Uitspraak
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van de Directeur Gemeentebelastingen van de gemeente Amsterdam, verweerder.
1 Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 25 augustus 1998 (..).
Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 17 juli 1998, betreffende de beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaken a-laan 1 respectievelijk b-straat 2 te Amsterdam voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 is vastgesteld op ¦12.355.000 respectievelijk ¦ 13.837.500.
Na bezwaar tegen de beschikking zijn de vastgestelde waarden bij de bestreden uitspraak verminderd tot ¦ 8.065.000 respectievelijk ¦ 10.240.000.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en uiteindelijk tot vermindering van de vastgestelde waarden tot ¦ 6.851.105 respectievelijk ¦ 8.356.000.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot vernietiging van de bestreden uitspraak en uiteindelijk tot vermindering van de vastgestelde waarde tot ¦ 8.065.000 respectievelijk ¦ 8.356.000.
(..)
Ter zitting (..).
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar en gebruiker van de onroerende zaak b-laan 2 te Amsterdam, een in 1973 gebouwd schoolgebouw. Tussen partijen is uiteindelijk niet meer in geschil dat de vastgestelde waarde dient te worden gesteld op ¦ 8.356.000.
2.2. Belanghebbende is voorts gebruiker van de onroerende zaak a-straat 1 te Amsterdam, eveneens een schoolgebouw. Deze school is gebouwd in 1977 en heeft een bruto vloeroppervlakte van 7.400 m2.
2.3. Ter berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde gaat verweerder uiteindelijk (in een bijlage bij zijn schrijven van 7 maart 2000) uit van een bedrag aan herbouwkosten ad 7.400 m2 x ¦ 1.600 per m2 = ¦ 11.840.000.
Belanghebbende gaat uiteindelijk eveneens uit van ¦ 1.600 per m2, doch verdeelt dit bedrag onder in ¦ 1.000 voor ruwbouw, ¦ 350 voor afbouw en ¦ 250 voor installaties.
2.3.1. Verweerder gaat uit van een restwaarde van 20% en een levensduur van 50 jaar (1,6% per jaar). Over de periode 1977-1995 leidt dit tot een afschrijving van 28,8%.
2.3.2. Belanghebbende gaat uiteindelijk uit van een restwaarde van onderscheidenlijk 25% (ruwbouw), 10% (afbouw) en 15% (installaties) bij een levensduur van onderscheidenlijk 50 jaar, 20 jaar en 15 jaar. Een en ander leidt tot een afschrijving van 18 x 1,5% = 27% op de ruwbouw, 18 x 4,5% = 81% op de afbouw en 18 x 5,67%, doch maximaal 85% op de afbouw.
In haar opstelling bij het schrijven van 5 april 2000 hanteert belanghebbende voor de afschrijving op de afbouw - kennelijk per abuis - in totaal 90%.
2.4. Verweerder heeft de functionele afschrijving gesteld op 27,4% (door belanghebbende in haar opstelling afgerond tot 27%). Voorts heeft verweerder een eenmalige aftrek van ¦ 200.000 toegepast wegens saneringskosten asbest.
Tussen partijen staat uiteindelijk vast dat de grondwaarde ¦ 2.516.000 bedraagt.
3. Geschil
Tussen partijen is nog in geschil de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Amsterdam.
4. Standpunten van partijen
Voor de motivering van de standpunten van partijen wordt verwezen naar de gedingstukken.
(..)
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Tussen partijen is buiten geschil dat de waarde van de onroerende zaak a-straat 1 te Amsterdam voor de toepassing van de Wet WOZ dient te worden gesteld op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het Hof volgt partijen in die opvatting.
Voorts is tussen partijen buiten geschil dat de waarde niet moet worden bepaald naar de voor Amsterdam geldende waardepeildatum 1 januari 1992, maar - met toepassing van artikel 41, lid 6, van de Wet WOZ - naar de waardepeildatum 1 januari 1995. Ook daarin volgt het Hof de partijen.
