Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van de Directeur Dienst Burgerzaken en Gemeentebelastingen van de gemeente Utrecht, verweerder.
1 Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 15 januari 1999 (..).
Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 7 december 1998, betreffende de beschikking waarbij onder meer de waarde van de onroerende zaak a-laan 1 te Utrecht voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 is vastgesteld op ¦ 9.645.000.
Na bezwaar tegen de beschikking is de vastgestelde waarde bij de bestreden uitspraak verminderd tot ¦ 9.055.000.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot ¦ 7.350.000.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van de bestreden uitspraak.
Ter zitting (..).
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is gebruiker van de onroerende zaak a-laan 1 te Utrecht, een schoolgebouw met gymzaal. De school is gebouwd in 1988, de gymzaal in 1976.
Na bezwaar is de gecorrigeerde vervangingswaarde per 1 januari 1995 vastgesteld op ¦ 9.055.000.
2.2. Belanghebbende heeft een taxatierapport in het geding gebracht waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde als volgt is berekend:
ruwbouw ¦ 1000 x 5430 m2 = ¦ 5.430.000
technische afschrijving 7x2,5% = 17,5% = ¦ 950.000
¦ 4.480.000
afbouw ¦ 300 x 5430 m2 = ¦ 1.630.000
technische afschrijving 7 x 5% = 35% = ¦ 570.000
¦ 1.060.000
installaties ¦ 350 x 5430 m2 = ¦ 1.900.000
technische afschrijving 7 x 5% = 35% = ¦ 665.000
¦ 1.235.000
gymzaal ¦ 1500 x 333 m2 = ¦ 500.000
technische afschrijving 19 x 3,5% = 66,5% =¦ 332.000
168
¦ 6.943.000
functionele afschrijving 20% van ¦ 6.943.000 = ¦ 1.389.000 -/-
¦ 5.554.000
grondwaarde ¦ 330 x 5430 m2 BVO = ¦ 1.800.000
totaal (afgerond) ¦ 7.350.000
2.3. Verweerder heeft een taxatierapport in het geding gebracht waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde als volgt is berekend:
ruwbouw ¦ 825 x 5430 m2 = ¦ 4.480.000
technische veroudering 6 x 1,6% = 9,6% = ¦ 430.000
¦ 4.050.000
afbouw ¦ 660 x 5430 m2 = ¦ 3.584.000
technische veroudering 6 x 2,8% = 16,8% = ¦ 602.000
¦ 2.982.000
installaties ¦ 165 x 5430 m2 = ¦ 896.000
technische veroudering 6 x 6% = 36% = ¦ 332.000
¦ 574.000
gymzaal ¦ 1500 x 333 m2= ¦ 500.000
technische veroudering 18 x 2,5% = 45% = ¦ 225.000
275
functionele veroudering 10% = ¦ 28.000
247
infrastructuur (bestrating/hekwerk/fietsenstalling) ¦ 239.000
technische veroudering 6 x 8% = 48 % = ¦ 115.000
124
grond ¦ 1.800.000
totaal ¦ 9.777.000
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak a-laan 1 te Utrecht.
4. Standpunten van partijen
Voor de motivering van de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken.
Ter zitting van 20 oktober 2000 is daaraan toegevoegd, zakelijk weergegeven:
door beide partijen:
In het eerste jaar is de technische afschrijving te stellen op een half jaar, dus niet op een heel jaar (volgens taxatie belanghebbende) en ook niet op nihil (volgens taxatie verweerder).
namens belanghebbende:
Toegegeven wordt dat de levensduur van de ruwbouw, in de taxatie gesteld op 30 jaar, aan de erg krappe kant is.
Welke levensduur en restwaarde zijn gehanteerd bij de technische afschrijving van de gymzaal (3,5% per jaar) is onbekend.
Elders is een grondprijs van ¦ 250 overeengekomen, vermoedelijk in een transactie met het Rijk. Belanghebbende veronderstelde dat de prijs van ¦ 330 per m2 inclusief infrastructuur was.
namens verweerder:
Voor de levensduur van de ruwbouw is uitgegaan van 50 jaar op basis van ervaringscijfers.
Voor de afbouw (kozijnen, niet dragende wanden e.d.) is de door belanghebbende gehanteerde levensduur van 15 jaar veel te kort; 25 jaar is beter.
De levensduur van de installaties is gesteld op 10 jaar (belanghebbende 15 jaar) omdat in 1995 het ventilatiesysteem al is aangepast.
Verweerder handhaaft zijn stelling inzake de functionele afschrijving; de school voldoet nog volledig in 1995. Mede gelet op de bouwwijze van de referentieschool bedraagt de functionele afschrijving 0%.
