Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X B.V. te Z, belanghebbende, tegen een uitspraak van het hoofd van de afdeling belastingen van de gemeente P, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 16 februari 2000, aangevuld bij schrijven van 15 maart 2000.
Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 6 januari 2000, betreffende de ten name van belanghebbende afgegeven beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak b-straat 1 te P voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 naar de waardepeildatum 1 januari 1994 is vastgesteld op ƒ 21.429.000.
Na bezwaar tegen de beschikking is de vastgestelde waarde bij de bestreden uitspraak verminderd tot ƒ 19.528.000.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en tot verminde-ring van de vastgestelde waarde tot ƒ 18.474.000.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
Ter zitting van 8 juni 2001 zijn verschenen mr. A (B B.V. te Q) als gemachtigde van belanghebbende en C namens verweerder, bijgestaan door D. De gemachtigde van belanghebbende heeft ter zitting een pleitnota voorgedragen en overgelegd. De pleit-nota wordt tot de gedingstukken gerekend. De gemachtigde heeft tevens overgelegd een stuk, getiteld "X B.V. en de WWOZ" en een kopie van een brief van E specialis-tische taxaties van 26 mei 1998, gericht aan X B.V. Verweerder heeft van deze stuk-ken kennis kunnen nemen en heeft zich daarover kunnen uitlaten. Verweerder heeft een artikel uit de R-bode van 15 april 1999 overgelegd. De wederpartij heeft kennis kunnen nemen van de daarin met een markeerstift aangegeven passages en zich daar-over kunnen uitlaten. De inhoud van alle genoemde stukken wordt geacht hier te zijn opgenomen.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak b-straat 1 te Hilversum. Het betreft een perceel met daarop een pand met een in 1975 gebouwde 156 meter hoge televisietoren, die deel uitmaakt van het X-broadcastcentrum.
2.2. Bij de vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak op ƒ 19.528.000 is verweerder uitgegaan van een levensduur van de opstallen van 40 jaren.
2.3. Het door belanghebbende overgelegde stuk "X B.V. en de WWOZ, een leidraad voor taxaties" luidt, voor zover hier van belang, als volgt:
"X B.V. heeft in Nederland een paar duizend telefooncentrales in haar onroerende-zaak-bestand voor de huisvesting van haar primaire bedrijfsprocessen.
In het kader van de Wet Waardering Onroerende Zaken (WWOZ) dienen deze centrales te worden getaxeerd.
Gezien de uitzonderlijke positie, die deze telefooncentrales in de onroerend-zaak-markt in-nemen, bestond er bij WWOZ-taxateurs de behoefte, mede gezien de grote aantallen en de schijnbaar grote diversiteit, aan een zekere standaardisatie bij het taxeren van deze centrales.
Ten behoeve van de eerste WOZ-periode (1997-2000) is er uitgebreid en diepgaand overleg gevoerd over de wijze van taxeren van X-telefooncentrales. Dit resulteerde na meerdere on-derhandelingsrondes in 1997 en 1998 in een totaal-overeenkomst met de grootste landelijke taxatiebureaus.
Gesteld kan worden, dat deze overeenkomst inmiddels landelijke toepassing vindt. Alleen al door middel van de afspraken met de landelijke taxatiebureaus is er een landelijke dekking van ruim 80% van alle gemeenten. Voor de overige gemeenten geldt in zijn algemeenheid dat deze afspraken ook door hen worden gevolgd.
Voor de tweede WWOZ-ronde (2001-2004) zijn de afspraken opnieuw op een rij gezet en geactualiseerd naar prijspeil 1 januari 1999. E.e.a. resulteert in de voorliggende leidraad.
De geactualiseerde overeenkomst bestaat uit een drietal onderdelen:
bijlage 1: Rekenregels m.b.t. het berekenen van de Gecorrigeerde Vervangingswaarde (GVW).
bijlage 2: X-rekenmodel GVW.
bijlage 3: Tabel stichtingskosten X-Telefooncentrales.
