Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Derde Enkelvoudige Belastingkamer
PROCES-VERBAAL
van de mondelinge uitspraak in het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
de uitspraak van het Hoofd van de sector Middelen namens Burgemeesters en wethouders van de gemeente Schoorl, verweerder, gedagtekend 20 maart 2000, betreffende de beschikking van 21 juni 1999 ten name van belanghebbende waarbij voor het tijdvak 1 januari 1997 tot 1 januari 2001 en naar de waardepeildatum 1 januari 1995 de waarde van de onroerende zaak a-weg 1-a te Schoorl is vastgesteld op ƒ 344.000.
Het beroep is behandeld ter zitting van 6 december 2001.
BESLISSING
Het Hof verklaart het beroep
-gegrond,
-vernietigt de uitspraak van verweerder,
-vernietigt de beschikking van 21 juni 1999,
-veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende tot een beloop van
f 66 en wijst de gemeente Bergen als rechtsopvolger van de gemeente Schoorl aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen en
-gelast de gemeente Bergen als rechtsopvolger van verweerder het betaalde griffierecht ad f 60 aan belanghebbende te vergoeden.
GRONDEN
1.1 Belanghebbende was tot 27 maart 1998 eigenaar van een perceel grond te Schoorl waarop zich een woonhuis met garage (a-weg 1; hierna ook: het woonhuis) en drie recreatiewoningen met nummers1-a, 1-b en 1-c bevonden. Bij beschikkingen ter uitvoering van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet), met dagtekening 11 april 1997, is de waarde voor de onroerende zaken met nummers 1-a en 1-b naar waardepeildatum 1 januari 1995 voor het tijdvak 1 januari 1997 tot 1 januari 2001, vastgesteld op respectievelijk f 140.000 (1-a) en f 168.000 (1-b). Na bezwaar is de waarde daarvan vastgesteld op respectievelijk
f 90.000 (1-a) en f 100.000 (1-b).
1.2 Op 27 maart 1998 is het woonhuis verkocht. In verband hiermee heeft een kadastrale splitsing plaatsgevonden van het onder 1.1 vermelde perceel.
1.3. Met dagtekening 21 juni 1999 heeft verweerder ter uitvoering van de Wet een beschikking vastgesteld waarop als objectadres is vermeld a-weg1-a. Voorts vermeldt de beschikking dat deze betrekking heeft op twee recreatiewoningen, dat de vastgestelde waarde daarvan f 344.000 bedraagt, naar de waardepeildatum 1 januari 1995 en geldend voor het tijdvak 1 januari 1997 tot 1 januari 2001.
1.4 Bij de uitspraak op bezwaar is de waarde van f 344.000 als volgt gespecificeerd:
zomerwoning (195 m³) f 97.000
zomerwoning (150 m³) f 75.000
grond (696 m² ) f 172.000
----------
f 344.000
1.5 Met betrekking tot de vaststelling van de onder 1.4 genoemde waarde is door verweerder een taxatierapport overgelegd.
1.6 Bij beschikking van 4 mei 2001 ten name van belanghebbende is ter uitvoering van de Wet de waarde van een object met als adres a-weg 1-a te Schoorl, en onder de vermelding dat dit object drie recreatiewoningen betreft, naar de waardepeildatum 1 januari 1999 en geldend voor het tijdvak 1 januari 2001 tot 1 januari 2005 door verweerder op f 244.000 vastgesteld.
2. Belanghebbende stelt dat de oorspronkelijke beschikking gelding had tot en met 31 december 2000. Belanghebbende stelt dat hij er op mag vertrouwen dat dit nog steeds geldt voor het niet verkochte deel omdat aan de staat daarvan niets is veranderd. Belanghebbende stelt voorts dat de waardevermeerdering ten opzichte van de vorige beschikking voor a-weg 1-a 400% is en derhalve extreem. Belanghebbende stelt dat hij niet begrijpt hoe deze waardevermeerdering het gevolg kan zijn van de verkoop van het woonhuis. Belanghebbende wijst er voorts op dat bij beschikking van 4 mei 2000 de waarde van a-weg 1-a is vastgesteld op f 244.000. Belanghebbende stelt verder onder meer dat verweerder met twee maten meet door de waarde vast te stellen zowel met behulp van een standaardmethode als op andere wijze. Belanghebbende klaagt er voorts over dat de beschikking een ingangsdatum vermeldt welke ligt voor de datum van verkoop. Belanghebbende stelt voorts dat op de foto's bij het taxatierapport dat door verweerder is overgelegd een garage en parkeerplaatsen staan hoewel deze niet de bij de recreatiewoningen behoren. Belanghebbende stelt bovendien dat er, anders dan in genoemd taxatierapport staat vermeld, er wel vergelijkbare woningen in Schoorl aanwezig zijn, en dat bij de door verweerder gehanteerde rendementsberekening is uitgegaan van een rendement dat door hem niet wordt behaald.
