat 18) op als stellingen die belangheb-benden naar voren hebben gebracht ter ondersteuning van hun standpunt in deze twee kwes-ties.Taxateur E heeft weliswaar de te maken onderhoudskosten per pand geschat op een be-drag tussen ƒ 45.000 en ƒ 130.000 en de waardedrukkende invloed daarvan op een bedrag tussen ƒ 35.000 en ƒ 110.000, doch hij heeft niet verantwoord hoe die invloed in de waarde-berekeningen in zijn rapport tot uitdrukking komt. Evenmin heeft hij verantwoord op welke wijze de genoemde monumentenstatus (beide partijen gaan ervan uit dat deze in 1995 toege-kende status reeds van belang was op de waardepeildatum 1 januari 1994) in zijn berekenin-gen is verdisconteerd. Het had op verweerders weg gelegen hieromtrent meer duidelijkheid te verschaffen, temeer nu de door taxateur E aan de winkels/winkelgedeelten toegekende huurwaarde per m² (zoals onder 2.5.2. omschreven) naar gelang van de aard van de desbe-treffende deelruimten varieert van ƒ 100 tot ƒ 345 en de huurwaarden van de referentie-winkelpanden -waarvan niet is gesteld of gebleken dat zij gemeentelijke monumenten zijn en waarvan vast staat dat hun onderhoudssituatie normaal was- eveneens naar gelang van de aard van de desbetreffende deelruimten, varieerden tussen ƒ 100 en ƒ 400, alsmede nu de gemiddelde huurwaarde-kapitalisatiefactor voor bedrijfspanden in Hilversum destijds, naar verweerder ter zitting onweersproken heeft gesteld, zeven was en E -ook hier zonder nadere toelichting- ten aanzien van de objecten A-straat 39 winkel en A-straat 39a winkel ook van dat gemiddelde is uitgegaan en ten aanzien van de overige winkels/winkelgedeelten van de lagere factor 6,5. Dit brengt mee dat de uitkomsten van de taxatie door E in zoverre onvol-doende zijn onderbouwd.
5.10. Evenwel kan bij de bepaling van de invloed die aan de genoemde monumentenstatus en het achterstallig onderhoud moet toekomen, niet worden teruggevallen op hetgeen be-langhebbenden daaromtrent hebben gesteld. Daartoe bieden de berekeningen van taxateur B een te wankele basis, nu hij naar zeggen van belanghebbenden in de door hem gebezigde kapitalisatiefactor (ten aanzien van de winkels/winkelgedeelten) het achterstallige onderhoud reeds heeft verdisconteerd, hij daarenboven "in verband met renovatiekosten" een nominale waardevermindering per pand toepast tussen ƒ 50.000 en ƒ 125.000 en hij dusdoende op waarden uitkomt die vele tientallen procenten lager liggen dan de waarden die hadden ge-golden wanneer van de monumentenstatus en het achterstallige onderhoud geen sprake was geweest. In het geval van het object A-straat 39 winkel vermindert de door B gestelde waar-de alleen al door de extra nominale korting met circa 63 % en bedraagt deze nog slechts cir-ca tweemaal de door B becijferde jaarhuur. Omstandigheden die de slotsom rechtvaardigen dat aan de monumentenstatus en het achterstallige onderhoud een zodanige zwaarwegende invloed toekomt, zijn niet gesteld en aannemelijk geworden. Die omstandigheden volgen ook niet uit de opstelling van bouwbureau Y, omdat die opstelling niet alleen betrekking heeft op achterstallige onderhoudsposten, maar ook op posten die veeleer als verbetering zijn aan te merken.
5.11. Gelet op het voorgaande zal het Hof de waarde van de in geding zijnde panden baseren op de door verweerder gestelde waarden zoals getaxeerd door taxateur E, doch het Hof zal die waarden op genoemde gronden verlagen, waarbij de mate van die verlaging door het Hof in goede justitie wordt vastgesteld. Gelet op hetgeen is gesteld en aannemelijk is geworden omtrent de beperking in gebruiksmogelijkheden van de in geding zijnde objecten als gevolg van hun status als gemeentelijk monument en omtrent het achterstallige onderhoud, mede in acht genomen de overige omtrent de objecten gebleken omstandigheden, bepaalt het Hof de voornoemde waarde aldus dat ten aanzien van de winkel/winkelgedeelten in plaats van de door taxateur E toegepaste kapitalisatiefactor, factor zes wordt gehanteerd en dat de waarde van de woningen/woninggedeelten met 10 % wordt verlaagd. Voor een differentiatie van de toe te passen korting naar elk van de afzonderlijke objecten, ziet het Hof geen aanleiding, nu de panden gelijke bouwkundige kenmerken hebben, aaneengesloten zijn gebouwd en
-anderszins is niet aannemelijk geworden- in hun onderhoudsstaat geen substantiële onder-linge verschillen vertonen.
