Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van de naamloze vennootschap X te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van het Hoofd van de afdeling Onroerende Zaken en Belastingen van de ge-meente Velsen, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 15 maart 2001. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 19 februari 2001, betreffende de ten name van de rechtsvoorgangster van belanghebbende genomen beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Z voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 is vastgesteld op ¦ 982.000. Na bezwaar tegen de beschikking is de vastgestelde waarde bij de bestreden uitspraak verminderd tot ¦ 757.000. Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot ¦ 600.000. Ver-weerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
Ter zitting van 26 oktober 2001 zijn verschenen A namens belanghebbende,
en B namens verweerder, tot zijn bijstand vergezeld van C.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is erfpachtster van het perceel plaatselijk bekend a-straat 1 te Z, waarop zich een bedrijfscomplex bevindt, bestaande uit een busstalling, kantoor, tank-/wasstraat, par-keerterrein en verder aan- en toebehoren (het geheel hierna aan te duiden als: het Object).
2.2. Op 18 april 1996 heeft een drietal makelaars aan belanghebbende een taxatierapport uit-gebracht (hierna : het Rapport) met betrekking tot het Object.
2.3. Als bijlage bij het Rapport is een faxbericht gevoegd, gedateerd 28 maart 1996, afkom-stig van "Publiekservice - Gemeente Velsen-Noord" en gericht aan één der auteurs van het Rapport. Daarin wordt meegedeeld dat voor het Object een bestemmingsplan geldt, dat is vastgesteld door de gemeenteraad op 13 maart 1963, goedgekeurd door GS op
25 augustus 1964, en goedgekeurd door de Kroon op 6 oktober 1967. Voorts wordt meege-deeld dat krachtens dat bestemmingsplan op het Object de bestemming "wegen" rust.
2.4. Het Rapport taxeert de economische huurwaarde van de opstallen (stalling, kantoor en tank-/wasstraat met 'de eventueel aan de opstallen toe te rekenen buitenruimten') op ƒ 97.390 per jaar, exclusief BTW. Volgens het rapport is deze huurwaarde "per huidige gebruiksbe-stemming" en is deze waarde ook reëel ten aanzien van (toekomstige) verhuur aan onderne-mingen c.q. branches, niet zijnde die van belanghebbende.
2.5 Het Rapport taxeert de onderhandse verkoopwaarde van het Object kennelijk per 18 april 1996 (in het rapport wordt geen melding gemaakt van een andere waardedatum) op
ƒ 600.000, daarbij rekening houdend met (onder meer) de erfpachtsvoorwaarden. In het rap-port is vermeld dat deze taxatie tot stand is gekomen door deels de brutohuurwaardekapitali-satiemethode toe te passen en deels de gecorrigeerde vervangingswaarde en dat de opstallen met aan- en toebehoren mede zijn gewaardeerd in relatie tot het eventuele alternatief toegesta-ne gebruik van het ter plaatse geldende vigerende bestemmingsplan.
2.6. In de uitspraak op bezwaar, waarbij de vastgestelde waarde van het Object wordt ver-minderd tot ¦ 757.000, wordt aan het parkeerterrein een waarde toegekend van
ƒ 124.900 (2498 m2). De opstallen kenden in die taxatie een huurwaarde van ¦ 68.760 en bij een huurwaardekapitalisatiefactor van 9.2 een waarde van ¦ 632.592, afgerond tot ¦ 632.100.
3. Geschil
In geschil is de juistheid van de waarde die verweerder in de uitspraak op bezwaar aan het Object heeft toegekend, in het licht van de gebruiksbeperking die (mogelijk) voortvloeit uit het bestemmingsplan.
4. Standpunten van partijen
De standpunten van partijen blijken uit beroep- respectievelijk verweerschrift. Ter zitting is daaraan het volgende toegevoegd:
namens belanghebbende :
Wij kunnen ermee leven dat geen rekening wordt gehouden met de bodemverontreiniging. In dit beroep gaat het ons uitsluitend om de waardedrukkende invloed van de bestemming, zoals die door de gemeente is opgegeven aan de auteurs van het Rapport. In dat Rapport is de eco-nomische huurwaarde getaxeerd met inachtneming van die bestemming. Naar onze mening moet de WOZ-waarde van het Object worden gesteld op ƒ 600.000, conform het Rapport. De auteurs daarvan hebben ons geen nader inzicht willen verschaffen in de wijze waarop zij die waarde hebben berekend. Ik wil aannemen dat een bouwvergunning is afgegeven, toen de opstallen in 1988 werden gebouwd. Het Rapport is uitgelokt om inzicht te krijgen in de marktwaarde van het Object, niet om de WOZ-waarde te vernemen. Het is ons bekend dat de gemeente ambitieuze plannen heeft voor dit gebied. In welk stadium die verkeren is ons onbe-kend. Vooralsnog gaat daar geen waardeverhogende werking van uit.