3. Eerst in de beroepsfase, voor zover althans het Hof uit de overgelegde stukken kan opmaken, heeft verweerder gesteld dat de beschikking van 21 juni 1999 als vermeld onder 1.3 berust op artikel 19, tweede lid, onderdeel c, van de Wet. Volgens verweerder is bij deze beschikking als gevolg van de kadastrale splitsing die verband houdt met de verkoop van het woonhuis, meer grond toegerekend aan de recreatiewoningen die zijn aangeduid als object a-weg1-a.
Verweerder stelt voorts dat de waarde van de recreatiewoningen volgens de oorspronkelijke beschikkingen is vastgesteld volgens een standaardwaarderings-methode. Volgens verweerder houdt deze methode in dat aan recreatiewoningen die zich bevinden op hetzelfde perceel als het woonhuis van de eigenaar maximaal 200 m² grond per recreatiewoning wordt toegekend. Daarbij, zo begrijpt het hof, zou een lagere prijs per m² wordt gehanteerd dan voor de grond welke aan het woonhuis wordt toegerekend. Volgens verweerder heeft de beschikking van 21 juni 1999 te gelden voor de periode 1999-2001 en liet het voor het vervaardigen van de beschikking gebruikte computersysteem het niet toe de juiste ingangsdatum op die beschikking te vermelden. Volgens verweerder staat op de beschikking ten onrechte een oppervlakte vermeld van 696 m² in plaats van 687 m² maar heeft dit verschil geen rol gespeeld bij de taxatie. Verweerder stelt voorts dat de garage en de parkeer-plaatsen zoals te zien op de in het taxatierapport vermelde foto's onderdeel uitmaken van het object a-weg 1-a, en dat er rond de waardepeildatum geen verkopen van vergelijkbare taxatiewoningen voorhanden waren. Met betrekking tot de -
overigens niet in geschil zijnde - beschikking van 4 mei 2001, als vermeld onder 1.6, heeft verweerder opgemerkt dat hierop ten onrechte "drie recreatiewoningen" is vermeld. Volgens verweerder heeft de beschikking betrekking op één van de drie recreatiewoningen en had dit belanghebbende duidelijk moeten zijn.
4.1 Met betrekking tot de stelling van verweerder dat de in geschil zijnde waardebeschikking berust op artikel 19, tweede lid, aanhef en onderdeel c, van de Wet en dat deze in het bijzonder is gebaseerd op de verkoop van het woonhuis en de daarmee samenhangende kadastrale splitsing van het onder 1.1 vermelde perceel, oordeelt het Hof als volgt.
4.2 In artikel 19, tweede lid, van de Wet, is voor zover hier van belang bepaald: "Indien een onroerende zaak in het tijdvak waarvoor de waarde is vastgesteld: (…) c. een verandering in waarde ondergaat van ten minste 5 percent met een minimum van f 25 000 dan wel van f 250 000 of meer als gevolg van een andere, specifiek voor de onroerende zaak geldende, bijzondere omstandigheid, wordt (…) de waarde bepaald naar de staat van die zaak bij het begin van het kalenderjaar volgende op dat waarin de (…) in onderdeel c bedoelde omstandigheid heeft plaatsgevonden of is gebleken."