Het betreft hier zonder uitzondering standaard telefooncentrales. Dit zijn centrales met een type-aanduiding zoals vermeld in de kolom type van bijlage 3.
Maatwerkcentrales worden -zover mogelijk- gerelateerd aan vergelijkbare standaardcentrales. (…)
Rekenregels m.b.t. het berekenen van de Gecorrigeerde Vervangingswaarde (GVW) van X-telefooncentrales in het kader van de WWOZ (2e periode).
(…)
Levensduur
De technische levensduur en de afschrijvingsperiode van een tfc zal tot het einde van het WOZ-tijdvak worden verlengd. De technische levensduur zal nooit korter zijn dan 33 jaar.
(…)".
In een voetnoot bij de vorenbedoelde bijlage "Rekenregels" is vermeld: "Bij het op-stellen van deze rekenregels is dankbaar gebruik gemaakt van de door E geredigeerde tekst van de afspraken zoals deze d.d. 260598 en d.d. 090998 tussen E en X B.V. werden vastgelegd.".
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil het antwoord de vraag of bij het bepalen van de gecorri-geerde vervangingswaarde van de in geding zijnde telecommunicatietoren met bijge-bouwen moet worden uitgegaan van een levensduur van 40 jaar, zoals verweerder verdedigt, dan wel 33 jaar, zoals belanghebbende voorstaat.
4. Standpunten van partijen
Voor de standpunten van partijen en de motivering ervan wordt verwezen naar de stukken van het geding.
Ter zitting is daaraan door partijen, zakelijk weergegeven, het volgende toegevoegd.
Door de gemachtigde van belanghebbende:
Van dit object bestaat een taxatierapport, maar dat heb ik niet meegebracht.
In de bijlage van de WOZ-leidraad staat de afspraak: nooit korter dan 33 jaar. In de praktijk houdt dat in dat afgesproken is dat een levensduur van 33 jaar wordt aange-houden. Voor een TV-toren geldt hetzelfde als voor een telefoontoren/centrale. De torens komen met elkaar overeen; er hangen alleen andere satellieten aan. Er zijn in Nederland circa 1300 telecommunicatietorens. Daarvan zijn er bijna 30 van dit type. Het geschil omvat mede de bijgebouwen. Het algemene begrip "telefooncentrale" omvat ook torens als de onderhavige. Daarom geldt de afspraak waarover ik het zo-juist had ook voor deze telecommunicatietoren.
De schrijver van het krantenartikel is een journalist aan wiens deskundigheid ik twij-fel. Er is bijna geen behoefte meer aan dit soort torens. Zij dienen alleen nog als "back-up". De toren in S is de laatste toren die belanghebbende op deze wijze heeft laten bouwen. Er staan nog wel hogere torens in Nederland. Deze is niet specifiek.
De taxateur van verweerder maakt verschil tussen technische levensduur en functio-nele veroudering. De in acht genomen termijn van 40 jaar is niet onderbouwd. Lan-delijk wordt overal 33 jaar gehanteerd. Ik begrijp het standpunt van de gemeente niet.
Het Hof heeft gelijk als het constateert dat uit de stukken valt op te maken dat tussen partijen meer geschilpunten bestaan dan alleen de technische levensduur van de to-ren. Maar belanghebbende wil het eigenlijk alleen over dat punt hebben. Voor het overige wordt ingestemd met de elementen van de taxatie van verweerder.
Er bestaat geen bezwaar tegen dat de uitspraak zonder voorafgaande aankondiging wordt gedaan en toegezonden zodra zij gereed is.
Door verweerder:
Ik ben niet gebonden aan afspraken die belanghebbende heeft gemaakt met grote taxatiebureaus, waaronder E.
