Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X B.V. te Z, belanghebbende, tegen een uitspraak van het hoofd van de afdeling belastingen van de gemeente P, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 20 juli 2000, aangevuld bij schrijven van 19 september 2000.
Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 3 juli 2000, betreffende de ten name van belanghebbende afgegeven beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te P voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 naar de waardepeildatum 1 januari 1994 is vastgesteld op ƒ 3.760.000.
Na bezwaar tegen de beschikking is deze bij de bestreden uitspraak gehandhaafd.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot ƒ 1.430.000.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
Ter zitting van 8 juni 2001 zijn verschenen mr. A (B B.V. te Q) als gemachtigde van belanghebbende en C namens verweerder, bijgestaan door D. De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en overgelegd. De pleitnota wordt tot de gedingstukken gerekend. De gemachtigde heeft tevens overgelegd een stuk, getiteld "X B.V. en de WWOZ" en een kopie van een brief van E specialistische taxaties van 26 mei 1998, gericht aan X B.V. Verweerder heeft van deze stukken kennis kunnen nemen en heeft zich daarover kunnen uitlaten. De inhoud van deze stukken wordt geacht hier te zijn opgenomen.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak a-straat 1 te P. Het betreft een perceel van 2317 m² met daarop een in 1930 gebouwde telefooncentrale met vier bouwlagen en een vloeroppervlak van 4.580 m². Hierna wordt de onroerende zaak aangeduid als: het object.
2.2. Met dagtekening 28 februari 1997 is ten name van belanghebbende een beschikking afgegeven waarbij de waarde van het object voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 werd vastgesteld op ƒ 116.000 (waardepeildatum 1 januari 1994). Met deze beschikking werd aan belanghebbende meegezonden een taxatieverslag, betrekking hebbend op het object, waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object werd berekend op het zojuist genoemde bedrag, waarbij werd uitgegaan van een vloeroppervlak van 200 m².
2.3. Aan belanghebbende werd over het jaar 1996 met dagtekening 30 april 1996 een aanslag in de onroerende-zaakbelastingen opgelegd, berekend naar een waarde van ƒ 3.608.000.
2.4. Tegen de onder 2.2. hiervóór vermelde beschikking heeft belanghebbende een bezwaarschrift ingediend. Bij het daarop volgende onderzoek van verweerder werd ontdekt dat de afgegeven beschikking onjuist was. Bij brief van 30 september 1998 heeft belanghebbende het bezwaarschrift ingetrokken. Bij brief aan belanghebbende van 12 oktober 1998 heeft verweerder aangekondigd een herziene beschikking te zullen afgeven.
2.5. Met dagtekening 6 januari 2000 heeft verweerder een nieuwe beschikking afgegeven ten name van belanghebbende. Daarbij werd de waarde vastgesteld op ƒ 3.760.000. Blijkens het meegezonden taxatieverslag, waarbij de waarde werd berekend volgens de methode van de gecorrigeerde vervangingswaarde, werd voor nagenoeg het hele object voor technische veroudering een factor van 0,580 toegepast.
2.6. Het door belanghebbende overgelegde stuk "X B.V. en de WWOZ, een leidraad voor taxaties" luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
"X B.V. heeft in Nederland een paar duizend telefooncentrales in haar onroerende-zaak-bestand voor de huisvesting van haar primaire bedrijfsprocessen.
In het kader van de Wet Waardering Onroerende Zaken (WWOZ) dienen deze centrales te worden getaxeerd.
Gezien de uitzonderlijke positie, die deze telefooncentrales in de onroerend-zaak-markt innemen, bestond er bij WWOZ-taxateurs de behoefte, mede gezien de grote aantallen en de schijnbaar grote diversiteit, aan een zekere standaardisatie bij het taxeren van deze centrales.
Ten behoeve van de eerste WOZ-periode (1997-2000) is er uitgebreid en diepgaand overleg gevoerd over de wijze van taxeren van X-telefooncentrales. Dit resulteerde na meerdere onderhandelingsrondes in 1997 en 1998 in een totaal-overeenkomst met de grootste landelijke taxatiebureaus.
Gesteld kan worden, dat deze overeenkomst inmiddels landelijke toepassing vindt. Alleen al door middel van de afspraken met de landelijke taxatiebureaus is er een landelijke dekking van ruim 80% van alle gemeenten. Voor de overige gemeenten geldt in zijn algemeenheid dat deze afspraken ook door hen worden gevolgd.
Voor de tweede WWOZ-ronde (2001-2004) zijn de afspraken opnieuw op een rij gezet en geactualiseerd naar prijspeil 1 januari 1999. E.e.a. resulteert in de voorliggende leidraad.