4.3 Verweerder heeft na eerst drie afzonderlijke beschikkingen te hebben vastgesteld voor respectievelijk het woonhuis a-weg 1, de recreatiewoning a-weg 1-a en de recreatiewoning a-weg 1-b, naar aanleiding van de verkoop in 1998 van het woonhuis en de daaruit voortvloeiende kadastrale splitsing van het onder 1.1 vermelde perceel, een nieuwe beschikking afgegeven met als vermelding van het object a-weg 1-a, gedagtekend 21 juni 1999. Gelet op de aanduiding "twee recreatiewoningen", de inhoud van het bij het verweerschrift overgelegde taxatierapport en hetgeen verweerder hierover ter zitting heeft verklaard, stelt het Hof vast dat de beschikking van 21 juni 1999 betrekking heeft op zowel de recreatiewoning a-weg 1-a als de recreatiewoning a-weg 1-b. Dat de verkoop van het woonhuis en de hiermee samenhangende kadastrale splitsing hebben dienen te leiden tot de samenvoeging van de objecten a-weg 1-a en a-weg 1-b is door verweerder niet aannemelijk gemaakt. Onder deze omstandigheid bestaat er, naar het oordeel van het Hof, voor een beschikking als bedoeld in artikel 19, tweede lid, aanhef en onderdeel c, van de Wet onvoldoende grond. Zulks in het bijzonder, waar in het onderhavige geval de in voornoemde bepaling bedoelde 'verandering in waarde' kennelijk mede voortvloeit uit een door verweerder in aanmerking genomen wijziging van de objectafbakening, terwijl - zoals hiervoor is aangegeven - juist deze wijziging van de objectafbakening door verweerder niet voldoende is onderbouwd. Het Hof ziet ook geen reden om aan te nemen dat de objectafbakening die in de onder 1.1 vermelde beschikkingen van 11 april 1997 in aanmerking is genomen onjuist is. Bovendien zou, zo al de oorspronkelijke objectafbakening onjuist zijn geweest, deze niet kunnen worden hersteld door middel van een op artikel 19 van de Wet gebaseerde beschikking. Het vorenstaande brengt het Hof tot de conclusie dat bij de beschikking van 21 juni 1999 is uitgegaan van een onjuiste objectafbakening. Hieruit volgt dat deze beschikking moet worden vernietigd. Dit is niet anders wanneer ervan zou moeten worden uitgegaan dat de nieuwe beschikking uitsluitend betrekking heeft op het object a-weg 1-a. In dat geval is namelijk niet begrijpelijk waarom 696 m² grond is toegerekend aan dit object. Het voorgaande brengt mee dat ook dan de beschikking moet worden vernietigd.
4.4. Voor zover verweerder heeft bedoeld dat de beschikking van 21 juni 1999 is gebaseerd op het bepaalde in artikel 19, tweede lid, aanhef en onderdeel a, van de Wet - ofschoon verweerder hierin niet erg duidelijk is geweest geeft het verhandelde ter zitting aanleiding ook op deze stelling in te gaan -, geldt ook in dat verband als voorwaarde dat die beschikking niet zonder nadere onderbouwing op een gewijzigde objectafbakening kan worden gebaseerd. Nu uit het vorenstaande volgt dat deze onderbouwing ontbreekt, dient ook de stelling dat de in geschil zijnde beschikking is gebaseerd op artikel 19, tweede lid, aanhef en onderdeel a, van de Wet, te worden verworpen. Verweerder had, ervan uitgaande dat de kadastrale splitsing ertoe leidde dat een gedeelte van het onder 1.1 vermelde perceel grond niet langer aan het object a-weg 1 kon worden toegerekend, dit gedeelte in redelijkheid dienen toe te rekenen aan de objecten a-weg 1-a en 1-b en daarvoor twee separate beschikkingen als bedoeld in artikel 19 van de Wet dienen te nemen.
4.5 Belanghebbende heeft voorts gesteld dat in de beschikking van 21 juni 1999 een onjuiste ingangsdatum staat vermeld. Ook deze grief acht het Hof gegrond. Uit artikel 25, tweede lid, van de Wet, in verbinding met de slotzinsnede van artikel 19, tweede lid, van de Wet, volgt dat de herziene WOZ-beschikking van 21 juni 1999 geldt met ingang van 1 januari 1998. Op grond van het bepaalde in artikel 25, derde lid van de Wet, had dit tijdstip in de beschikking dienen te worden vermeld. Nu daarin een ander tijdstip staat vermeld, moet, bij het ontbreken van een met artikel 23, tweede lid, van de Wet, overeenkomende bepaling, en gelet ook op de functie van de in artikel 19 genoemde beschikkingen, de in geschil zijnde beschikking ook op deze grond te worden vernietigd. De omstandigheid dat, zoals verweerder heeft gesteld, het computersysteem dat bij het vervaardigen van de beschikking werd gebruikt niet in staat stelde tot het vermelden van een juiste ingangsdatum komt voor rekening van verweerder en kan het gebleken gebrek in de bekendmaking van de beschikking niet pardonneren.
