Uitspraak
98/5298
GERECHTSHOF TE AMSTERDAM
Negende Enkelvoudige Belastingkamer
UITSPRAAK
op het beroep van X te Y, belanghebbende,
tegen
de uitspraak van de WOZ-coördinator van de gemeente P, verweerder.
1. Loop van het geding
Van belanghebbende is ter griffie een beroepschrift ontvangen op 11 december 1998, ingediend door A (A en B Bedrijfs- en praktijkadviseurs) te C als gemachtigde en aangevuld bij brief van 3 maart 1999.
Het beroep is gericht tegen de uitspraak van verweerder, gedagtekend 7 juni 1999, betreffende de ten name van belanghebbende genomen beschikking, waarbij de waarde van de onroerende zaak D-laan XX te E (de woning) voor de Wet waardering onroerende zaken (de Wet) is vastgesteld voor het tijdvak 1 januari 1997 tot en met 31 december 2000. De waarde van de woning is vastgesteld op ƒ 871.000 en is bij de bestreden uitspraak gehandhaafd.
Het beroep strekt tot vernietiging van de uitspraak en tot vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde tot ƒ 750.000.
Verweerder heeft een vertoogschrift ingediend en concludeert tot bevestiging van de uitspraak.
Ter zitting van 8 oktober 1999 zijn verschenen en gehoord de gemachtigde voornoemd, en F namens verweerder, tot bijstand vergezeld van G. Belanghebbende heeft op voorhand een pleitnota doen overleggen, waarvan de inhoud als hier ingelast geldt. Verweerder heeft een overzicht met waarden van woningen overgelegd. De pleitnota en het overzicht worden tot de gedingstukken gerekend.
Mede teneinde belanghebbende in staat te stellen van het overzicht kennis te nemen en zich hierover uit te laten, heeft naar aanleiding van de mondelinge behandeling een schriftelijke behandeling plaatsgevonden. Hierbij is het bepaald in de artikelen 14 en 16 van de wet administratieve rechtspraak belastingzaken in acht genomen. Partijen hebben schriftelijk verklaard geen tweede mondelinge behandeling te wensen.
2. Tussen partijen vaststaande feiten
2.1. Belanghebbende is eigenaar/bewoner van de woning D-laan XX te E. Deze vrijstaande woning met carport en berging heeft een inhoud van 585 kubieke meter en is gelegen op een kavel van 1.080 m².
2.2. Op 1 juni 1994 is de woning verkocht voor ƒ 830.000. Belanghebbende heeft deze woning vervolgens gekocht op 31 mei 1995 voor ƒ 797.500 plus ƒ 45.000 voor in de koop begrepen roerende zaken. Overdracht van de woning vond plaats per 17 juli 1995.
Ter zake van deze overdracht heeft belanghebbende een "Lijst roerende zaken" overgelegd ten bedrage van ƒ 44.625. Deze lijst vermeldt de volgende zaken:
"Tuinaanleg, bestrating, beplanting, erfafscheiding 2500
Buitenverlichting, t.w. 3 muurlampen en 1 terraslantaarn 750
Tuinhuisje 1500
Brievenbus 75
(Voordeur)bel 50
Veiligheidssluitingen 1500
Alarminstallatie (1 jaar oud) 4500
Rolluiken/zonweringen, begane grond en 1e etage achter 3500
Luxaflex, 3x binnen keuken 500
Vaste vloerbedekking trap, 1e verdieping en zolder (1 jaar oud) 3500
CV met toebehoren, 1 jaar oud 12000
Open haard met toebehoren 1000
Keukenblok met kasten en verlichting (inbouwspots) 3500
Ijskast 1250
Gasfornuis 1250
Vaatwasmachine 1500
Afzuigkap 1000
Kleedkasten, los, 2x 1e etage 1500
Wastafels met accessoires 750
Toiletten met accessoires 750
Badkamer met accessoires 1000
Brandkast (kelder) 750
Totaal 44625"
2.3. Tot de gedingstukken behoort een kopie van een ‘fotopresentatie’ van de woning van H- Makelaardij, waaruit blijkt dat de woning begin februari 1995 te koop is aangeboden voor ƒ 885.000 k.k..
2.4. Bij beschikking van 15 april 1997 is de waarde van de woning naar de waardepeildatum 1 januari 1995 vastgesteld op ƒ 871.000.
2.5. Bij brief van 2 november 1998 is aan belanghebbende een brief namens het college van burgemeester en wethouders gestuurd, waarin als uitspraak op bezwaar het bezwaarschrift ongegrond wordt verklaard.
