Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X te Z, belanghebbende, tegen een uitspraak van de Waarnemend directeur Gemeentebelastingen van de gemeente A, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 3 januari 2001, ingediend door mr. B te C als gemachtigde en aangevuld bij brief van 10 april 2001.
Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 8 december 2000, betreffende 34 ten name van belanghebbende afgegeven en op één kennisge-ving, gedagtekend 19 december 1999, verenigde beschikkingen houdende waarde-vaststelling voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 van objec-ten die alle deel uitmaken van het zogenaamde a-gebouw. Na bezwaar tegen de be-schikkingen zijn er bij de bestreden uitspraak negen beschikkingen vernietigd, vier-entwintig gehandhaafd, en is van één object de bij de beschikking vastgestelde waar-de verminderd.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en primair tot ver-nietiging van de beschikkingen en subsidiair tot vermindering van de bij de beschik-kingen vastgestelde waarden tot in de stukken genoemde bedragen.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot ongegrondverkla-ring van het beroep.
Belanghebbende heeft een conclusie van repliek ingediend. De inspecteur heeft een "pro forma" conclusie van dupliek ingezonden, en vervolgens een conclusie van du-pliek.
Bij brief van 25 maart 2002 heeft belanghebbende nadere stukken ingezonden. Ko-pieën hiervan zijn bij brief van de griffier van 27 maart 2002 aan verweerder gezon-den.
Het beroep is behandeld ter zitting van 5 april 2002. Daarbij zijn met toestemming van partijen gelijktijdig behandeld de zaken van belanghebbende met kenmerk 01/00088 (WOZ-beschikkingen tijdvak 1997-2000), 01/00089 (aanslagen onroeren-de-zaakbelastingen 1997) en 01/01329 (aanslag onroerende-zaakbelastingen 1995). De in deze zaken overgelegde stukken behoren in alle genoemde zaken tot de ge-dingstukken.
Van het verhandelde ter zitting heeft de griffier proces-verbaal opgemaakt. De daarin vermelde en de ter zitting overgelegde stukken worden tot de gedingstukken gere-kend.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Op 4 juli 1989 tekenden enerzijds de gemeente, anderzijds D BV, E BV en F BV de "Exploitatieovereenkomst G". Blijkens de considerans beoogden partijen de bouw van kantoren en woningen in het gebied G. De gemeente, zo vervolgt de considerans, zou medewerking verlenen aan de totstandkoming van het plan onder de voorwaarde dat haar wederpartijen, de exploitanten, voor hun rekening, derhalve zonder tegen-prestatie, het gebied bouw- en woonrijp zouden maken.
2.2.1. In juni 1990 heeft F BV aan haar 100% dochter H BV en aan enige X-vennootschappen gezamenlijk een (in het gebied G gelegen) bouwterrein overgedra-gen, waarop nadien (het overgrote deel van) het a-gebouw is gebouwd. In december 1995 heeft een verdeling plaatsgehad aldus dat sedertdien belanghebbende voor 67% en H BV voor 33% eigenaar is.
2.2.2. In de akte die is opgemaakt ter zake van de hiervoor onder 2.2.1 vermelde le-vering in december 1995 is onder meer vermeld dat bij de akte ter zake van de over-dracht in juni 1990 door F BV mede werd overgedragen een bouwterrein plaatselijk niet nader aangeduid, uitmakende een ter plaatse kennelijk afgepaald gedeelte ter grootte van ongeveer 25 centiare van het perceel kadastraal bekend gemeente I, sec-tie A, nummer 123.
2.2.3. In zijn verweerschrift heeft verweerder gesteld dat bij akte van 7 juli 1989 door de gemeente aan F BV is verkocht en geleverd onder meer "een ter plaatse kennelijk afgepaald gedeelte ter grootte van ongeveer vijf en twintig centiare van het perceel kadastraal bekend gemeente I, sectie A, nummer 123".
