Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van de X te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van de Directeur Gemeentebelastingen te Amsterdam, verweerder.
1 Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 21 december 1999 (..).
Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 26 november 1999, betreffende de ten name van belanghebbende genomen beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Amsterdam voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 en naar de waardepeildatum 1 januari 1992 is vastgesteld op ¦ 6.980.000.
Na bezwaar tegen de beschikking is de vastgestelde waarde bij de bestreden uitspraak verminderd tot ¦ 5.640.000.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot ¦ 4.300.000.
Verweerder heeft een verweerschrift en een aanvulling daarop ingediend en concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
Ter zitting (..).
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar van het object a-straat 1 te Amsterdam, (..). Het object betreft een laboratoriumgebouw en kantoorruimten. Op het terrein van 3761 m² bevinden zich voorts een opslaggebouw en een fietsenstalling.
2.2. Het erfpachtsrecht van de grond is in 1982 voor 99 jaren uitgegeven aan de Stichting A (hierna: de stichting) tegen een erfpachtscanon van ¦ 1.562.000 voor het eerste jaar en ¦ 1 voor de overige jaren. De stichting heeft de opstallen in 1982 gesticht (..) en heeft deze ingevolge een lease-overeenkomst aan de gemeente Amsterdam ter beschikking gesteld.
2.3. In verband met de reorganisatie van X is de lease-overeenkomst afgekocht en is het recht van erfpacht met de gestichte opstallen door de stichting om niet overgedragen aan X.
2.4.1. Op verzoek van belanghebbende heeft makelaar o.g. B eind 1996 een taxatierapport opgemaakt waarin hij de onderhandse verkoopwaarde in ontruimde en onverhuurde staat van het object schat op ¦ 4.300.000.
2.4.2. In het rapport is onder meer vermeld: ‘Het betreft hier een onroerende zaak, die zeker niet courant kan worden genoemd. Indien het gebouw beschikbaar komt, zal het niet eenvoudig zijn in de markt hiervoor een andere gegadigde te vinden, die het gebouw als laboratorium kan gebruiken. Voor een dergelijke specifieke bestemming bestaat nu eenmaal een te geringe markt, terwijl bovendien in de regel bij dergelijke bestemmingen een ‘maatkostuum’ wordt ontworpen en gerealiseerd, dat geheel aansluit op het programma van eisen van de gebruiker.’
2.5.1. Verweerder heeft op 26 april 2000 na geveltaxatie een taxatierapport opgesteld waarin de waarde in het economische verkeer van het object per 1 januari 1992 is getaxeerd op ¦ 5.652.000 en de gecorrigeerde vervangingswaarde op ¦ 7.120.000.
2.5.2. Na plaatselijke opname van het object op 9 mei 2000 heeft verweerder op 12 mei 2000 een taxatierapport opgesteld waarin de waarde in het economische verkeer (onveranderd) wordt getaxeerd op ¦ 5.652.000 en de gecorrigeerde vervangingswaarde op ¦ 19.217.000.
2.6. De bij de WOZ-beschikking vastgestelde waarde van ¦ 6.980.000 is na bezwaar verminderd tot ¦ 5.640.000.
3. Geschil
Tussen partijen is de vastgestelde waarde in geschil. Belanghebbende verdedigt dat deze moet worden verminderd tot ¦ 4.300.000 overeenkomstig het onder 2.4. vermelde taxatierapport. Verweerder stelt dat de vastgestelde waarde ingevolge artikel 17, derde lid, Wet WOZ dient te worden gesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde, die veel hoger is dan de vastgestelde waarde in het economische verkeer.
4. Standpunten van partijen
Voor de motivering van de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken.
Ter zitting is daaraan toegevoegd, zakelijk weergegeven:
namens belanghebbende:
De bouwkosten in 1982 bedroegen circa ¦ 40 miljoen.
Er is geen sprake van een winstbeogende exploitatie.