2.6. Bij brief van 7 juni 1999 heeft verweerder het volgende aan het Hof bericht:
"Bij een mondelinge behandeling van een aantal beroepszaken d.d. 19 mei 1999 tegen de WOZ-waarde bleek dat de uitspraak op bezwaar was ondertekend door het college van burgemeester en wethouders. Aangezien het college niet meer bevoegd is uitspraken op bezwaar te doen in fiscale zaken, is de uitspraak op bezwaar niet correct.
…
Hierbij treft u dan ook het aanwijzingsbesluit, de bekendmaking van het aanwijzingsbesluit en de vervangende bestreden uitspraak aan.
De belanghebbende is reeds ingelicht omtrent deze vervangende uitspraak."
2.7. Met dagtekening 7 juni 1999 heeft verweerder uitspraak op bezwaar gedaan en het bezwaarschrift ongegrond verklaard.
2.8. Verweerder heeft een taxatierapport overgelegd, opgemaakt door een deskundige, waarin de waarde van de woning per 1 januari 1995 wordt gesteld op ƒ 871.000.
3. Geschil
In geschil is of de waarde van de woning dient te worden vastgesteld op ƒ 750.000, zoals belanghebbende bepleit, dan wel op ƒ 871.000, zoals verweerder voorstaat.
4. Standpunten van partijen
4.1. Voor de standpunten van partijen wordt verwezen naar de stukken van het geding.
4.2. Ter zitting heeft belanghebbende - kort en zakelijk weergegeven - het volgende aan zijn stellingen doen toevoegen: het bedrag van ƒ 45.000 voor de roerende zaken kwam bij de prijs van ƒ 797.500. De taxatie namens verweerder van 1999 betrof inderdaad een geveltaxatie. In de bezwaarfase, in 1998, is wel inpandig getaxeerd. De woning nr. 6 maakt een somberder indruk; nr. 8 maakt een betere indruk. De berekeningen op het door verweerder overgelegde overzicht kunnen niet zo snel gecontroleerd worden, maar aangenomen kan worden dat het verder wel klopt. In de waardering moet een weging qua functionaliteit worden toegepast. Mede gezien de nieuw opgevoerde vergelijkingsobjecten wil ik graag schriftelijk nader reageren op het overzicht.
4.3. Ter zitting heeft verweerder het volgende - kort en zakelijk weergegeven - aan zijn stellingen toegevoegd: de toegekende waarden per kubieke en vierkante meter van de woning liggen in de lijn van de gerealiseerde verkopen.
In juni 1994 is de woning verkocht voor ƒ 830.000, in juni 1995 voor ƒ 798.000. De tweede verkoop was een haastverkoop. Op dat moment was echter sprake van een stijgende vraag op de huizenmarkt. In januari 1995 was de vraagprijs voor de woning ƒ 885.000. Gelet op de twee verkoopcijfers van de woning en de overige verkopen in de straat en wijk dient aan de woning een meerwaarde c.q. waardewijziging van ƒ 30.000 tot ƒ 40.000 toegerekend te worden. De taxateur heeft de woning naar aanleiding van het bezwaarschrift inpandig opgenomen en naar de aard van de verbouwing geïnformeerd. Over voorafgaande verbouwingen is mij niets bekend. Het verschil in de prijs per kubieke meter tussen nr. 7 en nr. 8 betreft verschillen in luxe. In dit verband dient ook op nr. 19 gewezen te worden, die op 1 juni 1994 is verkocht voor ƒ 855.000. Er is een weging toegepast door het verschillend waarderen van een garage en een carport.
5. Beoordeling van het geschil
5.1.1. De grief van belanghebbende dat verweerder geen tweede uitspraak op bezwaar mag doen faalt. Uit de stukken blijkt dat belanghebbende beroep heeft ingesteld naar aanleiding van de brief van 2 november 1998 van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente E met als onderwerp "uitspraak op WOZ-bezwaarschrift". Blijkens het bepaalde in artikel 231, tweede lid, aanhef en onderdeel b, van de Gemeentewet is sedert 2 april 1998 slechts bevoegd tot het doen van de uitspraak op bezwaar de gemeenteambtenaar belast met de heffing van de gemeentelijke belastingen. Dit brengt met zich dat de hiervoor bedoelde brief niet is aan te merken als een bestuursrechtelijk besluit waartegen beroep kan worden ingesteld omdat het is genomen door een onbevoegde.
5.1.2. De bevoegde ambtenaar heeft eerst op 7 juni 1999 uitspraak gedaan op het bezwaarschrift. Uit het hiervoor vermelde volgt dat het beroepschrift vóór het begin van de beroepstermijn is ingediend, hetgeen in beginsel tot niet-ontvankelijkheid van het beroep leidt. Gelet op de door het college van burgemeester en wethouders verzonden brief van 2 november 1998, kon belanghebbende echter redelijkerwijs menen dat een besluit reeds tot stand gekomen was. Naar ’s Hofs oordeel dient daarom op grond van het bepaalde in artikel 6:10, eerste lid, onderdeel b, van de Algemene wet bestuursrecht niet-ontvankelijkverklaring van het beroep achterwege te blijven.