5.2.1. Over de totale herbouwkosten (¦ 1.600 per m2) bestaat tussen partijen geen verschil van mening. Belanghebbende wenst dat bedrag evenwel onder te verdelen in ruwbouw (¦ 1.000), afbouw (¦ 350) en installaties (¦ 250).
Verweerder heeft erkend dat een onderverdeling in ruwbouw, afbouw en installaties op zichzelf wel mogelijk is, doch heeft gesteld dat er sinds de oorspronkelijke bouw in de loop der jaren omvangrijke veranderingen/vernieuwingen zijn aangebracht. Zulks moge juist zijn voor de tegelijkertijd behandelde procedures inzake veel oudere panden, doch voor het onderwerpelijke slechts 18 jaar oude schoolgebouw ligt dat niet voor de hand en is dat, tegenover belanghebbendes betwisting ter zitting, ook niet door verweerder aannemelijk gemaakt.
5.2.2. Voorts heeft verweerder gesteld dat belanghebbende slechts een gebrekkig inzicht heeft gegeven in de verdeling ruwbouw, afbouw en installaties en in de wijze waarop de levensduur en de restwaarde daarvan zijn bepaald. Voor wat betreft de restwaarde heeft belanghebbende zulks ter zitting erkend. Naar ‘s Hofs oordeel heeft belanghebbende ook de onderverdeling van de totale bouwkosten in ruwbouw, afbouw en installaties en de levensduur daarvan onvoldoende met feitelijke gegevens onderbouwd. Wel acht het Hof door belanghebbende voldoende aannemelijk gemaakt dat de afbouw en de installaties een kortere levensduur hebben dan de ruwbouw.
5.2.3. De begrippen levensduur en de restwaarde van een pand (of onderdelen van een pand) zijn rekenkundige maatstaven die bij aanvang van de gebruiksperiode moeten worden aangelegd ten behoeve van het op evenwichtige wijze verdelen over die periode van de kosten van het pand. Vele onzekerheden spelen daarbij een rol, hetgeen een exacte bepaling van wat rechtens juist is, moeilijk maakt en noopt tot schattingen.
5.2.4. Omtrent de in aanmerking te nemen restwaarde van een pand als het onderhavige schoolgebouw overweegt het Hof voorts dat die restwaarde de waarde representeert die het pand heeft aan het eind van de geschatte levensduur daarvan en wel zodanig dat het pand alsdan nog juist bruikbaar is voor het doel waarvoor het is gesticht. Daarbij is niet uitgesloten dat het pand na afloop van de geschatte levensduur, bijvoorbeeld dankzij goed onderhoud, nog bruikbaar blijkt, doch in dat geval zal voortzetting van het gebruik regelmatig tot onderhouds- en investeringskosten nopen zonder dat dit tot een verdere waardedaling van het pand in zijn oorspronkelijke staat leidt.
Het vorenstaande geldt ook voor de onderdelen ruwbouw, afbouw en installaties bij een onderverdeling van de bouwkosten naar die componenten.
5.2.4. Waar uit het vorenoverwogene voortvloeit dat een onderverdeling naar ruwbouw, afbouw en installaties op zichzelf geoorloofd is en partijen onvoldoende concrete gegevens hebben verstrekt om de technische veroudering van die onderdelen vast te stellen, zal het Hof deze met inachtneming van het navolgende vaststellen.
5.2.5. Waar belanghebbende de restwaarde van de ruwbouw, afbouw en installaties heeft bepaald op respectievelijk 25%, 10% en 15% en verweerder voor het gehele pand is uitgegaan van 20%, stelt het Hof de restwaarde van de verschillende onderdelen, bij gebreke van nauwkeurige nadere gegevens, in goede justitie vast op 20%. Dit percentage is door belanghebbende ook telkens gehanteerd in haar aanvankelijke taxatierapport van 28 november 1997.