De verdeling van de herbouwkosten over ruwbouw/afbouw/installaties in 50/40/10% is gebaseerd op de bouwkosten van het vergelijkingsobject, vermeld in het taxatierapport, op ervaringsgegevens en op het boekwerk ‘Scholenwijzer’.
De grondafgifteprijs voor schoolgebouwen is ¦ 330 per m2, exclusief infrastructuur; andere prijzen in de markt zijn niet aangetroffen.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Tussen partijen is buiten geschil dat de waarde van de onroerende zaak a-laan 1 te Utrecht voor de toepassing van de Wet WOZ dient te worden gesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het Hof volgt partijen in die opvatting.
5.2. De herbouwkosten van het schoolgebouw hebben beide partijen gesteld op ¦ 1650 per m2. Bij de onderverdeling in ruwbouw, afbouw en installatiekosten gaat verweerder uit van respectievelijk 50, 40 en 10 procent, zulks met name op basis van de bouwkosten van een vergelijkingsobject. Belanghebbende heeft daartegenover zijn onderverdeling in ¦ 1000/¦ 300/¦ 350 niet, althans onvoldoende gemotiveerd. Het Hof volgt daarom de onderverdeling van verweerder.
5.3. Belanghebbende heeft erkend dat een levensduur van de ruwbouw van 30 jaar aan de korte kant is. De door verweerder geschatte levensduur van 50 jaar acht het Hof niet te lang.
Tegenover de naar ‘s Hofs oordeel aannemelijke stelling van verweerder dat aan de afbouw, waaronder kozijnen en niet dragende wanden, een gemiddelde levensduur van 25 jaar is toe te kennen, heeft belanghebbende onvoldoende bewijs bijgebracht dat tot de afbouw zodanige elementen behoren dat die levensduur niettemin op een kortere periode is te stellen.
Voorts heeft het Hof geen reden af te wijken van de door verweerder gehanteerde en ter zitting toegelichte levensduur van 10 jaar voor de installaties, waarvoor belanghebbende 15 jaar hanteert.
5.4.1. Verweerder heeft de restwaarde onderverdeeld in 20% (ruwbouw), 30% (afbouw) en 40% (installaties); belanghebbende gaat telkens uit van 25%. Voor de installaties leidt het standpunt van verweerder tot een hoger percentage aan technische afschrijving (6% per jaar) dan belanghebbende verdedigt (5% per jaar), zodat belanghebbende bij een grief op dat punt geen belang heeft.
Datzelfde geldt voor de ruwbouw: bij een levensduur van 50 jaar (zie onder 5.3.) zou belanghebbende uitkomen op een afschijving van 1,5% [(100 - 25) : 50], waar verweerder 1,6% per jaar hanteert.
Voor de afbouw komt belanghebbende, met inachtneming van een levensduur van 25 jaar (zie onder 5.3.) uit op [(100-25) : 25 = ] 3% per jaar; verweerder hanteert 2,8% per jaar.
Op dit punt geeft het Hof de voorkeur aan de door verweerder gehanteerde restwaarde.
5.4.2. Bij het onder 5.4.1. overwogene tekent het Hof nog aan dat de totale technische afschrijving per jaar, met inachtneming van de onder 5.3. vastgestelde levensduur en de onder 5.2. vastgestelde onderverdeling, in de benadering van verweerder op een hoger bedrag uitkomt dan in de benadering van belanghebbende:
- verweerder: (1,6% x ¦ 825) + (2,8 % x ¦ 660) + (6% x ¦ 165) = ¦ 41,58 per m2;
- belanghebbende: (1,5% x ¦ 825) + (3,0 % x ¦ 660) + (5% x ¦ 165) = ¦ 40,425 per m2;
hetgeen te meer reden geeft de afschrijvingsmethode van verweerder volledig te volgen.
5.5. Verweerder is bij de technische afschrijving op de gymzaal uitgegaan van een levensduur van 30 jaar en een restwaarde van 25%, resulterend in een afschrijving van 2,5% per jaar.
Belanghebbende heeft daartegenover geen motivering of toelichting gegeven van de door hem gestelde 3,5% per jaar, de gehanteerde levensduur en in aanmerking genomen restwaarde. Aldus heeft belanghebbende onvoldoende gesteld ter bestrijding van de op zichzelf aanvaardbare berekeningswijze van verweerder.
5.6. Voor de waardering van de grond zijn beide taxateurs uitgegaan van ¦ 333 per m2, zulks gebaseerd op uitgifteprijzen van de gemeente. Belanghebbende heeft ter zitting onvoldoende bewijs bijgebracht voor zijn nader ingenomen stelling dat de onderhavige grond op de peildatum kon worden verworven voor een lager bedrag dan de uitgifteprijs van de gemeente.
5.7. Verweerder stelt terecht dat de vervaardigingskosten van de infrastructuur (bestrating, hekwerk en fietsenstalling) tot de vervangingswaarde moeten worden gerekend.