2.3. De bouw van het a-gebouw is aangevangen in 1991, en voltooid in 1995. De stichtingskosten beliepen ƒ 200.000.000, inclusief grond. Op 1 januari 1996 waren nog geen huurovereenkomsten gesloten. In de loop van 1996 zijn, blijkens een over-zicht dat door belanghebbende als bijlage 17 bij het beroepschrift is gevoegd, met acht bedrijven huurovereenkomsten gesloten met betrekking tot 11 verdiepingen van het a-gebouw of gedeelten daarvan.
2.4. Bij de bouw is de grens overschreden tussen het terrein dat aan belanghebbende en H BV toebehoort en een aangrenzend perceel dat aan het stadsdeel J (hierna: de gemeente) toebehoort. Op gemeentegrond staat een hoekje van het gebouw (volgens belanghebbende 189,224 m², of 11,5% van het grondvlak), en een grotere hoek van de parkeergarage (volgens belanghebbende 1063,12 m², of 22,38% van het grond-vlak van de garage).
2.5. Bij zijn uitspraak van 2 oktober 1998, nr. 97/20425, heeft het Hof de oorspron-kelijke ter zake van het a-gebouw aan belanghebbende opgelegde aanslag in de on-roerende-zaakbelastingen voor het jaar 1996 vernietigd op de grond dat daarbij de 32 kantooretages ten onrechte niet als evenzovele afzonderlijke objecten waren aange-merkt.
2.6. Met dagtekening 19 december 1999 zijn ter zake van het a-gebouw ten name van belanghebbende beschikkingen afgegeven houdende waardevaststelling voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000, thans op basis van onderverde-ling van het gebouw in 34 objecten. Na bezwaar zijn 24 beschikkingen gehandhaafd, is ten aanzien van één object de bij de beschikking vastgestelde waarde verminderd en zijn negen beschikkingen vernietigd. Voor een specificatie verwijst het Hof naar de opsomming aan het slot van de bestreden uitspraak.
2.7. Bij zijn uitspraak van 21 december 2001, kenmerk 00/02880, heeft het Hof uit-spraak gedaan in het door belanghebbende ingestelde beroep inzake aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen voor het jaar 1996 ter zake van in het a-gebouw gelegen objecten. Een kopie van deze uitspraak behoort tot de gedingstukken (bijlage bij de conclusie van dupliek).
3. Geschil
In geschil is of belanghebbende terecht is aangemerkt als eigenaar van het gehele a-gebouw, of de afbakening van de objecten ook overigens juist is en wat de waarde is van de objecten in het a-gebouw waarop de 25 in geding zijnde beschikkingen be-trekking hebben.
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen verwijst het Hof naar de gedingstukken.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Belanghebbende bestrijdt de juistheid van verweerders afbakening van de ob-jecten met het argument dat een hoekje van het gebouw, en een wat grotere hoek van de parkeergarage zijn gelegen op een kadastraal perceel dat niet aan haar, maar aan de gemeente toebehoort.
5.2. Dit argument kan echter de daaruit door belanghebbende getrokken conclusie niet dragen, omdat de over de grens gebouwde gedeelten bestanddelen zijn van het gebouw, met gevolg dat de eigenaar van het gebouw tevens eigenaar is van die ge-deelten (artikel 5:3 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW)), hoezeer deze ook duurzaam zijn verenigd met grond die aan een ander toebehoort (artikel 5:20 aanhef Pro en onder e, (slot) BW). Belanghebbende heeft te gelden als eigenaar van het gebouw, aangezien het overgrote deel ervan op haar eigen grond staat, en het door haar is gebouwd.