De geactualiseerde overeenkomst bestaat uit een drietal onderdelen:
bijlage 1: Rekenregels m.b.t. het berekenen van de Gecorrigeerde Vervangingswaarde (GVW).
bijlage 2: X-rekenmodel GVW.
bijlage 3: Tabel stichtingskosten X-Telefooncentrales.
Het betreft hier zonder uitzondering standaard telefooncentrales. Dit zijn centrales met een type-aanduiding zoals vermeld in de kolom type van bijlage 3.
Maatwerkcentrales worden -zover mogelijk- gerelateerd aan vergelijkbare standaardcentrales. (…)
Rekenregels m.b.t. het berekenen van de Gecorrigeerde Vervangingswaarde (GVW) van X-telefooncentrales in het kader van de WWOZ (2e periode).
(…)
Levensduur
De technische levensduur en de afschrijvingsperiode van een tfc zal tot het einde van het WOZ-tijdvak worden verlengd. De technische levensduur zal nooit korter zijn dan 33 jaar.
(…)".
In een voetnoot bij de vorenbedoelde bijlage "Rekenregels" is vermeld: "Bij het opstellen van deze rekenregels is dankbaar gebruik gemaakt van de door E geredigeerde tekst van de afspraken zoals deze d.d. 260598 en d.d. 090998 tussen E en X B.V. werden vastgelegd.".
2.7. Bij het verweerschrift heeft verweerder een taxatieverslag overgelegd waarin de waarde van het object, berekend volgens de methode van huurwaardekapitalisatie, wordt gesteld op ƒ 3.998.000.
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil het antwoord op de vraag of sprake is van een zogenaamd ambtelijk verzuim van verweerder dat in de weg stond aan de afgifte op de voet van artikel 27 van Pro de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) van een herzieningsbeschikking door verweerder. Als deze vraag ontkennend wordt beantwoord is in geschil de vraag of de waarde van het object per de waardepeildatum 1 januari 1994 ƒ 3.760.000 bedroeg, zoals verweerder verdedigt, dan wel ƒ 1.430.000, welke waarde belanghebbende voorstaat.
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen en de motivering ervan wordt verwezen naar de stukken van het geding.
Ter zitting is daaraan door partijen, zakelijk weergegeven, het volgende toegevoegd.
Door de gemachtigde van belanghebbende:
Voor belanghebbende was niet aanstonds duidelijk dat een taxatie op ƒ 116.000 onjuist was.
In de afspraken met de taxatiebureaus, waarvan de leidraad van belanghebbende een neerslag vormt, is vastgelegd hoe wordt omgegaan met belemmeringen in gebruiksmogelijkheden. Er zijn verschillende soorten centrales. Wat de verschillen zijn tussen standaardcentrales en maatwerkcentrales is mij niet echt bekend. Desgewenst kan ik u daarover nader informeren. Een leegstandspercentage van 50 was destijds reëel.
Er bestaat geen bezwaar tegen dat de uitspraak zonder voorafgaande aankondiging wordt gedaan en toegezonden zodra zij gereed is.
Door verweerder:
Verschillende feiten en omstandigheden wijzen er op dat in eerste instantie een duidelijk kenbare administratieve fout is gemaakt. Het object is gelegen in het centrum, dus alleen al vanwege de daar geldende hoge grondprijs kon de waarde van ƒ 116.000 niet kloppen. De waarde voor de onroerende-zaakbelastingen 1996 was al meer dan ƒ 3 miljoen. Er was geen sprake van sloop of iets dergelijks. Dan moet de vastgestelde waarde minst genomen toch vreemd overkomen. Ook de oppervlakte is onjuist vermeld. De fout is waarschijnlijk ontstaan bij de overheveling van gegevensbestanden naar een nieuw computersysteem.
Er is gewaardeerd op gecorrigeerde vervangingswaarde. Het bij het verweerschrift gevoegde rapport, met een waardering volgens de huurwaardekapitalisatiemethode, dient ter bevestiging van de vastgestelde waarde. Bij nader inzien moet ik erkennen dat de vergelijkingscijfers die in het rapport staan vermeld ontleend zijn aan transacties met betrekking tot kantoorpanden, dat die niet goed vergelijkbaar zijn met een object als een telefooncentrale en dat er geen marktgegevens over telefooncentrales zijn. Ik doe daarom geen beroep meer op het bij het verweerschrift gevoegde taxatierapport.
Als levensduur wordt in aanmerking genomen een termijn van 40 jaar met een restwaarde van 30%. Het bouwjaar was 1930, maar in verband met nadien plaatsgevonden hebbende verbouwingen is als "rekenjaar" het jaar 1970 genomen. Zo komen wij uit op een factor 0,580 (24/40 x 70 = 42% afschrijving).