De door ons geraadpleegde taxateur van E heeft een levensduur van 40 jaren gehan-teerd, aangezien het een specifiek object betrof. Geconstateerd is dat de toren dege-lijk is gebouwd. Er is verschil tussen telecommunicatietorens. Uit het door mij over-gelegde krantenartikel blijkt de bijzondere functie van deze toren. Hij is gebouwd uit duurzame materialen. Het is niet logisch dat in 2007 nog slechts de restwaarde res-teert. Deze toren is hoger dan de toren die belanghebbende als referentie hanteert. Ik weet niet of de door ons in de arm genomen taxateur, F, nog meer torens heeft ge-taxeerd.
Alleen de in acht te nemen levensduur van de toren is in geschil. De in aanmerking genomen functionele afschrijving is zeer hoog: 14,5% en voor de toren 31,6%.
Er bestaat geen bezwaar tegen dat de uitspraak zonder voorafgaande aankondiging wordt gedaan en toegezonden zodra zij gereed is.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Belanghebbende stelt dat zij met de belangrijkste taxatiebureaus, waaronder E, afspraken heeft gemaakt met betrekking tot de vaststelling van de gecorrigeerde ver-vangingswaarde van telefooncentrales, welke afspraken naar zij stelt tevens gelden voor een telecommunicatietoren als in casu in het geding is, en dat verweerder aan deze afspraken gebonden is. Het Hof kan belanghebbende hierin niet volgen. Gesteld noch gebleken is dat de taxatiebureaus, en in het bijzonder E, bij het maken van de afspraken optraden namens verweerder. Alsdan kan verweerder niet ertoe worden verplicht afspraken, die buiten zijn medeweten tot stand zijn gekomen en waarbij hij geen partij was, na te komen. De omstandigheid dat de taxatie die aan de bestreden uitspraak ten grondslag ligt, is verricht door een medewerker van E brengt hierin geen verandering.
5.2. Verweerder stelt zich op het standpunt dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van de in geding zijnde onroerende zaak ƒ 19.528.000 bedraagt. Bij gemotiveerde betwisting van deze waarde door belanghebbende rust op verweerder de last de juist-heid van de door hem vastgestelde waarde aannemelijk te maken.
5.3. Belanghebbende heeft gesteld dat het in geding zijnde object kan worden gere-kend tot de categorie telefooncentrales/torens, aangezien deze bouwwerken naar hun aard op één lijn zijn te stellen met het onderhavige object. Verweerder heeft deze stelling van belanghebbende niet, althans onvoldoende weersproken.
5.4. Vervolgens heeft belanghebbende gesteld dat met betrekking tot het onderhavige object kan worden aangesloten bij de rekenregels die in de praktijk zijn ontwikkeld voor telefooncentrales, zoals deze zijn neergelegd in de onder 2.3. hiervóór weerge-geven leidraad, welke rekenregels een neerslag vormen van tussen haar en grote lan-delijke taxatiebureaus gemaakte afspraken, dat deze afspraken inhouden dat de torens als de onderhavige worden geacht een levensduur van 33 jaar te hebben, dat deze termijn in de praktijk algemeen wordt gevolgd en dat slechts verweerder hiervan af-wijkt.
5.5. Hiertegenover heeft verweerder aangevoerd dat het in casu gaat om een toren met een specifieke functie en dat de toren degelijk (waarmee kennelijk wordt be-doeld: degelijker dan andere torens) is gebouwd. Een en ander is evenwel door ver-weerder niet gedocumenteerd of anderszins nader toegelicht. Hij heeft derhalve niet aannemelijk gemaakt dat het onderhavige object ten opzichte van het vergelijkings-materiaal waarop belanghebbende zich beroept een afwijkende positie inneemt. Voorts heeft verweerder niet, althans onvoldoende weersproken de stellingen van belanghebbende dat, afgezien van het onderhavige geval, deskundigen (waaronder de taxateurs van Kafi) voor objecten als de onderhavige uitgaan van een levensduur van 33 jaar en dat met dit uitgangspunt gemaakte taxatieberekeningen door gemeenten plegen te worden aanvaard in het kader van de Wet waardering onroerende zaken.