5.2.6. Het door belanghebbende aan de ruwbouw toegerekende deel van de bouwkosten (¦ 1.000) komt het Hof niet onaannemelijk voor. Ook de geschatte levensduur van 50 jaar acht het Hof aanvaardbaar.
Zonder nader bewijs, dat niet is verstrekt, acht het Hof het aan de installaties toegerekende deel van de bouwkosten onaannemelijk hoog. Het Hof stelt dat gedeelte in goede justitie op 10% van de bouwkosten. Die installaties hebben naar ‘s Hofs oordeel na 18 jaar hun restwaarde bereikt.
De geschatte levensduur van de afbouw stelt het Hof in goede justitie op 25 jaar, zodat de afschrijving 3,2% per jaar bedraagt.
5.2.7. Het vorenstaande leidt tot de navolgende berekening:
ruwbouw 7400 m2 x ¦ 1.000 = ¦ 7.400.000, afschrijving 18 x 1,6% = ¦ 2.131.200
afbouw 7400 m2 x ¦ 440 = ¦ 3.256.000, afschrijving 18 x 3,2% = ¦ 1.875.456
installaties 7400 m2 x ¦ 160 = ¦ 1.184.000, afschrijving 80% = ¦ 947.200
totaal ¦ 11.840.000 ¦ 4.953.856
5.3. Nu partijen niet twisten over de functionele afschrijving, de grondwaarde en de extra aftrek wegens saneringskosten asbest dient de gecorrigeerde vervangingswaarde van het pand a-straat 1 als volgt te worden vastgesteld:
herbouwkosten pand ¦ 11.840.000
af: technische afschrijving ¦ 4.953.856
¦ 6.886.144
af: functionele afschrijving 27,4% ¦ 1.886.803
4.999.341
extra aftrek saneringskosten asbest ¦ 200.000
¦ 4.799.341
bij: grondwaarde ¦ 2.516.000
gecorrigeerde vervangingswaarde ¦ 7.315.341
af te ronden tot ¦ 7.315.000.
5.4. Omtrent de gecorrigeerde vervangingswaarde van het pand b-laan 2 te Amsterdam, door verweerder uiteindelijk gesteld op ¦ 8.356.000, bestaat tussen partijen geen geschil meer.
6. Proceskosten
Bij de toepassing van artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken geldt als hoofdregel dat, indien belanghebbende in het gelijk wordt gesteld, de wederpartij wordt veroordeeld in de proceskosten.
In deze procedure is dhr. A, werkzaam bij Adviesbureau B, voor belanghebbende opgetreden als professionele rechtsbijstandverlener. Gelet op het Besluit proceskosten fiscale procedures wordt de vergoeding gesteld op 2 punten (A.3, 5 en 8) x wegingsfactor 2 x ¦ 710 = ¦ 2.840.
De overige in voormeld Besluit opgenomen voor vergoeding in aanmerking komende kosten behoeven een door belanghebbende te verstrekken specificatie. Deze is evenwel niet in het geding gebracht. Mitsdien gaat het Hof ervan uit dat belanghebbende geen aanspraak maakt op vergoeding van zodanige kosten (vergelijk Hoge Raad 15 juli 1996, nr. 31 168, BNB 1996/332).
7. Beslissing
Het Hof
verklaart het beroep gegrond en vernietigt de bestreden uitspraak;
vermindert de bij de bestreden beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak a-straat 1 tot ¦ 7.315.000;
vermindert de bij de bestreden beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak b-laan 2 tot ¦ 8.356.000;
veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende tot het beloop van ¦ 2.840 en wijst de gemeente Amsterdam aan dit bedrag aan belanghebbende te voldoen;
gelast de verweerder het griffierecht ad ¦ 80 aan belanghebbende te vergoeden.
De uitspraak is vastgesteld op 5 januari 2001 door mrs. Schaap, Kwantes en Rijkels, in tegenwoordigheid van mr. Brands als griffier. De beslissing is op die datum in het openbaar uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.