5.3. Dat het over de grens gebouwde gedeelte van de parkeergarage bestanddeel is van het gebouw baseert het Hof op de navolgende feiten:
- de parkeergarage ligt voor het overgrote deel (volgens belanghebbende: voor 77%) op eigen grond;
- de ligging van de kadastrale grens valt niet samen met enigerlei aanwezige, of denkbare bouwkundige tweedeling van de garage;
- de inrit van de garage, alsmede het trapportaal en de liftschacht die de garage verbinden met de hoger gelegen etages bevinden zich in het gedeelte dat op eigen grond van belanghebbende is gebouwd;
- afgezien van een nooduitgang van de parkeergarage zijn noch het gebouw als geheel, noch de gedeelten ervan (incl. de parkeergarage) die op of in ge-meentegrond zijn gelegen, vanaf die gemeentegrond toegankelijk.
5.4. Dat het over de grens gebouwde hoekje van het gebouw geen zelfstandige zaak is, of zou kunnen zijn leert een enkele blik op de door belanghebbende zelf overge-legde tekening "overschrijding bovenbouw" (bijlage 1 bij pleitnota). Dat hoekje be-slaat volgens belanghebbende 11,5% van het grondvlak van het gebouw. Het vormt een bestanddeel daarvan.
5.5 Het gehele gebouw (inclusief parkeergarage) behoort dus toe aan een (rechts)persoon, te weten belanghebbende (in gemeenschap met een ander). De om-standigheid dat het gedeeltelijk staat op een kadastraal perceel dat aan de gemeente toebehoort is dus zonder belang voor de objectafbakening. Naar aanleiding van het-geen belanghebbende naar aanleiding van de uitspraak van het Hof van 21 december 2001, nr. 00/02880, in haar brief van 25 maart 2002 heeft gesteld, wijst het Hof erop dat het vorenstaande oordeel niet inhoudt dat de kadastrale percelen 123 en 456, bij welke percelen de overschrijding zich voordoet, buiten het hierna te bespreken ge-deelte van 25 m² van het perceel 123, tot het object worden gerekend. Deze kritiek van belanghebbende berust op een onjuiste lezing van de uitspraak van het Hof.
5.6. Wat partijen zoal hebben gesteld omtrent terzake van de overbouw al dan niet aan het Stadsdeel J opgelegde aanslagen in de onroerende-zaakbelastingen kan op grond van het voorgaande onbesproken blijven.
5.7.1. Voor zover belanghebbende de juistheid van de afbakening van de 25 objecten bestrijdt - en met vrucht kan bestrijden - met de stelling dat belanghebbende niet de eigendom heeft van een deel van 25 m² van het kadastrale perceel sectie A, nummer 123, overweegt het Hof als volgt. Verweerder heeft gesteld dat dit puntje grond, op de bij het verweerschrift gevoegde kadastrale kaart in groen afzonderlijk aangegeven, bij akte van 10 juli 1989 door de gemeente aan F is geleverd. Van de zijde van be-langhebbende is het bestaan van de akte van 10 juli 1989 en de gestelde inhoud daar-van niet weersproken. Integendeel, de inhoud van de door belanghebbende inge-brachte akte van december 1995 sluit aan hij de stellingen van verweerder. Boven-dien stemt de door belanghebbende bij de brief van 25 maart 2002 overgelegde teke-ning "Begrenzing kadastraal a", vervaardigd door landmeetkundig bureau N, ook op dit punt(je) overeen met de hiervoor bedoelde kaart die door verweerder is overge-legd. Op grond van een en ander is het Hof van oordeel dat verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat belanghebbende (in gemeenschap met een ander) eigenaar is van het puntje van 25 m². Verweerder heeft bedoeld stukje dus terecht gerekend tot de bij belanghebbende in eigendom zijnde percelen waarop het a-gebouw, houdende alle 25 hier aan de orde zijn objecten, is gebouwd.