5.6. Een en ander in aanmerking nemend is het Hof van oordeel dat verweerder, te-genover de gemotiveerde stellingname van belanghebbende, onvoldoende naar voren heeft gebracht om zijn stelling dat een levensduur van 40 jaar in aanmerking moet worden genomen, aannemelijk te maken.
5.6. Uit het vorenoverwogene vloeit voort dat het gelijk aan belanghebbende is. Voor dat geval zijn partijen het erover eens dat de waarde van de onroerende zaak b-straat 1 moet worden gesteld op ƒ 18.474.000.
6. Schadevergoeding
6.1. Belanghebbende heeft in de pleitnota het Hof verzocht verweerder te veroordelen tot vergoeding van schade op de voet van artikel 8:73 van Pro de Algemene wet bestuurs-recht, bestaande uit de kosten van het laten uitbrengen van een taxatierapport in de bezwaarfase ten belope van ƒ 8.630 (excl. BTW). Verweerder heeft met betrekking tot het verzoek om schadevergoeding geen verweer gevoerd.
6.2. Indien verweerder een besluit neemt en handhaaft dat naderhand door de rechter wordt vernietigd begaat verweerder een onrechtmatige daad jegens belanghebbende. Ook indien verweerder geen verwijt treft, moet worden aangenomen dat deze on-rechtmatige daad voor rekening van verweerder komt, behoudens ingeval zich bij-zondere omstandigheden voordoen. Het Hof is van oordeel dat verweerder door de bij de beschikking vastgestelde waarde in de bezwaarfase niet verder te verminderen dan hij heeft gedaan een onrechtmatige daad jegens belanghebbende heeft begaan die voor rekening van verweerder komt. Een bijzondere omstandigheid als hiervóór is bedoeld, is gesteld noch gebleken. Naar het oordeel van het Hof is het inroepen van de bijstand van een deskundige in redelijkheid geschied. Het Hof acht mitsdien termen aanwezig voor een veroordeling van de inspecteur in de kosten van bijstand in de bezwaarfase. De gestelde omvang van de kosten acht het Hof redelijk.
6.3. Op grond van het vorenoverwogene is het Hof van oordeel dat belanghebbende schade heeft geleden tot het bedrag van de gestelde kosten van bijstand door een des-kundige in de bezwaarfase ten bedrage van ƒ 8.630 en dat deze schade door de Staat aan belanghebbende moet worden vergoed. Voormeld bedrag behoeft niet te worden verhoogd met kennelijk in rekening gebrachte omzetbelasting, aangezien niet is ge-steld of gebleken dat deze op belanghebbende drukt.
7. Proceskosten
Nu de uitspraak niet in stand blijft zal het Hof verweerder op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht veroordelen in de proceskosten van belangheb-bende. Het bedrag van de voor vergoeding in aanmerking komende kosten bedraagt volgens de normen van het Besluit proceskosten bestuursrecht 1 (verschijnen zitting) x ƒ 710 x 1,5 (factor voor gewicht van de zaak) = ƒ 1.065.
8. Beslissing
Het Hof:
- verklaart het beroep gegrond;
- vernietigt de bestreden uitspraak;
- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde tot ƒ 18.474.000;
- veroordeelt de gemeente Hilversum tot vergoeding aan belanghebbende van de door haar geleden schade tot een bedrag van ƒ 8.630;
- gelast de gemeente Hilversum het door belanghebbende betaalde griffierecht ten bedrage van ƒ 450 te vergoeden;
- veroordeelt verweerder tot vergoeding van de proceskosten van belangheb-bende tot een bedrag van ƒ 1.065 en wijst de gemeente Hilversum aan als de rechtspersoon die dit bedrag aan belanghebbende dient te voldoen.
De uitspraak is vastgesteld op 24 augustus 2001 door mrs. Schaap, Onnes en Van Loon, in tegenwoordigheid van mr. Van de Merwe als griffier. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in gea-nonimiseerde vorm.
Cassatie
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassa-tie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.