4.6 In verband met de stelling van belanghebbende dat verweerder bij de waardering van objecten naar willekeur een standaardwaarderingsmethode hanteert, overweegt het Hof ten overvloede nog het volgende. In een door verweerder overgelegde brief van A gericht aan verweerder en met dagtekening 15 juli 2000 wordt de wijze van waarderen als volgt toegelicht:
"(...) Bijgaand zend ik je de verklaring aangaande de normale taxatieprocedure (...) Bij beroepszaken volgt de gemeente een andere wijze van taxatie daar dan niet meer de methode van vergelijking op basis van referentiepunten geldt, maar er een individuele taxatie plaats vind. De uitkomst van die taxatie kan verschillen van de eerste. De hogere uitkomst heeft te maken met de toe te berekenen grond van een woonhuis met een recreatiewoning. Standaard werd voor een recreatiewoning maximaal 200 m grond berekend en dan ook nog tegen een lagere waarde per m2 dan voor de hoofdwoning. In het geval het een zelfstandig WOZ-object betreft, wordt in eerste instantie uitgegaan van de normale waarde voor de grond per m2, afhankelijk van de plaatselijke situatie. (...)".
In de beschikkingen van 11 april 1997 heeft verweerder rekening gehouden met 100 m² grond per recreatiewoning. Naar het oordeel van het Hof rechtvaardigen de beschikkingen van 11 april 1997 de indruk dat de standaardwaardering ook na de verkoop van het woonhuis van toepassing kan zijn. Verweerder heeft deze indruk desgevraagd niet weggenomen. Verweerder heeft niet voldoende en meer in bijzonderheden aan kunnen geven wat de zogenoemde standaardwaardering behelsde en in welke gevallen zij wordt toegepast. Evenmin heeft verweerder, bezien in het licht van het vorenoverwogene, de onder 1.6 vermelde beschikking van 4 mei 2001 voldoende kunnen verklaren, terwijl ook op grond van deze beschikking vraagtekens moeten worden geplaatst bij de juistheid van de in geschil zijnde beschikking.
4.7 Nu het beroep gegrond is en de beschikking van 21 juni 1999, om redenen als vermeld onder 4.3, 4.4 en 4.5, moet worden vernietigd, behoeven de overige grieven van belanghebbende geen behandeling meer.
5. Het Hof acht termen aanwezig voor een veroordeling in de kosten als bedoeld in artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht. Gelet op het Besluit proceskosten bestuursrecht worden de kosten vastgesteld op f 66 (reiskosten). Voor het overige ziet het Hof geen reden tot een vergoeding van de door belanghebbende opgevoerde proceskosten, aangezien deze kosten niet voldoende zijn onderbouwd, voor zover al die kosten, gelet op voornoemd besluit, voor vergoeding in aanmerking komen
De uitspraak is gedaan op 18 december 2001 door mr. Van der Ouderaa, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Okhuizen als griffier. De beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken. Hiervan is opgemaakt dit proces-verbaal, ondertekend door het lid van de belastingkamer en de griffier.
Het lid van de belastingkamer heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van het proces-verbaal in geanonimiseerde vorm.
Vervanging
U kunt binnen vier weken na de verzenddatum van dit proces-verbaal het gerechtshof schriftelijk verzoeken de mondelinge uitspraak te vervangen door een schriftelijke. Voor het verkrijgen van een schriftelijke uitspraak is griffierecht verschuldigd.
De vervanging van een mondelinge uitspraak door een schriftelijke strekt ertoe de mondelinge uitspraak in een andere vorm vast te leggen. Het gerechtshof mag daarbij de gedane uitspraak niet aan een heroverweging onderwerpen.
Uitsluitend tegen een schriftelijke uitspraak van het gerechtshof staat beroep in cassatie open bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarvoor is eveneens een griffierecht verschuldigd. Het ter verkrijging van een schriftelijke uitspraak betaalde griffierecht wordt door de griffier van de Hoge Raad in mindering gebracht op het voor beroep in cassatie verschuldigde recht.