5.2. Belanghebbende heeft gesteld dat hij de woning op 31 mei 1995 heeft gekocht voor 797.500. Nu de woning na de peildatum is verkocht past belanghebbende een correctie toe op de koopprijs teneinde de waarde per 1 januari 1995 te bepalen. Naar de mening van belanghebbende is door verweerder onvoldoende inzicht gegeven in de wijze waarop de waarde wordt bepaald aangezien verweerder geen gegevens overlegt. Voorts hanteert verweerder niet-vergelijkbare referentie-objecten. De objecten die verweerder als referentie gebruikt zijn evenals de woning van belanghebbende unieke objecten Naar de mening van belanghebbende is artikel 19 van Pro de Wet niet van toepassing. Hij bestrijdt dat in de periode 1995 tot 1997 sprake is geweest van een waardewijziging van de woning van ten minste
ƒ 25.000 als gevolg van verbouwing, verbetering, afbraak of bestemmingsverandering. Het enige dat is uitgevoerd in de woning is noodzakelijk preventief en conserverend onderhoud aan de plafonds op de eerste verdieping en het stucwerk in de badkamer. Belanghebbende is van mening dat het taxatierapport van verweerder niet als bewijs mag worden gebruikt, aangezien de daarvoor benodigde informatie zonder instructie en toezicht van het Hof in de beroepsfase is verzameld, dan wel tardief is ingebracht.
5.3. Verweerder heeft de stellingen van belanghebbende bestreden. De berekening van belanghebbende is op zichzelf juist, maar aan de koopprijs die belanghebbende heeft betaald kan, gezien de andere verkoopprijzen, geen waarde worden toegekend. Bovendien corrigeert belanghebbende de prijs niet voor verbeteringen die na de aankoop zijn aangebracht. Door belanghebbende zijn naar de mening van verweerder aanzienlijke verbeteringen en verbouwingen aangebracht in de keuken, woonkamer en plafonds op de eerste verdieping en door het aanbrengen van een dakkapel en inbouwen van een extra douche in een garderobekast. Naar de mening van verweerder is hierdoor een aanzienlijke waardestijging van de woning bewerkstelligd, die meer dan ƒ 25.000 bedraagt. Indien wordt uitgegaan van de verkoop van 1 juni 1994 en dan de berekeningswijze van belanghebbende zou worden gevolgd, dan zou dit leiden tot een waarde van de woning per 1 januari 1995 van ƒ 920.000. Gelet hierop kan naar de mening van verweerder niet worden gezegd dat de waarde te hoog is vastgesteld.
5.4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet, dient de waarde te worden bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen.
5.5. De bewijslast ter zake van de evenbedoelde waarde rust op verweerder. Teneinde bewijs van de door hem vastgestelde waarde te leveren, staat het hem in beginsel vrij om eerst in de beroepsfase een taxatierapport van de desbetreffende woning te doen opmaken en te overleggen. Belanghebbendes klacht dat het onder 2.8. bedoelde taxatierapport tardief is ingebracht, faalt derhalve. Het genoemde taxatierapport is, naar verweerder onweersproken heeft gesteld, opgemaakt aan de hand van gegevens welke door hem in de bezwaarfase zijn verzameld. Belanghebbende heeft ter zitting ook erkend dat verweerder niet tijdens de beroepsfase de woning inpandig heeft opgenomen. Derhalve dient belanghebbendes stelling, dat het rapport een "ontoelaatbaar procedureel middel" vormt, te worden verworpen.
5.6. Naar het oordeel van het Hof heeft verweerder tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van een situatie waarop artikel 19 van Pro de Wet van toepassing is. In dit verband wijst het Hof erop dat verweerder niets heeft gesteld omtrent de verhouding tussen kosten van onderhoud of instandhouding en de vermeende waardestijging door vernieuwing, aanpassing en verbetering en evenmin aannemelijk heeft gemaakt dat en welke verbeteringen of aanpassingen na 1 januari 1995 en voor 1 januari 1997 zijn gebeurd. De door verweerder gestelde waarde kan daarom naar het oordeel van het Hof niet als juist worden beschouwd.