5.7.2. Met betrekking tot de afbakening van het object parkeergarage (beschikking 1435541) heeft verweerder blijkens zijn brief van 10 januari 2000 en blijkens het hierna te vermelden taxatierapport slechts kadastrale percelen die bij belanghebbende in eigendom zijn, in aanmerking genomen. Het Hof is van oordeel dat uit deze stuk-ken blijkt dat ook aan de beschikking met nummer 1435541 een juiste objectafbake-ning ten grondslag ligt. Bij zijn uitspraak heeft verweerder een aantal beschikkingen vernietigd in verband met een onjuiste objectafbakening, doch niet de beschikking met nummer 1435541. Wel heeft verweerder de vastgestelde waarde verlaagd, maar door de beschikking niet te vernietigen heeft hij de oorspronkelijke objectafbakening in stand gelaten. Nu, zoals hierna zal blijken, de na bezwaar vastgestelde waarde niet te hoog is, kan in het midden blijven op welke gronden verweerder de beschikking wijzigde en of hij daarbij in enig opzicht dwaalde.
5.8. Het tweede geschilpunt betreft de heffingsgrondslag. In het voetspoor van partij-en zal het Hof de juistheid beoordelen van het totaal van de heffingsgrondslagen van de objecten.
5.9. Het standpunt van verweerder laat zich als volgt samenvatten:
a. voor een nieuw en uniek gebouw als het a-gebouw is de methode van de ge-corrigeerde vervangingswaarde de betrouwbaarste; (voor de uitwerking vol-gens die methode verwijst verweerder naar de bladzijden 11-14 van het taxa-tierapport O, waaraan het nu volgende is ontleend:)
b. de werkelijke stichtingskosten hebben ƒ 200.000.000 belopen; na eliminatie van de historische aankoopkosten van de grond en van de kosten van de ter-reinvoorzieningen kan ƒ 179.000.000 worden toegerekend aan de bouw van de opstallen;
c. teruggerekend naar de waardepeildatum 1 januari 1992 kunnen deze bouw-kosten worden gesteld op ƒ 168.260.000;
d. er is geen reden voor technische afschrijving, noch voor correctie wegens functionele veroudering;
e. voor de waarde van de grond kan niet worden uitgegaan van de aankoopprijs van belanghebbende ad ƒ 17.000.000;
f. de totale waarde van de 25 objecten bedraagt ƒ 150.373.000.
5.10. Ad a. Ondanks bestrijding door belanghebbende onderschrijft het Hof dit uit-gangspunt; dat het gebouw splinternieuw en uniek is brengt mee dat bij waardering volgens de (markt-)vergelijkingsmethode of die van huurwaardekapitalisatie meer en discutabeler gissingen moeten worden ingevoerd dan bij waardering volgens de me-thode van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Uit artikel 17, tweede lid, van de Wet waardering onroerende zaken volgt dat belanghebbende niet wordt benadeeld wanneer het Hof zich hierna beperkt tot de gecorrigeerde vervangingswaarde.
5.11. Ad b. Het bedrag van de werkelijke stichtingskosten is niet bestreden, de schat-ting van O van die van de terreinvoorzieningen evenmin. Op de eliminatie van de historische grondkosten, en de vervanging daarvan door een hoger bedrag komt het Hof straks terug.
5.12. Ad c. O zegt de terugrekening gebaseerd te hebben op de "MKB-index kan-toorgebouwen". Een index voor kantoorgebouwen verdient de voorkeur boven een index voor woningen, die belanghebbende hanteert. Belanghebbende heeft niet be-twist dat de MKB-index een betrouwbare index voor kantoorgebouwen is, en even-min dat O de MKB-index juist heeft toegepast.
