Uitspraak
98/2280
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Vierde Meervoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X te Z, belanghebbende,
tegen
een uitspraak van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Egmond, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 19 mei 1998. Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder met dagtekening 14 april 1998, verzonden op 16 april 1998, betreffende de ten name van belanghebbende genomen beschikking waarbij de waarde van de onroerende zaak a-straat 15 te Egmond aan Zee naar de waardepeildatum 1 januari 1995 voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000 is vastgesteld op ƒ 1.361.000. Na bezwaar is die waarde bij de bestreden uitspraak verminderd tot ƒ 763.000.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak van verweerder en tot verminde- ring van de bij de beschikking vastgestelde waarde tot uiteindelijk ƒ 650.000.
Verweerder heeft een verweerschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak.
Met toestemming van de voorzitter van de Vierde Meervoudige Belastingkamer heeft belanghebbende een conclusie van repliek ingediend. Verweerder heeft een conclusie van dupliek ingezonden.
Ter zitting van 19 november 1999 zijn verschenen belanghebbende en namens verweerder mw. mr. A en B. Belanghebbende heeft tijdens de zitting een overzicht van de door hem gemaakte proceskosten overgelegd. Verweerder heeft hiervan kennis kunnen nemen en heeft zich erover kunnen uitlaten. Het Hof rekent dit stuk tot de gedingstukken.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak a-straat 15 te Egmond aan Zee (hierna: het object). Het object wordt door belanghebbende onder de naam X Travel bedrijfsmatig verhuurd voor recreatief verblijf door groepen mensen. In het object bevinden zich onder meer 19 slaapkamers, twee zogenaamde doorloopkamers, een aantal toiletten en doucheruimten, een eetzaal, een recreatiezaal, een keuken en een kelder.
2.2. Belanghebbende heeft twee taxatierapporten met betrekking tot het object overgelegd. Beide rapporten zijn opgemaakt door C, die als makelaar in onroerende zaken is verbonden aan het kantoor van D & Co. B.V. te P (hierna: D). In deze rapporten wordt de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van het object bepaald op ƒ 625.000 per 22 april 1994 onderscheidenlijk ƒ 700.000 per 27 juni 1996. Het doel van die taxaties was het verkrijgen van financiering door belanghebbende.
2.3. Verweerder heeft een taxatierapport met betrekking tot het object overgelegd dat is opgemaakt door B voornoemd, taxateur van onroerende zaken. In dat rapport wordt de waarde in het economische verkeer van het object per 1 januari 1995 bepaald op ƒ 763.000. Deze taxatie heeft plaatsgevonden in het kader van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ).
3. Geschil
Tussen partijen is in geschil de waarde van het object, zoals deze moet worden bepaald op de voet van hoofdstuk III van de Wet WOZ. Belanghebbende stelt die waarde per 1 januari 1995 op ƒ 650.000, verweerder op ƒ 763.000.
4. Standpunten van partijen
4.1. Voor de standpunten van partijen en de motivering daarvan verwijst het Hof naar de gedingstukken.
4.2. Tijdens de zitting heeft belanghebbende nog het volgende aan zijn stellingen toegevoegd.
Uit de hierbij getoonde plattegrond van het object blijkt, dat de doorloopkamers niet zelfstandig als slaapkamers kunnen worden gebruikt.
Het object was op 1 januari 1995 niet geschikt voor gebruik als pension, omdat het niet voldeed aan de toen reeds geldende veiligheidseisen van de brandweer. Om aan die eisen te voldoen zou ongeveer ƒ 100.000 aan kosten voor de aanleg van een brandmeldinstallatie moeten worden gemaakt. Het ontbreken van die installatie zou na verkoop van het object niet meer worden gedoogd.
Een huuropbrengst van ƒ 90.000 per jaar is reëel. In 1995 lag de werkelijke opbrengst tussen ƒ 80.000 en ƒ 100.000. Verweerder schat de kosten van achterstallig onder-houd veel te laag. Deze bedragen inclusief de brandmeldinstallatie circa ƒ 200.000.
X Travel is een eenmanszaak. Ik ben dus zowel eigenaar als gebruiker van het object. Aangenomen kan worden dat het beroep uitsluitend is gericht tegen de op mijn naam gestelde uitspraak en niet mede tegen de uitspraak welke op naam van X Travel is gedaan.
De kosten van D ad ƒ 205,63 betreffen het opstellen van de bij de conclusie van repliek gevoegde stukken.
4.3. Verweerder heeft ter zitting nog het volgende aan zijn stellingen toegevoegd.
D heeft bij zijn taxatie alleen rekening gehouden met het huidige gebruik van het object en niet mede met de geschiktheid ervan voor een andere bestemming.