5.8. Belanghebbende stelt de functionele veroudering van het schoolgebouw op 20%; verweerder op 0%. Naar ‘s Hofs oordeel verliest verweerder daarmee uit het oog dat ook een schoolgebouw van nog maar 6,5 jaar oud reeds enigermate kan achterlopen bij de ontwikkelingen op het terrein van nieuwbouw en bij de steeds wijzigende inzichten op het terrein van het onderwijs en de begeleiding van leerlingen. Ook doet de omstandigheid dat het gebouw op de peildatum nog voldoet aan eisen van de onderwijsinspectie en van bouw- en woningtoezicht er niet aan af dat zich in het gebruik van het schoolgebouw beperkingen kunnen hebben gemanifesteerd die een optimaal functioneren in de weg kunnen staan.
Anderzijds heeft verweerder gemotiveerd gesteld dat ook het in 1995 gebouwde referentie-object is gebouwd met vaste wanden, hetgeen niet wijst op een toen reeds gewenste flexibelere indeling van een schoolgebouw als het onderwerpelijke. Naar belanghebbende erkent heeft de introductie van het ‘studiehuis’ eerst na de peildatum plaatsgevonden. De bouwwijze met drie verdiepingen met een ietwat beperkte hoogte, waarvan één verdiept moest worden aangelegd, staat naar ‘s Hofs oordeel op zichzelf aan een functioneel gebruik van die verdiepingen als schoollokalen niet of nauwelijks in de weg.
Ook overigens acht het Hof de functionele beperking door belanghebbende te sterk aangezet. Van een belemmering van de normale activiteiten, als door belanghebbende gesteld, is naar ‘s Hofs oordeel slechts in zeer beperkte mate sprake. Hetzelfde geldt voor de gestelde excessieve gebruikskosten, die voor een belangrijk deel zijn terug te voeren op het reilen en zeilen binnen ieder schoolgebouw en inherent zijn aan de functie van dat gebouw als school.
Het door belanghebbende gestelde percentage van in totaal 20% acht het Hof dan ook veel te hoog.
De stellingen van partijen wegend komt het Hof tot de slotsom dat de afschrijving wegens functionele veroudering in goede justitie dient te worden bepaald op 7,5%. Belanghebbende heeft onvoldoende gesteld en aannemelijk gemaakt om een hoger percentage aannemelijk te maken.
5.9. Voor de gymzaal heeft verweerder een functionele veroudering van 10% aanvaard. Belanghebbende heeft onvoldoende gesteld, laat staan aannemelijk gemaakt, op grond waarvan het oordeel gerechtvaardigd is dat de functie van de gymzaal, naar haar aard reeds beperkt, meer is verouderd dan met dat percentage overeenkomt.
5.10. Tussen partijen is blijkens het verhandelde ter zitting niet langer in geschil dat de afschrijving in het eerste jaar op de helft moet worden gesteld.
5.11. Het vorenoverwogene leidt, tezamen genomen, tot de navolgende vaststelling van de gecorrigeerde vervangingswaarde (afgerond op duizendtallen, zoals ook in de taxatierapporten van partijen is geschied):
ruwbouw ¦ 825 x 5430 m2 = ¦ 4.480.000
technische veroudering 6,5 x 1,6% = 10,4% = ¦ 466.000
¦ 4.014.000
afbouw ¦ 660 x 5430 m2 = ¦ 3.584.000
technische veroudering 6,5 x 2,8% = 18,2% = ¦ 652.000
¦ 2.932.000
installaties ¦ 165 x 5430 m2 = ¦ 896.000
technische veroudering 6,5 x 6% = 39% = ¦ 349.000
547
subtotaal ¦ 7.493.000
functionele veroudering 7,5% ¦ 562.000 -/-
¦ 6.931.000
gymzaal ¦ 1500 x 333 m2= ¦ 500.000
technische veroudering 18,5 x 2,5% = 46,25% = ¦ 231.000
¦ 269.000
functionele veroudering 10% = ¦ 27.000
¦ 242.000
infrastructuur (bestrating/hekwerk/fietsenstalling) ¦ 239.000
technische veroudering 6,5 x 8% = 52 % = ¦ 124.000
115
grond ¦ 1.800.000
totaal ¦ 9.088.000
De na bezwaar op ¦ 9.055.000 vastgestelde waarde is mitsdien niet te hoog.
6. Proceskosten
Nu belanghebbende in het ongelijk is gesteld en zich overigens geen bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan, acht het Hof geen termen aanwezig verweerder te veroordelen in de proceskosten op de voet van artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken.
7. Beslissing
Het Hof verklaart het beroep ongegrond.
De uitspraak is vastgesteld op 5 januari 2001 door mrs. Schaap, Kwantes en Rijkels, in tegenwoordigheid van mr. Brands als griffier. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.