5.13. Ad d. Belanghebbende bestrijdt niet dat er geen aanleiding is voor technische afschrijving. De vraag of al dan niet moet worden gecorrigeerd wegens functionele veroudering bestempelt zij als de kern van het geschil terzake van de heffingsgrond-slag. In dat verband stelt zij dat wegens vraaguitval rond waardepeildatum rendabele exploitatie - bij de gegeven stichtingskosten - niet haalbaar was, zodat sprake is van economische veroudering. Het Hof sluit zich echter aan bij het tegengestelde stand-punt van verweerder. Het acht de door belanghebbende verschafte gegevens over de vraaguitval omstreeks de waardepeildatum (de verschafte gegevens over latere jaren blijven buiten beschouwing) niet zonder meer relevant voor de vraag naar kantoor-ruimte als de onderhavige, die zich ook volgens belanghebbende qua huurniveau aan de top van de verhuurmarkt bevindt, en dus, zo voegt het Hof toe, op een marktseg-ment waarop per waardepeildatum, in A, op een dergelijke locatie niet of nauwelijks bruikbaar vergelijkingsmateriaal voorhanden was. Tegen deze achtergrond hecht het Hof meer betekenis aan het gegeven dat de bouw van het a-gebouw van start gegaan is kort voor de waardepeildatum, en dat niet is gesteld of gebleken dat de gestelde vraaguitval aanleiding heeft gegeven tot enige bezuiniging op de bouwkosten; terwijl evenmin is gesteld of gebleken dat belanghebbende intern de bedrijfswaarde heeft verlaagd. Belanghebbende heeft, zoals zijzelf bij herhaling stelt, gebouwd op risico; door dat risico te nemen heeft zij aangetoond zelf de kans op een rendabele exploita-tie voldoende groot te achten.
5.14. Ad e. Verweerder acht de historische kostprijs van de grond niet maatgevend voor de waardering daarvan per waardepeildatum, en voert daartoe (onweersproken, en toereikend) aan dat tussen transactiedatum en waardepeildatum het bestemmings-plan (ten gunste van kantorenbouw) is gewijzigd, en dat de onderhavige grond daar-toe bouwrijp is gemaakt. Met verweerder acht het Hof het gronduitgifte- en grond-prijsbeleid van de gemeente een dienstig aanknopingspunt; onvoldoende weerspro-ken is dat op grond daarvan een prijs van ƒ 850 per m² bvo richtsnoer kan zijn, zoals onderbouwd in bijlage 7 bij het rapport-O. Verweerder heeft voor de kantoorruimten ƒ 800 en voor de garage ƒ 200 per m² bvo aangehouden. Het Hof aanvaardt verweer-ders taxatie van de grondwaarde; daaraan doet niet af dat in voorafgaande jaren (met dezelfde waardepeildatum) bij wege van compromis ƒ 17.000.000 is aangehouden. In dit verband merkt het Hof op dat de grondwaarde niet wordt bepaald door een bedrag per m² perceelsoppervlak, maar door een bedrag per m² bvo. Ook in belanghebben-des berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde werkt dat zo (bijlage 19 bij de aanvulling van het beroepschrift). Daardoor speelt de daadwerkelijke oppervlakte van de percelen waarop de objecten zijn gebouwd geen rol. Een en ander houdt in dat geen betekenis toekomt aan de omstandigheid dat ook grondwaarde in aanmerking is genomen bij het gedeelte van de objecten dat is gebouwd over de grond van de ge-meente en bij het gedeelte van de parkeergarage dat zich bevindt in grond van de gemeente.
5.15. Ad f. Uit het voorgaande volgt dat verweerders berekening van de totale waar-de van de 25 objecten door het Hof wordt aanvaard. Het debat van partijen noopt niet tot onderzoek of de verdeling ervan over de 25 objecten op de juiste wijze heeft plaatsgevonden.
5.16. Terzake van elk van de geschilpunten is het gelijk aan de zijde van verweerder. Het beroep is ongegrond.
6. Proceskosten
Nu belanghebbende in het ongelijk wordt gesteld en zich overigens geen bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan, acht het Hof geen termen aanwezig voor een veroordeling van een partij in de proceskosten als bedoeld in artikel 8:75 van Pro de Al-gemene wet bestuursrecht.
7. Beslissing
Het Hof verklaart het beroep ongegrond.
De uitspraak is vastgesteld op 26 april 2002 door mrs. Van Loon, voorzitter, Steen-bergen en Kruimel, in tegenwoordigheid van mr. Van der Voort Maarschalk-Vencken als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgespro-ken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geano-nimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden ge-nomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
- de naam en het adres van de indiener;
- de dagtekening;
- een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
- de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.