De reële huuropbrengst van het object is ƒ 94.500 per jaar. Het bedrag aan huur van ƒ 200.000, genoemd in het rapport van B, is onjuist. De waarde van het object moet worden bepaald met toepassing van de zogenaamde discounted-cash-flow methode. Uitgaande van een vereist rendement van 11% is de kapitalisatiefactor 9,1. De huurwaarde komt dan uit op ƒ 860.000, maar dit bedrag moet nog worden verminderd met ƒ 75.000 voor kosten van achterstallig onderhoud. Daarbij is geen rekening gehouden met de kosten van een brandmeldinstallatie. De brandweer heeft pas in 1997 op de noodzaak daarvan gewezen. Indien de aanwezigheid van een dergelijke installatie reeds op 1 januari 1995 verplicht was heeft dat invloed op de waarde, maar niet tot het volle bedrag van de kosten.
Ten aanzien van het object zijn twee beschikkingen uit hoofde van de Wet WOZ genomen. Ik heb het tegen die beschikkingen gerichte bezwaarschrift gesplitst en daarop twee uitspraken gedaan. De uitspraak ten name van X Travel zal zo nodig worden aangepast aan de uitspraak van het Hof ten aanzien van X.
Kosten van correspondentie komen niet voor vergoeding in aanmerking, evenmin als wettelijke rente.
5. Beoordeling van het geschil
5.1. Uit de stukken blijkt dat de bestreden uitspraak is gedaan namens het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Egmond. Blijkens het bepaalde in artikel 231, tweede lid, aanhef en onderdeel b, van de Gemeentewet is sedert 1 januari 1998 slechts bevoegd tot het doen van een uitspraak de gemeenteambtenaar, belast met de heffing van gemeentelijke belastingen. Dit brengt mee dat de bestreden uitspraak is gedaan door een onbevoegde en reeds daarom zou moeten worden vernietigd. Het Hof is van oordeel dat er geen enkele reden is om te veronderstellen dat de bevoegde gemeenteambtenaar die alsnog een uitspraak zou moeten doen, in materieel opzicht een andere beslissing zou nemen dan het college van Burgemeester en Wethouders onbevoegdelijk heeft gedaan. Op grond hiervan zal het Hof om redenen van proceseconomie de uitspraak niet vernietigen en deze aanmerken als een uitspraak van de daartoe bevoegde gemeenteambtenaar.
5.2. Verweerder heeft bij twee beschikkingen, welke zijn opgenomen in afzonderlijke geschriften, de waarde van het object per 1 januari 1995 vastgesteld. Eén van die beschikkingen luidde op naam van belanghebbende, de andere luidde op naam van X Travel. Belanghebbende heeft tegen die beschikkingen, zulks in strijd met het bepaalde in artikel 24a van de Algemene wet inzake rijksbelastingen (hierna: de AWR), één bezwaarschrift ingediend. Verweerder heeft het bezwaarschrift gesplitst in twee afzonderlijke bezwaarschriften en op elk daarvan uitspraak gedaan. Naar het oordeel van het Hof is het zojuist vermelde verzuim van belanghebbende daarmee hersteld. Het Hof merkt nog op dat belanghebbende bevoegd was bezwaar aan te tekenen tegen de op naam van X Travel gestelde beschikking, aangezien dit de naam van de eenmanszaak van belanghebbende is.
5.3. Belanghebbende heeft tijdens de zitting verklaard dat het beroep geacht kan worden uitsluitend te zijn gericht tegen de op zijn naam gestelde uitspraak en niet mede tegen de uitspraak welke op naam van X Travel is gedaan. Daarmee is dus alsnog voldaan aan het bepaalde in artikel 28 van de AWR.
5.4. Gelet op de indeling van het object is dit naar het oordeel van het Hof in het bijzonder geschikt voor verhuur van kamers voor recreatief verblijf. Het ligt dan voor de hand de waarde van het object te bepalen door kapitalisatie van de jaarlijkse bruto-huuropbrengst. Tevens moet bij de waardebepaling rekening worden gehouden met investeringen welke een verkrijger van het object zou moeten doen om dit voor verhuur te kunnen blijven gebruiken.
5.5. Verweerder heeft de jaarlijkse bruto-huuropbrengst van het object berekend op ƒ 94.500, daarbij uitgaande van de aanwezigheid van 21 slaapkamers die zelfstandig als zodanig bruikbaar zijn. Belanghebbende heeft gesteld dat twee slaapkamers niet zelfstandig als zodanig bruikbaar zijn omdat het zogenaamde doorloopkamers zijn, dat zijn kamers die tevens moeten worden gebruikt als doorgang om een andere slaapkamer te kunnen bereiken. Het Hof is na kennisneming van de ter zitting door belanghebbende getoonde plattegrond van het object overtuigd van de juistheid van deze stelling van belanghebbende. Op grond hiervan acht het Hof aannemelijk dat moet worden uitgegaan van een iets lagere huuropbrengst van het object dan door verweerder is berekend. Het Hof stelt deze opbrengst overeenkomstig de verklaring van belanghebbende ter zitting op ƒ 90.000 per jaar.