In 1998/1999 is het pand ingrijpend verbouwd.
namens verweerder:
Het object is niet courant; dat blijkt ook uit het door belanghebbende overgelegde taxatierapport. Het object wordt ook niet commercieel geëxploiteerd, zodat de bedrijfswaarde niet van belang is.
Het object is door de stichting gebouwd op verzoek van de gemeente Amsterdam ten behoeve van X. De lease-overeenkomst is later afgekocht.
Bij de taxatie is uitgegaan van de situatie op 1 januari 1992.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Verweerder heeft de gecorrigeerde vervangingswaarde in het eerste taxatierapport berekend op ¦ 7.120.000 en na plaatselijke opneming op ¦ 19.217.000. Beide taxaties komen uit op een hoger bedrag dan de waarde in het economische verkeer, welke belanghebbende stelt op ¦ 4.300.000 en verweerder op ¦ 5.652.000. In verband met hetgeen hierna zal worden overwogen kan in het midden blijven of de waarde in het economische verkeer ¦ 4.300.000 bedraagt dan wel ¦ 5.652.000.
5.2. Belanghebbende heeft de berekeningswijze van de gecorrigeerde vervangingswaarde en de grondslagen waarop deze berust onvoldoende gemotiveerd betwist.
5.3. Ingevolge artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak als de onderwerpelijke bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economische verkeer.
5.4. Belanghebbende stelt dat artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ niet mag worden toegepast omdat die bepaling niet is bedoeld voor courante objecten als het onderwerpelijke. Deze stelling faalt reeds omdat in casu wel degelijk sprake is van een onroerende zaak waarop die bepaling het oog heeft. Het object is immers in 1982 - voor circa ¦ 40 miljoen - speciaal ten behoeve van X gebouwd en is daartoe nog steeds bestemd. Mede gelet op hetgeen in het door belanghebbende overgelegde taxatierapport is vermeld, aangehaald onder 2.4.2 hierboven, kan niet van een courante onroerende zaak worden gesproken.
Voor de toepassing van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ is niet vereist, gelijk belanghebbende kennelijk veronderstelt, dat voor de desbetreffende onroerende zaak in het geheel geen andere gegadigden te vinden zijn.
5.5. Waar belanghebbende voorts verwijst naar het onderscheid tussen commercieel en niet-commercieel geëxploiteerde onroerende zaken verliest hij uit het oog dat het hier, naar hij zelf erkent, een niet-commercieel geëxploiteerd object betreft. Een eventuele waardering op de bedrijfswaarde, wat daarvan ook de uitkomst zou zijn, komt derhalve niet aan de orde.
5.6. Aan het bepaalde in het vervallen artikel 273, vijfde lid, van de Gemeentewet - waarin was omschreven voor welke onroerende zaken de gecorrigeerde vervangingswaarde in ieder geval moest worden toegepast - komt te dezen evenmin betekenis toe.
5.7. Ook heeft belanghebbende niet gesteld of aannemelijk gemaakt dat de waarde op een hoger bedrag is vastgesteld dan het bedrag waarvoor belanghebbende een onroerende zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de onderwerpelijke zaak.
5.8. Gelet op het vorenoverwogene heeft verweerder terecht gesteld dat de waarde dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde, welke hoger is dan de vastgestelde waarde. Het gelijk is mitsdien aan verweerder.
6. Proceskosten
Nu belanghebbende in het ongelijk is gesteld en zich overigens geen bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan, acht het Hof geen termen aanwezig verweerder te veroordelen in de proceskosten op de voet van artikel 8:75 van Pro de Algemene wet bestuursrecht.
7. Beslissing
Het Hof verklaart het beroep ongegrond.
De uitspraak is vastgesteld op 5 januari 2001 door mrs. Schaap, Kwantes en Van Loon, in tegenwoordigheid van mr. Van Schaik als griffier. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken.
De griffier is verhinderd de uitspraak mede te ondertekenen.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.