namens verweerder :
De publieksmedewerker D heeft zich vergist toen hij opgaf dat het Object de bestemming "wegen" heeft. Uit bijlage 10 bij het verweerschrift blijkt dat het desbetreffende deel van het bestemmingsplan "van goedkeuring onthouden" is. Ik begrijp niet wat de voorzitter bedoelt als hij mij vraagt naar de "status" van die bijlage. Ik heb intern nagevraagd of op het Object een gebruiksbeperkende bestemming rust. Men zei van niet, je kunt op dat perceel doen wat je wilt, zei men mij. Men is al jaren doende met de ontwikkeling van dat gebied. Het is een complexe zaak, omdat het deels in een buurgemeente ligt. Er staan al jaren borden met "xxx" erop. Voor zover ik weet wil men er een bedrijvenpark vestigen.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. De gemeenteambtenaar D heeft schriftelijk meegedeeld dat op het Object de bestemming "wegen" rust. Een andere gemeenteambtenaar, verweerder, stelt in dit beroep dat die medede-ling onjuist zou zijn, en dat op het Object geen bestemming rust. Gegeven deze tegenstrijdige informatie kan het Hof bezwaarlijk afgaan op het woord van verweerder. Het had op diens weg gelegen om - spontaan, bij verweerschrift - zijn stelling te documenteren, door overleg-ging van de door D nauwkeurig aangeduide besluiten, waaraan D - naar aan te nemen valt - zijn informatie (al dan niet met juistheid) heeft ontleend. Verweerder heeft dat verzuimd, en volstaan met overlegging van een kaart waarvan hij de status niet heeft kunnen ophelderen. Of op het Object een bestemming rust, en zoja welke blijft dus onzeker.
5.2. Heropening van het onderzoek kan evenwel achterwege blijven omdat voor verlaging van de door verweerder (laatstelijk) vastgestelde waarde ook dan geen aanleiding bestaat, wanneer veronderstellenderwijze ervan wordt uitgegaan dat op het Object de bestemming "wegen" rust. Redengevend daartoe is het volgende.
5.3. Het Rapport heeft de economische huurwaarde van de opstallen (met 'de eventueel aan de opstallen toe te rekenen buitenruimten') getaxeerd met inachtneming van de (veronderstel-de) bestemming "wegen", en wel op ƒ 97.390 per jaar. Wanneer die economische huurwaarde wordt afgezet tegen de waarde die verweerder in de uitspraak op bezwaar heeft toegekend aan het gehele Object (ƒ 757.000), dan resulteert een kapitalisatiefactor van bijna 7,8.
5.4. De kapitalisatiefactor valt lager uit, indien ermee rekening wordt gehouden dat het Rap-port bij de taxatie van de economische huurwaarde het parkeerterrein klaarblijkelijk groten-deels buiten beschouwing heeft gelaten. Nu het aldus gebruikte deel van het terrein een eigen functie als parkeerterrein heeft en daardoor niet als "bijbehorende grond" in de huurwaarde-kapitalisatie van de opstallen kan worden betrokken, kleeft aan het Rapport in zoverre een gebrek. Verweerder heeft (in de uitspraak op bezwaar) dat parkeerterrein gewaardeerd op ƒ 124.900, en dus de opstallen op (ƒ 757.000 - ƒ 124.900 =) ƒ 632.100. Zet men de economi-sche huurwaarde van het Rapport dáártegen af, dan resulteert een kapitalisatiefactor van afge-rond 6,5.
5.5. Aangezien echter niet zonder meer mag worden uitgegaan van de juistheid van de waar-de die verweerder toekent aan het parkeerterrein kan uit 5.3-5.4 niet méér (maar ook niet min-der) worden geconcludeerd dan dat de combinatie van de economische huurwaarde (als ge-taxeerd in het Rapport) en de waarde van het Object (als vastgesteld in de uitspraak op be-zwaar) resulteert in een kapitalisatiefactor van minder dan 7,8.
5.6. Een kapitalisatiefactor van 7,8 is naar het oordeel van het Hof voor het Object stellig niet te hoog. Het Hof gaat daarbij enerzijds (vanwege de veronderstelde gebruiksbeperking) uit van een aanzienlijk leegstandsrisico, anderzijds van de betrekkelijk geringe ouderdom van het Object (bouwjaar 1988), en van de rentestand omstreeks de waardepeildatum
(het effectief rendement op langlopende staatsleningen beliep over het jaar 1995 gemiddeld 7,20%).
5.7. Vermenigvuldiging van een aanvaardbare kapitalisatiefactor met een economische huur-waarde, die bepaald is met inachtneming van een (veronderstelde) gebruiksbeperking, leidt tot een marktwaarde waarin die (veronderstelde) gebruiksbeperking eveneens is verdisconteerd. De overwegingen 5.3-5.6 leiden dus tot de slotsom dat de waarde van het Object ten minste
ƒ 757.000 is, zelfs wanneer er de bestemming "wegen" op zou rusten. Het beroep is dus onge-grond. Het Hof merkt hierbij nog op dat bij het vorenstaande acht wordt geslagen op een door belanghebbende verdedigde huurwaarde die kennelijk de huurwaarde per 18 april 1996 is, maar dat aannemelijk is dat de huurwaarde per de waardepeildatum 1 januari 1995 daarvan niet zodanig afweek dat het vorenstaande niet zou gelden per de genoemde waardepeildatum. Het Hof wijst er daarbij op dat belanghebbende de uitkomst van het Rapport zonder meer van belang acht voor de onderhavige procedure.
5.8. Ten overvloede merkt het Hof nog op de taxatie van de onderhandse verkoopwaarde van het Object in het Rapport (ƒ 600.000) reeds daarom onbruikbaar is voor de beslechting van het geschil, omdat daarbij klaarblijkelijk rekening is gehouden met de erfpachtsvoorwaarden (verplichting tot canonbetaling, beperkte duur van het recht), die bij de bepaling van de WOZ-waarde moeten worden weggedacht.
6. Proceskosten
Nu belanghebbende in het ongelijk is gesteld en zich overigens geen bijzondere omstandighe-den hebben voorgedaan, acht het Hof geen termen aanwezig verweerder te veroordelen in de proceskosten op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
7. Beslissing
Het Hof verklaart het beroep ongegrond.
De uitspraak is vastgesteld op 23 november 2001 door mrs. Schaap, Van Loon en Van Maan-en, in tegenwoordigheid van mr. Couperus als griffier. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.