5.12. Dit leidt tot de volgende som:
A-straat 39 winkel: huurwaarde ƒ 17.500 x kapitalisatiefactor 6 ƒ 105.000
A-straat 39 woning: waarde ƒ 109.000 minus 10 % ƒ 98.100
A-straat 39a winkel: huurwaarde ƒ 20.600 x kapitalisatiefactor 6 ƒ 123.600
A-straat 39a woning: waarde ƒ 117.500 minus 10 % ƒ 105.750
A-straat 41a
winkel: huurwaarde ƒ 11.125 x kapitalisatiefactor 6, ƒ 66.750
woning: waarde ƒ 98.000 minus 10 %, ƒ 88.200
-----------
ƒ 154.950
A-straat 41b
winkel: huurwaarde ƒ 24.525 x kapitalisatiefactor 6, ƒ 147.150
woning: waarde ƒ 102.500 minus 10 % ƒ 92.250
-----------
ƒ 239.400
B-straat 54 woning: waarde ƒ 110.800 minus 10 % ƒ 99.720
6. Proceskosten en griffierecht
Nu belanghebbenden in overwegende mate in het gelijk worden gesteld, acht het Hof termen aanwezig om verweerder te veroordelen in de proceskosten van belanghebbenden. Op de voet van het hier toepasselijke artikel 8:75 Abw en het Besluit proceskosten bestuursrecht, komen voor vergoeding in aanmerking de reiskosten van A in verband met het bijwonen van de zitting en de kosten van taxateur B, voor belanghebbenden verbonden aan zijn taxateurs-werkzaamheden (daaronder begrepen zijn werkzaamheden ter zitting). Genoemde reiskosten begroot het Hof op € 10. Genoemde kosten van taxateur E begroot het Hof op € 540 (10 uren werk ad € 54 per uur). Tevens dient verweerder het betaalde griffierecht ad ƒ 60 ( = € 27,23) aan belanghebbende te vergoeden.
7. Beslissing
Het Hof
n verklaart het beroep niet-ontvankelijk, voor zover het betrekking heeft op de uitspraken van verweerder aangaande de afzonderlijke objecten A-straat 41 winkel en A-straat 41;
n verstaat dat het beroep inzake het gecombineerde object A-straat 41 winkel en woning door verweerder in behandeling moet worden genomen als ware het een zo spoedig mo-gelijk doorgezonden bezwaarschrift tegen de beschikking van 15 april 2001;
n verklaart het beroep voor het overige gegrond;
n vernietigt de uitspraken van verweerder aangaande de objecten A-straat 39 winkel, A-straat 39 woning, A-straat 39a winkel, A-straat 39a woning, A-straat 41a winkel en wo-ning, A-straat 41b winkel en woning en B-straat 54 woning;
n vermindert de op na te melden objecten betrekking hebbende beschikkingen tot beschik-kingen naar de na te melden waarde:
A-straat 39 winkel ƒ 105.000 of € 47.646
A-straat 39 woning ƒ 98.100 of € 44.515
A-straat 39a winkel ƒ 123.600 of € 56.087
A-straat 39a woning ƒ 105.750 of € 47.987
A-straat 41a winkel en woning ƒ 154.950 of € 70.313
A-straat 41b winkel en woning ƒ 239.400 of € 108.634
B-straat 54 woning ƒ 99.720 of € 45.250
n veroordeelt verweerder tot vergoeding aan belanghebbende van € 550 aan proceskosten en wijst de gemeente Hilversum aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen;
n gelast de gemeente Hilversum het betaalde griffierecht ad € 27,23 aan belanghebbende te vergoeden.
De uitspraak is vastgesteld op 14 juni 2002 door mrs. Schaap, Steenbergen en Rensema, in tegenwoordigheid van mr. Couperus als griffier. De beslissing is op die datum in het open-baar uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in geanonimi-seerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen een beroepschrift bij dit ge-rechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proces-kosten.