Het model dat belanghebbende hanteert is geen wettelijk voorschrift. In onze taxatie is voor functionele veroudering een afschrijving van 18,5% in aanmerking genomen. Belanghebbende rekent met 50%. Dat is te hoog. Voor het object lopen momenteel bouwvergunningaanvragen. Er is onlangs nog voor ƒ 2,5 miljoen uitgebreid en er liggen plannen voor nog eens 2200 m² uitbreiding. Het type centrale waar het hier om gaat is niet opgenomen in de bijlage.
Er bestaat geen bezwaar tegen dat de uitspraak zonder voorafgaande aankondiging wordt gedaan en toegezonden zodra zij gereed is.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Naar luid van artikel 27, eerste lid, eerste volzin, van de Wet WOZ kan, indien enig feit grond oplevert voor het vermoeden dat de waarde van een object te laag is vastgesteld, de bij de oorspronkelijke beschikking vastgestelde waarde bij beschikking worden herzien. De ontdekking door verweerder, naar aanleiding van het door belanghebbende tegen de oorspronkelijke beschikking ingediende bezwaarschrift, dat bij het afgeven van de oorspronkelijke beschikking was uitgegaan van onjuiste gegevens aangaande het object, vormde een feit als hiervóór is bedoeld.
5.2. De tweede volzin van het eerste lid van artikel 27 van Pro de Wet WOZ houdt in dat een feit dat verweerder bekend was of redelijkerwijs bekend had kunnen zijn geen grond voor herziening kan opleveren. De herzieningsbeperking die uit deze volzin voortvloeit is bedoeld voor die gevallen waarin de oorspronkelijke beschikking bij de belastingplichtige de indruk kon wekken te berusten op een -zij het mogelijk onjuiste- vaststelling van de waarde door verweerder. De tweede volzin biedt de belastingplichtige derhalve geen bescherming in een geval als het onderhavige, waarin de beschikking een waarde aangaf van slechts ƒ 116.000 en uit het met de beschikking meegezonden taxatieverslag was op te maken dat aan deze waarde een aantal onjuiste specificaties van het object ten grondslag lagen. Mede in aanmerking genomen de omstandigheden dat voor het jaar 1996 in de maand april van dat jaar aan belanghebbende voor hetzelfde object een aanslag in de onroerende-zaakbelastingen was opgelegd naar een waarde van ƒ 3.608.000 en dat ook naar het oordeel van belanghebbende aan de grond reeds een waarde van ƒ 695.000 moet worden toegekend, kan niet anders dan worden geoordeeld dat het belanghebbende onmiddellijk duidelijk moest zijn dat de oorspronkelijke beschikking onjuist was ten gevolge van één of meerdere als vergissing aan te merken administratieve misslagen.
5.3. Het vorenstaande houdt in dat de vraag of verweerder een herzieningsbeschikking kon afgeven bevestigend moet worden beantwoord.
5.4. Belanghebbende stelt dat zij met de belangrijkste taxatiebureaus, waaronder E, afspraken heeft gemaakt met betrekking tot de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van telefooncentrales en dat verweerder aan deze afspraken gebonden is. Het Hof kan belanghebbende hierin niet volgen. Gesteld noch gebleken is dat de taxatiebureaus, en in het bijzonder E, bij het maken van de afspraken optraden namens verweerder. Alsdan kan verweerder niet ertoe worden verplicht afspraken, die buiten zijn medeweten tot stand zijn gekomen en waarbij hij geen partij was, na te komen. De omstandigheid dat de taxatie die aan de bestreden uitspraak ten grondslag ligt, is verricht door een medewerker van E brengt hierin geen verandering.
5.5. Verweerder, die ter zitting het beroep op het taxatierapport waarin de waarde volgens de huurwaardekapitalisatie werd berekend heeft laten varen, stelt zich op het standpunt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van het object ƒ 3.760.000 bedraagt. Bij gemotiveerde betwisting van deze waarde door belanghebbende rust op verweerder de last de juistheid van de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken.
5.6. Verweerder grondt de vastgestelde waarde op een summiere en niet nader gedocumenteerde berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde waarin het oorspronkelijke bouwjaar terzijde is gesteld en waarin -op grond van verschillende plaatsgevonden hebbende verbouwingen- voor de berekening van de technische levensduur wordt uitgegaan van het fictieve "rekenjaar" 1970. Of en in hoeverre een dergelijke bijstelling gerechtvaardigd is, is door verweerder niet, althans onvoldoende, nader toegelicht. Voorts is, in samenhang daarmee, niet inzichtelijk gemaakt hoe een functionele afschrijving van slechts 18,5% bij een in oorsprong uit 1930 daterende telefooncentrale verdedigbaar is. Aldus beschouwd kleven aan de taxatie door verweerder gebreken die ertoe leiden dat het Hof door de onderbouwing van de door verweerder gestelde waarde niet overtuigd is en dat verweerder met het summiere taxatieverslag die waarde niet aannemelijk heeft gemaakt.