5.6. In de berekeningen van de huurwaarde van het object, welke door D zijn gemaakt in de bijlagen bij de conclusie van repliek, worden kapitalisatiefactoren toegepast van 8,25 onderscheidenlijk 8,50. De hoogte van deze factoren heeft hij niet onderbouwd. Verweerder heeft ter zitting gesteld een kapitalisatiefactor van 9,1 te hebben toegepast en heeft deze factor onderbouwd door te verwijzen naar het volgens hem vereiste rendement van 11%. Nu belanghebbende de juistheid van dat percen-tage niet heeft bestreden sluit het Hof zich voor de hoogte van de kapitalisatiefactor aan bij het standpunt van verweerder.
5.7. Op grond van het onder 5.5 en 5.6 overwogene berekent het Hof de huurwaarde van het object op 9,1 maal ƒ 90.000, dat is ƒ 819.000.
5.8. Tussen partijen staat vast dat er op 1 januari 1995 achterstallig onderhoud aan het object was en dat om die reden een bedrag in mindering moet worden gebracht op de onder 5.7 berekende huurwaarde. Verweerder komt uiteindelijk uit op een aftrek ter grootte van het verschil tussen de door hem berekende huurwaarde ad ƒ 860.000 en de vastgestelde waarde ad ƒ 763.000, dat is dus ƒ 97.000. Belanghebbende stelt dat de aftrek ƒ 200.000 moet bedragen. Nu partijen van opvatting verschillen over de hoogte van het in mindering te brengen bedrag ligt het, nu het gaat om een waarde-drukkende factor, op de weg van belanghebbende om nader bewijs voor de juistheid van het door hem genoemde bedrag te leveren.
5.9. Belanghebbende heeft in dit verband onder meer aangevoerd dat bij verkoop van het object op 1 januari 1995 de koper daarin een brandmeldinstallatie had moeten aanleggen teneinde de verhuur te kunnen voortzetten. Ook indien deze stelling juist zou zijn en de met die installatie gepaard gaande investering ƒ 100.000 zou hebben bedragen, vloeit daaruit nog niet voort dat de door verweerder toegepaste aftrek van ƒ 97.000 te laag is. Het gaat hier immers om een investering welke gedurende een lange periode nut kan opleveren. Niet aannemelijk is dan dat een koper van het object die investering voor het volle bedrag in de door hem te betalen prijs zou hebben verdisconteerd.
5.10. Belanghebbende heeft het onder 5.8, slot, bedoelde bewijs ook niet op andere wijze geleverd. Nu de onder 2.2 genoemde taxatierapporten, zoals deze in de bijlagen bij de conclusie van repliek nader zijn toegelicht, deels berusten op andere uitgangs-punten dan blijkens het eerder overwogene aan de waardebepaling van het object ten grondslag moeten worden gelegd, gaat het Hof aan die rapporten voorbij.
5.11. Uit het onder 5.7 tot en met 5.10 overwogene vloeit voort dat de in geschil zijnde waarde moet worden bepaald op (ƒ 819.000 - ƒ 97.000 =) ƒ 722.000. De bij de bestreden uitspraak verminderde waarde moet dus verder worden verlaagd tot dit bedrag. Het Hof wijst er nog op dat, gelet op hetgeen verweerder ter zitting heeft verklaard, de ten name van X Travel gedane uitspraak dienovereenkomstig moet worden gewijzigd.
6. Proceskosten
Nu de bestreden uitspraak moet worden vernietigd zal het Hof, gelet op het bepaalde in artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken, verweerder veroordelen tot het vergoeden van de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Die kosten kunnen worden bepaald overeenkomstig het door belanghebbende overgelegde overzicht, met dien verstande dat de daarop vermelde kosten van correspondentie en wettelijke rente niet voor vergoeding in aanmerking komen en het griffierecht geen deel uitmaakt van de proceskosten. Met inachtneming van het voorgaande bedraagt de vergoeding (ƒ 55,40 + ƒ 205,65 =) ƒ 261,05.
7. Beslissing
Het Hof
verklaart het beroep gegrond,
vernietigt de uitspraak van verweerder,
vermindert de bij de bestreden beschikking vastgestelde waarde tot ƒ 722.000,
veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende tot het beloop van ƒ 261,05 en gelast de gemeente Egmond dit bedrag aan belanghebbende te voldoen en
gelast verweerder het griffierecht ad ƒ 80 aan belanghebbende te vergoeden.
De uitspraak is vastgesteld op 14 maart 2000 door mrs. Onnes, Kwantes en Rijkels, in tegenwoordigheid van mr. Berns als griffier.
De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van de uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van de uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
1. Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen van een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
2. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
3. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
a. de naam en het adres van de indiener;
b. de dagtekening;
c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
d. de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep in cassatie is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van het beroep ontvangt u een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad worden verzocht om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.