5.7. Belanghebbende heeft naar het oordeel van het Hof de door hem voorgestane waarde evenmin aannemelijk gemaakt. Verweerder heeft betwist dat de koopprijs ad ƒ 797.500 op 31 mei 1995 is te beschouwen als de waarde in het economische verkeer per die datum. Vaststaat dat als vraagprijs op 8 februari 1995 een bedrag ad ƒ 885.000 k.k. gold. Gelet op de verkoop in juni 1994 voor ƒ 830.000 en gelet op bovenstaande vraagprijs is de door belanghebbende betaalde koopprijs naar ’s Hofs oordeel niet te beschouwen als de prijs welke bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde die de zaak wil verwerven voor de bestemming welke hem goeddunkt, zou zijn besteed.
Het Hof heeft te dezen voorts gelet op de lijst "roerende zaken" zoals overgelegd door belanghebbende in de schriftelijke behandeling. Uitgaande van het gegeven dat belanghebbende voor woning en bepaalde roerende zaken een bedrag ad ƒ 842.125 heeft betaald, acht het Hof niet aannemelijk dat daarvan een bedrag ad circa ƒ 45.000 was toe te rekenen aan de verkrijging van roerende zaken. De goederen op eerdergenoemde lijst zijn immers voor een groot deel niet als roerend te beschouwen, terwijl voorts onduidelijk is of alle op de lijst voorkomende "roerende zaken" inderdaad zijn overgedragen (op de lijst staat een bedrag ad ƒ 3.500 aan vaste vloerbedekking trap, etc., terwijl op de "lijst van zaken behorende bij koopakte" die belanghebbende eveneens in de schriftelijke behandeling heeft ingebracht, staat vermeld dat "alle vaste vloerbedekking, ook die op de trap, ... door verkoper [zal] worden verwijderd"). Het Hof acht dan ook niet aannemelijk dat van de totale koopprijs de facto niet meer dan ƒ 797.500 was toe te rekenen aan de woning.
5.8. Nu geen van beide partijen naar het oordeel van het Hof aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem voorgestane waarde juist is, zal het Hof de waarde in goede justitie vaststellen op
ƒ 855.000. Het Hof neemt daarbij onder meer in aanmerking de verkoopprijs van de woning in juni 1994 voor ƒ 830.000, de prijsstijging op de woningmarkt zoals die ook door verweerder is gesteld, de verkoopprijs van de woning nr. 19 op 1 juni 1994 voor ƒ 855.000, welke woning meer inhoud heeft dan de woning van belanghebbende, alsmede de overige door verweerder overgelegde verkoopprijzen en WOZ-waarden van vergelijkbare woningen. Belanghebbendes overige stellingen leiden niet tot het oordeel dat de waarde verder verlaagd moet worden.
6. Proceskosten
Nu belanghebbende in het gelijk is gesteld en zich overigens geen bijzondere omstandigheden hebben voorgedaan, acht het Hof termen aanwezig voor een veroordeling in de proceskosten op de voet van artikel 5a van de Wet administratieve rechtspraak belastingzaken. Het Hof stelt deze kosten met inachtneming van het bepaalde in het Besluit proceskosten fiscale procedures vast op 2,5 (beroepschrift, verschijnen ter zitting en schriftelijke inlichtingen) x ƒ 710 x een factor 1 vanwege het gewicht van de zaak, tezamen ƒ 1.775.
7. Beslissing
Het Hof
- verklaart het beroep gegrond ,
- vernietigt de bestreden uitspraak van verweerder;
- vermindert de bij de beschikking vastgestelde waarde tot ƒ 855.000;
- veroordeelt verweerder in de proceskosten van belanghebbende tot een beloop van
ƒ 1.775,en wijst de gemeente Naarden aan dit bedrag aan belanghebbende te betalen, en
- gelast verweerder het gestorte griffierecht ad ƒ 80 aan belanghebbende te vergoeden.
De uitspraak is vastgesteld op 5 april 2000 door mr. Faase, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. Visser als griffier en de beslissing is op dezelfde dag ter openbare zitting uitgesproken.
Het Hof heeft geen bezwaar tegen afgifte door de griffier van een afschrift van deze uitspraak in geanonimiseerde vorm.
Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:
Het instellen van beroep in cassatie geschiedt door het indienen een beroepschrift bij dit gerechtshof (zie voor het adres de begeleidende brief).
Bij het beroepschrift wordt een afschrift van de bestreden uitspraak overgelegd.
Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:
de naam en het adres van de indiener;
de dagtekening;
een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;
de gronden van het beroep in cassatie.
Voor het instellen van beroep is een griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt U een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. Indien U na een mondelinge uitspraak griffierecht hebt betaald ter verkrijging van de vervangende schriftelijke uitspraak van het gerechtshof, komt dit in mindering op het griffierecht dat is verschuldigd voor het indienen van beroep in cassatie.
In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.