5.7. Belanghebbende heeft gesteld dat met betrekking tot het onderhavige object kan worden aangesloten bij de rekenregels die in de praktijk zijn ontwikkeld voor telefooncentrales, zoals deze zijn neergelegd in de onder 2.6. hiervóór weergegeven leidraad, welke rekenregels een neerslag vormen van tussen haar en grote landelijke taxatiebureaus gemaakte afspraken. Nu verweerder de door hem gestelde waarde niet aannemelijk heeft weten te maken, belanghebbende een berekening heeft overgelegd die steunt op, naar aannemelijk is geworden, met betrekking tot objecten als de onderhavige in den lande alom door deskundigen in acht genomen waarderingsregels, en een andere waarde door partijen niet is verdedigd, zal het Hof belanghebbende volgen in haar standpunt.
5.8. Uit het vorenoverwogene vloeit voort dat het gelijk aan belanghebbende is zodat de waarde van de onroerende zaak a-straat 39 moet worden gesteld op ƒ 1.430.000.
6. Schadevergoeding
6.1. Belanghebbende heeft in de pleitnota het Hof verzocht verweerder te veroordelen tot vergoeding van schade op de voet van artikel 8:73 van Pro de Algemene wet bestuursrecht, bestaande uit de kosten van het laten uitbrengen van een taxatierapport in de bezwaarfase ten belope van ƒ 1.216 (kennelijk excl. BTW). Verweerder heeft met betrekking tot het verzoek om schadevergoeding geen verweer gevoerd.
6.2. Indien verweerder een besluit neemt en handhaaft dat naderhand door de rechter wordt vernietigd begaat verweerder een onrechtmatige daad jegens belanghebbende. Ook indien verweerder geen verwijt treft, moet worden aangenomen dat deze onrechtmatige daad voor rekening van verweerder komt, behoudens ingeval zich bijzondere omstandigheden voordoen. Het Hof is van oordeel dat verweerder door de bij de beschikking vastgestelde waarde in de bezwaarfase niet verder te verminderen dan hij heeft gedaan een onrechtmatige daad jegens belanghebbende heeft begaan die voor rekening van verweerder komt. Een bijzondere omstandigheid als hiervóór is bedoeld, is gesteld noch gebleken. Naar het oordeel van het Hof is het inroepen van de bijstand van een deskundige in redelijkheid geschied. Het Hof acht mitsdien termen aanwezig voor een veroordeling van de inspecteur in de kosten van bijstand in de bezwaarfase. De gestelde omvang van de kosten acht het Hof redelijk.
6.3. Op grond van het vorenoverwogene is het Hof van oordeel dat belanghebbende schade heeft geleden tot het bedrag van de gestelde kosten van bijstand door een deskundige in de bezwaarfase ten bedrage van ƒ 1.216 en dat deze schade door de Staat aan belanghebbende moet worden vergoed. Voormeld bedrag behoeft niet te worden verhoogd met omzetbelasting, aangezien niet is gesteld of gebleken dat deze op belanghebbende drukt.
7. Proceskosten
Nu de uitspraak niet in stand blijft zal het Hof verweerder op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht veroordelen in de proceskosten van belanghebbende. Het bedrag van de voor vergoeding in aanmerking komende kosten bedraagt volgens de normen van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 (verschijnen zitting) x ƒ 710 x 1,5 (factor voor gewicht van de zaak) = ƒ 1.065.
8. Beslissing
Het Hof:
verklaart het beroep gegrond;
vernietigt de bestreden uitspraak;
vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde tot ƒ 1.430.000;
veroordeelt de gemeente Hilversum tot vergoeding aan belanghebbende van de door haar geleden schade tot een bedrag van ƒ 1.216;
gelast de gemeente Hilversum het door belanghebbende betaalde griffierecht ten bedrage van ƒ 450 te vergoeden;
veroordeelt verweerder tot vergoeding van de proceskosten van belanghebbende tot een bedrag van ƒ 1.065 en wijst de gemeente Hilversum aan als de rechtspersoon die dit bedrag aan belanghebbende dient te voldoen.
De uitspraak is vastgesteld op 24 augustus 2001 door mrs. Schaap, Onnes en Van Loon, in tegenwoordigheid van mr. Van de Merwe als griffier. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Cassatie
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
de naam en het adres van de indiener;
de dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.